AB Vänersborgsbostäder Årsredovisning 2014
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Kort om bolaget Årsredovisning 2014 3 Kort om bolaget 4 VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse 23 Resultaträkning 24 Balansräkning 26 Kassaflödesanalys 27 Femårsöversikt 28 Redovisnings- och tilläggsupplysningar 32 Noter 35 Styrelse 36 Revisionsberättelse 37 Granskningsrapport 38 Fastighetsbeståndet Foto Foto på sidan 4 - Ateljé Clas Foto på sidan 9 - AB Vänersborgsbostäder Övriga foton - Ateljé Wahlström
14% av Vänersborgs befolkning bor hos Vänersborgsbostäder. 3 116 hyresrätter har Vänersborgsbostäder. Centralt eller lantligt, stora och mindre lägenheter, radhus med egen uteplats - vi har något för alla! Vision: En bra del i ett bra liv! 74 miljoner kronor spenderades på underhåll och förbättringsåtgärder för att hålla våra fastigheter i gott skick. 94% 17 264 av våra hyresgäster är nöjda med sitt boende enligt 2014 års hyresgästundersökning. besökare har vi i snitt per månad på vår webbplats vanersborgsbostader.se 3
4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
VD VD har ordet Stora satsningar på nyproduktion och underhåll leder till attraktiva hyresrätter med varierande hyresnivå. För AB Vänersborgsbostäder som kommunalt bolag finns det bolagsordning och ägardirektiv som är antagna av kommunfullmäktige. Bolagsordningen är aktiebolagens regelverk. Av ägardirektivet framgår ägarens förväntningar och krav på bolaget. Under 2014 har bolaget fått nya ägardirektiv. Bakgrunden var en ny lag om allmännyttiga kommunala bolag och dess styrning. Lagen slog fast att bolagen skall drivas efter affärsmässiga principer och en av nyheterna i direktiven blev ett specificerat avkastningskrav. Förutom avkastningskravet finns en tydlig målsättning gällande vilken soliditet som bolaget förväntas uppnå. Soliditetsmålen kommer på sikt ge bolaget förutsättningarna för en högre riskexponering. Att främja bostadsförsörjningen och eftersträva ett varierat utbud av trygga boendemiljöer är det direktiv som ställer högst krav på oss som bolag. Byggnationen skall ske enligt affärsmässiga principer, vilket innebär att projekten måste vara lönsamma. Det finns alltså en direkt koppling mellan ett byggprojekts kostnad och hyran för lägenheten. Yteffektiva lägenheter och hög exploatering i centrala lägen tror vi är ett framgångskoncept för att få lägenheterna uthyrda. Under 2014 har bolaget tagit fram olika projekt för att kunna uppfylla direktivet. 4:e etappen av Roddaregatan har färdigställts och när den 5:e är klar under 2016 så kommer 57 nya lägenheter ha tillförts. I ägardirektiven framgår det nu tydligt vilket stort socialt ansvar som bolaget förväntas ta. Dels när det gäller kategoriboenden för exempelvis äldre men även för att uppfylla kommunens skyldigheter att tillhandahålla bostäder för flyktingar och hemlösa. Detta är en särskild utmaning eftersom det finns en tydlig bostadsbrist i Vänersborg. Ett nära samarbete med kommunen och andra myndigheter är en förutsättning för att lyckas med detta. Även i arbetet med att verka för goda och trygga boendemiljöer krävs samarbete. Hjälpande Händer och Tema Torpa är två projekt som bygger på att flera aktörer arbetar tillsammans. Ytterligare ett direktiv är att bidra till ett ekologiskt samhälle. Fastighetsförvaltning bygger på långsiktighet och i detta ingår att ta hänsyn till det man kallar LCC (Life Cycle Cost) där kostnader och intäkter för ett system eller en produkt sammanställs över hela dess livslängd. Detta leder ofta till att energiinvesteringar kan bli lönsamma och därför är det i enlighet med affärsmässiga principer att de genomförs. ABVB visar ett positivt resultat efter finansnetto på 13,2 mkr (11,1), vilket är bättre än det budgeterade resultatet på 10,4 mkr. Det är framförallt positiva avvikelser för hyresbortfall och värmekostnader som gör att årets resultat är bättre än budget. Från och med 2014 redovisar bolaget enligt Bokföringsnämndens K3-regelverk vilket framförallt medför skillnader avseende underhåll, investeringar och avskrivningar. Jämförelsesiffror för 2013 är omräknade enligt de nya reglerna. Jag skulle slutligen vilja rikta ett stort tack till alla duktiga och positiva medarbetare i företaget och till styrelse samt ägare för ett gott samarbete och för ert stora engagemang och intresse i bolaget. Gunnar Johansson VD 5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Vänersborgsbostäder (org nr 556489-0274) avger följande berättelse över verksamheten för år 2014. ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN AB Vänersborgsbostäder har anor sedan 1947. Företaget var en stiftelse som ombildades 1995 till ett kommunalt aktiebolag. Bolaget ägs till 100% av Vänersborgs kommun och är kommunens största bostadsbolag. Huvudsakliga uppgiften är att främja bostadsförsörjningen i Vänersborgs kommun och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boinflytande och inflytande i bolaget. Förvaltningen bedrivs till största delen i egen regi. Bolaget förvaltar dessutom en stor del av kommunens fastighetsbestånd. AFFÄRSIDÉ AB Vänersborgsbostäder skall erbjuda bostäder och lokaler med den service och kvalitet som hyresgäster efterfrågar och är beredda att betala för. VISION Vi skall skapa värden i våra fastigheter som gör oss marknadsledande avseende glädje, trygghet och variation. Med kunden i centrum. Den gentemot kunden kommunicerade visionen är Vänersborgsbostäder, en bra del i ett bra liv. ÄGARDIREKTIV I sammandrag. De fullständiga direktiven finns på www. vanersborg.se. Bolaget skall i allmännyttigt syfte och med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip främja bostadsförsörjningen i Vänersborgs kommun och eftersträva ett varierat utbud av bostäder av god kvalitet i kommunens tätorter. Bolaget skall verka för utveckling av goda och trygga boendemiljöer, både på egen hand och tillsammans med andra aktörer. Bolaget skall samverka med kommunen för att erbjuda boenden för personer med särskilda behov. Detta kan ske genom kategoriboenden för äldre, funktionshindrade m.fl. grupper och genom s.k. sociala kontrakt eller liknande. Bolaget har ett särskilt ansvar att medverka vid uppfyllande av kommunens skyldigheter att tillhandahålla bostäder för flyktingar och hemlösa. Bolaget skall bidra till ett ekologiskt hållbart samhälle. Verksamheten skall bedrivas enligt affärsmässiga principer. Bolaget skall långsiktigt eftersträva en soliditet på 20% Bolaget skall eftersträva en avkastning på 4% av eget kapital. Fastigheter som ingår i blockhyresavtalet med Vänersborgs kommun undantas från avkastningskravet. Eventuell utdelning till ägaren förutsätter att soliditetsmålet uppnåtts. ORGANISATIONSANSLUTNINGAR AB Vänersborgsbostäder är medlem i: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa STYRELSE Styrelsen, som utsetts av Vänersborgs kommunfullmäktige, har sedan årsstämman i maj haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Anders Forsström, ordförande Sigyn Lindbom, vice ordförande Ann-Helen Selander Christin Slättmyr Magnus Kesselmark Suppleanter Henrik Harlitz Bengt Wallin Hans Norén Joakim Sjöling Gunnel Dirsäter Verkställande direktör Gunnar Johansson Revisor ordinarie Göran Johansson, aukt. revisor Suppleant Marie-Louise Strand, aukt. revisor Lekmannarevisor ordinarie Thomas Boström Sammanträden Under året har styrelsen hållit sex sammanträden. 6
SAMHÄLLSNYTTA 7
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Samhällsnytta En bra bostad är en förutsättning för ett bra liv. AB Vänersborgsbostäder ägs av Vänersborgs kommun och spelar en betydelsefull roll genom att verka för utveckling av goda och trygga boendemiljöer. Vi tar även ett socialt ansvar och bidrar till goda levnadsvillkor för alla som bor och verkar i Vänersborg. PRAKTIKPLATSER AB Vänersborgsbostäder har genom åren försökt att erbjuda skolelever praktikplatser hos företaget, så även 2014. Vi har under året kunnat erbjuda cirka 30 praktikplatser till elever i åldrarna 15 år och uppåt, det handlar främst om arbetsuppgifter inom fastighetsskötsel samt olika hantverksyrken. SOMMARJOBB Vi har under sommaren haft cirka 30 ungdomar anställda för fastighetsskötsel och enklare målningsarbeten. HJÄLPANDE HÄNDER Bolaget är med och finansierar ett projekt på Torpaområdet tillsammans med Vänersborgs kommun. Hjälpande händer är en fritidsklubb som i första hand vänder sig till barn mellan 5 och 13 år. Under året har verksamheten haft öppet cirka 200 dagar med fler än 9 000 besökande ungdomar. Syftet med verksamheten är att skapa en positiv inställning till mångfald och kulturella olikheter, där målet är att skapa en gemensam värdehorisont. Några exempel på områden man arbetar med är kulturmöten, främlingsfientlighet, attityder, integration och jämställdhet. Den dagliga verksamheten består också av läxhjälp, teater och dans, teckenspråksundervisning samt lekar och spel. VERKSAMHETSFOND Företagets boinflytandearbete resulterade 2013 i en verksamhetsfond på 250 tkr, där alla boende haft möjlighet att ansöka om medel för gemensamma aktiviteter i kvarteren. Efter en trevande inledning under 2013 har ansökningarna strömmat in under 2014. Det har gällt allt från sommarfester och grillkvällar till inredning av kvarterslokaler samt försäljning av teaterbiljetter till rabatterat pris. Årets största och mest populära aktivitet, åtminstone bland våra ungdomar, var sommarens fotbollsskola som anordnades tillsammans med Vänersborgs Idrottsförening. Fotbollsskolan vände sig till våra unga hyresgäster och pågick i fem dagar, vi hade cirka 75 barn och ungdomar med varje dag. Förutom fotboll fick de även testa på bowling, de fick bada på Vattenpalatset samt åka på en utflykt till Ursand. Projektet var finansierat av AB Vänersborgsbostäder, Vänersborgs kommun, Sisu samt Västergötlands fotbollsförbund. SFI OCH SPRÅKINTRODUKTION Cirka 25% av AB Vänersborgsbostäders hyresgäster är utrikes födda. I ett led att försöka hjälpa till med integrationen av nyanlända har representanter från bolaget deltagit i SFI utbildningen för att informera och svara på frågor om hur det fungerar att bo i lägenhet samt vilka rättigheter och skyldigheter man har. Till vår hjälp har vi haft en boskolefilm som finns på fyra olika språk - engelska, arabiska, somaliska och svenska. Vi har även haft boskola på gymnasieskolans språkintroduktion. Under året har vår personal i bobutik och reception gått en utbildning i bostadsengelska som SABO arrangerade. BOSAM Vi har under flera år samarbetat med socialförvaltningen för att motverka hemlöshet. Som ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag tar vi ett stort ansvar i att medverka till att människor som inte uppfyller kraven för att få ett eget lägenhetskontrakt ändå kan få ett boende under kontrollerade former. Under 2014 har Vänersborgs kommun hyrt cirka 20 lägenheter av AB Vänersborgsbostäder som man sedan hyrt ut i andra hand. Tio av dessa har lett till egna kontrakt. NYPRODUKTION Under 2014 har vi fortsatt om- och tillbyggnationen i kvarteret Vesslan 4 - Roddaregatan 6 A-C. Vi har renoverat 27 lägenheter samt byggt till två nya våningsplan och därmed tillfört ytterligare 12 lägenheter fördelade mellan 2-4 rum och kök. Detta är etapp fyra i området och vi har nu tillfört 45 nya lägenheter i kvarteret, renoverat 81 lägenheter och installerat hiss i elva trapphus. Planen för kvarteret är att renovera och bygga på en huskropp per år. Hela projektet väntas pågå till 2016. När vi är klara har vi tillfört 57 nya lägenheter, renoverat 98 befintliga lägenheter och installerat hiss i 14 trapphus. 8
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KVARBOENDE Cirka en fjärdedel av bolagets hyresgäster är över 65 år. Detta medför en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service. De största åtgärderna, som hissinstallation samt breddning av badrum och dörröppningar gör vi i samband med stamrenoveringar medan åtgärder som kontrastmarkeringar i trapphus och bättre belysning i områden sker löpande. BOSTADSANPASSNINGAR I samarbete med Vänersborgs kommun utför vi bostadsanpassningar för våra hyresgäster. Oftast innebär det att vi ökar säkerheten och tillgängligheten i bostaden. Detta möjliggör för hyresgästen att bo kvar längre i sitt hem. Under 2014 utförde vi 147 (69) st åtgärder. VÅRD OCH OMSORG Bolaget har sedan 1998 ett antal blockhyresavtal med socialförvaltningen i Vänersborgs kommun. Genom ett nära samarbete har vi samverkat för att skapa trygga, flexibla och attraktiva fastigheter för boende och personal. Avtalet omfattar nu 424 lägenheter med tillhörande lokaler, totalt 38 684 m 2. Blockförhyrningen innebär att socialförvaltningen hyr ut lägenheterna i andra hand till de boende. För att få hyra en lägenhet krävs i de flesta fall ett biståndsbeslut. På Niklasbergsområdet har under året Gläntan nyttjats till boende för ensamkommande flyktingbarn. Till en början användes halva byggnaden, per den 31 december 2014 tas hela huset i anspråk. Under året har Hjälpande händer haft öppet cirka 200 dagar med fler än 9 000 besökande ungdomar. 9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Miljö AB Vänersborgsbostäders målsättning är att skydda människor, miljö och egendom från alla risker som hör samman med vår verksamhet. Miljöarbetet är viktigt för AB Vänersborgsbostäder och därför arbetar vi systematiskt med miljöfrågor. Vi vet att våra fastigheter påverkar miljön under hela deras livslängd, från nyproduktion till förvaltning och slutligen när fastigheten rivs. Genom att arbeta systematiskt kan vi se tydliga resultat på vad vi årligen åstadkommer och hur vi har minskat vår påverkan på miljön. Merparten av fastigheterna värms upp via spillvärme i ett fjärrvärmesystem. Vi använder inte längre fossila bränslen för uppvärmning. EL Merparten av den el som vi förbrukar är så kallad fastighetsel det vill säga el till trapphus, tvättstugor och belysning. Endast en liten del av den el som vi använder går åt till uppvärmning. Även i år har vi satsat mycket på tvättstugorna, där vi har bytt ut 38 enheter. Förutom att det 10 påverkar elförbrukningen positivt så påverkas även vattenförbrukningen. Löpande satsas även på energieffektiva lösningar för belysning i trapphus och gemensamma utrymmen. ENERGI OCH VATTEN I början av 2008 skrev styrelsen under SABO-företagens Skåneinitiativ. Initiativet innebär bland annat att de företag som ansluter sig ska försöka minska sin energianvändning med 20% från basåret 2007 till år 2016. Vi har nått en besparing på 10,5% vilket är i underkant med vad vi måste åstadkomma för att nå det övergripande målet. Under året har fokus legat på injustering av våra värmeanläggningar. Vi har bytt undercentraler i kvarteren Nejlikan 6, Narcissen 17 och Kråkan 4.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AVFALLSHANTERING Under 2013 ändrades förutsättningarna för avfallshanteringen. Från 1 juni 2013 sorteras avfallet i olika kärl, restavfallet i ett grönt och matavfallet i en nytt, brunt. Systemet har inneburit ökade kostnader och svårigheter att lösa hanteringen rent praktiskt. Ett ökat antal kärl leder till att många soprum måste byggas om och med det en ökad kostnad för hanteringen. I många kvarter saknas dessutom lämpliga utrymmen. Med anledningen av övergången till ett kärl för brännbart och ett kärl för rötbart ökades bolagets kärlvolym med cirka 2 000 m³/år och då sorteringen fungerar dåligt så blev minskningen av kärl för brännbart rent marginell vilket lett till en ökning från 3,44 m³/lägenhet till 3,60 m³/ lägenhet under 2014. Vi har snart gjort radonmätningar i bolagets samtliga lägenheter. INOMHUSMILJÖ Våra boende har rätt till en behaglig miljö i sina lägenheter. Vi arbetar därför aktivt och löpande för att åstadkomma en energioptimal inomhusmiljö. AB Vänersborgsbostäder följer den förordning som finns gällande kontroll av ventilationssystem så kallad OVK (obligatorisk ventilationskontroll). Under året har 186 lägenheter kontrollerats och vid behov åtgärdats. Nu återstår endast 280 lägenheter att radonmäta, merparten i vård och omsorgsfastigheterna. Nya fönster har installerats i kvarteren Ripan 1-8. Under 2012 startades ett arbete med elbesiktning. Vi besiktigar all el i fastigheten både i allmänna utrymmen och lägenheterna. Vi monterar även vattenbesparingsutrustning i kök och badrum. Under 2014 färdigställde vi kvarteren Skatan 1, Spoven 2 och Sirius 1 samt påbörjade kvarteret Viggen 2. UTOMHUSMILJÖ Även utomhus är miljöarbetet viktigt. Genom att skapa positiva utomhusmiljöer bidrar vi till de boendes livskvalitet. Tillgänglighet, säkerhet och trivsel är ledstjärnor när vi planerar och bygger om utomhusmiljöer. Vi får också en möjlighet att skapa förutsättningar för en miljövänlig förvaltning. Under 2014 har vi iordningställt ett antal lekplatser och gårdsmiljöer bland annat i kvarteren Visthuset 1 och Tjädern 14-16. 4,00 3,80 3,60 3,40 3,20 3,00 150 145 140 135 130 125 120 Avfall m 3 /lgh 3,60 3,44 3,34 2012 2013 2014 Energiförbrukning kwh/m 2 143 139 136 2012 2013 2014 11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Kunder och marknad AB Vänersborgsbostäder har drygt 5 000 kunder. Vår allra viktigaste uppgift är förstås att erbjuda dem ett bra boende och en utmärkt service. Att vara en bra del i ett bra liv innebär för oss att kunna skapa ett boende som upplevs som tryggt och säkert och där man som hyresgäst kan få vara med och påverka. VÄNERSBORG VÄXER Befolkningstillväxten i Vänersborgs kommun har under 2014 varit fortsatt positiv. Att det byggs nya attraktiva bostäder, goda kommunikationer och ökad invandring är faktorer som påverkar. Antalet invånare per den 31 december var 37 890 personer. Siffrorna visar på en positiv utveckling både på födelseöverskott och flyttnetto och befolkningsmängden ökade med 521 personer. Kommunen tappar invånare till det egna länet och övriga Sverige men har en hög inflyttning från utlandet vilket gör att flyttnettot ändå är positivt. Våra grannkommuner Trollhättan och Uddevalla har även de haft en positiv utveckling under 2014 och Trestadsregionen har ökat med 1 369 (1 720) invånare. Det korta avståndet mellan städerna gör att många väljer att bo i en stad och arbeta eller studera i en annan. BOSTADSMARKNADEN I VÄNERSBORG Hyresmarknaden i Vänersborg präglas av mångfald. Det finns ett varierat utbud av lägenheter, radhus och även friliggande villor att hyra. Mångfald präglar även antalet hyresvärdar. AB Vänersborgsbostäder är den största hyresvärden i Vänersborg med våra drygt 3 100 lägenheter, det finns även många aktörer med färre än 100 lägenheter i sitt fastighetsbestånd. HYRESRÄTTEN ÄR ATTRAKTIV Hyresrätten fortsätter att vara en attraktiv boendeform. Enligt SCB:s senaste mätningar bor 5 384 personer eller cirka 14% av kommunens invånare hos AB Vänersborgsbostäder. Av 465 uppsägningar under 2014 valde 60% att flytta vidare till ny hyresrätt, antingen inom AB Vänersborgsbostäder eller till någon annan hyresvärd. Hyresrätten har många fördelar! Den ger frihet i vardagen, bra service och du vet din boendekostnad. HYRA LÄGENHET AB Vänersborgsbostäders lediga lägenheter hyrs ut via bolagets egen bostadskö. Den som vill söka en bostad måste vara registrerad som bostadssökande. Vi hade vid årets slut cirka 4 000 personer registrerade i bostadskön. Alla över 17 år kan registrera sig och det kostar ingenting. Efterfrågan på lägenheter har under året varit fortsatt hög med många intressenter på varje enskilt objekt. Den genomsnittliga kötiden för de tecknade kontrakten 2014 var cirka sju månader. Omsättningen på lägenheter var under året relativt låg, 16,5% (21,0) med viss variation mellan olika områden. Den främsta anledningen till flytt var ändrade familjeförhållanden men även läget var en avgörande faktor samt att man fått arbete eller börjat studera på annan ort. LOKALER OCH BILPLATSER Lokaler svarar för 2,3% av hyresintäkterna och bilplatser för 1,9%. Bolagets lokaler är uteslutande belägna i eller vid bostadsfastigheterna. Normalbeståndet består av cirka 8 000 m 2, till det kommer drygt 17 000 m 2 som kommunen hyr för olika verksamheter. Vi har under året märkt av en ökad efterfrågan på mindre förråd. När vi fick en större källarlokal ledig valde vi därför att konvertera den till mindre förråd med Troax-nät. Efterfrågan på garage och p-platser har varit fortsatt bra med undantag för vissa områden där parkeringssituationen i övrigt är god. På Lärovägen i Vargön har vi rivit en garagelänga med 13 garageplatser och ersatt med 16 motorvärmarplatser. RELATIONEN TILL HYRESGÄSTERNA Enligt lagen om Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag skall hyresgästerna erbjudas möjlighet till boinflytande. Vi har under 2014 fortsatt vår turné ute i kvarteren och det anordnades 27 bostadsmöten med fler än 700 deltagare. Det var både traditionella bostadsmöten och mer lättsamma grillkvällar. Vår ambition att skapa en bra dialog mellan kvartersvärdar och hyresgäster har genererat många bra tankar och idéer som bidrar till att utveckla boendet och kvarteren. UTHYRNING BOSTÄDER Tecknade hyreskontrakt 478 (583) Vakansgrad bostäder 1,1% (1,5) Omflyttning 16,5% (21,0) 12
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Hyresrätten fortsätter vara en attraktiv boendeform. 4 000 personer i bostadskön KUNDUNDERSÖKNING För att nå upp till bolagets vision om att vara en bra del i ett bra liv genomför vi löpande kundundersökningar med hjälp av AktivBo. I senaste mätningen som genomfördes under våren 2014 gick vi ut till cirka 1 200 hushåll. Vi fick in svar från 60%. Undersökningen visar vilka fokusområden som bör prioriteras, exempelvis trygghet där vissa av säkerhetsåtgärderna planeras utifrån undersökningens resultat. Årets nöjd kundindex (NKI), vilket är svaret på frågan Sammanfattningsvis är du nöjd med ditt boende hos oss blev 93,8% (93,6). Serviceindex som är en sammanvägning av 34 frågor blev 82,9 % (83,1) något lägre än vid föregående undersökning. Under hösten delades en sammanställning av årets undersökning ut till samtliga hyresgäster hos AB Vänersborgsbostäder, den gick under namnet Check. Check innehöll både övergripande statistik och information om bolaget samt ner på områdesnivå. Där fanns också information om vad vi gjort i respektive kvarter och vad vi planerar framöver. Serviceindex % 85,0 84,0 83,1 83,0 82,0 82,9 81,8 81,0 80,0 2010 2012 2014 13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastigheter För att nå upp till visionen En bra del i ett bra liv krävs att fastigheter och organisation är anpassade till våra kunders krav och önskemål. Vi måste hela tiden vara lyhörda så att vi kan uppfylla de förväntningar som finns. En tät kunddialog är en förutsättning för att lyckas. FASTIGHETSUNDERHÅLL AB Vänersborgsbostäders fastigheter är byggda mellan 1901 och 2014 med cirka 50% nybyggda eller ombyggda efter 1987. Då ungefär 35% är byggda före 1976 kommer vi att fortsätta med det stambytesprogram vi startade 2003 för att på så sätt anpassa äldre fastigheter till den standard som efterfrågas idag och i framtiden. Under 2014 har vi utfört underhållsåtgärder och komponentbyten motsvarande 325 kr/m 2 (215), varav 141 kr/ m 2 (167) redovisas som kostnad i resultaträkningen och 183 kr/m 2 (48) aktiverats i balansräkningen. Det är då både in- och utvändigt, planerat och oplanerat underhåll. Målsättningen är att hålla en hög underhållsnivå för att öka kundnöjdheten samtidigt som vi ökar värdet på fastigheterna och sänker reparationskostnaderna. Under 2014 har om- och tillbyggnaden av kvarteret Vesslan 4 fortsatt och etapp 4 färdigställts med tolv nya lägenheter och de befintliga har stamrenoverats. I kvarteret Hägern 1, Bangatan 2 B-F, har vi stamrenoverat kök och badrum med reliningmetoden. Badrummen är omgjorda med nya ytskikt och all el i lägenheterna är utbytt. I köken har det mesta av snickerierna bevarats. I vård och omsorgsfastigheterna har vi bland annat bytt brandlarm i kvarteret Ringhem, bytt tak på Korseberg, renoverat hissarna på Lunddala samt renoverat invändigt på Solbacken. FÖRVALTNINGSORGANISATION Vi har en organisation som består av fastighetsskötare, kvartersvärdar och diverse hantverkare såsom reparatörer, snickare, elektriker m.m. Vår ambition är att ha en egen kompetens på de flesta förekommande arbeten. Kvartersvärden är alltid företagets naturliga kontaktperson för våra kunder. TRYGGHET OCH SÄKERHET AB Vänersborgsbostäder arbetar aktivt med trygghet och säkerhetsfrågor. Flera av de åtgärder som utförs väljs ut från den återkommande hyresgästundersökningen som vi under ett antal år genomfört. Vi kan då på ett bra sätt se vad hyresgästerna har för uppfattning om sina kvarter. Under året har vi bland annat förstärkt förrådsväggar och dörrar i kvarteret Nejlikan 6. Ny närvarostyrd trapphusbelysning har installerats i kvarteren Narcissen 17 och Flädern 15. Vi besiktigar all el i fastigheten, både i allmänna utrymmen och i lägenheterna. Brister och felaktigheter åtgärdas direkt och samtidigt installerar vi jordfelsbrytare i lägenheter där de saknas. När vi ändå är i alla lägenheter passar vi på att montera vattenbesparingsutrustning i kök och badrum. Vi kontrollerar och byter även brandvarnare om så krävs och gör en statusbedömning av vitvaror, kontrollerar varmvattentemperaturen och utför läckagekontroll. Slutligen ses även ventilationen över avseende filter med mera. Under 2014 har besiktningen av kvarteren Skatan 1, Spoven 1 och Sirius 1 färdigställts och kvarteret Viggen 2 påbörjats. FÖRVALTNINGSUPPDRAGET AB Vänersborgsbostäders förvaltningsuppdrag med Vänersborgs kommun löper på tre år och har nu efter två år sagts upp till 2015-12-31. Uppdraget innebär att vi säljer tekniska tjänster såsom drift, fastighetsskötsel och reparationer. Vi säljer även jourtjänster och anslutning till vår felanmälan. 14
Informationen FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE innan stambytet var riktigt bra. KV HÄGERN 1 Underhåll 2014 Vi arbetar fortlöpande med att renovera, underhålla och förbättra. Nedan visas några av de arbeten som utfördes under 2014. 82% I årets hyresgästundersökning upplever att de fått bra information om vad som ska hända i fastigheten. ÖVRIGT I URVAL Kv Nejlikan 6 och Narcissen 17 Byte av undercentraler Kv Hägern 1 Stambyte och badrumsrenovering Kv Kråkan 5 Byte av tak Kv Skatan 1 och Spoven 1 Byte av kök Kv Flädern 15, Frändefors 1:100, Sörbyn 19:13 Utvändig målning av fasader Kv Visthuset 1, Fåraherden 8,9 Byte av låssystem Kv Plommonträdet 1-4 Byte av vitvaror Kv Tjädern 18-19, Korpen 16, Kastanjen 18 Renovering av hissar Kv Fåraherden 8,9 Byte av fönster, kök och ventilation Kv Hägern 3 Byte av balkongskärmar Kv Vesslan 4 Tillbyggnad och stambyte Kv Filtret 1, Slaggbollen 17 Renovering av tvättstugor, nya ytskikt och nya maskiner Kv Teodoliten 1-2 och Linjalen 1 Fönsterbyte FASTIGHETSBESTÅND Vi har stamrenoverat 245 bostäder de senaste fem åren Kv Visthuset 1 Utvändig målning samt ombyggnad av lekplats Antal m2 Bostäder 3 116 202 137 Lokaler 135 25 050 Garage 579 9 001 Utförligare fastighetsspecifikation återfinns i slutet. Fastighetsköp-/försäljning Under året har inga fastighetsköp eller fastighetsförsäljningar skett. 15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 16
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Personalens inställning, kunskap och agerande är en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer. GUNNAR JOHANSSON, VD Personal En av hyresrättens fördelar är den service som ingår i boendet. Snabb och personlig service samt tydliga besked är faktorer som våra kunder uppskattar. Personalens inställning, kunskap och agerande är därför en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer. Som stöd finns bland annat en handbok i etik- och moralfrågor. Personalpolicy, jämställdhetspolicy samt jämställdhetsplan är fastställda. Av det totala antalet, 66 (66) fast anställda medarbetare, per den 31 december 2014 är 15 (15) kvinnor och 51 (51) män. Fördelningen mellan könen är ojämn bland de kollektivanställda, det är betydligt fler män än kvinnor. Bland tjänstemännen är fördelningen ungefär lika många kvinnor som män. Omräknat till helårstjänster, vid en nettoårsarbetstid av 1 772 årstimmar, innebär det att vi har 71 (68) helårstjänster. Under 2014 hade bolaget 10 (10) medlemmar i styrelsen, varav 4 (4) kvinnor. Totala antalet personer i bolagets styrgrupp uppgår till 5 (5) personer, varav 1 (1) kvinna. Personalomsättningen uppgick till 6% (14) och medelåldern var 48 år (49). Planerings- och utvecklingssamtal genomförs regelbundet med all personal. I samband med löneförhandlingen genomförs även måldialog och lönesamtal. Ett antal utbildningar för kompetenshöjning och kundorientering har skett under året. Utbildningarna har varit avdelningsan- passade. Utbildningskostnaderna uppgår till 751 tkr (557). Utbildningskostnader omräknat per anställd blir 11,4 tkr (8,4), till detta kommer satsad arbetstid. HÄLSA OCH FRISKVÅRD En ny företagshälsovård upphandlades under 2012 och arbetet med förebyggande friskvård har fortsatt. Under året har samtlig personal genomfört en hälsoprofilbedömning. Olika hälsodata såsom värk, stress, blodtryck, kondition och vikt har sammanställts. För den enskilde ger detta en bild över sin egen hälsostatus. Undersökningen kommer också ligga till grund för Hälsoinspiratörernas arbete. Bolaget är från årsskiftet 2013/2014 rökfritt. Friskvårdsaktiviteter uppmuntras både individuellt och kollektivt. Personalen har möjlighet att nyttja en friskvårdstimma i veckan och det finns pengar avsatta till hälsofrämjande åtgärder. Bolaget är medlem i Vänersborgs kommuns Personalklubb som har till uppgift att främja det fysiska, psykiska och sociala välbefinnandet i arbetslivet och på fritiden. 17
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finans Bolagets mål är att den finansiella verksamheten ska drivas och regleras utifrån tydligt definierade mål och risknivåer i finanspolicyn. MARKNADSRÄNTOR OCH FINANSERING Marknadens utveckling 2014 Utebliven ökning i inflationstakten har lett till överraskande besked från Riksbanken vid två tillfällen under 2014, den första i juli då en väntad 25-punkterssänkning av reporäntan istället blev en sänkning med 50 punkter från 0,75 till 0,25 procent. Inför oktobermötet var ytterligare en sänkning förväntad, att det skulle bli ned till historiskt låga noll procent var det dock få som hade räknat med. I februari började situationen i östra Ukraina dominera nyhetsflödet och geopolitiska oroligheter kom att bli något som påverkade marknaderna under hela året. Detta tillsammans med centralbankernas penningpolitik, en relativt svag global konjunktur och förväntningar på en fortsatt dämpad tillväxt och expansiv penningpolitik har lett till att svenska marknadsräntorna under året varit stadigt nedåtgående och rekordlåga nivåer har noterats för samtliga löptider. Sett över hela året sjönk den femåriga swapräntan med 153 punkter och noterades under årets sista handelsdag på 0,65 procent. För 3-mån Stibor blev förändringen 68 punkter ned till 0,26 procent. Skuldförvaltning Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten i AB Vänersborgsbostäders resultaträkning och bolaget har historiskt arbetat med hög andel fast ränta för att eliminera risken att kostnaden stiger vid förändringar i marknadsräntor. Detta har lett till att vi inte heller kan dra några större fördelar av det lågränteläge som råder för tillfället. Den genomsnittligt betalda räntan (exklusive borgensavgift) uppgår 2014 till 3,66% och förväntas för 2015 bli 3,45%. Prognosen för de följande fem åren visar att genomsnittsräntan varje år sjunker något men ändå kommer att fortsatt vara relativt hög. Bolagets mål är att den finansiella verksamheten ska drivas och regleras utifrån tydligt definierade mål och risknivåer i finanspolicyn. Finanspolicy Finanspolicyn är ett samlat dokument för styrningen av finansförvaltningen och ska därför klargöra sambandet mellan finansförvaltningen och affärsverksamheten. Styrelsens, ledningens och finansförvaltningens riskmandat ska vara så tydligt angivet att ansvarsfördelningen dem emellan blir klar. Finanspolicyn ska ha en så god precision att den styr och sätter tydliga gränser för finansförvaltningen. På detta sätt skapas också rimliga förutsättningar för att uppnå en god intern kontroll. I policyn ska också aktuella riskbegrepp definieras och formuleras. Vidare ska de finansiella riskerna som bolaget är utsatt för redovisas samt hur de hanteras. En beskrivning av hur framförallt ränteriskerna ska hanteras är av central betydelse för att ett bolag med en betydande skuldportfölj. Målen med finanspolicyn är följande: Långsiktigt säkerställa bolagets tillgång till finansiering Styra, reglera och tydliggöra riskerna i finanshanteringen Skapa förutsättningar för en bra intern kontroll Minimera de finansiella nettokostnaderna över tiden samtidigt som riskerna i policyn iakttas Utgöra ett stöd för bolagets kärnverksamhet och affärsplan Finanspolicyn ska årligen fastställas av styrelsen och vid behov revideras Låneskuld och säkerheter Bolaget har under 2014 tagit upp nya lån med sammanlagt 52 mkr. Under året har också ett lån på 4 mkr lösts, samt lån om totalt 432 mkr omsatts. Den totala låneskulden uppgår på balansdagen till 1 085 mkr (1 037). Utnyttjad checkkredit uppgår till 0 mkr (3). Av den totala låneskulden har 1 002 mkr (958) kommunal borgen som säkerhet och resterande 83 mkr (83) utgörs av pantbrevslån. Borgensavgiften till Vänersborgs kommun uppgår för närvarande till 0,25% (0,25). 18
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella kostnader Finansiella kostnader år 2014 uppgick till 41,3 mkr (53,5). Av årets kostnad avser 2,4 mkr (2,3) borgensavgift och 0 mkr (11,9) kostnader för att lösa swap- och optionskontrakt. Den genomsnittligt betalda låneräntan (exklusive borgensavgift) för hela året blev 3,66% (5,06) medan genomsnittsräntan på balansdagen uppgick till 3,48% (3,74). Ränterisk och ränteförfallostruktur Med ränterisk menas risken att förändrade marknadsräntor påverkar verksamhetens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken används finansiella derivatinstrument, vilket möjliggör att räntebindning frikopplas från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden utan att kapitalbindningen påverkas. Tabellen redovisar samtliga 16 finansiella derivatinstrument bolaget innehar: Aktiva instrument Startdag Slutdag Typ Ränta % Belopp tkr Marknadsvärde tkr 2010-05-17 2015-05-18 Betala fast (1) 2,250 115 000-868 2011-05-31 2016-05-31 Betala fast 3,135 90 000-3 731 2014-06-09 2016-06-09 Betala fast 0,885 50 000-951 2012-06-05 2017-06-05 Betala fast 3,150 85 000-5 938 2014-06-09 2017-06-09 Betala fast 1,075 50 000-470 2014-09-11 2017-08-12 Erhålla fast 0,680 (200 000) +1 829 2010-05-21 2018-10-08 Betala fast (2) 3,270 75 000-8 022 2011-12-10 2018-12-10 Betala fast 3,780 100 000-13 064 2010-02-01 2020-02-03 Betala fast 4,335 300 000-56 439 2014-06-09 2020-02-03 Erhålla fast 1,573 (100 000) +4 710 2010-10-26 2020-10-26 Betala fast (3) 1,950 100 000-7 696 2011-05-31 2021-05-31 Betala fast (3) 2,549 100 000-13 319 Summa brutto (5) 1 365 000 Summa netto (6) 965 000-103 959 Forwardstartade instrument Startdag Slutdag Typ Ränta % Belopp tkr Marknadsvärde tkr 2015-06-12 2020-06-12 Betala fast (4) 3,750 100 000-15 044 2023-09-01 2033-09-01 Betala fast 4,160 50 000-6 933 2023-09-01 2033-09-01 Betala fast 4,280 50 000-7 415 2023-09-11 2033-09-12 Betala fast 4,050 100 000-12 967 Summa brutto (5) 300 000 Summa netto (6) 300 000-42 360 (1) Performance swap. När Stibor 3M < 2,0% betalas 2,25% i fast ränta. Annars betalas Stibor 3M. (2) Performance swap. När Stibor 3M < 4,0% betalas 3,27% i fast ränta. Annars betalas Stibor 3M. (3) Stängningsbar swap. Motparten har kvartalsvis rätt att stänga positionen. (4) Swaption. Motparten har rätt att starta positionen. (5) Bruttovolym avser total avtalsvolym (6) Nettovolym avser faktisk räntesäkring av lån med rörlig ränta 19
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Säkringsredovisning Enligt övergångsregler i BFNAR 2012:1 punkt 35.14 ska ett säkringsförhållande som föreligger vid tidpunkten för övergång fortsätta att redovisas till dess att säkringsförhållandet upphör. Bolagets 16 finansiella instrument redovisas enligt nedan: 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 Skuldportföljens snittränta på balansdagen % 3,90 3,74 3,48 2012 2013 2014 Avtal tecknade före övergången (ingår inte i säkringsredovisning enligt K3) Antal kontrakt Belopp tkr Marknadsvärde Marknadsvärde 2013 tkr 2014 tkr Aktiva kontrakt 8 965 000-64 688-109 077 Forwardstartade kontrakt 4 300 000-10 971-42 360 Summa -75 659-151 437 Avtal som ingås efter 2013-01-01 får endast ingå i säkringsredovisning om de anses vara effektiva genom att uppfylla samtliga tre kritiska villkor: 1) Samma valuta som säkrad post 2) Samma räntebas eller räntebas med hög korrelation som säkrad post 3) Andel ränteförfall inom 1 år, på portföljnivå, vid tidpunkt efter ingått derivat ska vara större är 0%. Bedömning av säkringens effektivitet ska göras vid varje balansdag. Vid bedömning av villkor nr 3 måste hänsyn även tas till instrument som anskaffats före övergången till K3. Avtal tecknade efter övergången (ingår i säkringsredovisning enligt K3) Avtalsdag Startdag Slutdag Typ Belopp tkr Syfte Effektiv Marknadsvärde 2014 tkr 2014-06-19 2014-06-19 2016-06-09 Betala fast 50 000 Anpassning till normportfölj Ja -470 2014-06-19 2014-06-19 2017-06-09 Betala fast 50 000 Anpassning till normportfölj Ja -951 2014-06-19 2014-06-19 2020-02-03 Erhålla fast (100 000) Anpassning till normportfölj Ja +4 710 2014-09-11 2014-09-11 2017-08-12 Erhålla fast (200 000) Mot nyupplåning till fast ränta Ja +1 829 Summa +5 118 Totalt marknadsvärde 2014 tkr -146 319 Totalt marknadsvärde per balansdagen är -146,3 mkr (-75,7). Marknadsvärdet speglar skillnaden mellan den fasta räntan i kontraktet och aktuell marknadsränta för motsvarande löptid per balansdagen. Det kan också uttryckas som den beräknade premien för att lösa ett kontrakt. Syftet med innehaven är att säkra nuvarande och framtida sannolika betalningsströmmar i form av rörliga räntebetalningar. Kombinationen av lån med rörlig ränta, lån med fast ränta och ovanstående derivatinstrument gör att bolaget för närvarande har en genomsnittlig räntebindningstid på 4,05 år (5,28). Andel av låneportföljen som ska räntejusteras inom 12 månader uppgår till 38% (24), vilket ryms inom de riskmått som angivits i finanspolicyn. Refinansieringsrisk och kreditförfallostruktur Refinansieringsrisk är risken att bolaget inte kan täcka förfallande skuldbelopp med likvärdig finansiering utan en betydande kostnadsökning. Risken bedöms som liten, inte ens under finanskrisen förvägrades bolaget refinansiering av befintliga lån, även om marginalerna under den perioden var högre än de är nu. Låneportföljen hade vid årsskiftet en genomsnittlig återstående löptid på 1,90 år (1,55). Andel av låneskulden som har kreditförfall inom 12 månader uppgår till 32% (42), vilket också detta ryms inom finanspolicyn. 20
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTAT OCH STÄLLNING Intäkter Hyresintäkter för bostäder och lokaler ökade med i genomsnitt 1,4% under 2014. Intäkter för vård- och omsorgsfastigheter som blockförhyrs till Vänersborgs kommun låg på samma nivå som 2013. Antalet vakanta lägenheter har minskat under året vilket lett till klart minskat hyresbortfall. Vid årsskiftet fanns det i princip inga tomma lägenheter utan hyresbortfallet består av lägenheter som är ställda på grund av renovering eller stambyte. Övriga förvaltningsintäkter har ökat något vilket främst beror på mer sålda tjänster. Kostnader Driftskostnader Kostnaden för att löpande driva bolagets fastigheter är i paritet med föregående år. Kostnaden för sålda tjänster har ökat något. Underhållskostnader Bolaget håller fortsatt en hög underhållsnivå. Efter övergången till K3 redovisas numera en viss del av underhållsåtgärderna som investeringar vilket gör att underhållskostnaden i resultaträkningen är lägre och att avskrivningar på fastigheter ökar. Se vidare under Redovisnings- och tilläggsupplysningar. Avskrivningar I samband med övergången till komponentavskrivning och omräkningen av 2013 ökades den planenliga avskrivningen på byggnader från i genomsnitt 1,87% till 2,02%. För 2014 uppgår den genomsnittliga avskrivningen till 2,07%. Inga uppskrivningar, nedskrivningar eller reverseringar som medför ändring av planenliga avskrivningar har gjorts under 2014. I jämförelseåret 2013 ingår sådana poster med en positiv resultateffekt om netto 16,1 mkr. Centrala administrations- och försäljningskostnader Bolagets centrala kostnader har stigit något beroende på ökade IT-kostnader och inköpta konsulttjänster. Räntekostnader Finansiella kostnader år 2014 uppgick till 41,3 mkr (53,5). Av årets kostnad avser 2,4 mkr (2,3) borgensavgift och 0 mkr (11,9) kostnader för att lösa swap- och optionskontrakt. Den genomsnittligt betalda låneräntan (exklusive El, vatten, sophämtning 21% Driftskostnader Övrigt 10% Reparationer 15% Skötsel 21% borgensavgift) för hela året blev 3,66% (5,06) medan genomsnittsräntan på balansdagen uppgick till 3,48% (3,74). Mer utförlig information finns under avsnittet Marknadsräntor och finansiering. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgår till 10,3 mkr (8,9). Tillgångar Bolagets tillgångar är framförallt fastigheter. Byggnader och mark inklusive pågående om- och tillbyggnad uppgår till 1 280 mkr (1 225) och utgör 98,9% (99,5) av tillgångsmassan. Årets investeringar i fastigheter uppgår till 89,2 mkr (67,8) varav 47,5 mkr (57,0) avser ny- till och ombyggnad och 41,7 mkr (10,8) avser övriga aktiverade underhålls- och förbättringsåtgärder. Likvida medel uppgår till 0,2 mkr (0,0). Bolaget är anslutet till ett gemensamt koncernkonto inom Vänersborgs kommun, där andelen av den gemensamma kreditlimiten uppgår till 33 mkr (33). På balansdagen är saldot på koncernkontot +8,2 mkr vilket redovisas som fordran hos koncernföretag. Vid årets ingång var saldot -3,1 mkr vilket redovisades bland långfristiga skulder. Eget kapital Bolagets eget kapital uppgår till 146,5 mkr (136,2) vilket motsvarar en synlig soliditet på 11,3% (11,1). Avsättningar Uppskjuten skatteskuld redovisas netto och avser dels skattefordran på grund av taxerat underskottsavdrag och dels skatteskuld avseende temporära skillnader på redovisade och skattemässiga värden på tillgångar. Uppskjuten skatteskuld har ökat med årets skattekostnad och uppgår vid årets slut till 12,1 mkr (9,2). Skulder Fastighetslånen har ökat genom nyupplåning med netto 48,0 mkr (50,0) och uppgår vid årets slut till 1 085,5 mkr. Största kreditgivare är Kommuninvest med 49% (74) av lånestocken. Belåningsgraden (Låneskulder/Bokfört värde fastigheter) uppgår till 84,8% (84,9). 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% Soliditet 6,0% 4,0% 2,0% Värme 24% Fa s tighetsadministration 8% 0,0% 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 21
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Kassaflöde Årets kassaflöde från den löpande verksamheten har varit positivt och uppgick till 45,2 mkr (24,1). RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Ränterisk Då bolaget har en stor andel av låneskulden bunden till fast ränta över längre löptider är risken att drabbas av ökade räntekostnader liten. Detta leder också till att möjligheten att dra nytta av låga marknadsräntor är begränsad. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisk är risken att bolaget inte kan täcka förfallande skuldbelopp med likvärdig finansiering utan en betydande kostnadsökning. Risken bedöms som liten, inte ens under finanskrisen förvägrades bolaget refinansiering av befintliga lån, även om marginalerna under den perioden var högre än de är nu. Vakansrisk Risken för vikande efterfrågan i regionen bedöms idag som låg. Med en ökande befolkningsmängd och bra kommunikationer till Göteborg bedöms risken för vakanser i Vänersborg som liten. UTSIKTER FÖR 2015 Vi räknar med att efterfrågan kommer att vara fortsatt hög. Driftskostnader kommer att öka på grund av taxeökningar på värme och vatten. Den genomsnittliga låneräntan (exklusive borgensavgift) förväntas för 2015 bli 3,45% (3,66). Hyresförhandlingen avseende 2015 års hyror är vid årsredovisningens upprättande inte klar. Bolaget kommer under året att färdigställa den sista etappen i om- och tillbyggnaden av Roddaregatan. Mycket resurser kommer även fortsättningsvis att läggas på underhåll och förbättringar av våra fastigheter. Vi räknar med att företagets positiva kassaflöde täcker investeringar i form av komponentbyten medan större ny- till- och ombyggnadsprojekt framförallt finansieras genom nyupplåning. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årstämmans förfogande står (kr): Balanserade vinstmedel 42 875 976 Årets resultat 10 267 085 53 143 061 Styrelsen och verkställande direktören föreslår 2015 års ordinarie årsstämma att: I ny räkning balansera 53 143 061 53 143 061 Resultatet av bolagets verksamhet samt ställning vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt därtill hörande upplysningar och noter. Mycket resurser kommer även fortsättningsvis att läggas på underhåll och förbättringar av våra fastigheter. 22
RESULTATRÄKNING Resultaträkning (Belopp i tkr) Not 2014 2013 Nettoomsättning Hyresintäkter 1 225 666 220 465 Övriga förvaltningsintäkter 2 11 567 10 425 Summa nettoomsättning 237 233 230 890 Fastighetskostnader Driftskostnader 3-97 027-96 395 Underhållskostnader -32 059-37 848 Fastighetsskatt -4 081-3 907 Avskrivningar och nedskrivningar 4, 11, 12-33 863-14 367 Summa fastighetskostnader -167 031-152 517 BRUTTORESULTAT 70 202 78 373 Centrala administrations- och försäljningskostnader 4, 5-14 489-13 620 Övriga rörelsekostnader -1 244-205 RÖRELSERESULTAT 6, 7 54 469 64 548 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 24 15 Räntekostnader och liknande resultatposter 9-41 314-53 504 Resultat efter finansiella poster 13 178 11 060 Uppskjuten skatt 10-2 911-2 137 ÅRETS RESULTAT 10 267 8 922 23
BALANSRÄKNING Balansräkning (Belopp i tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggning 11 1 214 259 1 183 193 Pågående om- och tillbyggnad 11 65 765 41 825 Maskiner och inventarier 12 2 136 2 350 Finansiella anläggningstillgångar Andelar och depositioner 40 40 Summa anläggningstillgångar 1 282 200 1 227 407 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Lager och förråd 209 280 Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 258 326 Kundfordringar 514 388 Fordringar hos koncernföretag 15 8 935 1 242 Övriga fordringar 13 634 428 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 1 272 1 190 Kassa och bank 173 7 Summa omsättningstillgångar 11 994 3 860 SUMMA TILLGÅNGAR 1 294 195 1 231 267 24
BALANSRÄKNING Balansräkning (Belopp i tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL 16 Bundet eget kapital Aktiekapital (50 000 aktier à nom 1 000 kr) 50 000 50 000 Uppskrivningsfond 22 359 22 944 Reservfond 21 000 21 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 42 876 33 369 Periodens resultat 10 267 8 922 Summa eget kapital 146 502 136 235 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 10 12 073 9 161 Summa avsättningar 12 073 9 161 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17, 18 1 085 494 1 037 465 Koncernkonto Vänersborgs kommun 15 0 3 129 Summa långfristiga skulder 1 085 494 1 040 594 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 15 328 13 676 Övriga skulder 19 1 774 1 935 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 33 024 29 665 Summa kortfristiga skulder 50 126 45 276 SUMMA SKULDER 1 135 620 1 085 870 SUMMA SKULDER och eget kapital 1 294 195 1 231 267 Ställda panter Fastighetsinteckningar 21 126 487 126 487 Ansvarsförbindelser Fastigo 21 467 489 25
KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalys (Belopp i tkr) DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 2014-12-31 2013-12-31 Resultat efter finansiella poster 13 178 11 060 Avskrivningar och nedskrivningar 34 056 14 560 Realisationsresultat vid försäljning och utrangering fastigheter och inventarier 1 096-48 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 48 330 25 572 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning(-) / minskning(+) av förråd 71-37 Ökning(-) / minskning(+) av rörelsefordringar -8 039 540 Ökning(+) / minskning(-) av rörelseskulder 4 851-1 926 Kassaflöde från den löpande verksamheten 45 213 24 149 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv och investering i fastigheter -89 156-67 801 Förvärv och investering i inventarier -938-1 452 Försäljning av fastigheter och inventarier 149 252 Kassaflöde från investeringsverksamheten -89 946-69 000 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga lån 48 029 50 000 Förändring av koncernkonto Vänersborgs kommun -3 129-5 366 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 44 899 44 634 ÅRETS KASSAFLÖDE 166-218 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 7 224 SUMMA LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT 173 7 26
FEMÅRSÖVERSIKT Femårsöversikt Nyckeltal 2014 2013* 2012 2011 2010 Jämförelsetal Antal bostäder st 3 116 3 104 3 040 3 032 2 997 Antal lokaler st 135 135 138 137 138 Bostadsyta kvm 202 137 201 255 198 437 197 695 196 362 Lokalyta kvm 25 050 24 990 25 716 25 712 26 037 Antal anställda på balansdagen st 66 66 70 70 68 Nettoomsättning tkr 237 233 230 890 228 800 221 191 214 133 Rörelseresultat tkr 54 469 64 548 46 193 38 311 37 418 Resultat efter finansiella poster tkr 13 178 11 060 2 228 3 231 1 096 Bokfört värde fastigheter mkr 1 214 1 183 1 051 1 040 987 Balansomslutning mkr 1 294 1 231 1 177 1 094 1 075 Lönsamhet Direktavkastning % 8,68 8,30 7,95 7,38 7,19 Avkastning på totalt kapital % 4,31 5,36 4,07 3,53 3,53 Avkastning på eget kapital % 7,26 6,77 2,40 1,96 0,64 Finans Soliditet % 11,3 11,1 10,8 11,4 11,3 Fastighetslån mkr 1 085 1 037 987 910 890 Bruttoränta mkr 41 54 44 35 36 Genomsnittsränta (inkl. borgensavg.) % 3,89 5,28 4,65 3,92 4,12 Förvaltning Medelhyra bostäder kr/kvm 978 974 946 920 906 Medelhyra bostäder exkl särskilda boendeformer kr/kvm 941 933 904 882 866 Hyresutveckling på årsbasis % 1,40 1,60 2,20 1,57 1,30 Lägenheter utan intäkt antal 26 37 26 24 76 Omflyttningsfrekvens % 16,5 21,0 19,8 19,7 21,2 Driftnetto kr/kvm 458 410 371 335 323 Driftkostnader kr/kvm 427 426 397 398 418 Underhålls- och reparationskostnader kr/kvm 205 233 236 235 201 Genomsnittlig avskrivning byggnader % 2,1 2,4 1,8 1,8 1,8 Serviceindex % 82,9 83,1 81,8 * Siffrorna för 2013 är i förekommande fall omräknade till K3. Direktavkastning Driftnetto (exkl central administration och försäljningskostnader) i procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på eget kapital efter skatt Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Genomsnittsränta Räntekostnader inklusive borgensavgift i procent av genomsnittlig låneskuld under året. Omflyttningsfrekvens Antal omflyttningar i bostadsbeståndet i förhållande till antal bostäder. Driftnetto (kr/m 2 ) Bruttoresultat exkl avskrivningar i förhållande till totala ytan bostäder och lokaler. Driftkostnader (kr/m 2 ) Driftkostnader i förhållande till totala ytan bostäder och lokaler. Underhålls- och reparationskostnader (kr/m 2 ) Underhålls- och reparationskostnader i förhållande till totala ytan bostäder och lokaler. Serviceindex I serviceindex mäts om kunderna upplever sig tagna på allvar, om det är tryggt och säkert, rent och snyggt samt om kunderna får den felavhjälpande service de efterfrågar. 27