ÅRSREDOVISNING 2014 Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad
ÅRSREDOVISNING 2014 Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad 2014-01-01-2014-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2014-01-01 2014-12-31. Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Karlstad, Fårholmen 2, som stod färdigställd år 2010/2011. Fastigheten består av 30 bostäder på totalt 2 559 m 2 i 2 hus med adress Råtorpsporten 1 A-D. Under hus C finns ett parkeringsgarage med plats för 30 bilar. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Föreningen har på två stämmor 2013-05-20 och 2014-05-22 antagit nya stadgar för bostadsrättsföreningen. Ordinarie föreningsstämma hölls den 22 maj 2014. Under verksamhetsåret har 10 st protokollförda styrelsemöten hållits. Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Ann-Christine Harnesk ordförande Olle Johannesson vice ordförande Kjell Skog sekreterare Henrik Wallinder ledamot Henrik Sinter ledamot Rolf Thörnqvist Hans-Göran Lundgren Helena Örtlund suppleant suppleant suppleant Ledamöter och suppleanter väljs från stämma till nästa ordinarie stämma. Föreningens firma har tecknats av Ann-Christine Harnesk och Olle Johannesson, två i förening. Valberedningen har bestått av Bengt Eskilsson och Ulla Zetterqvist. Revisor har varit Urban Johansson, Wint AB. Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötseln utförs av Råum s maskin. Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar där även bostadsrättstillägg ingår. 1
Föreningen har avtal med nedanstående: Leverantör HSB Värmland Råum s maskin Karlstad Energi Karlstad kommun Sappa Kone Hissar Länsförsäkringar Avtalstyp Ekonomisk/administrativ förvaltning Fastighetsskötsel El och nät samt fjärrvärme Vatten Tv Hisservice Fastighetsförsäkring Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Utförda och planerade åtgärder 2014-2015: Ombyggnad av yttertak hus C och D (kompl. tätskikt, plåtarbeten, brunnar, bräddavlopp, takluckor). Ombyggnad av balkong/terrass C18 och D9. (Total ombyggnad av tätskikt, isolering, fiberduk, betonggolv, plåtavtäckningar på väggar och väggkrön, räcken, brunnar och bräddavlopp.) Ombyggnad av uteplatser/terasser hus C (kompl tätskikt, isolering, fiberduk, omläggning av betongplattor och betongmurar). Ombyggnad av garagetak/gräsmatta vid hus C (ny isolering, fiberduk, överbyggnad, gräsmatta). Upprättande av 10-årigt avtal med Byggbolaget gällande ombyggnader enligt ovan (2015-2025). Byte av träfasader, kommer att målas tredje gången under våren 2015. Renovering av putsfasader samt anslutande plåtarbeten pågår. Efter färdigställande skall förlängda garantier utverkas. Omläggning av felaktigt avloppsrör vid entré D hus C samt återställande av markytor. Ombyggnad av elcentral från trafomätning till direktmätning (bör innebära lägre avgift). Justering av asfaltytor ska påbörjas. Garagenedfart har åtgärdats beträffande värmeslingor (ej riktigt klart). Tätning runt läckande rörgenomföringar i garage samt läckande spricka i ett förråd (läckage i tak återstår). Möglig vägg vid garageporten sanerad och ommålad. Bevakning av återstående utvändiga/invändiga besiktningsanmärkningar blir åtgärdade gällande allmänna utrymmen. Byte av ventilationsfilter i gemensamma utrymmen. Städning av garage samt rengöring av pumpgrop i maj 2014. Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) har utförts. Fastighetsbesiktning kommer att ske 2015 när allt garantiarbete är klart. Föreningen har ingen underhållsplan. Styrelsen planerar att upprätta en underhållsplan när garantiarbetena är klara. Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 660 kr/m 2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrade avgifter för år 2015. I månadsavgiften ingår inte hushållsel. Föreningens avskrivning av byggnader har ökat med ca 318 tkr mot föregående år pga nya avskrivningsregler och medför att årets resultat och balanserat resultat blir negativt. Föreningen har ett positivt kassaflöde och omförhandlad ränta på fastighetslån kommer att minska föreningens räntekostnader framöver. Föreningens banklån uppgår på balansdagen till 24 488 tkr. Under året har amotering skett med 167 tkr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 147 år. 2
Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 1 bostadsrätt överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var totala antalet medlemmar 48 st, varav röstberättigade medlemmar 30 st. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, tkr 1 839 1 849 1 833 1 700 Resultat efter finansiella poster, tkr -214 43 102 102 Soliditet, % 69% 69% 69% 69% Årsavgift/kvm bostadsrättsyta 660 660 660 660 Låneskuld/kvm totalyta bostad och lokal 9 569 9 634 9 695 9 744 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 274 287 258 248 Förslag till resultatdisposition Avsättning till underhållsfond skulle ha skett med 72 000 kr enl stadgarna men kan ej ske pga negativt balanserat resultat. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat 3 474 Årets resultat -213 951-210 477 Styrelsen föreslår följande disposition: Balanseras i ny räkning -210 477-210 477 3
RESULTATRÄKNING 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i kr Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 1 839 246 1 848 639 Summa rörelseintäkter 1 839 246 1 848 639 Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader 2-667 651-733 634 Övrig externa kostnader -14 832-19 670 Underhåll enligt plan -11 250-27 211 Personalkostnader och arvoden 3-32 555 0 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -464 460-144 450 Summa rörelsekostnader -1 190 747-924 965 Rörelseresultat 648 499 923 674 Finansiella poster Räntekostnader och liknande resultatposter 4-862 450-880 911 Summa finansiella poster -862 450-880 911 Resultat efter finansiella poster -213 951 42 763 Resultat före skatt -213 951 42 763 Årets resultat -213 951 42 763 4
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2014-12-31 2013-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 79 137 790 79 588 173 Inventarier, verktyg och installationer 6 44 631 46 713 Summa materiella anläggningstillgångar 79 182 421 79 634 886 Summa anläggningstillgångar 79 182 421 79 634 886 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 1 110 6 000 Övriga fordringar 7 54 54 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 20 718 20 255 Summa kortfristiga fordringar 21 882 26 309 Kassa och bank 9 681 023 629 214 Summa omsättningstillgångar 702 905 655 523 SUMMA TILLGÅNGAR 79 885 326 80 290 409 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 55 095 700 55 095 700 Fond för yttre underhåll 242 800 232 800 Summa bundet eget kapital 55 338 500 55 328 500 Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat 3 474-29 288 Årets resultat -213 951 42 763 Summa fritt eget kapital/ansamlad förlust -210 477 13 474 Summa eget kapital 55 128 023 55 341 974 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 24 321 069 24 487 665 Summa långfristiga skulder 24 321 069 24 487 665 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 166 596 166 596 Leverantörsskulder 111 172 141 379 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 158 466 152 794 Summa kortfristiga skulder 436 234 460 769 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 79 885 326 80 290 409 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 13 Fastighetsinteckningar 25 030 000 25 030 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 6
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Då företaget tillämpar det allmänna rådet BFNAR 2009:1 för första gången kan detta innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare avskrivits enligt en progressiv plan på 88 år. En ny teknisk bedömning har gjorts av nyttjandeperioden till 120 år och rak avskrivning. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 0,8 Inventarier 20,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition beräknat på 0,3% av föreningens byggnadstaxeringsvärde. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden föreslås av styrelsen och beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har inget taxerat skattemässigt över/underskott. NOTER 1 Nettoomsättning 2014 2013 Årsavgifter bostäder 1 688 892 1 688 892 Hyror 148 800 150 000 Överlåtelse- och pantavgifter 1 554 6 883 Övrigt 0 2 864 Summa nettoomsättning 1 839 246 1 848 639 7
2 Drift- och fastighetskostnader 2014 2013 Fastighetsskötsel -87 870-98 343 Löpande underhåll/reparationer -31 709-32 298 Uppvärmning -217 512-246 181 El -77 212-83 714 Vatten -61 821-57 874 Sophämtning -29 210-34 016 Övriga avgifter -45 016-50 845 Förvaltningskostnader -41 138-51 183 Försäkringspremier -30 456-29 551 Övrigt -45 707-49 629 Summa drift- och fastighetskostnader -667 651-733 634 3 Personalkostnader och arvoden 2014 2013 Styrelsearvoden -28 000 0 Sociala avgifter -4 555 0 Summa personalkostnader och arvoden -32 555 0 Föreningen har ingen anställd personal. 4 Räntekostnader och liknande resultatposter 2014 2013 Räntekostnader -862 450-880 911 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -862 450-880 911 5 Byggnader och mark 2014-12-31 2013-12-31 Föreningen äger fastigheten Fårholmen 2 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 53 532 000 53 532 000 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 53 532 000 53 532 000 Ingående ackumulerade avskrivningar 386 827 254 055 Årets avskrivningar 450 383 132 772 Utgående ackumulerade avskrivningar 837 210 386 827 Anskaffningsvärde mark 26 443 000 26 443 000 Utgående redovisat värde byggnader och mark 79 137 790 79 588 173 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde avskrivning avskrivning tid 2014-12-31 Ursprunglig byggnad 53 532 000 386 827 450 383 2011-2131 52 694 790 Byggnader 53 532 000 386 827 450 383 52 694 790 Mark 26 443 000 Summa byggnader och mark 79 137 790 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 28 158 000 kr (fg år 28 158 000 kr). Värdeår 2011. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 24 000 000 4 158 000 28 158 000 8
6 Inventarier, verktyg och installationer 2014-12-31 2013-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 58 391 28 460 Årets anskaffningar 11 995 29 931 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 70 386 58 391 Ingående ackumulerade avskrivningar 11 678 0 Årets avskrivningar 14 077 11 678 Utgående ackumulerade avskrivningar 25 755 11 678 Utgående redovisat värde 44 631 46 713 7 Övriga fordringar 2014-12-31 2013-12-31 Skattekonto 54 54 Summa övriga fordringar 54 54 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 10 304 9 849 TV-avg 9 831 9 823 Porttelefon 583 583 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 718 20 255 9 Kassa och bank 2014-12-31 2013-12-31 Handelsbanken 681 023 629 214 Summa kassa och bank 681 023 629 214 10 Eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 44 270 700 10 825 000 232 800-29 288 42 763 Resultatdisposition enligt stämmobeslut 32 762-42 763 Årets avsättning enligt underhållsplan 10 000 Årets uttag enligt underhållsplan Årets resultat -213 951 Belopp vid årets utgång 44 270 700 10 825 000 242 800 3 474-213 951 9
ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultatoch balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.