VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten HUDIKSVALL GÅRDSFJÄRD 4:14 Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE sida 1 (5) Värderingsobjekt: Fastigheten Hudiksvall Gårdsfjärd 4:14 Adress: Björkskär 14, 825 32 Iggesund Typ: Småhusenhet, fritidshus Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per april 2015 Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Lagfaren ägare: F-440-15-21 Besiktning: Torsdag den 26 mars 2015 av Malin Åhman Allmän beskrivning Objektet utgörs av en fritidsfastighet belägen på adressen Björkskär 14, ca 20 km söder om Hudiksvall. Fastigheten omfattar totalt ca 1 660 m² tomtmark som är en strandtomt med egen äldre brygga. Markens obebyggda del utgörs av naturmark och grusgångar. Fastigheten är bebyggd med en stuga i 1 plan. Boarean uppgår till ca 46 m² fördelat på storstuga med köksdel och rumsdel samt sovalkov. Enkel standard, VA och el saknas, avloppstank finns men är ej installerad. Utöver stugan finns ett timmerhus i 2 plan inkl sovloft (ej färdigställt), en bod i trä om ca 10-15 m², ett litet garage/förråd (ej färdigställt, förberedd fasad finns) samt en träbyggnad som tagits till platsen som virke. Denna byggnad är i rivningsskick. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per mars 2015 till 1 050 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 100 000 kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (46 m²) enl taxering 22 826 kr marknadsvärde/taxeringsvärde (2012) 3,1 Söderhamn 2015-04-08 Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister
1. VÄRDERINGSUNDERLAG sida 2 (5) 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per april 2015. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett torsdag den 26 mars 2015 av Malin Åhman tillsammans med fastighetsägaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Inga miljörisker är kända. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats samt inhämtats och offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt.
1.4. Fastighetsbeskrivning sida 3 (5) Planbestämmelser För området gäller utomplansbestämmelser. Bygglov har ej sökts för att byta ut boden mot gästhuset. Risk finns för att viss nybyggnation kan behöva rivas. Belägenhet Objektet är beläget på adressen Björkskär 14, ca 20 km söder om Hudiksvall. Omgivningen utgörs av naturmark och viss fritidsbebyggelse. Mark Fastigheten omfattar totalt ca 1 660 m² tomtmark. Strandtomt med egen äldre brygga i dåligt skick. Markens obebyggda del utgörs av naturmark och grusgångar. Byggnad i 1 plan Byggnadsår: Grundläggning: Stomme: Fasader: Övrigt utvändigt Yttertak: Fönster: Värme: Ventilation: Anslutningar: Planlösning: Kök: Inv ytskikt: Standard och skick: Boarea: Övriga byggnader: MC garage/förråd: Bod: Gäststuga: Träbyggnad/virke Okänt, ev 1960-tal krypgrund trä trä ny veranda under byggnation plåttak 2-glas fotogenkamin, vedspis självdrag VA och el saknas, avloppstank om 3m³ finns men är ej indraget i huset Bv: entré via altan, storstuga med köksdel med vedspis och rumsdel, sovalkov gasolkylskåp med frysfack, gasolspis Tak: träpanel Vägg: tapet Golv: plastmatta Enkel standard, VA och el saknas. 46 m² BOA. plåttak, trästomme, förberedd fasad ligger bredvid, skivor på väggarna invändigt bod i trä med plåttak ca 10-15 m². timmerstuga med plåttak, hitflyttat, byggnad i 1 plan + sovloft på bottenplan finns gästrum och rum under byggnation, på 1 tr finns sovloft under inredning. Boarea ca 20 m² + loft. Inget bygglov har sökts, det stod en byggnad på samma plats tidigare. Byggnad i rivningsskick som tagits till platsen som virke, lutar kraftigt.
1.5. Ekonomiska data sida 4 (5) Taxeringsvärde 2012 års taxeringsvärde uppgår till 339 000 kr, varav mark 339 000 kr och byggnad 0 kr. Typkod 213, småhusenhet, tomtmark med byggnad, byggnadsvärde < 50 000 kr. Pantbrev Fastigheten belastas av 3 st pantbrevsinteckningar om sammanlagt 1 020 000 kr. Servitut och gemensamhetsanläggningar Inga inskrivna servitut hittades. Andel i gemensamhetsanläggningen: Hudiksvall Iggesund GA:42. (Vägsamfällighet) 1.6. Information om ev handräckning På tomten ligger visst byggmateriel. Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning). En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom (t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt). Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning.
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING sida 5 (5) 2.1. Ortsprisjämförelse Objektet förvärvades 2011 för 900 000 kronor. Sedan dess har avloppstank grävts ned, boden flyttats, gäststugan byggs, MCgarage byggts, altan byggs och virke tagits till tomten för vidare byggnationer. Ett antal försäljningar har skett längs kusten utanför Iggesund. Mest likt objektet är ett fritidshus i Gårdsfjärd om 50 m 2 som såldes för 1 050 000 kr, med strandnära läge. 10 stdp. K/T 3,5. 21 000 kr/m 2. Priset varierar i övrigt beroende på läge, skick, standard mm. Sålda objekt presenteras i vidstående karta. Objekten har huvudsakligen enkel standard och har taxerats som fritidshus. Källa: UC Bostadsvärdering. 2.2. Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys och erfarenhetsmässig marknadskännedom till 1 050 000 kr Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 100 000 kr.
Bilaga 1: Bilder och kartor sida 1(4) Fasad entré, veranda under byggnation Fasad gavel Timmerhuset och stugan Stuga, garage/förråd Garage/förråd Gäststugan, rum under byggnation
Bod flyttad från där gäststugan stod) Bod, timmerhus Träbyggnad/virke för byggnation Plats för avloppstanken under båt, garage/förråd Utsikt från rum under byggnation
Ny veranda Tomtmark, utsikt över vatten Tomtmark, utsikt över vatten Altan på rum under byggnation på gäststugan.
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Lägeskarta. Källa: Eniro
Bilaga 2: Fastighetsutdrag Fastighet HUDIKSVALL GÅRDSFJÄRD 4:14 Fastighetsnyckel: 210185359 Aktualitet FR: 2014-03-06 Län: 21, GÄVLEBORG Kommun: 84, HUDIKSVALL Församling: 05, ENÅNGER-NJUTÅNGER SOCKEN: NJUTÅNGER Ursprung HUDIKSVALL GÅRDSFJÄRD S:1 Areal Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1660,0 kvm 1660,0 kvm 0,0 kvm 0,166 ha 0,166 ha 0 ha Koordinater Punkttyp: N: E: Gå till: Central 6835142 614814 6836090 (RT90) 1572179 (RT90) Åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga Avstyckning, 1993-07-02 21-93:333 Anläggningsåtgärd, 2014-03-06 2184-12/42 Andel i GA Ev. andelstal inom parantes HUDIKSVALL IGGESUND GA:42 Adress Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Björkskär 14 825 32 Iggesund Njutånger Lantmäterikontor LANTMÄTERIET,S-801 82 GÄVLE Kontorsbeteckning: XL25 Tel: 0771-636363
Inskrivning allmänt Aktualitet: 2015-03-13 Senaste ändring för fastigheten: 2015-01-22 15:30:44.708 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI81 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 Äldre förhållande Akt: L82/14719 Akt: L77/46 Akt: L93/8028 Akt: L07/20209 Inteckningar Antal inteckningar: 3st Summa: 1 020 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 2007-08-29 Dagboksnr: 07/20210 Belopp: SEK 585 000 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 2011-06-22 Dagboksnr: 11/14577 Belopp: SEK 315 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 2012-07-17 Dagboksnr: 12/14677 Belopp: SEK 120 000 Inskrivningar Inga inskrivningar hittades. Anteckning Anteckning: Aktnr: D-2015-00024240:1 Beslut: Beviljad Utmätning 2014-12-16 900.000 SEK jämte ränta och kostnader Mål nr T 1142-14 Mer information Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Taxering
Taxeringsenhet: Taxeringsår: 2012 Taxeringsvärde i tkr: 339 Tax.enhet avser: Areal: 1660 Värderingsenhet: Tillhör tax.enhet: 239004-8 (213 Småhusenhet, tomtmark med byggnad, byggnadsvärde <50.000KR) Hel registerfastighet Småhusmark Skatteverkets id: 62720448 Tax.värde i tkr: 339 Areal i kvm: 1660 Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Belägenhet: VA: 239004-8 (213 Småhusenhet, tomtmark med byggnad, byggnadsvärde <50.000KR) Friliggande Självständig Strand (högst 75m och egen strand) Vatten saknas, Avlopp saknas Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader Informationen sökt: 2015-03-13.