Energieffektiv renovering - hur kan Brogården användas som modell för det fortsatta arbetet?

Transkript

1 Energieffektiv renovering - hur kan Brogården användas som modell för det fortsatta arbetet?

2 Inledning Ägardirektiv Ändamålet med verksamheten erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende, erbjuda ett varierat och spännande utbud av bostäder och bostadskomplement, bidra till tillgänglighet för alla samt integration, bidra till att planering och byggande i kommunen anpassas till efterfrågan. Kunder/marknad Alingsåshem skall bidra till kommunens tillväxt genom att tillgodose olika kunders behov av boende. Verksamhet/utveckling AB Alingsåshem skall vara ett föredöme i att ha helhetssyn på frågor rörande kvalitet, arbetsmiljö, miljö och ekonomi i verksamheten. Bolaget skall vara en partner till kommunen i att aktivt utveckla det naturliga sociala skyddsnät som finns i ett småskaligt samhälle samt göra det möjligt för äldre att bo kvar i sitt bostadsområde. Bolaget skall aktivt engagera sig i energieffektivt byggande. Samordning/process Bolagets verksamhet skall aktivt samordnas och samverka med övriga bolag i koncernen samt med den verksamhet som bedrivs i förvaltningsform.

3 Stockslycke Östlyckan Jungmannen Ö Ängabo III Rubinen Brogården Hökanäbbet Arrendegatan Ängabogården Brunnen-Källan Noltorpsgården Brunnsgården Tuvegården Hagagården Enehagsgatan Ravinvägen Badhusvägen Jasmingatan Kavlåsvägen Opalgatan Keramikgatan Arrendegatan Lövekullevägen Syrenen Storken Alströmer Brunnsparken Alen Klockan Stadsskogen Göken Korpen Bananen Citronen Bolltorp Smeden Rubingatan Fastighetsbestånd Kvartersstadens Bebyggelse Folkhemmets flerbostadshus Miljonprogramme ts Flerbostadshus Småhus/grupphu s- områden Särskilt boende

4 Fastighetsbestånd Lägenhetsbestånd

5 Kunderna / marknad Bidra till kommunens tillväxt genom att tillgodose olika kunders behov av boende Boendetypologier / Kundsegment Boendetyperna Petra, Fredrik, Tina, Renée och Krister representerar fem olika attityder till boende. De fem boendetyperna ger en representativ bild av svenskarnas syn på sitt boende.. Dessa olika attityder definieras genom de sex boendedimensioner som utkristalliserade sig under undersökningens 3000 intervjuer. För att kunna arbeta praktiskt med de olika boendetyperna har de fått personnamn.

6 Bostadsområdet Brogården Situationsplan + Arbetsplan X X E X O O X X X X X = Färdigt hus O = Under renovering E = Evakuerat Gemensamhetslokaler Planerat punkthus

7 Går det att räkna hem? Direktavkastning i procent Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 2,5% Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 1,8% Beräkningarna är baserade på ingående bokfört värde samt de totala kostnaderna för ombyggnationen (Investeringsdel + Underhållsdel+Hyresbortfall). Definition, direktavkastning: Driftsnetto relaterat till bokfört värde (i procent). Räknat över 10 år ( ) blir direktavkastningen 5,5% i snitt vid 1,8% alternativet. 0

8 Vad kostar det? Våra storheter Alingsåshem omsätter ca 215 milj/år Alingsåshem förvaltar ca kvm varav ca kvm är lägenhetsyta, detta är fördelat på ca lägenheter Brogården består av ca 300 st lägenheter fördelade på ca kvm Detta motsvarar ca 9% av vårt totala lägenhetsbestånd Kostnaden för ombyggnationen är ca 380 milj totalt (dvs. investering + underhåll + hyresbortfall) eller ca kr/lägenhet

9 Vad kostar det? Totalkostnad per lägenhet Kostnaden för projektet Tillbyggnad och tillgänglighet (standard) kr kr/m 2 Energi kr kr/m 2 Underhåll kr kr/m 2 Hyresbortfall kr kr/m 2 Totalt kr kr/m 2

10 Hur jobbar vi? Renoveringen Totalt genomgripande renovering i passivhusteknik + Energieffektivisering + Ökad tillgänglighet

11 Hur jobbar vi? Långsiktighet och försiktighet Arbetssätt Systematiskt och långsiktigt Förankrat i styrelsen, baserat på dialog Utgår från bokslut Långsiktigt planerande ger möjlighet att parera för ogynnsamma skeenden Lågt risktagande Verktyg Prognosverktyget Infra > Värderingsinstrumentet Datscha > sid 2 > Sammanställningar av ränteutvecklingar i Excel > Räntor Vi använder 4,25% ränta i kalkylerna. Som jämförelse kan nämnas att för perioden 2004 till 2013 ligger Alingsåshems genomsnittsränta på cirka 3,3%. Räntesäkring genom ett aktivt arbete med SWAP och räntetak. Energikostnader Vi räknar med 5% årlig ökning av kostnaderna för el, respektive 3% för fjärrvärme, utöver inflationen som vi antar till 2%. Fastighetsskatt En direkt men ofta förbisedd effekt av en sådan här ombyggnation, är att fastighetsskatten blir lägre. För Brogården ger det en besparing på ca kr/år de första 5 åren. Under år 6-10 blir besparingen ca kr/år.

12 Hur jobbar vi? Kommanditbolaget Brogården Resultat före räntekostnader Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 1,8% Brog efter ombyggnation - med årlig hyreshöjning 2,5% Brog ej ombyggnation Kalkylen behandlar Brogården som ett eget bolag. Graferna visar utfallet vid alternativa handlingssätt. Diagrammet är baserat på beräkningarna i prognosverktyget Infra

13 Hur jobbar vi? Energieffektivisering Energifakta Före renovering [kwh/m2/år] Efter renovering [kwh/m2/år] Brogårdens energimål [kwh/m2/år] Uppvärmning Fastighetsel Varmvatten Hushållsel Total energianvändning Totalt exkl. hushållsel

14 Hur jobbar vi? Bolagets energibesparing Energibesparing Före renovering [kwh/m2/år] Efter renovering [kwh/m2/år] Minskning [kwh/m2/år] Procent Uppvärmning ,50% Fastighetsel % Varmvatten ,50% Hushållsel ,80% Betalas av Ahem ,50% Betalas av hyresgäst 0 52 ökning Summa Siffrorna i efter - kolumnen är baserade på Brogårdens energimål. Energikostnader för varmvatten och hushållsel lyfts från bolagets risk och överförs till hyresgästernas eget ansvar. Hyresgästerna har större påverkansmöjligheter på sina kostnader än vad som förut var fallet. Efter renoveringen införs individuell mätning av varmvatten och hushållsel.

15 Vilka ekonomiska morötter finns? Moms som sporre För ett projekt som Brogården landar momsen på runt 70 milj kronor. Detta innebär en merinkomst för staten. Ett avdrag på 50% skulle kunna vara en ekonomiskt viktig sporre för fler att våga satsa på projekt av den här storleksordningen. Samhället tjänar alltså på att den här investeringen görs. Därför är det underligt att staten inte har sänkt momsen för bostadsföretag som genomför energieffektiviseringar eftersom de gynnar samhället om fler projekt som Brogården utfördes. Inte bara med moms som betalas in utan även med energiförlusterna som kan förhindras som bidrar till Sveriges mål om energiförbrukning. Staten tjänar även på att arbetstillfällen skapas runt upprustningen samt att de boende mår och trivs bättre. Samhällsekonomiska aspekter vid upprustning av ett miljonprogram Examensarbete KTH, Malin Larsson 2011

16 Vem tjänar mer på detta? Samhällsnyttan Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv finns det fler aktörer som tjänar på ombyggnationen av Brogården: Staten moms arbetstillfällen bra för BNP Kommunen skatteintäkter trygghetsboende arbetstillfällen (totalt pers/år) en hållbar del av staden Lokalsamhället positiv syn på utvecklingen medieuppmärksamhet Alingsås som modernt samhälle Hyresgästerna radikalt förbättrad boendemiljö Vår gemensamma miljö hushållande med resurser

17 Slutord Se möjligheterna, inte bara begränsningarna