ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Linköping Ordleken 1 Kindagatan 2, 582 47 LINKÖPING Uppdragsnummer: 8748 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 17
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Linköping Ordleken 1 Adress Kindagatan 2 Postnummer och ort 582 47 LINKÖPING Fastighetsägare Gunnar Friberg Beställare Namn Gunnar Friberg Adress Kindagatan 2, 582 47 LINKÖPING Telefonnummer 013-12 08 50 E-postadress Besiktningsman Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0703-86 91 90 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2016-01-28 Klockan Närvarande Gunnar Friberg och Lars Liljeblad. Besiktningens genomförande och omfattning 2016-01-26 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 13:00 2 av 17
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Byggteknisk beskrivning. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 1978. Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Verandan/altanen uppfördes år 1999. - Garaget lades om med ny papp i mitten av 1990-talet. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten - Radiator i garaget frös på 1970-talet, detta gav ej upphov till några skador på fastigheten. Radiatorn är urkopplad. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 3 av 17
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 6º C och mulet Byggnadsår 1951 Byggnadstyp Kedjehus i 1 1/2-plan med källare Grundläggning och bottenbjälklag Källare Stomme Betong/lättbetong Bjälklag/material mellan våningsplanen Betong, vindsbjälklag av trä Tak, material Tegelpannor Typ av fasad Putsad Typ av fönster Kopplade 2-glas Typ av ventilation Självdrag Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Ja Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Ja 4 av 17
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Allmän information: Dränering och utvändig fuktisolering kring källaren är sannolikt från byggtiden. Se Riskanalys. Grundmur/ hussockel Fasad Mindre sprickor noterades i den putsade fasaden. Putsen ligger bitvis an mot underlaget, så kallad bom. Fönster/dörrar Sprickor förekommer i fönsterglas. Färg och kitt släpper från fönstren. Fönstren är i behov av underhåll. Entrédörrens karm är något lös. Rännor Yttertak Allmän information: Äldre tegelpannor och underlagspapp är från byggtiden år 1951. Genomsnittlig teknisk livslängd för underlagspapp beräknas till cirka 40 år. Se Riskanalys. Taket är endast besiktigat via nocken på grund av dess lutning. Plåtinklädnader täcker/tätar bitvis bristfälligt mot intilliggande takpannor. Otätheter noterades mellan tegelpannor inbördes, några trasiga tegelpannor noterades även. Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt ingen eller bristfällig lufttätning mot bostaden. Förr i tiden var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostäderna var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar vilket ofta leder till fuktproblem/konvektionsproblem. Fuktig bostadsluft läcker upp till vinden och kondenserar mot det kalla underlagstaket/yttertakets insida under vinterhalvåret, ofta med mikrobiell påväxt som följd. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation utan bättre allmän ventilation i bostaden. Kraftig mikrobiell påväxt noterades på underlagstakets insida, detta beror sannolikt på luftläckage från bostaden, se allmän information vind. Några mindre fuktfläckar noterades på underlagstakets insida. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i dessa områden vid aktuell besiktning. 5 av 17
Altan/veranda Begynnande röta noterades i nedkant av fasadpanelen. Tröskelplåt saknas på altandörren. Isolerat träbjälklag i direkt/nära anslutning till den förväntat fuktiga marken, detta innebär risk för mikrobiella skador på träbjälklaget. En viss avvikande/mikrobiell lukt känns i utrymmet, vilket är en signal på befintliga skador finns i träbjälklaget. Garage/förråd Allmän information: Papptaket är från mitten av 1990-talet, genomsnittlig teknisk livslängd för denna typ av takpapp beräknas till cirka 20 år. Sprickor noterades i väggar och tak (av betong/lättbetong). Sprickbildning noterades i papptaket. Balkong Allmän information: Balkonggolvets ingjutna fuktmembran/fuktskydd har en begränsad livslängd och kan därför vara bristfälligt på grund av ålder. 6 av 17
Invändigt Allmänt Allmän information: Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. I byggnaden syns bitvis lättbetongblocken som väggarna murats i. Blocken ser ut att utgöras av alunskifferbaserad lättbetong (så kallad blåbetong). Denna typ av lättbetong betyder inte automatiskt att radongashalten i bostaden är över rikt- och gränsvärden men den kan ge ett ökat värde. Golven lutar bitvis och viss golvsvikt förekommer. Källarvåning Generellt för källaren Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på bärande grundsulor. I denna typ av källare ska man räkna med en viss fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning Det förekommer uppreglade golv och några träväggar/syllar i direkt/nära anslutning till den förväntat fuktiga betongplattan. Se Riskanalys. Hall Förråd under trapp Pannrum Tvättstuga Allmän information: Ytskikten utgörs av målade betongväggar och klinker på golv, sannolikt från byggtiden. Äldre gjutjärnsbrunn noterades, dessa är olämpliga ur fuktsynpunkt då de drabbas av rostskador. Klädkammare/bastu Gillestuga Rum Gästrum Klädkammare Matkällare Inkommande vatten är placerat i utrymmet som saknar golvbrunn, detta är olämpligt ur fuktsynpunkt i händelse av läckage. 7 av 17
Entréplan Entré/hall Marmorplattor ligger delvis inte an mot underlaget, så kallad bom. WC Kök Matsal Mindre skador/sprickor noterades i parkettgolvet. Vardagsrum Mindre skador/sprickor noterades i parkettgolvet. Sovrum Övervåning Hall/trapphus Spår av fukt noterades i tak över trappan samt vid takfönster. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Klädkammare/snedvind Sovrum 1 Allrum Sprickor/färgsläpp noterades i taket. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Sovrum 2 Sovrum 3 Badrum Allmän information: Ytskikten utgörs av målat betonggolv och kakel på väggarna från byggtiden. Renoveringsbehov föreligger. Äldre gjutjärnsbrunn noterades, dessa är olämpliga ur fuktsynpunkt då de drabbas av rostskador. I äldre keramiska våtrum (våtrum utförda före år 1988) kan tätskikt/fuktspärr saknas bakom det keramiska ytskiktet. Se Riskanalys. Snedvind 8 av 17
3 RISKANALYS Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem,utvändig fuktisolering) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars tekniska livslängd kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren. De brister som noterades på yttertaket i kombination med takets ålder innebär att vatten kan tränga in eller kan ha trängt in med skador på bakomliggande material som följd. Badrummets ålder innebär att dess täthet ej kan garanteras. Träkonstruktioner (uppreglade golv, träväggar/syllar) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan kan vara drabbad eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som golvreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2016-01-29 Östgöta Husbesiktning AB Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR 9 av 17
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER Se Riskanalys. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 10 av 17
BILAGA 2 11 av 17
12 av 17
13 av 17
14 av 17
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 15 av 17
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 16 av 17
17 av 17