Bostadspolitiska utmaningar och möjligheter i en ny tid Jan-Ove Östbrink
Bostadsmarknadsläget 2016 Andel av kommunerna som rapporterat brist, balans, överskott Andel av befolkningen som bor i kommun med brist, balans, överskott Balans: 40 kommuner 14 % Överskott: 10 kommuner 3 % Balans: 5 % Överskott: 1 % Bostadsbrist: 240 kommuner 83 % Bostadsbrist: 94 %
Bostadsbyggandet för lågt för länge
120 000 och byggandet har inte heller följt befolkningsutvecklingen på senare år! 120 000 100 000 100 000 80 000 80 000 60 000 60 000 40 000 40 000 20 000 20 000 0 0 Småhus Flerbostadshus Folkökning
Rörligheten har blivit mindre Andel av befolkningen, Procent 14,2 Inrikes flyttningsintensitet i Sverige 1998-2014 14,0 13,8 13,6 Uppgången innebär 245 000 fler flyttningar 2002-06 Nedgången innebär 295 000 färre flyttningar 2008-14 13,4 13,2 13,0 12,8 12,6 12,4 12,2 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Beräkning av WSP
och det behövs bostäder för de som har liten betalningsförmåga eller som är socialt utsatta!
Problembilden sammanfattningsvis Stor bostadsbrist i många kommuner Låg rörlighet på bostadsmarknaden och ett för lågt byggande av nya bostäder Stor efterfrågan på mindre och billiga bostäder men även stora för familjer med många barn Stor konkurrens om utbudet: studenter, gästforskare, unga vuxna, nyanlända, specialister inom olika yrkesområden, äldre m.fl. Hushåll med liten betalningsförmåga och/eller socialt utsatta hushåll har det svårast!
Analysen Det behövs en ny social bostadspolitik som omfattar åtgärder både på efterfrågeoch utbudssidan! Det behövs en politik för att bygga nytt, för att öka rörligheten i beståndet och för att kunna erbjuda alla goda bostäder! Ansvaret att skapa goda förutsättningar för alla är delat mellan tre parter, staten, kommunerna och bygg- och bostadsbranschen!
Statens ansvar bostäder för alla För att staten ska kunna ta ett ansvar för hela befolkningen krävs: en politik som säkrar möjligheterna för de som har förutsättningar att stå på egna ben och en politik som kompletteras med åtgärder för de grupper som behöver stöd för att få en egen bostad.
Den nationella agendan idag Bostadspolitiska överläggningar regering opposition följt av 22-punktsprogram Infrastrukturinvesteringar Investeringsstöd till fastighetsägarna för små hyresbostäder, studentbostäder och för upprustning av särskilt utsatta bostadsområden Stöd till kommunerna - stadsmiljöavtal (kollektivtrafik) - ökat bostadsbyggande och flyktingmottagande (kommunbonus) - marksanering - äldrebostäder Översyn av hyresmarknaden/2:a-handsuthyrning Fortsatta regelförenklingar/ändrade processkrav
22-punktsprogrammet Mer byggklar mark (statlig mark, kommunal planering, strandskydd, trafikbuller) Sänkta byggkostnader (förenklad kontroll av serietillverkade hus, översyn av byggreglerna) Ökad rörlighet (slopat tak för uppskovsbelopp under en tidsbegränsad period och ändrad beräkning av reavinstskatt) Kortare ledtider (utvecklad översiktsplanering, begränsning av detaljplanekravet, ökad delegation till Ks och Bn, fler bygglovbefriade åtgärder, länsstyrelsernas roll, tidsfrist för beslut efter överprövning och planeringsbesked, begränsningar i rätten att överklaga ett beslut om bygglov) Fler hyresrätter (utvecklad hyressättningsmodell, upplåtelseform i detaljplan eller motsvarande) Övrigt (stor samlad exploatering/nya hållbara städer, förbättrad bostadsfinansiering, statliga bolags möjligheter att bidra till bostadsbyggande, ökad privatbostadsuthyrning, temporär lagstiftning)
Möjligheterna Utvecklingspotential Befolkningen ökar i flertalet kommuner De ekonomiska förutsättningarna för nybyggnation är generellt mycket goda och byggande av hyresrätter är lönsamt igen Allt fler har en aktuell ÖP och riktlinjer för bostadsförsörjningen och planberedskapen är god Många har sett över sina processer och för en mer aktiv markpolitik Många har sett över sina ägardirektiv till allmännyttan och samverkar med privata fastighetsägare Överlag god beredskap för mottagande och etablering av nyanlända Regelförenklingar genomförda Mycket mer på gång Möjligheter
2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2016:1 Kr/kvm Faktorerna bakom stigande bostadspriser på samtliga marknader 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Bostadsrättspriser i utvalda områden. Fasta priser Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Disponibel inkomst + Bostadsrättspris Borås kommun Karlskrona kommun Stockholms innerstad Malmö centrum Norrköping kommun Uppsala kommun Västerås kommun Örebro kommun Kalmar kommun Linköping kommun Göteborg centrum Jönköping kommun Sthlm närförort Umeå kommun Växjö kommun Finansiellt netto + Sysselsättning + Källa: Värderingsdata och Evidens
SKL:s förväntningar på staten Ökat bostadsbyggande undanröja hinder (bl a riksintressen, strandskydd, bullerregler), effektivisera planprocessen samt skapa bättre finansieringsförutsättningar på svaga bostadsmarknader Ökad rörlighet minskad/förändrad reavinstskatt, stämpelskatt mm ( flyttskatten ) Stärkt efterfrågan höjt bostadsbidrag och bostadstillägg, statligt bosparande samt startlån för unga vuxna och nyanlända med ordnad ekonomi
Infrastrukturinvesteringar som bostadspolitiskt verktyg Satsningar i det nationella stomnätet som bidrar till regionförstoring, kvarboende och nybosättning i attraktiva livsmiljöer i hela landet Satsningar i det regionala transportsystemet som bidrar till nya större samlade exploateringar samt utveckling av stråk och stationsnära lägen Satsningar lokalt för att skapa nya lägen för bostäder samt bygga ut kollektivtrafiken och gc-nätet
Vad kan kommunerna göra? För att en kommun ska bli framgångsrik krävs: ett väl fungerande samarbete lokalt en tydlig väl förankrad inriktning att kommunen är proaktiv och använder sina bostadspolitiska verktyg!
Bostadspolitiska verktyg lokalt Fysisk planering Bostadsplanering Markpolitik De kommunala bostadsföretagen Åtgärder för att underlätta finansieringen Åtgärder för att minska produktionskostnaderna Bostadsinformation och förmedling
Strategier för ökat bostadsbyggande Byggherredialoger och byggallianser Bygga i kommunal regi Bedriva en aktiv markpolitik Bearbeta marknaden Bygga varumärke, unikitet och attraktivitet Blanda och sprida Bygga tillit
Tre skrifter som visar på möjligheter
Krokom Bygger i lägen där folk vill bo och leva Prioritering av kvalitativ skola och förskola Förvärvar attraktiv mark för att kunna driva egna projekt och åker- och skogsmark för att byta mot attraktiva bostadslägen Serviceplan för att tillgodose och främja kommunal och kommersiell service på landsbygden
Vetlanda Tagit rollen som fastighetsutvecklare för att kunna förverkliga nya projekt Köper in mark för både kortsiktiga och långsiktiga ändamål Kommunen och byggherrarna har utvecklat ett gott samarbete och gemensam syn kring kommunens utveckling
SKL/SKI:s genomförda ramavtalsupphandling av bostadshus ger nya möjligheter Uppdrag Tillhandahålla ramavtal för köp av flexibla och hållbara bostadshus med hög kvalitet, som kan uppföras snabbt till lägre kostnad Organisering Projektägare: SKL och SKL Kommentus/AffärsConcept Referensgrupp med representanter från kommuner och SABO-företag Intressentgrupp med representanter från Sveriges Byggindustrier, Byggherrarna, SABO, Fastighetsägarna, Sveriges Arkitekter och Stadsarkitektföreningen Förväntat resultat Upphandlingen: har stimulerat utvecklingen av koncept för byggsystem till bostäder har sänkt kostnaden har kortat tiden till färdig bostad motsvarar del av behovet av nya bostäder
Tilldelade företag lägre hus Hjältevadshus Boklok NCC Villa Vida
Tilldelade företag högre hus Lindbäcks NCC
Typhus och byggsystem Typhus med fix utformning, men med möjlighet att variera vissa egenskaper som fasad, tak, balkonger m.m. Avropas på rangordning Byggsystem som kan anpassas till tomten och den omgivande miljöns förutsättningar inom vidare ramar. Förnyad konkurrensutsättning