PLANBESKRIVNING 2007-10-03 NORMALT PLANFÖRFARANDE (ANTAGANDEHANDLING) DETALJPLAN FÖR KOHOLMEN 1:200 OCH DEL AV KOHOLMEN 1:1 SALT & BOENDE Tjörns Kommun, Västra Götaland
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1.PLANHANDLINGAR sid 3 2. UNDERLAGSMATERIAL sid 3 3. PLANENS SYFTE sid 3 4. PLANDATA sid. 3 Lägesbestämning sid 3 Areal sid 3 Markägoförhållanden sid 4 5. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN sid 4 Översiktplan sid 4 Detaljplaner sid 4 Kommunala beslut sid 4 Riksintresse sid 4 Program sid 4 Behovsbedömning enligt PBL och miljöbalken sid 4 6. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR sid 4 Huvudfrågan sid 4 Natur sid 4 Geotekniska förhållanden sid 4 Fornlämningar sid 5 Flytande hotell sid 5 Gestaltning sid 5 Närliggande bebyggelse sid 6 Gatunät, gång- och cykeltrafi k sid 7 Kollektivtrafi k sid 7 Parkering, angöring sid 7 Brandkrav sid 7 Avfallshantering sid 7 Teknisk försörjning sid 8 7. KONSEKVENSER sid 8 8. ADMINISTRATIVA FRÅGOR sid 8 9. FORTSATT PLANARBETE sid 8 Tidplan sid 8 10. MEDVERKANDE sid 9 2
1. PLANHANDLINGAR 2. UNDERLAGSMATERIAL 3. PLANENS SYFTE 4. PLANDATA - plankarta i skala 1:1000/ skala 1:2000 med tillhörande bestämmelser dat 2007-10-03 - planbeskrivning (denna handling) dat. 2007-10-03 - genomförandebeskrivning dat. 2007-10-03 - utlåtande dat. 2007-10-03 - fastighetsägarförteckning dat. 2007-05-25 - MKB dat. 2007-05-30 - geoteknisk undersökning dat. 2007-05-30 - marinarkeologisk undersökning dat. 2007-06-05 - ÖP -03 - Rönnäng, Bleket & Klädesholmens pågående tätortsstudie Syftet med detaljplanen är att möjliggöra nybyggnation av fl ytande hotell vid restaurang Salt & Sill på Koholmen, utanför Klädesholmen på Tjörn. I samband med den nya planen skall även två befi ntliga sjöbodar läggas med i planen, samt smärre förändringar i bef. plan göras. Lägesbestämning Areal Planområdet ligger strax öster om Klädesholmen, på den lilla holmen Danmark. Området ligger i ett hamnområde med industriell karaktär och med närhet till hav och orörda kobbar och skär. Detaljplanen berör fastigheten Koholmen 1:200, ägd av Donald Hermansson samt Koholmen 1:1, ägd av Tjörns kommun. Planområdet omfattar ca 3000 kvm kvartersmark, samt 13 500 kvm vattenområde. Bild 1. Planområdets läge vid Klädesholmen. 3
Markägoförhållanden Kommunen är lagfaren ägare till fastigheten Koholmen 1:1, och Donald Hermansson är ägare till Koholmen 1:200 som ingår i aktuell detaljplan. 5. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Detaljplaner Kommunala beslut Riksintresse Program I kommunens gällande Översiktsplan (ÖP 03) ingår planområdet i område R3 - Utvecklingsområde för bebyggelse. För detta område gäller att det skall skyddas mot åtgärder som motverkar dess användning för närrekreation. Gällande detaljplan,1419-p11, vann laga kraft 2006-06-15 och genomförandetiden var till 2006-12-31. I denna plan är den aktuella delen planlagd som småbåtshamn. Samhällsbyggnadsnämnden beslöt 2006-10-09 att ge plantillstånd för fl ytande hotell i anslutning till restaurang Salt & Sill. Samhällsbyggnadsnämnden beslöt 2006-02-29 att godkänna handlingarna för samråd och 2007-06-11 beslöt samma nämnd att godkänna handlingarna för utställning. Inga riksintressen berör området. Då planen endast skiljer sig åt i mindre delar från aktuell detaljplan har program ej bedömts nödvändigt att upprätta. Behovsbedömning enligt PBL och Miljöbalken Kommunen har genomfört en behovsbedömning enligt PBL 5 kap18 och miljöbalken 6 kap 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att planförslaget kan medföra betydande miljöpåverkan, då de fl ytande hotellen ligger på vatten som idag är öppet vattenområde. En MKB skall därför upprättas och skall ut på samråd parallellt med planen. 6. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Huvudfrågan Natur Geotekniska förhållanden Huvudfrågan i den nya detaljplanen är hur man möjliggör nybyggnation av fl ytande hotell/hotell på pålar vid restaurang Salt & Sill på Koholmen, utanför Klädesholmen på Tjörn, för att göra verksamheten mer året-runtbaserad. En annan viktig fråga är hur man kan utveckla verksamheten parallellt med att allmänhetens möjlighet att röra sig i området säkerställs. Terrängen i planområdet är relativt platt, med en liten bergsknalle mitt på den lilla ön Danmark. Förutom lite planteringar kring kullen är ytorna mestadels asfalterade. En geoteknisk utredning har gjorts och ett geotekniskt PM bifogas planhandlingarna. Totalstabiliteten för området konstateras där vara 4
tillfredsställande och den aktuella förändringen inom planområdet bedöms vara genomförbar ur geoteknisk synpunkt. Däckplanet för hotellbyggnaderna rekommenderas att utföras med pålar som förank-ras i berget. Stabiliteten för den anslutande infartsvägen bedöms vidare som tillfredsställande. I den geotekniska utredningen har även radonprov tagits. Marken bedöms vara lågradonmark. Fornlämningar Flytande hotell En marinarkeologisk undersökning har gjorts som visar att det i sydöstra delen av planområdet fi nns koncentrationer av barlaststen, daterade till medeltid-nyare tid. Det har även påträffats en lämning av en mindre klinkbyggd båt i samma del av planområdet, vilken dock bedöms vara yngre än 100 år och därmed inte utgör någon fornlämning. Det pålade trädäcket kommer att uppföras i utkanten av den nyupptäckta fornlämningen. Enligt Bohusläns museums bedömning är dock ingreppet att betrakta som ringa och de anser att trädäcket kan uppföras utan ytterligare antikvariska insatser. Om förankringsvikter förläggs inom fornlämningen anser dock museet att lämpliga åtgärder bör vidtas så att vikterna inte skall skada de registrerade lämningarna. Museet rekommenderar därför att utplacering av ev. vikter inom fornlämningen sker under antikvarisk kontroll. Öster om hotell Salt & Boende skall cirka sex stycken hotellbyggnader i två våningar uppföras på pålad brygga alt. fl ytbrygga. På taken skall ett soldäck uppföras, med väderskydd. En pålad konstruktion skulle kunna vara fasta pålar. Ett annat alternativ är pålar på insidan bryggan med en diameter på ca 30 cm, som löper längs en gummiring och ger bryggan samma funktion som en fl ytbrygga. Pontonerna är förankrade i pålar och pontonerna följer vattenvariationen upp och ner längs pålen. Så länge pålen är tillräckligt lång och dimensionerad för sidolasten så är variationen av vattenstånd inget problem, det viktiga är att botten tål pållasten. I kalkylerna räknar man med 1 cm medelvattenshöjning per år. Det stora problemet är att förutse extrema högvatten i samband med storm. Idag jobbar man med MHW +0,91m och HHW +1,68m. Internationellt är denna konstruktionslösning beprövad med vattenvariationer på upp till 7m. En annan variant på fl ytbrygga är en förankring av bryggan med en sk. seafl ex-lösning med gummivajrar. Seafl exen är också beräknad för vattenvariation. Efter ca 20-25 år byter man gummivajrarna, då kan man även justera längden. En fl ytande konstruktion på pålar och ponton alt. ponton och seafl ex-vajrar är att föredra ur säkerhetssynpunkt, då de följer vattenståndets variation, samt klarar vindlasterna. En fast pålad brygga bör placeras högt, med en föreslagen placering på 2-2,5 m ö h, för att klara en framtida vattenhöjning och extrema vädersituationer. Detta kommer dock leda till att hotellen blir mer dominerande, eftersom de kommer att synas mer både från hav och land. Gestaltning Hotellen har en modern prägel med liggande träpanel och vertikala fönster- 5
band. De befi ntliga byggnaderna- restaurangen samt sjöbodarna- skall ha en fortsatt mer traditionell prägel med oljemålade alt. slammade träfasader. Befi ntlig bebyggelse på Danmark med de nya hotellbyggnaderna i bakgrunden, samt ny entré till Salt & Sill. Närliggande bebyggelse Bef. sjöbodar Ombyggda sjöbodar med öppnare fasad mot bryggan samt höjt väggliv. Inom planområdet fi nns sjöbodar samt restaurangen Salt & Sill. Miljön är mindre känslig än på övriga Klädesholmen och har en verksamhetsbetonad karaktär, framförallt beroende på de många närliggande sillindustrierna. Verksamheten på Rytterholmen är dessutom tänkt att så småningom byggas ut, vilket kommer ytterligare betona den industriella karaktären. De andra konservindustriernas framtid är mer oklar och det kan i en framtid tänkas att de får en ändrad användning. Den omkringliggande småbåtshamnen ger även området en fritidsbetonad karaktär. Den mindre känsliga miljön gör att man här kan tänka sig en mer modern utformning på bebyggelsen, till skillnad från övriga delar på Klädesholmen. På Mossholmen kommer en utveckling 6
av bostadsbebyggelse ske inom en relativt snar framtid, vilket gör att utveck lingen på Danmark kan ske i en helhet med det närliggande Mossholmen. Gatunät, gång och cykeltrafi k Tillfart till området sker via Strandgatan. Allmänheten kommer att kunna röra sig längs med den nya bryggans kant, längs med vattnet, på samma sätt som man kan göra idag. Vid sjösättningsrampen vid bef. sjöbodar tillhörande Salt & sill, kommer en enklare gångför bindelse byggas, för att möjliggöra allmän passage längs med vattnet. Denna passage får dock inte inverka på rampens användande. Kollektivtrafi k Parkering, angöring Busstopp fi nns vid parkeringsplatsen vid Strandgatan/Seafood. Därifrån går buss dagligen till Göteborg/Rönnäng/Skärhamn. Bilparkering kan ske på parkeringsplatsen vid Strandgatan/Seafood. Genom relativt lätta åtgärder (fl ytta återvinningstationen till sjöbodar vid Seafood) kan här tillskapas ca 9 parkeringsplatser. Sommartid är denna parkeringsplats hårt belastad, varför ytterligare parkering skall ordnas vid Allaktivitetshuset, vid Norra hamnplan. Här fi nns redan idag plats för ett tiotal bilar, men skall kompletteras med ytterligare ca 9 parkeringsplatser. Detta ger sammanlagt 18 nya parkeringsplatser, vilket bedöms som rimligt för att försörja de 6 hotellbyggnaderna med sammanlagt 24 hotellrum, eftersom några av hotellgästerna troligtvis kommer att komma sjövägen sommartid, då det är ont om parkeringsplatser i området. Iordningsställandet av dessa tillkommande parkeringsplatser skall bekostas av hotell Salt & Sill. Bef. återvinningsstation vid Seafood Utökad parkering vid Allaktivitetshuset Brandkrav Avfallshantering Piren ut till Koholmen 1:200 är att betrakta som räddningsväg och den skall klassifi ceras som sådan. Insatstiden beräknas att ligga inom ca 20 minuter. Avstånd från uppställningsplats för räddningstjänstens fordon till närmaste brandpost, med kapacitet enl. VAV:s normer, bör inte vara längre än 75 meter. Med tanke på begränsade tillträdesmöjligheter och lång insatstid, kommer krav ställas på den brandskyddstekniska dimensioneringen i samband med bygglovsansökan. En sådan lösning kan vara brandteknisk lösning på plats, dvs sprinkling. Planområdet ligger inom kommunens verksamhetsområde för sophantering. Det innebär att kommunen är huvudman för avfallshanteringen. 7
Närmaste återvinningsstation ligger vid parkeringsplatsen vid Strandgatan/ Seafood. Teknisk försörjning Dagvattenledningar samt vatten och avlopp fi nns vid restaurang Salt & Sill. Ledningen är fastighetens egen och servispunkten ligger väster om Danmark, på Koholmen. 7. KONSEKVENSER 8. ADMINISTRATIVA FRÅGOR 9. FORTSATT PLANARBETE Planen omfattar ett begränsat antal hotellbyggnader i anslutning till ett befi ntligt samhälle. De sammantagna miljökonsekvenserna bedöms vara tillräckligt små för att ett genomförande av planen skall anses vara lämpligt. Se även bedömning enligt PBL och miljöbalken ovan. Detaljplanens genomförandetid är 15 år. Nu har utställningsskedet avslutats där sakägare, myndigheter och berörda har möjlighet att ta del av det redovisade planförslaget och komma med eventuella synpunkter. Inkomna synpunkter har ställts samman i ett sk. utlåtande. Resultatet av detta ställningstagande skapar ett underlag till Sam hällsbyggnadsnämnden för deras beslut om antagande av planen. TIDPLAN Antagande hösten 2007 ansökan om tillstånd för vattenverksamhet till miljödomstolen augusti 2007 Hotellen sedda från öster (Seafood) 8
10. MEDVERKANDE Tjörns kommun Plan och projektavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen 2007-10-03 Tinna Harling planarkitekt/planförfattare Detaljplanen är utarbetad av Planarkitekt Tinna Harling på Tjörns kommun och illustrationsarbetet har gjorts av Arne Algeröd på Mats & Arne Arkitekter. Planarbetet har skett i samarbete med berörda sakägare, myndigheter och berörda tjänstemän på Samhällsbyggnadsförvaltningen samt Teknik och Serviceförvaltningen på Tjörns kommun. 9