Ekonomisk sammanställning - Brogården 2011
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Går det att räkna hem? Direktavkastning i procent 16 14 12 Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 2,5% Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 1,8% 10 8 6 4 2 Beräkningarna är baserade på ingående bokfört värde samt de totala kostnaderna för ombyggnationen (Investeringsdel + Underhållsdel+Hyresbortfall). Definition, direktavkastning: Driftsnetto relaterat till bokfört värde (i procent). Räknat över 10 år (2014-2023) blir direktavkastningen 5,5% i snitt vid 1,8% alternativet. 0
Vad kostar det? Våra storheter Alingsåshem omsätter ca 215 milj/år Alingsåshem förvaltar ca 230 000 kvm varav ca 206 000 kvm är lägenhetsyta, detta är fördelat på ca 3 300 lägenheter Brogården består av ca 300 st lägenheter fördelade på ca 19 500 kvm Detta motsvarar ca 9% av vårt totala lägenhetsbestånd Kostnaden för ombyggnationen är ca 380 milj totalt (dvs. investering + underhåll + hyresbortfall) eller ca 1 280 000 kr/lägenhet
Vad kostar det? Totalkostnad per lägenhet Kostnaden för projektet Tillbyggnad och tillgänglighet (standard) 600 000 kr 9 300 kr/m2 Energi 360 000 kr 5 600 kr/m2 Underhåll 240 000 kr 3 700 kr/m2 Hyresbortfall 80 000 kr 1 200 kr/m2 Totalt 1 280 000 kr 19 800 kr/m2
Hur jobbar vi? Renoveringen Totalt genomgripande renovering i passivhusteknik + Energieffektivisering + Ökad tillgänglighet
Hur jobbar vi? Långsiktighet och försiktighet Arbetssätt Systematiskt och långsiktigt Förankrat i styrelsen, baserat på dialog Utgår från bokslut Långsiktigt planerande ger möjlighet att parera för ogynnsamma skeenden Lågt risktagande Verktyg Prognosverktyget Infra > Värderingsinstrumentet Datscha > sid 2 > Sammanställningar av ränteutvecklingar i Excel > Räntor Vi använder 4,25% ränta i kalkylerna. Som jämförelse kan nämnas att för perioden 2004 till 2013 ligger Alingsåshems genomsnittsränta på cirka 3,3%. Räntesäkring genom ett aktivt arbete med SWAP och räntetak. Energikostnader Vi räknar med 5% årlig ökning av kostnaderna för el, respektive 3% för fjärrvärme, utöver inflationen som vi antar till 2%. Fastighetsskatt En direkt men ofta förbisedd effekt av en sådan här ombyggnation, är att fastighetsskatten blir lägre. För Brogården ger det en besparing på ca. 400 000 kr/år de första 5 åren. Under år 6-10 blir besparingen ca. 200 000 kr/år.
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 20000 Hur jobbar vi? Kommanditbolaget Brogården Resultat före räntekostnader 15000 Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 1,8% Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 2,5% 10000 Brog ej ombyggnation 5000 0-5000 Kalkylen behandlar Brogården som ett eget bolag. Graferna visar utfallet vid alternativa handlingssätt. Diagrammet är baserat på beräkningarna i prognosverktyget Infra. -10000
Hur jobbar vi? Energieffektivisering Energifakta Före renovering [kwh/m2/år] Efter renovering [kwh/m2/år] Brogårdens energimål [kwh/m2/år] Uppvärmning 115 19 27 Fastighetsel 20 21 13 Varmvatten 42 18 25 Hushållsel 39 28 27 Total energianvändning 216 86 92 Totalt exkl. hushållsel 177 58 65
Hur jobbar vi? Bolagets energibesparing Energibespari ng Före renovering [kwh/m2/år] Efter renovering [kwh/m2/år] Minskning [kwh/m2/år] Procent Uppvärmning 115 27-88 -76,50% Fastighetsel 20 13-7 -35% Varmvatten 42 25-17 -40,50% Hushållsel 39 27-12 -30,80% Betalas av Ahem 216 40-176 -81,50% Betalas av hyresgäst 0 52 ökning Summa 216 92-124 Siffrorna i efter - kolumnen är baserade på Brogårdens energimål. Energikostnader för varmvatten och hushållsel lyfts från bolagets risk och överförs till hyresgästernas eget ansvar. Hyresgästerna har större påverkansmöjligheter på sina kostnader än vad som förut var fallet. Efter renoveringen införs individuell mätning av varmvatten och hushållsel.
Vilka ekonomiska morötter finns? Moms som sporre För ett projekt som Brogården landar momsen på runt 70 milj kronor. Detta innebär en merinkomst för staten. Ett avdrag på 50% skulle kunna vara en ekonomiskt viktig sporre för fler att våga satsa på projekt av den här storleksordningen. Samhället tjänar alltså på att den här investeringen görs. Därför är det underligt att staten inte har sänkt momsen för bostadsföretag som genomför energieffektiviseringar eftersom de gynnar samhället om fler projekt som Brogården utfördes. Inte bara med moms som betalas in utan även med energiförlusterna som kan förhindras som bidrar till Sveriges mål om energiförbrukning. Staten tjänar även på att arbetstillfällen skapas runt upprustningen samt att de boende mår och trivs bättre. Samhällsekonomiska aspekter vid upprustning av ett miljonprogram Examensarbete KTH, Malin Larsson 2011
Vem tjänar mer på detta? Samhällsnyttan Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv finns det fler aktörer som tjänar på ombyggnationen av Brogården: Staten moms arbetstillfällen bra för BNP Kommunen skatteintäkter trygghetsboende arbetstillfällen (totalt 80-100 pers/år) en hållbar del av staden Lokalsamhället positiv syn på utvecklingen medieuppmärksamhet Alingsås som modernt samhälle Hyresgästerna radikalt förbättrad boendemiljö Vår gemensamma miljö hushållande med resurser
Slutord Se möjligheterna, inte bara begränsningarna