Välkommen till Kungsledens boksluts och strategipresentation 15 februari 2013 VD Thomas Erséus vvd Anders Kvist
Agenda för dagen 1. Hyres och fastighetsmarknaden 2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 3. Resultat för helår 2012 4. Finansiell ställning 5. Uppdatering skatt 6. Strategisk översyn och ny strategi 7. Värdeskapande i förvaltningen 8. Tillväxt och koncentration 9. Finansiella mål 10.Sammanfattning Innehåll 2
4:e kvartalet en vändpunkt strategiskt och finansiellt Kungsleden har länge hämmats av överhängande skattehot Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning Genom Hemsöaffären är worst case-scenario för skatt säkrat och bolaget väl positionerat med en finansiell flexibilitet Affären en del i implementeringen av ny strategi Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden Efter 7 år som VD en bra tidpunkt att lämna Kostnadsprogram initierat Styrelsen föreslår utdelning om 1,00 krona per aktie Förutsättningarna för framtida värdeskapande är mycket goda Fjärde kvartalet en vändpunkt 3
1. Hyres- och fastighetsmarknaden
Fortsatt stabil hyresmarknad Sysselsättningen fortsätter att växa i storstadsregionerna Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen Hyresnivåer för kommersiella fastigheter i storstadsregionerna utanför CBD är stabil Stor spread i avkastningskrav i storstadsregionerna utanför CBD Oförändrade vakansnivåer och variation mellan delmarknader Källa: Newsec Hyres- och fastighetsmarknaden 5
Fortsatt god uthyrning för Kungsleden i kvartalet Exempel på nya hyreskontrakt till en årshyra om drygt 9 Mkr: Gävle hamn Västmanlands Läns Landsting Cap Gemini, Västerås RB Glas & Plast, Partille Hyres- och fastighetsmarknaden 6
Ökad nyuthyrning för 2012 och fortsatt stabilitet Nyuthyrning helår på 80 Mkr* Västerås exempel på expansiv marknad. 17 Mkr i nyuthyrning Nettouthyrning helår på 15 Mkr** Ekonomisk uthyrningsgrad helår 89,3 procent (89,2) Återstående kontraktslängd uppgår i snitt till 4,9 år *Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012 ** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar Hyres- och fastighetsmarknaden 7
Transaktionsvolymen ökade från 85 till 106 Mdr* Mdr SEK 160 Transaktionsvolym Sverige: segmentfördelning Transaktioner 100 MSEK Antal transaktioner 280 140 245 120 210 100 175 80 140 60 105 40 70 20 35 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 Kontor Handel Äldreboende Antal transaktioner Bostad Logistik, Lager och Industri Övrigt (t ex hotell, mark, sjukvård och utbildning) Källa: Newsec Hyres- och fastighetsmarknaden 8
Starkt avslutande kvartal för transaktioner i Sverige Transaktionsvolymen för 4:e kv uppgick till 42 Mdr och var den högsta volymen sedan 3:e kv 2008 Transaktionsvolymen för december summerade till 30 Mdr Kapitalstarka institutioner och pensionsbolag svarade för huvudelen av transaktionerna på köp- och säljsidan Kontorsmarknaden stod 2012 för 40 procent av den totala volymen Kungsleden var den största enskilda säljaren under 2012 med försäljning av hälftenägda Hemsö Hyres- och fastighetsmarknaden 9
2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror
Kungsledens portföljoptimering under kvartalet 15 fastigheter såldes för 552 Mkr Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,6 procent Sålda fastigheter var belägna i Storstockholm, mellersta och södra Sverige. Paket om nio fastigheter för 380 Mkr enskilt största fastighetsförsäljningen Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden 11 fastigheter köptes för 1 549 Mkr av Hemsö Totalt hyresvärde på 163 Mkr, 143 tkvm ythyrningsbar yta Återstående kontraktslängd 8 år Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 11
Bättre positionerade efter försäljning av Hemsö Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna Total köpeskilling om 3 320 Mkr Priset för aktierna utgjorde 1 820 Mkr Återbetalning av aktieägarlån utgjorde 1 500 Mkr Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11 fastigheter stärkt likviditet med 1 750 Mkr ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget lån om 1 Mdr på tre år Försäljningen är en del i implementeringen av Kungsledens nya strategi mot helägda fastigheter och kommer genom omallokering av medel bidra till en ökad totalavkastning Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 12
Kvartalet i korthet Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 respektive 8 procent till 494 Mkr respektive 309 Mkr jämfört med Q4 2011 i och med ett mindre fastighetsbestånd. Resultat före skatt uppgick till 677 Mkr (348) Resultat efter skatt uppgick till 923 Mkr (303), motsvarar per aktie - 6,80 kronor (2,20). Resultatökningen kommer av försäljningen av Hemsö Kassaflöden från rörelsen uppgick till 66 Mkr (136) Utdelningsgrundande resultatet för fjärde kvartalet uppgick till 1 732 Mkr (241), motsvarande 12,70 kronor (1,70) per aktie Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 13
Ny huvudägare i Kungsleden Welandson Gösta och bolag 13,1 Länsförsäkringar fonder 3,2 Norges Bank Investment Management 2,9 Florén Olle och bolag 2,5 Danske Invest fonder (Sverige) 2,0 BlackRock fonder (USA) 1,6 Fjärde AP-fonden 1,4 Andra AP-fonden 1,2 Swedbank Robur fonder 1,2 Avanza Pension Försäkring AB 1,0 30,1 Källa: SIS Ägarservice 31 december 2012 Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 14
3. Resultat för helår 2012
Resultaträkning Mkr 2012 Jan-dec 2011 Jan-dec Δ procent Hyresintäkter 1 840 1 759 Försäljningsintäkter modulbyggnader 270 288 Nettoomsättning 2 110 2 047 3 Fastighetskostnader -533-512 Produktionskostnader moduler -249-258 Bruttoresultat 1 328 1 277 4 Handelsnetto 16 56 Nettoomsättning och bruttoresultat ökade med 3 respektive 4 procent med anledning av ett större fastighetsbestånd och en mildare inledning på vintern Försäljnings- och administrationskostnader -257-244 Resultat från andelar i Hemsö 794 413 92 Finansnetto -586-559 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 241 Den stora positiva posten kommer av försäljningen av Hemsö Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -70-491 Resultat före skatt 1 165 693 68 Skatt -813-55 Årets resultat 352 638-45 Resultat för helår 2012 16
Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning 2012 2011 Mkr jan-dec jan-dec Bruttoresultat 1 328 1 277 Försäljnings- och administrationskostnader -257-244 Finansnetto -586-559 Förvaltningsresultat 485 474 Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning 16 56 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 129 65 Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -20-7 Försäljning av Hemsö 1 507 - Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81-66 Realiserade poster 1 551 48 Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 223 207 Skatt att betala -342-26 Utdelningsgrundande resultat 1 917 703 Resultat för helår 2012 17
Resultaträkning helägda fastigheter Mkr 2012 jan-dec 2011 jan-dec Δ procent Hyresintäkter 1 583 1 515 4 Fastighetskostnader -489-463 Bruttoresultat 1 094 1 052 4 Handelsnetto 16 56 Försäljnings- och administrationskostnader -194-184 Finansnetto -528-507 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 0 301 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -55-380 Resultat före skatt 333 338-1 Skatt 182-70 Årets resultat 515 268 92 Resultat för helår 2012 18
Resultaträkning Nordic Modular Mkr 2012 jan-dec 2011 jan-dec Δ procent Hyresintäkter moduler 257 244 Försäljningsintäkter moduler 270 288 Nettoomsättning 527 532-1 Fastighetskostnader -44-49 Produktionskostnader moduler -249-258 Bruttoresultat 234 225 4 Handelsnetto 0 0 Försäljnings- och administrationskostnader -63-60 Finansnetto -58-58 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60-60 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -5-42 Resultat före skatt 48 5 860 Skatt -13-1 Årets resultat 35 4 775 Resultat för helår 2012 19
Resultaträkning Hemsö Mkr 2012 jan-dec 2011 jan-dec Δ procent Resultat från andelar Hemsö 794 413 92 Finansnetto 0 6 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -10-69 Resultat före skatt 784 350 124 Skatt 3 16 Årets resultat 787 366 115 Resultat för helår 2012 20
4. Finansiell ställning
Finansiell ställning pro forma efter Hemsöaffären 2012 2012 Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter Hemsöaffären Fastigheter 15 777 15 777 Övriga anläggningstillgångar 666 666 Fordran på Tredje AP-fonden 3 363 - Övriga kortfristiga tillgångar 373 373 Kassa och bank 721 3 549 Summa tillgångar 20 900 20 365 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 726 7 726 Räntebärande skulder 9 704 10 720 Derivat 1 125 1 125 Övriga ej räntebärande skulder 2 345 794 Summa eget kapital och skulder 20 900 20 365 Finansiell ställning 22
Förfallostruktur krediter Per 31 december 2012 Utnyttjade krediter, Mkr Ej utnyttjade krediter, Mkr Summa krediter, Mkr 2013 667 260 927 2014 1 459 1 459 2015 5 600 900 6 500 2016 1 978 1 978 Summa 9 704 1 160 10 864 Genomsnittlig konverteringstid, år 2,3 2,2 Finansiell ställning 23
Förfallostruktur räntebindning Per 31 december 2012 Lån, Mkr 2013 9 704 Räntederivat Mkr Snittränta, derivat % 2014 800 3,9 2015 1 400 4,2 2016 500 3,9 2017 500 4,1 2018 3 650 4,2 2019 800 3,5 2020 800 3,7 2021 400 3,8 2022 500 3,8 Snittränta lån och derivat, år Genomsnittlig räntebindningstid, år Summa 9 704 9 350 6,8 6,8 5,1 Marknadsvärdering av lån och derivat 1 121 Summa 10 825 Finansiell ställning 24
5. Uppdatering skatt
Kungsleden uppdaterar om skatteprocesser Som tidigare kommunicerats meddelade Skatteverket i november 2012 beslut om att beskatta Kungsleden för kapitalvinst vid överlåtelse av andelar i handelsbolag avseende taxeringsår 2007 Vid en negativ utgång uppgår som tidigare kommunicerats den beräknade resultateffekten till 1 380 Mkr och den beräknade likviditetseffekten till 1 360 Mkr Skatteverket beslutade i december 2012 att för samma transaktion även yrka på en andrahandsgrund (skatteflykt) om verket inte skulle få framgång i sitt förstahandsyrkande Vid en negativ utgång i process som gäller skatteflykt blir den beräknade resultat- och likviditetseffekten cirka 500 Mkr lägre än ovan givna belopp Processen avseende skatteflykt kommer att löpa parallellt med processen som prövar förstahandsyrkandet Uppdatering skatt 26
Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter Mkr Effekt på eget kapital Likviditetseffekt Reservering kvartal 2 2009 325 0 Reservering kvartal 2 2012 725 260 Inbetalt i väntan på avgörande - -100 Summa reserverade skatteärenden 1 050 160 Ej reserverade skatteärenden 2 930 2 920 Inbetalt i väntan på avgörande - -160 Summa 3 980* 2 920 *Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet Uppdatering skatt 27
6. Strategisk översyn och ny strategi
Strategisk översyn Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk översyn Översynen är driven av fundamentala förändringar i fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar varaktigt värde för aktieägare Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden Kungsleden koncentrerar sig nu på detta och tar nu en ny riktning med fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige Värdeskapande sker genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj Strategisk översyn och ny strategi 29
En strategi som sätter värdeskapande i fokus Strategisk översyn och ny strategi 30
Kungsleden ska skapa värde genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj Tillgodose kunders lokalbehov Tillhandahålla lokaler där kunder kan verka och utvecklas Skapa starka kundrelationer genom lyhördhet, flexibelt agerande och korta beslutsvägar Förvalta och förädla fastigheterna Aktivt förvalta och förädla fastigheterna för att öka de stabila kassaflödena och därmed värdet av fastighetsbeståndet Attrahera bra hyresgäster och verka för långa hyresavtal, hög uthyrningsgrad och en balanserad kostnadsnivå Optimera fastighetsportföljen Med god marknadskunskap och starka relationer med marknadens aktörer identifiera och utnyttja möjligheter till köp och försäljning för att öka den riskjusterade avkastningen En grund för att skapa värde för ägare, kunder, medarbetare och samhälle är en stark företagskultur där medarbetare trivs, utvecklas och presterar. Strategisk översyn och ny strategi 31
Fokusering av geografi och segment En viktig förutsättning för värdeskapande är var i Sverige tillväxten finns Genom inriktning på tre fastighetstyper ökar kompetensen kring kundbehov och marknadsförutsättningar för dessa segment vilket leder till stärkta kundrelationer, förbättrad förvaltning och förädling och därmed ökat värde av fastighetsbeståndet Årlig tillväxt (%), lönesumma Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger en hög riskjusterad avkastning inom segmenten lager/industri, kontor och handel i Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i tillväxtorter i Norrland Strategisk översyn och ny strategi 32
Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter Segment Antal fastigheter, st Area, tkvm Bokfört värde, Mkr Driftnetto, Mkr Direktavkastning, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Snitt kontraktslängd, år Industri/lager 116 1 197 6 058 511 8,4 91,0 5,3 Kontor 88 672 5 579 424 7,6 90,2 4,3 Handel 56 266 2 071 158 7,6 94,0 4,6 Övrigt kommersiella 18 76 560 37 6,7 91,4 6,2 Totalt 278 2 211 14 268 1 130 7,9 91,1 4,9 Fastighetsbestånd per 31 december 2012 Strategisk översyn och ny strategi 33
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Fokusering på lägen utanför CBD ger attraktiv direktavkastning % Direktavkastningskrav - kontor i sekundära lägen % Direktavkastningskrav - kontor i bästa läge 14 14 12 12 10 10 8 8 6 6 4 Intervall: 5,75-8,5% 4 Intervall: 4,0-7,0% 2 2 Office Rest of Sweden Office Rest of Greater Stockholm Office Other Major Cities Source: Newsec Office Stockholm CBD Office Göteborg Prime Office Malmö Prime Source: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 34
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E Stabila hyror i lägen utanför CBD Marknadshyror - kontor i sekundära lägen Marknadshyror - kontor Stockholm CBD kr/kvm kr/kvm 1 500 6 000 1 400 1 300 1 200 5 000 4 000 1 100 1 000 900 800 Intervall: 1 100-1 400 kr/kvm 3 000 2 000 1 000 Intervall: 3 500-5 000 kr/kvm 700 0 Other Major Cities Rest of Greater Stockholm Källa: Newsec Stockholm CBD Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 35
Hög direktavkastning utanför CBD ger bra kudde % 09 09 08 08 07 07 06 Stockholm CBD Övriga Sverige 06 05 05 04 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 36
Hög totalavkastning i kombination med låg marknadsrisk Industri & Lager i etablerade industriområden, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017: 11% 2013 2014 2015 2016 2017 Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20% Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50% Dagligvaruhandel, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017: 10,3% 2013 2014 2015 2016 2017 Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50% Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50% Kontor, Stockhom CBD Totalavkastning 2014-2017: 6,7% 2013 2014 2015 2016 2017 Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5% Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5% Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 37
Logistics Rest of Sweden - Category B * Office Rest of Sweden Office Rest of Greater Stockholm * Retail Rest of Sweden * Office Other Major Cities Retail Rest of Greater Stockholm * Office Stockholm Prime Suburb Residential Rest of Sweden * Logistics Rest of Sweden - Category A * Logistics Stockholm - Category B * Logistics Malmö - Category A * Logistics Stockholm - Category A Logistics Göteborg - Category A * Retail Malmö Prime Retail Other Major Cities * Office Malmö Prime Office Stockholm Central Retail Stockholm Prime Suburb * Office Göteborg Prime Retail Stockholm Central * Residential Other Major Cities Retail Göteborg Prime Residential Rest of Greater Stockholm Office Stockholm CBD Retail Stockholm CBD Residential Stockholm Prime Suburb Residential Malmö Prime Residential Göteborg Prime Residential Stockholm Prime Yieldspreaden förväntas minska Attraktiv prisbild idag i sekundära segment 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,50 1,50 Sjunkande direktavkastningskrav Intervall direktavkastningskrav 2002-2012 Stigande direktavkastningskrav Min Max 2012E Positiv värdeutveckling förväntas till följd av sjunkande direktavkastningskrav *2007-2012 Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 38
7. Värdeskapande i förvaltningen
Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden? Växande kassaflöden Förädla Driftnettoutveckling Kundvård och uthyrning Förvaltningseffektivitet Värdeskapande i förvaltningen 40
Starkt värdeskapande över tid driftnetto/kvm ökat med 25 procent sedan 2007 600 500 400 300 200 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Driftnetto per kvm Värdeskapande i förvaltningen 41
8. Tillväxt och koncentration
Tillväxt och koncentration Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger en hög riskjusterad avkastning inom segmenten lager/industri, kontor och handel i Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i tillväxtorter i Norrland Årlig tillväxt (%), lönesumma Tillväxt och koncentration 43
Återinvestering efter Hemsöförsäljning Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom styckeoch portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som uppvisar en uthållig och relativt stabil omsättning över tid Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en direktavkastning mellan 7,0-8,5% Tillväxt och koncentration 44
Exempel på transaktioner som gjorts i marknaden inom ramen för den nya strategin Kontors- och lagerportfölj om ca 16 000 m² i Märsta. Transaktionsvolym ca 120 Mkr. Direktavkastning ca 7,75-8,0% Kontorsportfölj om ca 45 000 m² i Linköping, Norrköping Västerås och Växjö. Transaktionsvolym ca 320 Mkr. Direktavkastning ca 7,5-8,0% Logistikfastighet om ca 50 000 m² i Västsverige. Hyresavtal ca 7 år. Transaktionsvolym ca 300 Mkr. Direktavkastning ca 7,25 % Logistikfastighet om 10 000 m² i Storstockholm. Transaktionsvolym ca 90 Mkr. Hyresavtal 3-5 år. Direktavkastning ca 7,5-7,75% Två logistikfastigheter om totalt ca 80 000 m² i Västsverige. Sale and lease back med hyresavtal om 15 år. Transaktionsvolym ca 400 Mkr. Direktavkastning ca 8,75% Tillväxt och koncentration 45
Kungsleden koncentrerar fastighetsbeståndet De icke strategiska fastigheternas andel av portföljens värde minskas från 10% till 5% eller lägre under tre år 2012 2015 Strategiska fastigheter Icke strategiska fastigheter Tillväxt och koncentration 46
Försäljning av Nordic Modular en tidsfråga Som ett led i Kungsledens renodling mot helägda fastigheter kommer Nordic Modular att säljas när möjlighet ges och till rimliga villkor Nordic Modular Group har ägts av Kungsleden sedan januari 2007 Avkastningen på eget kapital har varit mycket god sett över tid och uppgår i snitt till drygt 20% per år De kapitalöverföringar från Nordic Modular som hittills har erhållits överstiger det kapital som Kungsleden har satsat Nordic Modular har ett starkt kassaflöde och bidrar positivt till Kungsledens intjäning En försäljning av Nordic Modular brådskar inte men ligger enligt plan några år framåt i tiden vid gynnsamt läge att sälja Tillväxt och koncentration 47
9. Finansiella mål
Finansiella mål och begränsningar 2013-2015 Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en sund balansräkning på kort och lång sikt: Likviditetsberedskap (se nedan) Belåningsgrad (vi räknar försiktigt med 60 procent på nya krediter) Soliditet (ska vara över 30 procent) Den viktigaste restriktionen på kort sikt är likviditetsberedskapen. Kungsleden kommer att hålla kassa och beviljade kreditfaciliteter till ett belopp som motsvarar worst case i skatteprocesserna till dess vi fått klarhet om utfallet. Summan är 2,9 Mdr och kan beräknas kosta 1% per år. Finansiella mål 49
Investering av kassaflöden Den finansiella grunden för Kungsledens värdeskapande är återinvesteringen av de medel som frigjorts vid Hemsö-försäljningen och investeringen av de fria kassaflöden som verksamheten löpande ger. Investeringsutrymmet begränsas av den likviditetsberedskap som bör hållas och den aktieutdelning (inlösen, återköp) som styrelsen anser vara lämplig Alternativa användningar för kassaflödena: Köpa nya fastigheter inom strategin Förädling (om-, tillbyggnad och utveckling) Återinvestering i befintligt fastighetsbestånd Finansiella mål 50
Översyn av kostnader med besparing på 10 procent Allmän översyn av centrala administrativa kostnader Identifiera möjligheter till shared services i staben Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent. Finansiella mål 51
Målstyrning Kungsleden kommer att styras mot: slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015 etappmål för 2013 och 2014 Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på segmentsnivå (Fastigheter respektive Nordic Modular med utfördelade egna administrativa kostnader ) finansnetto på koncernnivå centrala kostnader Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål Finansiella mål 52
Kungsledens avkastningsmål Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar för bolagets aktie Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt med nuvarande marknadsförutsättningar På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga 10-12 procent Kungsledens investeringar och överhuvudtaget användning av aktieägarnas pengar skall därför alltid minst möta detta avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl Finansiella mål 53
Ny utdelningspolicy fr.o.m. 2013 Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna: På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna delas ut, vilket också motsvarar praxis bland de börsnoterade fastighetsbolagen Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att delas ut Finansiella mål 54
10. Sammanfattning
Goda förutsättningar för framtida värdeskapande Strikt kontroll av centrala administrativa kostnader ger operativ hävstång när tillgångsbasen växer Investeringsstrategi med fokus på högavkastande fastighetssegment med mycket måttliga risker Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom 18-24 månader även med högre likviditetsreserver. Förvaltningsresultat återställt inom tre år I och med att skatteriskerna avtar frigörs likviditetsreserver för återinvestering i nya fastigheter. Snitträntan förbättras med nya fastighetsköp Stark och växande underliggande intjäningskapacitet grundas på starkt kassaflöde från fastighetsförvaltningen som syns i resultatet när utfallen i skatteprocesserna blir klara och räntesäkringskostnaderna klingat av Sammanfattning 56
Frågestund