ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Nyköping Knölsvanen 3 Svanvägen 6, 611 62 NYKÖPING Uppdragsnummer: 9704 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 16
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Nyköping Knölsvanen 3 Adress Svanvägen 6 Postnummer och ort 611 62 NYKÖPING Fastighetsägare Numan Tuz Beställare Namn Numan Tuz Adress Uppgårdsvägen 48, 163 52 SPÅNGA Telefonnummer 0732-30 93 09 E-postadress matteus@telia.com; Besiktningsman Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0768-88 03 04 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2017-02-22 Närvarande Kristoffer Ekeroth. Besiktningens genomförande och omfattning 2017-01-27 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. Klockan 10:00 2 av 16
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Objektbeskrivning upprättad av Fastighetsmäklare Bo Lundvall & Son. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 2014. Följande ombyggnader/renoveringar är utförda: - Större ombyggnad/nybyggnad utfördes år 2010 (byggnaden uppfördes åter efter brand, endast källargrunden och murstocken är från år 1966). - Nytt kök år 2017. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten enligt nuvarande ägare. Särskilda förutsättningar vid besiktningen För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Skador som kan förekomma på inredning och ytskikt noteras inte, förutsatt skadan beror på ålder eller normalt slitage. Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Fuktindikeringar utförs generellt inte i våtrum med keramiska ytskikt, då man inte kan fastställa på vilken sida om det underliggande tätskiktet man mäter/indikerar. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 3 av 16
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 1º C och mulet/snöfall. Byggnadsår 1966, ombyggnad år 2010. Byggnadstyp Friliggande villa uppförd i 1 plan med källare. Grundläggning och bottenbjälklag Källare/betongplatta på mark. Stomme Trä. Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä. Tak, material Betongpannor med underlagstäckning av duk. Typ av fasad Träpanel. Typ av fönster 2+1-fönster och enstaka kopplade 2-glasfönster. Typ av ventilation Självdrag. Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Vid stickprovskontroller utförda av besiktningsmannen noterades flera fönster som vad svåra att stänga och fönstrervred som ej var färdigmonterade. Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Kontrollerades av besiktningsmannen. Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Kontrollerades av besiktningsmannen. 4 av 16
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Dränering och utvändiga fuktisolering kring källaren är sannolikt från år 1966. Se Riskanalys. Grundmur/ hussockel Fasad Fasadpanelen är inte fackmässigt monterad och är allmänt mycket glest/bristfälligt spikad/förankrad. Vindpapp ser ut att saknar bakom fasadpanelen. Midjeplåten saknas gällande fasadens brytning. Bakfall förekommer gällande plåten i anslutning till sockeln, vilket medför hög fuktbelastning på fasadens nedre del. Fönster/dörrar Överbleck saknas. Fönsterblecken är inte avsedda för denna fönstertyp, vilket innebär att fönsterbleckens montering inte är helt fackmässig. Fönsterbleck saknas gällande de äldre (ej utbytta) fönstren. Underhålls- renoveringbehov föreligger gäller de äldre (ej utbytta) fönstren. Uppvik/tätning saknas mellan källardörren och utanförliggande betong. Rännor Allmän information: Hängrännorna var snötäckta vid aktuell besiktning. Yttertak Allmän information: Yttertaket var snötäckt vid aktuell besiktning. Se Fortsatt teknisk utredning. Via vinden noterades mindre brister/otätheter i underlagstäckningen (i anslutning till murstocken). Vind Allmän information: Byggnadsarbete pågick vid besiktningen, ej färdigställt arbete gällande montering av isolering, golvspånskivor och dylikt. Avloppsluftningen mynnar ut på vinden (ej färdigställt), detta medför risk för kondensskador på vinden under vinterhalvåret. Mindre fuktfläckar förekommer på insidan av gavelspetsar och på någon takstol, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i dessa områden vid aktuell besiktning. Altan Allmän information: Altanen var snötäckt vid aktuell besiktning. 5 av 16
Övrigt Allmän information: Entrétrappan var snötäckt vid aktuell besiktning. Invändigt Allmänt Renoveringsarbeten var bitvis inte helt färdigställda vid aktuell besiktning. I källaren noterades en mellanvägg av alunskifferbaserad lättbetong (så kallad blåbetong). Detta skall betraktas som en upplysning (inte en anmärkning). Denna typ av lättbetong betyder inte automatiskt att radongashalten i bostaden är över rikt- och gränsvärden. Vattenrör och slangar vid WC-stolar, i tvättställsskåpet, diskbänksskåp och dylikt är allmänt bristfälligt förankrade/fixerade. Entréplan Hall/matrum Räcket mot trapphuset är något ostadigt/instabilt. WC Frånluftsventilation saknas (en tilluftsventil finns). Klädkammare Fuktskydd saknas vid golvvärmecentralen. Vardagsrum Sovrum 1 Duschrum/WC Allmän information: Keramiska ytskikt, renovering utförd år 2010. Frånluftsventilation saknas (en tilluftsventil finns). Rörgenomföringar finns genom golvet (vid WC), vilket avviker från branschens anvisningar efter år 2007. Tvättställsavloppet är även monterat för nära väggvinkeln enligt branschens anvisningar. Fönstrets placering är olämplig ur fuktsynpunkt och fönstret bör skyddas från vatten/fukt vid duschning. Hål (efter tidigare infästningar) noterades gällande kakel. Tröskeln är inte avsedd för våtrum och är något låg samt otät mot klinkergolvet. Tvättställsskåpet har lossnat något från sin infästning och lutar utåt. Mjukfogar är delvis inte fackmässigt applicerade. Bom (plattor som inte ligger an mot underlaget) noterades gällande några klinkerplattor. Sovrum 2 Sovrum 3 6 av 16
Sovrum 4 Kök Underlägg/fuktskydd saknas under kyl/frys (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen). Bom (plattor som inte ligger an mot underlaget) noterades gällande några klinkerplattor. Källarvåning Allmänt Träkonstruktioner (uppreglade golv och utreglade väggar) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong förekommer i källaren. Se Riskanalys. Allrum Rum 1 WC Frånluftsventilation saknas. Rum 2 Fuktskydd saknas under skåp med vatteninstallationer. Vreden till skåpsluckorna har skador. Passage/källarentre Förrådsrum Dusch/WC/bastu Allmän information: Keramiska ytskikt, renovering utförd år 2010. Golvbrunnen under duschkabinen kunde inte besiktigas på grund av dennes placering. Frånluftsventilation saknas (en tilluftsventil finns). Golvbrunnen i bastun byttes inte vid renoveringen och utgörs av en äldre gjutjärnsbrunn. Trösklar saknas mot angränsade rum. Tröskeln skall förhindra eventuell utströmmande vatten från att nå angränsande rum. Tvättstuga/pannrum Allmän information: Installationsskåp ej besiktigat då nyckel saknades. Frånluftsventilation saknas (en tilluftsventil finns). Golvbrunnen byttes inte vid renoveringen och utgörs av en äldre gjutjärnsbrunn. 7 av 16
3 RISKANALYS Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem, utvändig fuktisolering) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars tekniska livslängd kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren. Träkonstruktioner (uppreglade golv och utreglade väggar) som uppförts i direkt eller i nära anslutning till betongplattan/grundmurarna kan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans och grundmurarnas fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som träreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Taket var vid aktuell besiktning snötäckt och kunde därmed inte kontrolleras/besiktigas. Köparens/beställarens undersökningsplikt kvarstår gällande yttertaket och vi rekommenderar att taket kontrolleras så snart vädret tillåter. Observera att el, VVS, radon, provtryckning, kontroll av rökgångar, maskinell utrustning, installationer och dylikt inte omfattas av en överlåtelsebesiktning. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2017-02-22 Östgöta Husbesiktning AB Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR 8 av 16
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER 1. Se besiktningsutlåtandets riskanalys. 2. Den bristfälligt spikade fasadpanelen. 3. Att taket inte kunde besiktigas. 4. Att frånluftsventilations saknas i våtrummen. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick, frånsett punkt 2 och punkt 4 i ovanstående summering. 9 av 16
BILAGA 2 10 av 16
11 av 16
12 av 16
13 av 16
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 14 av 16
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 15 av 16
16 av 16