Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder Maria Pleiborn, WSP Analys & Strategi Bostadsmötet 2014-10-01
Svenskarnas flyttningar Vi flyttar ungefär 10 gånger i livet i genomsnitt och varje år flyttar ungefär 10 % av hushållen dvs. vi bor i snitt 10 år i våra bostäder, men olika länge i olika upplåtelseformer från ett par tre år i hyresrätter till över 20 år i villor. Totalt görs knappt 1,3 miljoner flyttningar inom landet (byte av folkbokföringsadress mellan fastigheter) per år i Sverige. Detta tal har varit relativt stabilt sedan mitten av 00-talet trots att antalet invånare ökat med en halv miljon invånare sedan 2005. Att kunna flytta när behov och önskemål förändras är en viktig välfärdsfaktor. Vi blir också mer nöjda med vårt boende efter en flytt, vilket är naturligt. Uteblivna flyttningar beror på olika hinder på bostadsmarknaden framför allt flyttskatter, instegskostnader, inlåsningseffekter samt överkonsumtion bland vissa grupper. Flyttningar bidrar till ett bättre utnyttjat boestadsbestånd, vilket är viktigt i tider av bostadsbrist och behöv av en mer flexibel arbetsmarknad.
Rörligheten på bostadsmarknaden är mycket låg och har sjunkit sedan 2007 Andel av befolkningen, Procent 14,2 Inrikes flyttningsintensitet i Sverige 1998-2013 14,0 13,8 13,6 Uppgången innebär 245 000 fler flyttningar 2002-06 Nedgången innebär 257 000 färre flyttningar 2008-13 13,4 13,2 13,0 12,8 12,6 12,4 12,2 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa: SCB, WSP 3
Vi flyttar i genomsnitt tio gånger i livet. Vi är som mest flyttbenägna i 20-29 års åldern då vi flyttar mellan arbeten, utbildningar och kärlekar och försöker etablera oss på bostadsmarknaden Andel flyttningar av medelfolkmängden, % 45,0 Flyttbenägenhet efter ålder 2012 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 4 Källa: SCB, WSP 5 9 10 14 15 19 20 24 25 29 30 34 35 39 40 44 45 49 50 54 55 59 60 64 65 69 70 74 75 79 80 84 85 89 90 94 95 Ålder 4
Yngres flyttningar har minskat kraftigt. Svårigheterna för unga att komma in på bostadsmarknaden är tydlig. De bor oftare kvar hemma hos föräldrarna. Sedan 2010 tror vi att det beror på införandet av det sk. bolånetaket Andel av befolkningen, Procent 40,0 Inrikes flyttningsintensitet i åldersgruppen 20-29 år 39,0 38,0 Uppgången innebär 47 000 fler flyttningar 2002-06 Nedgången innebär 163 000 färre flyttningar 2008-12 Obs skalan! 37,0 36,0 35,0 34,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: SCB, WSP 5
Men det beror också på att äldres flyttintensitet har minskat sedan skatteomläggningen 2007 då förlorade de äldre de ekonomiska incitamenten att flytta och det påverkar rörligheten på hela marknaden Andel av befolkningen, Procent 5,4 Inrikes flyttningsintensitet i åldersgruppen 55-74 år Obs skalan! 5,2 5,0 4,8 4,6 Uppgången innebär 36 000 fler flyttningar 2002-06 Nedgången innebär 38 000 färre flyttningar 2008-12 4,4 4,2 4,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: SCB, WSP
Svenskar flyttar alltså mer sällan men också korta avstånd De flesta flyttningar sker inom kommunerna Andel av alla flyttningar inom landet, % 100,0 Inrikes flyttningar 1998-2012 90,0 80,0 70,0 64,8 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: SCB, WSP Inom kommunen Mellan kommuner inom länet Över länsgräns
De yngre flyttar över längre avstånd innan de etablerat sig, medan de äldre flyttar lokalt Andel av samtliga flyttningar inom landet, % 50,0 Inrikes flyttningar 2012 för unga vuxna och äldre 45,0 47,8 40,0 35,0 30,0 25,0 30,5 27,3 28,0 20,0 15,0 19,4 22,1 10,0 13,8 11,1 5,0 0,0 Inom församling Inom kommun Inom län Över länsgräns Källa: SCB, WSP + 65 år 20-29 år
De äldre bor allt oftare kvar i småhusen Det finns en tendens av färre barnhushåll bor i småhus Andel, % 65,0 Andel boende i småhus efter åldersgrupp i hela Sverige 1997-2010 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB, Stativ 0-19 år 20-64 år 65- år Totalt 9
Varifrån kommer inflyttarna i nyproduktion? Här ser vi hur lokala flyttmönstren är. 85 % av inflyttare i de större lägenheterna och 70 % i de mindre kommer från de västra förorterna Andel av inflyttarna 100% 90% Tidigare bostadsområde för inflyttare till Ytterförort Väst Annat län 80% Övriga länet 70% Söderort 60% 50% 40% Stockholms innerstad Resten av Västerort 30% 20% 10% Grannkommun, Järfälla Närområde* 0% Stora Källa: WSP, på uppdrag av TMR Små * Närområdet består av kringliggande stadsdelar
Vem flyttar till nyproduktion? De små passar både unga och äldre. De stora på 126 kvm passar inte alls äldre och de små (37-70 kvm) passar inte barnfamiljer Andel av inflyttarna 100% 90% Hushållstyper för inflyttare till Ytterförort Väst Övriga Äldre par 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Äldre ensamstående Medelålders par Medelålders ensamstående Medelålders med barn Ensamstående med barn Ung barnfamilj Ungt par Ensamstående ung 0% Ytterförort V Små Brf (44) Ytterförort V Stora Brf (15) Källa: WSP, på uppdrag av TMR
Hur har de som flyttar in i nyproduktion bott tidigare? De små lägenheterna i periferin är attraktiva för de som flyttar hemifrån Andel av inflyttarna 100% 90% Tidigare bostad* för inflyttare till Ytterförort Väst (Brf) Från Förädrahem* 80% 70% Ej eget kontrakt 60% 50% Småhus/Villa 40% 30% Bostadsrätt (lgh) 20% Hyresrätt 10% 0% Stora Ytterförort V (16) Små Ytterförort V (44) Källa: WSP, på uppdrag av TMR * Fastighetstyp och adress vid kontraktsteckning. Info från byggare.
De som köper (dyra) bostadsrätter kommer ofta från ett ägt boende. De nya hyresrättsinnehavarna har ett mer brokigt förflutet. Andel av inflyttarna 100% 90% Tidigare bostad* för inflyttare till Norra Djurgårdsstaden Annat 80% Från föräldrahem** 70% 60% Ej eget kontrakt 50% Småhus/Villa 40% 30% Bostadsrätt (lgh) 20% 10% 0% Brf NDS (31) Hr NDS (107) Källa: WSP, på uppdrag av TMR Hyresrätt * Fastighetstyp och adress vid kontraktsteckning. Delvis info från Bostadsförmedlingen ** Identifierade genom kvarboende föräldrar på fastighet
Totala effekter på marknaden av olika typer av nyproduktion i Malmö och Svedala 2001-2007 Projekt Antal i Nod 0 Antal vakanser inom det reguljära beståndet Antal debutanter som kommer in på marknaden Total effekt Malmö, HR Kapellmästaren Malmö, HR Annestad Svedala, HR höghus Tegelbruket Malmö, BR Västra Hamnen 24 192 30 9,3 107 112 107 3,1 78 400 109 7,5 34 75 36 3,3 Källa: Tyréns Temaplan AB, Flyttkedjestudier på uppdrag av Malmö stad, Peab och Svedalahem 14
Flyttkedjor påverkar rörligheten på bostadsmarknaden Erfarenheter från våra flyttkedjestudier: Varje nyproducerad bostad medför att i genomsnitt fyra till fem hushåll kan flytta till en ny och bättre bostad. Ju större och dyrare den nyproducerade bostaden är desto längre blir flyttkedjan. Nyproduktion som attraherar äldre hushåll genererar längre flyttkedjor än övrig nyproduktion. De har redan gjort boendekarriär och lämnar en bra bostad efter sig, som i sin tur genererar en lång flyttkedja. Äldre flyttar ofta från bostäder som är relativt lika nyproduktionen i fråga om upplåtelseform och storlek. Detta beror ofta på högre tillgänglighet i nyproduktionen, med exempelvis hissar och låga trösklar. Dessa kvaliteter saknas i en stor del av det äldre bostadsbeståndet, som de äldre flyttar ifrån. Inflyttning i hyresrätter påverkas mycket av om bolagen använder internköer eller andra system med intern rekrytering av hyresgäster till nyproduktionen om de gör det blir många hyresrätter lediga i nod 1 i kedjan. 15
Konsekvenserna av de senaste 20 årens befolkningsutveckling (urbanisering) och låga bostadsbyggande syns i hur bostadsbeståndet utnyttjas Invånare/bostad 2,50 Genomsnittlig "hushållsstorlek" 2,40 2,30 2,20 2,10 2,00 1,90 1,80 1,70 1,60 1,50 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB Malmö Nacka Pajala Hela landet År 16
År 2050 kommer över 20 % av befolkningen bo i 119 kommuner med bekymmersam försörjningskvot de flesta av dom kommer att vara gamla 3 kommuner: Pajala, Bjurholm och Åsele 119 kommuner WSP (Christer Anderstig et.al.) för Framtidskommissionen 17
Kontaktuppgifter Maria Pleiborn, Demograf och seniorkonsult 070 274 91 92 maria.pleiborn @ wspgroup.se WSP Analys & Strategi, Fastighetsstrategi: Vår roll är att förstå affären för kunden och ge råd kring förutsättningar och möjligheter på regionala och lokala marknader 18