ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Linköping Rågbrödet 6 Ortgatan 32, 587 39 LINKÖPING Uppdragsnummer: 9913 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 18
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Linköping Rågbrödet 6 Adress Ortgatan 32 Postnummer och ort 587 39 LINKÖPING Fastighetsägare Dödsboet efter Bo Kvick Beställare Namn Dödsboet efter Bo Kvick Adress Ortgatan 32, 587 39 LINKÖPING Telefonnummer E-postadress Besiktningsman Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0768-88 03 04 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2017-04-27 Klockan Närvarande Kristoffer Ekeroth. Besiktningens genomförande och omfattning 2017-04-24 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 13:00 2 av 18
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten vid byggtiden. Följande ombyggnader/renoveringar är utförda: -Takbyte (byte av takpannor) utfördes sannolikt i början av 1990talet. - Badrummet i entréplanet är renoverat, detta utfördes sannolikt under 1990-talet. - Duschrummet i källaren är renoverat, detta utfördes sannolikt under 1990-talet. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten Vattenskada från badrummet i entréplanet innan detta rum renoverades, spår efter skadan syns i taket i hobbyrummet i källaren. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Skador som kan förekomma på inredning och ytskikt noteras inte, förutsatt skadan beror på ålder eller normalt slitage. Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Fuktindikeringar utförs generellt inte i våtrum med keramiska ytskikt, då man inte kan fastställa på vilken sida om det underliggande tätskiktet man mäter/indikerar. 3 av 18
Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4 av 18
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 12º C och sol. Byggnadsår 1969. Byggnadstyp Friliggande villa uppförd i 1 plan med källare. Grundläggning och bottenbjälklag Källare. Stomme Trä. Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä. Tak, material Betongpannor med underlagstäckning av boardskivor (plywood). Typ av fasad Träpanel. Typ av fönster 2-glasfönster (kopplade). Typ av ventilation Självdrag. Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Uppgift saknas. Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Uppgift saknas. Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Uppgift saknas. 5 av 18
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Dränering och utvändiga fuktisolering kring källaren är från byggtiden. Se Riskanalys. Grundmur/ hussockel Putssläpp och saltfällningar förekommer från sockeln, vilket oftast beror på fuktpåverkan från marken. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i dessa områden vid aktuell besiktning. Fasad Fönster/dörrar Inget att notera Allmän information: Äldre isolerglaskassetter av den typ som fönstret invid entrédörren blir ofta punkterade (otäta) med missfärgningar mellan glasen som följd. Några fönsterbleck (och en tröskelplåt) tätar något bristfälligt mot intilliggande fasad. Något enstaka spräckt fönsterglas noterades (ett källarfönster). Rännor Yttertak Inget att notera Allmän information: Taket utgörs av betongpannor från 1990-talet, underlagstäckningen utgörs av boardskivor (plywood) från byggtiden. Plywood var godkänt som underlagstak vid tiden för utförandet, dock är vår erfarenhet att plywood har sämre vattenavvisande egenskaper än andra underlagstäckningar som exempelvis masonit eller underlagspapp. Ett par spräckta takpannor noterades. Nocktätningen har åldersrelaterade skador (vittrad). 6 av 18
Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt bristfällig lufttätning mot bostaden. Förr i tiden var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostäderna var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar vilket ofta leder till fuktproblem/konvektionsproblem. Fuktig bostadsluft ''läcker'' upp till vinden och kondenserar mot det kalla underlagstaket/yttertakets insida under vinterhalvåret, ofta med mikrobiell påväxt som följd. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation utan bättre allmän ventilation i bostaden. Kraftig mikrobiell påväxt på underlagstakets insida, vilket kan vara en följd av luftläckage från bostaden (se allmän information) och/eller tidigare takläckage. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas på vinden vid aktuell besiktning. Vindsluckan saknar låsanordning (hasp eller dylikt). Invändigt Allmänt I byggnaden (i förråd/skrubb i källaren) noterades lättbetongblock av alunskifferbaserad lättbetong (så kallad blåbetong). Detta skall betraktas som en upplysning (inte en anmärkning). Denna typ av lättbetong betyder inte automatiskt att radongashalten i bostaden är över rikt- gränsvärden. Källarvåning Allmänt I källaren förekommer bitvis så kallade riskkonstruktioner (träkonstruktioner i form av uppreglat golv i gillestuga/hall, utreglade väggar/flytande trägolv i arbetsrum) i direkt/i nära anslutning till förväntat fuktig betong. Några enstaka mindre mellanväggar/träsyllar mot betongplattan förekommer även. Se Riskanalys. Färg och puts har bitvis lossnat från väggar/grundmurar i källaren (mest i mindre omfattning från väggarnas nedkant, i källarentrén finns dock ett större fuktgenomslag). Detta beror sannolikt på brister i det utvändiga fuktskyddet (dränering och utvändig fuktisolering). Höga fuktvärden uppmättes allmänt i de områden färg/puts lossnar. Några sprickor noterades bitvis gällande betongplattan och grundmurarna. Gillestuga/hall Inget att notera 7 av 18
Förråd/skrubb Golvkonstruktionen är i det inre utrymmet samma typ som i gillestugan/hallen. Viss mikrobiell lukt känns från golvkonstruktionen i detta utrymme. Se allmänt källarvåningen och Riskanalys. Duschrum/WC Allmän information: Keramiska ytskikt, renoveringsår okänt. Golvets tätskikt är slarvigt och något felaktigt anslutet till golvbrunnen, vilket medför att klämringen inte monterats i helt rätt läge. Rörgenomföringar finns genom golvet i direkt anslutning till duschplatsen, vilket är olämpligt ur fuktsynpunkt och avviker från dagens branschanvisningar. En rörkoppling har även placerats under golvnivå, vilket är felaktigt. Frånluftsfläkten var vid aktuell besiktning inte driftsatt/inkopplad, tilluftsventilen i grundmuren bör även hållas stängd då tilluft inte bör placeras i våtrum. Fönstrets placering är olämplig ur fuktsynpunkt och fönstret bör skyddas från vatten/fukt vid duschning. Tvättstuga Hobbyrum Inget att notera Golvbjälklaget mot entréplanet är i ett område öppnat/frilagt men inte återställt, spår av läckage syns i området. Enligt uppgift från Cecilia Jaginder så öppnades golvbjälklaget i samband med en vattenskada (innan ovan badrum renoverades). Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i området vid aktuell besiktning. Matkällare Källarentré Inget att notera Större fuktvenomslag gällande yttervägg/grundmur, se allmänt. Rum Fuktfläckar noterades i taket, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Entréplan Hall/entré Golvknarr. Spår av fukt noterades gällande golv (grundmurens övre del) under radiatorn, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i detta område vid aktuell besiktning. Passage Mindre fuktfläck noterades i taket, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i taket vid aktuell besiktning. 8 av 18
Sovrum 1 Fuktfläckar noterades i taket, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i taket vid aktuell besiktning. Sovrum 2 Mindre fuktfläck noterades i taket och fuktfläckar/missfärgningar noterades på vägg i anslutning till takvinkel. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i dessa områden vid aktuell besiktning. Badrum/WC Allmän information: Keramiska ytskikt, renoveringsår okänt. Golvbrunnen år för lågt monterad enligt dagens branschanvisningar (golvbrunnen byttes inte vid renoveringen). Anslutningen mellan golvets tätskikt och golvbrunnen är felaktigt utförd med skador och otätheter som följd, klämring saknas. Se Riskanalys. Rörgenomföringar finns genom golvet under badkaret, vilket är olämpligt ur fuktsynpunkt och avviker från dagens branschanvisningar Bom (plattor som inte ligger an mot underlaget) noterades gällande ett par klinkerplattor under badkaret. Fönstrets placering är olämplig ur fuktsynpunkt och fönstret bör skyddas från vatten/fukt vid duschning. Bristfälligt golvfall noterades gällande delar av golvytan. Kök/matplats Underlägg/fuktskydd saknas under kyl/frys och diskmaskinen (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen). Vardagsrum Inget att notera 9 av 18
3 RISKANALYS ÄLDRE DRÄNERINGSSYSTEM Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem,utvändig fuktisolering) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars tekniska livslängd kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren. RISKKONSTRUKTIONER I KÄLLAREN Träkonstruktioner (uppreglat golv, utreglade väggar, flytande trägolv och enstaka träsyllar) som uppförts/placerats i direkt eller nära anslutning till betongplattan/grundmurarna kan vara drabbad eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans/grundmurarnas fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som golv- och väggreglar, träbaserade golvskivor, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. BRISTER/OTÄTHETER I BADRUMMET De brister som noterades i golvbrunnen i badrummet i entréplanet innebär att vatten kan tränga in eller kan ha trängt in med skador som följd. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Inget att notera. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2017-05-02 Östgöta Husbesiktning AB Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR 10 av 18
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER 1. Se besiktningsutlåtandets riskanalys. 2. Taket (att underlagstaket är från år 1969). 3. Brister som noterades i våtrummen. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 11 av 18
BILAGA 2 12 av 18
13 av 18
14 av 18
15 av 18
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 16 av 18
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 17 av 18
18 av 18