Ökade möjligheter till nyprduktin Lycksele den 20 september 2017
Agenda Krt m Vännäs Fastigheter AB Investeringsbidrag våra reflektiner Värderingsfrågr ch dess kmplexitet Presentatin av våra fyra flerbstadsprjekt
Vännäs Fastigheter AB Äger cirka 40 fastigheter m 28 000 kvm bstäder ch 18 000 kvm lkaler Förvaltar därutöver 4 fastigheter m cirka 4 000 kvm (Wendenes AB) Tre affärsmråden Kmmersiella Allmännyttan Samhällsfastigheter (Förvaltning av kmmunens fastighetsbestånd m cirka 70 000 kvm) Omsätter cirka 50 mkr med ett resultat före skatt m cirka 6 mkr. Rep ch underhåll budgeterat till cirka 7 mkr 9 medarbetare Pågående prjekt m cirka 180 mkr, varav: Reinvesteringar m cirka 10 mkr Nyprduktin cirka 170 mkr Belåning m cirka 310 mkr med en balansmslutning mkring 410 mkr Brgensram m 445 mkr Kassa m 60 mkr
Investeringsbidrag för hyresrätter Våra reflektiner ch erfarenheter Vi anser att bidraget har mer fördelar än nackdelar ch vi använder ss av det i så str utsträckning sm möjligt. Vi ser bidraget sm en ersättning till hyresvärden för åtagandet att hålla lägre hyrr under en 15-årsperid Presumtinshyran är en kalkylhyra ch inte bruksvärdesprövad Efter 15-årsperiden bör hyrrna rimligtvis trappas upp efter en bruksvärdesprövning Nrmhyra för en 3 Rk m 77 kvm Exklusive hushållsel ch kabeltv Exklusive kall- ch varmvatten Varför är nrmhyran lika i lika delar av Sverige? Varför kan inte nrmhyran vara efter hyresrabatt?
Investeringsbidrag för hyresrätter Våra reflektiner ch erfarenheter, frts. Investeringsbidragets strlek Varför får landsbygd lägre bidrag än städer, brde det inte vara tvärtm? Avkastningskrav, risk ch bidragsstrlek AB Bstaden i Umeå kntra Vännäs Fastigheter AB Likartade förutsättningar 1 mkr mer i investering 50 tkr mer i hyra i 15 år eller 750 tkr. Väl byråkratisk Överkmpensatinsmdellen Äldre bidraget ch kntrll av hyresgästernas eknmi under 15 år? Energideklaratin på teretiska värden Intyg m lärlingar Bidrag för ökat bstadsbyggande, fördelning av 3,8 miljarder under 2 år. 1,1 mkr för år 2016 Hppas på mkring 4-5 mkr för år 2017
Värderingsfrågr ch dess kmplexitet Vad är en fastighet värd? Ortspris Kassaflödesberäkning (ch dess kmpnenter) Kärnfrågan; kalkylen måste hålla Samtliga lägenheter måste inm en snar framtid vara uthyrd Vem bedömer affärsmässigheten? Minst 50 års sikt Eventuell nedskrivning är inte lika med kapitalutflöde Exempel Försäljning till Wendenes AB ch värderingsprcessen Avkastningskrav ch låga räntr, Liljas väg 17
Prjekt nr: 1 Ramavtal SABO Kmbhus plus Entreprenör NCC Adress Strgatan 5 i Vännäs Inflyttning 1 april 2016 Antal lgh BOA Nrmhyra Snitthyra 27 st (5 st ettr, 12 st tvår samt 10 st trer) 1 443 m2, (snitt 53 m2 / lgh) 1 340 kr/m2 (inkl varmvatten) 1 490 kr/m2 Direktavkastning 4,6% Driftskstnader 360 kr/m2 Ttalinvestering 36 700 000 kr eller 25 400 kr/m2 Hyresförhandling Investeringsbidrag Byggbnus Bruksvärdet Nej, fanns inte vid den tidpunkten Nej, fanns inte vid den tidpunkten
Prjekt nr: 2 Ramavtal SABO Kmbmini Entreprenör JSB Adress Liljas väg 17 i Vännäs Inflyttning 1 juli 2017 Antal lgh BOA Nrmhyra Snitthyra 32 st (16 st ettr, 16 st tvår) 1 280 m2 (snitt 40 m2 / lgh) 1 300 kr/m2 1 593 kr/m2 Direktavkastning 5,4% Driftskstnader 360 kr/m2 Ttalinvestering 31 000 000 kr eller 24 200 kr/m2 Hyresförhandling Investeringsbidrag Byggbnus Presumtinshyra Ja, 4 560 000 kr Ja, bedömd till cirka 2 000 000 kr
Prjekt nr: 3 Typhus Ombyggnad Entreprenör VNB Byggprduktin Adress Kmmendörsgatan 19 i Vännäs Inflyttning 1 februari 2018 Antal lgh BOA Nrmhyra Snitthyra 6 st (2 st ettr, 2 st tvår samt 2 st trer) 304 m2 (snitt 51 m2 / lgh) 1 300 kr/m2 1 448 kr/m2 Direktavkastning 4,8% Driftskstnader 360 kr/m2 Ttalinvestering 7 100 000 kr eller 23 400 kr/m2 Hyresförhandling Investeringsbidrag Byggbnus Presumtinshyra Ja, 933 000 kr Ja, bedömd till cirka 400 000 kr
Prjekt nr: 4 Typhus SABO Flexupphandling, referenshus Trygga bendet Entreprenör JSB Adress Strandgatan 29 i Vännäsby Inflyttning 1 juni 2018 Antal lgh BOA Nrmhyra Snitthyra 16 st (8 st tvår samt 8 st trer) 1 058 m2 (snitt 66 m2 / lgh) 1 300 kr/m2 1 350 kr/m2 Direktavkastning 4,2% Driftskstnader 360 kr/m2 Ttalinvestering 26 700 000 kr eller 25 200 kr/m2 Hyresförhandling Investeringsbidrag Byggbnus Presumtinshyra Ja, 3 046 000 kr Ja, bedömd till cirka 1 000 000 kr