Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Fredrik Meurman, Avdelningschef Ulrika Palm, Regionplanerare
Regeringsuppdrag 2012 Regional bedömning: 179 000 319 000 nya bostäder behövs till år 2030
Begreppen efterfrågan och behov Bostadsefterfrågan Demografisk efterfrågan Marknadsefterfrågan Bostadsbehov Bostadsförsörjning (lagen) Normer, värderingar Möjlighet för unga att flytta hemifrån och för inflyttade att hitta bostad
Möjligheterna att tillgodose bostadsbehov påverkas av Ökning av beståndet Ombyggnad Befintligt bestånd Beståndets sammansättning Permanentning Nybyggnad Rörligheten Ekonomi och marknad
Nya studier om bostadsefterfrågan och det befintliga bostadsutbudet 2014 1. Metodutveckling för analyser av bostadsbehov 2. Inflyttningsanalys Effekter av nyproduktion i Stockholms län 2013 3. Efterfrågans mekanismer på bostadsmarknaden Erfarenheter från marknadsanalyser av större bostadsbyggnadsprojekt 4. Finns det skäl att bygga mer i fler områden Analys från enkätundersökning bland boende i Stockholmsregionen Tillväxt, miljö och regionplanering
1. Metodutveckling för beräkning av bostadsefterfrågan Bostadsefterfrågan prognosticeras i två steg 1. Hushållsbildning Tillväxt, miljö och regionplanering 2. Bostadsefterfrågan
Tänkbara modeller för framtida hushållsbildningsanalyser (steg 1) På kort sikt: Logitbaserad modell nuvarande metod På medellång sikt: Frekvensbaserad modell enklare parametrar och mindre arbetskrävande estimeringar På lång sikt: Hushållsflödesmodell mer detaljerad (och mer verklighetstrogen) men kräver att det finns god tillgång till registerbaserad statistik Tillväxt, miljö och regionplanering
Förbättrad datatillgång ger bättre modeller Med lägenhetsregistret som bas och därmed förbättrad hushållsstatistik borde skattningar av både hushållsbildning och bostadsefterfrågan kunna förbättras
2. Flyttningar och flyttkedjor Vi har bristfällig kunskap om flyttkedjorna och vad nya bostäder leder till för rörelser i det befintliga utbudet
Vad vet vi om flyttningar (i Sverige)? Svenskar flyttar sällan och korta avstånd Yngre flyttar längre äldre mer lokalt Vi flyttar mest när vi är mellan 20 och 35 år Rörligheten på bostadsmarknaden är mycket låg och flyttintensiteten har minskat sedan 2007 Äldre bor kvar i småhus allt längre Flyttkedjor påverkar rörligheten på bostadsmarknaden
Vad vet vi om flyttningar i Stockholmsregionen? Det finns flera lokala bostads- marknader på den regionala bostadsmarknaden Stockholmare flyttar i segment mot centrum Unga har ett mer regionalt flyttmönster medan flyttningarna blir kortare ju äldre flyttaren är 1998-2000
Denna flyttstudie Enbart första steget i kedjan Enbart nyproduktion Bygger på uppgifter från byggföretag som har svarat (inte slumpmässigt urval) Besquab, IKANO Bostad, Järntorget, Riksbyggen, Familjebostäder och Stockholmshem (via Bostadsförmedlingen) Nästan bara bostadsrätter 600 nya bostäder i 11 projekt Norra Djurgårdsstaden, Nordvästra Kungsholmen, närförort nordväst, närförort söderort, ytterförort syd, ytterförort väst, ytterförort nord* *OBS! Eftersom information om projekten hanteras strikt konfidentiellt är inte bostadsprojekten närmare utpekade. Beteckningen förort relaterar i studien till Stockholmsregionens centrala kärna (innerstaden). En liknande indelning finns i RUFS 2010. Projekten i studien finns i Sth stad, Södertörnskommunerna och Nordostkommunerna.
Varifrån kom inflyttarna? Ca 30 % av inflyttare kommer från närområdet, (ca 40 % i ytterförorterna) NDS har bredast upptagningsområde Tydliga flyttströmmar inom södra och västra förorterna Man flyttar sällan till yttre förorterna från övriga län
Vad lämnar inflyttarna efter sig? De flesta som flyttar in i bostadsrätt kommer från bostadsrätt I södra närförorterna kommer fler från hyresrätter I ytterförort kommer fler från småhus (villor) Fler förstagångshushåll till ytterförorter, hyresrätter och smålägenheter Till dyrare bostadsrätter i norra ytterförort flyttar fler som sålt sin villa eller BR Oftast säljer man dyrare än man köper
Vad har inflyttarna för ålder? Många inflyttare är unga och särskilt i hyresrätter! 70 % av inflyttarna till Norra Djurgårdsstaden är unga (under 40 år) Små lägenheter (37-70 kvm) passar både unga och äldre men inte barnfamiljer Unga har ofta föräldrar med på kontrakten eller som delägare
3. Marknadsförutsättningar för bostadsbyggandet Finansieringsvillkor Konjunktur Befolkningstillväxt Attraktiva platser och stadsmiljöer Tillväxt, miljö och regionplanering
Ändrade finansiella villkor Inga subventioner Lönsamt bygga HR Statliga topplån Subventionssystem Staten finansierade Bostadsbyggande på marknadsvillkor Hushållen finansierar Omläggning av fastighetsbeskattningen Bolånetak Byggdes för mycket utanför storstäderna? Mer känsligt för konjunkturen!
Slutsats: Primär målgrupp för nyproduktion är redan boende i regionen! Tillväxt, miljö och regionplanering Befolkningstillväxt = bostadsefterfrågan? Befolkningstillväxt 2013: ca 36 000 nya invånare De som flyttar in är unga 16 600 14 400 5000 1) Den årliga befolkningstillväxten består till stor del av stora grupper med begränsade möjligheter att efterfråga nyproducerade bostäder: Unga vuxna Nyfödda Flykting- och anhöriginvandring 2) Nyproduktion kräver kapitalinsats eller god inkomst
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Tillväxt, miljö och regionplanering Vi tränger ihop oss i de bostäder som finns Antal 7 Antal nya invånare per ny bostad samt antal invånare per bostad. Stockholms län 1990-2012 6 5 4 3 2 1 0 Antal nya invånare per ny bostad Antal invånare per bostad Källa: SCB och Evidens
För byggherren är frågan om var det är mest värt att bygga central (ner på områdesnivå) Socioekonomiskt index Socioekonomiskt index i Stockholm, Solna, Sundbyberg, Nacka, Lidingö och Haninge 70 60 Stora Ursvik Gamla Filmstaden Östra Hornsberg 50 40 Kungsbroplan 30 Medelvärde Kista 20 Västra Åsö Hjulsta Södra Tensta 10 Norra Tensta Norra Rinkeby Södra Rinkeby 0 0 50 100 150 200 250 300 350 Basområden Källa: SCB, Spacescape och Evidens
Antal bostäder Tillväxt, miljö och regionplanering Finansieringsvillkoren för byggherren Riskfyllt att binda för mycket kapital i enskilda projekt Risk för lokala överutbud Stor andel av alla flyttningar sker lokalt (uppåt 70 %) Inte självklart med hög utbyggnadstakt trots god planframförhållning i kommunen! 700 600 500 400 300 200 100 0 Samband prisnivå och byggtakt i stora utbyggnadsområden y = 0,0137x - 168,18 R² = 0,89 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 Kr/kvm
Finansieringskalkyl för nyproduktion Genomsnittlig produktionskostnad: 3 milj kr/bostad Genomsnittlig belåningsgrad: 70 % Egen kapitalinsats (30 %): 900 000 kr/bostad Uppåt 70 % av inflyttare rekryteras lokalt För ett fiktivt område med 800 nya bostäder per år ger detta ger en total egen kapitalinsats från hushållen motsvarande ca 720 miljoner kr per år. Av detta belopp ska alltså uppåt en halv miljard per år, hämtas från hushåll i närheten.
Prisnivå men också politiska mål förklarar mycket av skillnaderna i byggtakt Marknadspriset förklarar ca 50% av kommunernas byggtakt
4. Finns det skäl att bygga mer i fler områden? Vill du flytta ifrån ditt område? Var skulle du vilja bo?
Bostäder Underlag för ökad förståelse av bostadsmarknaden 1. Metodutveckling för analyser av bostadsbehov 2. Inflyttningsanalys Effekter av nyproduktion i Stockholms län 2013 3. Efterfrågans mekanismer på bostadsmarknaden Erfarenheter från marknadsanalyser av större bostadsbyggnadsprojekt 4. Finns det skäl att bygga mer i fler områden Analys från enkätundersökning bland boende i Stockholmsregionen Tillväxt, miljö och regionplanering