STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (10) 2011-02-25 Handläggare: Karin Månsson Tfn 08-50828105 Till Stadsbyggnadsnämnden Lägesredovisning och ställningstagande inför fortsatt planarbete för Akka 9, 10 m m i stadsdelen Alvik (35-120 studentlägenheter och upp till 46 bostadslägenheter) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden godkänner lägesredovisningen och uppdrar till kontoret att samråda om förslaget enligt alternativ 1. Susanne Lindh Torsten Malmberg Nina Åman Planområdet intill Alviks tunnelbanestation Box 8314, 104 20 Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon 08-508 26 000. Fax 08-508 27 170. stadsbyggnadskontoret@sbk.stockholm.se www.stockholm.se/sbk
SID 2 (10) Sammanfattning I tjänsteutlåtandet presenteras två alternativ, alt 1 med fortsatt 100-120 studentlägenheter och alt 2 med antalet studentbostäder minskat till ca 35. Kontorets samlade bedömning är att alt 1, med 100-120 studentlgh, är det mest lämpliga av de två att gå vidare med i planarbetet, utifrån det stora behovet av studentbostäder och det centrala läget nära kollektivtrafik och service. En förutsättning är att det går att klara bullerriktlinjerna. På Akka 10 finns ett 16 våningshus, det s k KFUM-huset, som utgör ett landmärke i Alvik. Huset byggdes på 1960-talet som studentbostadshus. Idag finns där ett lägenhetshotell med ca 170 hotellägenheter och en parkeringsyta som bedömts kunna bebyggas. Akka 10 innehas med tomträtt av Fastighets AB Assar. Byggherrens första förslag innebar att större delen av KFUM-huset återgick till studentbostäder (ca 120 st), medan ett nytt lägenhetshotell skulle byggas på parkeringsplatsen och grannfastigheten Akka 11. Stadsbyggnadskontoret var positiva till det stora tillskottet av studentbostäder, och såg det som det viktigaste motivet för planändring. Programsamråd har genomförts och redovisades för SBN i februari 2010. Fastighets AB Assar har stegvis förändrat förslaget, så att de nu inför plansamrådet vill behålla hotell i hela KFUM-huset och bygga ca 35 nya studentlgh utmed tunnelbanan och ca 46 bostadslgh mot Vidängsvägen. Som skäl för ändringen har angivits bl a befarade kostnader för handikappanpassning och bullerisolering av höghuset. Kontoret bedömer dock att endast ca 5% av student-lägenheterna behöver handikappanpassas vid ombyggnad. Kontoret ser å sin sida risken att en ny byggnad mycket nära tunnelbanan kräver särskilda åtgärder under byggtiden vad beträffar sprängning, grundläggning m m, och blir så dyr att hyresnivåerna inte blir skäliga för studentbostäder, medan studentbostäder i det befintliga KFUMhuset skulle kunna få en lägre hyror. Byggherren avser att upplåta bostadshuset till bostadsrätter och sälja studentbostäderna till lämplig intressent. Oavsett antalet studentbostäder bedömer kontoret det som nödvändigt att byggherren redan i detta skede kopplar in en seriös intressent och samarbetspartner, som vill bygga och förvalta studentbostäderna. De två alternativ som beskrivs i tjänsteutlåtandet: Alt 1. Enligt kontorets bedömning. Projektet bör även fortsättningsvis innehålla ett stort antal studentbostäder, 100-120 studentlägenheter. Stadsbyggnadskontoret ser det inte som nödvändigt att alla studentlägenheterna återförs till KFUM-huset, utan kan acceptera ett förslag där en del studentbostäder läggs i en ny byggnad. Enkelsidiga bostäder kan dock av bullerskäl bara placeras mot gården. Alt 2. Byggherrens senaste förslag. Lägenhetshotell kvar i hela KFUM-huset, ca 35 studentbostäder i ny byggnad invid tunnelbanan och ca 46 bostadslägenheter i ny byggnad mot Vidängsvägen.
SID 3 (10) Utlåtande Flygbild över området från norr. I mitten av bilden syns det 16 våningar höga KFUM-huset som är sammankopplat med Västerleds församlingshus i två våningar till höger. Till vänster om höghuset syns parkeringsplatsen och SL:s lilla personalbyggnad där bostadshus/hotell föreslås. Bakgrund Det har skett många förändringar inom planprojektet Akka 10 m m sedan det startades 2007. Förändringarna har gällt både fördelningen mellan antalet studentbostäder, hotellrum och vanliga bostäder och den fysiska gestaltningen. Nedanstående sammanfattning ger en bakgrund till stadsbyggnadskontorets bedömning. På Akka 10 står det 16 våningar höga s.k. KFUM-huset som byggdes på 1960- talet som studentbostäder, men som idag rymmer lägenhetshotell, med ca 170 hotellägenheter. På Akka 11 finns en envåningsbyggnad från 1940-talet som rymmer personallokaler för SL. Fastighets AB Assar innehar Akka 10 med tomträtt. Akka 11 ägs av staden men disponeras av SL som tidigare innehaft den med tomträtt. Akka 9 innehas av Västerleds församling och inrymmer St Ansgars kyrka och Västerleds församlingshem. Det grundläggande syftet från byggherrens sida när detaljplanearbetet startade var att få till stånd en stor mängd studentbostäder. Planarbetet startade med ett gemensamt tjänsteutlåtande från stadsbyggnads- och exploateringskontoren. Där föreslogs att hela eller delar av KFUM-huset, åter skulle bli student-/ungdomsbostäder, medan ett nytt lägenhetshotell med ca 160 rum/lägenheter skulle byggas på parkeringsytan inom Akka 10, utökad med Akka 11. På Akka 9 föreslogs ett mindre flerbostadshus.
SID 4 (10) Programsamrådet, ca 120 studentlgh i KFUM-huset, 225 hotellgh, 20 bostadslgh I programsamråd för Akka 9, 10 m m 2009, preciserades att ca två tredjedelar av KFUM-huset skulle omvandlas till ca 120 studentbostäder, medan vån 12-16 fortsatt skulle innehålla ca 50 hotellägenheter. På parkeringsytan + Akka 11 föreslogs ett lägenhetshotell med 150 hotellägenheter, samt 24 hotellägenheter påbyggda på församlingshemmet i Akka 9 och ca 20 bostadslägenheter i en friliggande byggnad på Akka 9. Föreslagen bebyggelse i programsamrådet. Nybyggnad av bostadshus på Akka 9 i rött, påbyggnad på församlingshus i gult samt halvcirkelformat lägenhetshotell på Akka 10 och 11 i blått. Situationsplan, programsamrådet
SID 5 (10) Ställningstagande i nämnden 2010-02-04, gå vidare med ca 120 studentlgh Programsamrådet redovisades i stadsbyggnadsnämnden 2010-02-04. Nämnden gav stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta förslag till detaljplan i enlighet med kontorets tjänsteutlåtande. Återskapande av ca 120 studentbostäder i KFUMhuset skulle prövas vidare. Möjligheten till god ljudnivå var den viktigaste frågan att utreda. Efter samrådet utgick Akka 9 ur planarbetet. Efter ställningstagandet i nämnden lade Fastighets AB Assar våren 2010 fram ett nytt förslag med en helt ny gestaltning av de nybyggda delarna, med ca 120 studentbostäder i KFUM-husets våning 2-10, 46 vanliga bostadslägenheter i en byggnad mot Vidängsvägen med lokaler i bv, 22 enkelsidiga hotellägenheter i en länga mot tunnelbanespåren, lokaler för SL som ersättning för raststugan på Akka 11, samt garage under mark. Stadsbyggnadskontoret bedömde detta som möjligt men betonade att gestaltningen av de nya byggnaderna måste studeras vidare. Under våren 2010 utreddes också bullerfrågor och konstruktion utifrån närheten till tunnelbanan. Volymstudie, ny utformning efter programsamrådet. Situationsplan, ny utformning efter programsamråd
SID 6 (10) Perspektiv som visar ny utformning efter programsamråd: Vidängsvägen, backen från tunnelbanestationen upp mot KFUM-huset Vidängsvägen, backen ner mot tunnelbanestationen Gårdsmiljö
SID 7 (10) I juni 2010 förde Fastighets AB Assar återigen fram ett nytt förslag, där hela KFUM-huset skulle kvarstå som hotell och enbart den lilla nybyggnaden mot tunnelbanan utnyttjas för studentbostäder. Skäl som angivits har varit bl a ekonomi, kostnader för handikappanpassning samt svårigheten att klara moderna bullerkrav för studentbostäder i KFUM-huset. Enligt förslaget skulle det nu endast återstå ca 35 studentbostäder. Stadsbyggnadskontoret såg den kraftiga minskningen av antalet studentbostäder från 120 till 35 som olycklig, då detta var det viktigaste motivet för planändring. Alvik är en attraktiv knutpunkt med god kollektivtrafik och service och läget intill tunnelbanestationen bedömdes som mycket väl lämpat för studentbostäder. Två huvudalternativ för fortsatt planarbete: Alternativ 1. I enlighet med kontorets bedömning Alternativ 1 är det förslag som byggherren presenterade våren 2010, efter ställningstagandet i SBN. I alt 1. återskapas studentbostäder i våning 2-10 i KFUM-huset, vilket ger 100-120 studentlägenheter. Våning 11-16 kvarstår som hotellägenheter (ca 50). En ny byggnad mot Vidängsvägen i sex till sju våningar rymmer bostäder med kommersiella lokaler i bottenvåningen. För att skapa en tyst gårdsmiljö och bostäder som klarar riktlinjer för buller enligt Stockholmsmodellen (möjlighet till avsteg från bullerkraven om mer än hälften av bostadsrummen i en lägenhet har fönster mot en tyst sida) krävs att man skärmar bebyggelsen och gården från tunnelbanan. I förslaget uppförs en byggnad längs med tunnelbanan med enkelsidiga hotellrum (eller studentbostäder) mot gården. I denna byggnad inryms också nya kontorslokaler för SL, som ersättning för SL:s nuvarande byggnad på Akka 11. Stadsbyggnadskontoret ser det inte som nödvändigt att alla studentlägenheterna återförs till KFUM-huset, utan kan acceptera ett förslag där en del studentbostäder läggs i en ny byggnad. Enkelsidiga bostäder kan dock av bullerskäl bara placeras mot gården. Alternativ 1: 100-120 studentlägenheter, ca 46 bostadslägenheter
SID 8 (10) Konsekvenser av alt 1 Den stora fördelen med alternativ 1 är att man skapar ett stort antal studentbostäder i ett attraktivt kollektivtrafiknära läge, och då det handlar om ett befintligt hus så torde det gå att skapa bostäder med rimliga hyresnivåer. Bullret från tunnelbanan och Vidängsvägen är dock ett problem, och bullerberäkningar visar att riktvärdet 55 db(a) ekvivalentnivå utanför fasad överskrids utanför alla rum, med mellan 3 och 11 db(a). Länsstyrelsen öppnar dock för att man kan acceptera något högre värden i studentbostäder om det gäller ombyggnad av befintligt hus, förutsatt att man klarar riktlinjerna för inomhusvärden. Mätningar inomhus visar att man överskrider riktlinjerna för maximalvärden 45 db(a) i lägenheterna närmast Vidängsvägen, men bullerutredningen ger förslag på hur man genom att förbättra tilluftsdonen kan få bättre bullervärden. För att klargöra om detta fungerar i praktiken skulle provmontering och ljudmätning behöva genomföras. Ett argument mot att återföra studentbostäder till KFUM-huset har varit kostnaden för handikappanpassning. Enligt bygglovhandläggares bedömning är det dock vid ombyggnad tillräckligt om ca 5% av studentbostäderna handikappanpassas med t ex större badrum, dvs 5-6 lägenheter. Alternativ 2. Byggherrens senaste förslag Lägenhetshotell kvar i hela KFUM-huset, ca 35 studentbostäder i ny byggnad mot tunnelbanan och ca 46 bostadslägenheter i ny byggnad mot Vidängsvägen. Alternativ 2, lägenhetshotell kvar i hela KFUM-huset, 35 studentbostäder mot tunnelbanan och 46 bostadslägenheter mot Vidängsvägen, samt kontor för SL Byggherren, Fastighets AB Assar, vill ha kvar befintlig hotellverksamhet i det befintliga höghuset (KFUM-huset) och bygga studentlägenheter i en ny byggnad mot tunnelbanan, vilket ger ca 35 studentlägenheter. Liksom i alternativ 1 föreslås nya bostäder i en sex till sju våningar hög byggnad mot Vidängsvägen, och lokaler för SL i nedersta våningen i byggnaden mot tunnelbanan. Fastighets AB Assar har förklarat sig intresserade av att förvärva marken för
SID 9 (10) bostäderna från staden och ev också köpa studentbostadsmarken, men då till ett lägre markpris pga den högre byggkostnaden nära tunnelbanan, alternativt behålla tomträtt i den delen. Avsikten är sedan att upplåta bostäderna till en bostadsrättsförening och sälja fastigheten med studentbostäderna till en bra förvaltare för denna typ av fastighet. Konsekvenser av alt 2 I detta förslag tillskapas endast ca 35 studentlägenheter. Då planområdet ligger i närheten av både tunnelbanan, Tvärbanan och Nockebybanan krävs särskilda åtgärder under byggtiden vad beträffar sprängning, kranlyft, grundläggning m.m. Det finns en risk att bygget av studentbostadshuset blir så dyrt att hyresnivåerna inte blir skäliga för studentbostäder. När det gäller bullerstörningar i det befintliga höghuset är kraven lägre när det gäller hotellrum än bostäder. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande/bedömning Allmänt om att bygga nytt på Akka 10 och 11 Stadsbyggnadskontoret har bedömt det som möjligt att bygga nya hus på Akka 10 och 11. Läget är mycket centralt, alldeles intill Alviks tunnelbanestation och Tvärbanan, och Alviks Torg med ett gott serviceutbud. Det bedöms som en fördel att kunna exploatera parkeringsytan på Akka 10 och den lilla fastigheten Akka 11 i ett samlat grepp. En förutsättning är att byggnaderna får en hög arkitektonisk kvalitet i paritet med den befintliga 60-talsbebyggelsen på Akka 9 och 10 (KFUM-huset, S:t Ansgars kyrka och Västerleds församlingshus), och 1940-talets väl sammanhållna smalhusbebyggelse i Traneberg. Byggnader i den stora skala som föreslås måste ha en stringent form, omsorgsfull färgsättning och hög kvalitet i material och detaljutförande. En av översiktsplanens intentioner är att knyta samman stadsdelar, i det här fallet Alvik och Traneberg, som är åtskilda av den kraftiga barriär som tunnelbanan och Drottningholmsvägen utgör. En stadsmässig bebyggelse längs Vidängsvägen, med en levande bottenvåning med lokaler och ett attraktivt stråk utmed fasaden kan bidra till bättre kontakt mellan stadsdelarna. Läget är bullerstört från biltrafik och tunnelbana, vilket kräver särskilda åtgärder när det gäller bulleravskärmningar och planlösningar. Tomten är relativt smal, och den gård som bildas blir trång. Det krävs därför extra stor omsorg om gårdsmiljön för att ge utrymme för lek och utevistelse. Det är inte möjligt att bygga enkelsidiga smålägenheter mot tunnelbanan eller Vidängsvägen, utan enkelsidiga lägenheter måste ligga mot gården. Bedömning av alternativ 1 och 2 Stadsbyggnadskontoret presenterar i tjänsteutlåtandet två alternativa förslag, alternativ 1 med fortsatt stor andel/100-120 studentlägenheter och alternativ 2
SID 10 (10) med antalet studentbostäder minskat till ca 35. Kontorets samlade bedömning är att alternativ 1, med 100-120 studentlägenheter, är det mest lämpliga av de två att gå vidare med i planarbetet, utifrån det stora behovet av studentbostäder och det centrala läget nära kollektivtrafik och service. En förutsättning är att det går att åtgärda bullerstörningarna inomhus så att man klarar riktlinjerna. Oavsett antalet studentbostäder bedömer kontoret det som nödvändigt att byggherren redan i detta skede kopplar in en seriös intressent och samarbetspartner, som vill bygga och långsiktigt förvalta studentbostäderna. Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden godkänner lägesredovisningen och uppdrar till kontoret att samråda om förslaget enligt alternativ 1. Tidplan för fortsatt planarbete Plansamråd 2 kv 2011 Ev. ställningstagande i SBN 2-3 kv 2011 Utställning 3-4 kv 2011 Antagande 4 kv 2011-1 kv 2012 Medverkande Planarbetet utförs av planhandläggare Karin Månsson med hjälp av plankonsult Lovisa Kihlborg, White arkitekter.