ÅRSREDOVISNING 2014/2015 HSB Bostadsrättsförening Krusbäret i Hammarö
ÅRSREDOVISNING 2014/2015 HSB Bostadsrättsförening Krusbäret i Hammarö Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Krusbäret i Hammarö 2014-07-01-2015-06-30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2014-07-01 2015-06-30. Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med fastigheterna Bärstad 1:22 tom 1:27 i Hammarö. Fastigheten består av 14 hus med 56 bostäder på totalt 4 470 m2 med adresser Murkelvägen 23-29 A-D, 46-50 A-D samt Kantarellvägen 21-25 A-D, 56-62 A-D. Inflyttning 1985. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar : År 2003 antog föreningen HSB Riksförbunds korta normalstadgar för bostadsrättsförening med tillhörande komplement. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 3 december 2014. Under verksamhetsåret har 8 (10) st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med vice ordförande som suppleant. Föreningen närvarade vid HSB Värmlands fullmäktigemöte 7 maj 2015. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Runa Strandlund ordförande i tur att avgå Johan Blomberg vice ordförande i tur att avgå Gunnel Hörnlund sekreterare Maj-Britt Lundgren vice sekreterare i tur att avgå Anders Larsson ledamot i tur att avgå Erica Andersson ledamot Sten Juntikka ledamot Maud Nirhammar utsedd av HSB Värmland Lena Juntikka suppleant i tur att avgå Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Runa Strandlund, Maj-Britt Lundgren, Johan Blomberg samt Gunnel Hörnlund, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Björn Blixt och Fredrik Gustafsson. 3
Revisorer: Revisorer har varit Johanna Svensson med Bo Öster som ersättare valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Intern förvaltare/vicevärd har Sten Juntikka varit och Runa Strandlund har varit redaktör. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad med bostadsrättstillägg i Gjensidige Forsikring ASA. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning Hammarö Kommun Vatten ComHem Tv Gjensidige Forsikring ASA Fastighetsförsäkring Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret För räkenskapsår som påbörjas 2014 är en ny normgivning (K-regelverk) för årsredovisningar obligatorisk. Föreningen har med anledning av detta bytt redovisningsprincip från och med i år, denna årsredovisning är upprättad enligt K2-regelverket. Den nya redovisningsprincipen innebär bland annat en förändring vad det gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Stadgeenlig besiktning : Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2015-04-13. Reparationer : Föreningen har utfört följande större oplanerade åtgärder. Byte förrådsdörrar ca 23Tkr Vattenskador i garagen. Kostnad ca 27Tkr Underhåll : Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Ny asfalt på garageuppfarter Justering av plattor och brunnslock Föreningen har bytt ut glaspartier mot spjälor på balkongräcken Ca 79 Tkr Ca 56 Tkr Ca 40 Tkr Underhållsplan : Föreningen har en underhållsplan som är upprättad 1997-06-02 och som senast är reviderad 2014-04-14. Planen är upprättad av HSB Värmland och omfattar 40 år. Enligt planen skall stambyte utföras 2031 till en beräknad kostnad av 6 223 Tkr i 2014 års penningvärde. Kommande underhåll: I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhållet av fastigheten inom den närmast 5 års period bestå av : 2015 Reparation av tegelvägg ( ej i Uh.plan) 250 Tkr 2015 Säkerhetsanordningar på tak ( Lagkrav) 50 Tkr 2016 Ev. anläggning av garageuppfarter 75 Tkr Summa 375 Tkr Finansiering: Planerade åtgärder ska finansieras med egna medel. 4
Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 664kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrad avgift för år 2015. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för uppvärmning som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån : Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 15 691 592 kr. Under året har föreningen amorterat 1 864 708 kr, varav en extra amortering på 1 500 000 kr vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på ca 43 år när den extraamorteringen är frånräknad. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 9 (6) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 73 st varav röstberättigade medlemmar 57 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2014/15 2013/14 2012/13 2011/12 Nettoomsättning, tkr 2 987 2 981 2 978 2 883 Resultat efter finansiella poster, tkr 861 339 748 552 Soliditet, % 28% 23% 22% 19% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 664 664 664 642 Låneskuld kr/kvm 3 510 3 928 4 121 4 211 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 227 203 186 158 Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat 1 566 885 Årets resultat 861 336 2 428 220 Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråktagande från fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad -169 941 Reservering till fond för yttre underhåll enligt nedan 850 000 Balanserat resultat 1 748 161 2 428 220 Förslaget gällande reservering till underhållsfond följer antagen underhållsplan. 5
RESULTATRÄKNING 2014-07-01 2013-07-01 Belopp i kr Not 2015-06-30 2014-06-30 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 2 987 008 2 981 013 Övriga rörelseintäkter 129 0 Summa rörelseintäkter 2 987 137 2 981 013 Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader 2-885 443-738 803 Övrig externa kostnader -54 431-49 983 Underhåll enligt plan -169 941-721 278 Personalkostnader och arvoden 3-129 644-167 752 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -421 280-430 056 Summa rörelsekostnader -1 660 739-2 107 872 Rörelseresultat 1 326 399 873 140 Finansiella poster Summa finansiella poster 377 13 692 Resultat efter finansiella poster 4-465 440-547 764-465 063-534 072 Extraordinära intäkter Extraordinära kostnader 861 336 339 068 Årets resultat 861 336 339 068 6
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-06-30 2014-06-30 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 20 704 179 21 125 459 Summa materiella anläggningstillgångar 20 704 179 21 125 459 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 6 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 20 704 679 21 125 959 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 4 452 0 Övriga fordringar 7 3 492 7 768 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 71 383 86 717 Summa kortfristiga fordringar 79 327 94 485 Kassa och bank 9 1 852 726 2 415 546 Summa omsättningstillgångar 1 932 053 2 510 031 SUMMA TILLGÅNGAR 22 636 732 23 635 990 7
Eget kapital och skulder Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 1 561 008 1 561 008 Fond för yttre underhåll 2 394 991 2 256 269 Summa bundet eget kapital 3 955 999 3 817 277 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 566 885 1 366 539 Årets resultat 861 336 339 068 Summa fritt eget kapital 2 428 220 1 705 607 Summa eget kapital 6 384 219 5 522 883 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 15 326 884 15 691 592 Summa långfristiga skulder 15 326 884 15 691 592 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 364 708 1 864 708 Leverantörsskulder 84 083 193 415 Övriga skulder 12 20 483 19 533 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 456 356 343 859 Summa kortfristiga skulder 925 629 2 421 515 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 636 732 23 635 990 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder. Fastighetsinteckningar. 25 619 000 25 619 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 8
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Då företaget tillämpar det allmänna rådet BFNAR 2009:1 för första gången kan detta innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare avskrivits enligt en progressiv plan på 60år. En ny teknisk bedömning har gjorts av nyttjandeperioden till 75 år och rak avskrivning. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,6 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden föreslås av styrelsen och beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 19 533 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2014/15 2013/14 Årsavgifter bostäder 2 968 344 2 968 344 Överlåtelse- och pantavgifter 18 664 12 669 Summa nettoomsättning 2 987 008 2 981 013 9
2 Drift- och fastighetskostnader 2014/15 2013/14 Löpande underhåll/reparationer -130 523-8 824 El -4 200-4 200 Vatten -310 044-321 115 Sophämtning -125 251-124 100 Övriga avgifter -51 736-50 884 Förvaltningskostnader -109 556-104 573 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -69 600-68 152 Försäkringspremier -51 654-49 062 Övrigt -32 879-7 894 Summa drift- och fastighetskostnader -885 443-738 803 3 Personalkostnader och arvoden 2014/15 2013/14 Löner för anställda och vicevärd -38 004-54 717 Styrelsearvoden -67 800-82 900 Revisionsarvode föreningsvald revisor -4 000-4 000 Övriga arvoden -4 000 0 Övriga personalkostnader 0-172 Sociala avgifter -15 840-25 963 Summa personalkostnader och arvoden -129 644-167 752 4 Räntekostnader och liknande resultatposter 2014/15 2013/14 Räntekostnader -465 440-547 764 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -465 440-547 764 5 Byggnader och mark 2015-06-30 2014-06-30 Föreningen äger 14 byggnaderna på fastigheterna Bärstad 1:22 tom 1:27 i Hammarö Kommun. Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 26 335 700 26 335 700 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 26 335 700 26 335 700 Ingående ackumulerade avskrivningar 6 114 241 5 684 185 Årets avskrivningar 421 280 430 056 Utgående ackumulerade avskrivningar 6 535 521 6 114 241 Anskaffningsvärde mark 904 000 904 000 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2015-06-30 Ursprunglig byggnad 26 335 700 6 114 241 421 280 75 år 19 800 179 Byggnader 26 335 700 6 114 241 421 280 19 800 179 Mark 904 000 Summa byggnader och mark 20 704 179 21 125 459 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 29 600 000kr (29 600 000kr). Värdeår 1986. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 23 200 000 6 400 000 29 600 000 10
6 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2015-06-30 2014-06-30 Andel i HSB 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 7 Övriga fordringar 2015-06-30 2014-06-30 Skattefordran 2 219 3 667 Skattekonto 1 273 4 101 Summa övriga fordringar 3 492 7 768 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-06-30 2014-06-30 Försäkringspremie 25 399 26 254 Kabel-TV 13 012 12 857 Administrationsavtal 12 229 14 133 Medlemsavgift 13 400 13 400 Tilläggstjänster 2 750 3 853 Sommarvatten 4 593 9 183 Skatteinbetalning 0 1 273 Ränta 0 5 765 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 71 383 86 717 9 Kassa och bank 2015-06-30 2014-06-30 Swedbank 1 852 183 2 414 676 Handkassa 543 870 Summa kassa och bank 1 852 726 2 415 546 10 Eget kapital Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 1 561 008 2 256 269 1 366 539 339 068 Under året erlagda insatser Resultatdisposition enligt stämmobeslut 200 346-339 068 Avsättning framtida underhåll enligt stämmobeslut Disposition av yttre 860 000 fond enligt stämmobeslut -721 278 Årets resultat 861 336 Belopp vid årets utgång 1 561 008 2 394 991 1 566 885 861 336 11
ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultatoch balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. 13
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Fonden för yttre underhåll är en bokföringsmässig hantering och är inga " riktiga pengar". Föreningens pengar/likvida medel redovisas på Tillgångssidan. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån. 14