Årsredovisning 2006
Innehåll Året i korthet 1 Castellum en kort beskrivning 2 VD har ordet 4 Verksamhet Affärsidé, Mål och Strategier 6 Organisation och Medarbetare 8 Kunder 10 Ansvarsfullt företagande 11 Fastighetsbestånd 14 Investeringar och försäljningar 18 Storgöteborg 22 Öresundsområdet 26 Storstockholm 30 Mälardalen 34 Östra Götaland 38 Byggrätter och potentiella projekt 42 Finansiering 44 Möjligheter och risker 46 Castellumaktien 48 Bolagsstyrning 52 Ekonomisk översikt 62 Finansiella rapporter 65 Resultaträkning för koncernen 66 Balansräkning för koncernen 67 Resultaträkning för moderbolaget 68 Balansräkning för moderbolaget 69 Förändring av eget kapital 70 Kassaflödesanalys 71 Redovisningsprinciper och noter 72 Förslag till vinstdisposition 92 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 93 Årsredovisningens undertecknande 94 Revisionsberättelse 95 Castellums fastighetsbestånd 2006 97 Sålda fastigheter under 2006 129 Definitioner 130 Adresser Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 6-94, förutom sidorna 58-59. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. Lorensberg 48:8,
Året i korthet Hyresintäkterna 2006 uppgick till 2 014 Mkr (1 907 Mkr föregående år). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 674 Mkr (1 294), motsvarande 10,21 kronor (7,89) per aktie. Förvaltningsresultatet förbättrades med 8% till 883 Mkr (820), motsvarande 5,38 kronor (5,00) per aktie. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,85 kronor (2,62) per aktie, motsvarande en ökning om 9%. Data per aktie Kronor 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Förvaltningsresultat 5,38 5,00 4,52 4,07 3,77 3,30 2,65 Förändring + 8% +11% +11% +8% +14% +24% Resultat efter skatt 10,21 7,89 5,59 2,68 4,00 5,68 4,07 Förändring + 29% +41% +108% -33% -30% +39% Utdelning (2006 föreslagen) 2,85 2,62 2,38 2,13 1,88 1,63 1,38 Förändring + 9% +11% +12% +13% +15% +18% Utsikt från översta våningen i Castellums fastighet Nordstaden 2:16 över gästhamnen Lilla bommen i. Till höger i bilden ligger kontorsfastigheten Gullbergsvass 1:15, Guldet. Årsstämma Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 22 mars 2007 klockan 17.00 i Stenhammarsalen, s konserthus, vid Götaplatsen i. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 1
Castellum en kort beskrivning Uppsala Västerås Örebro AFFÄRSIDÉ Stockholm Linköping Mölndal Borås Jönköping KASSAFLÖDESFOKUS Värnamo Växjö Helsingborg Malmö Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. Lund FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassaflöden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassaflödet skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Årets kassaflöde, d v s förvaltningsresultatet, uppgick till 883 Mkr motsvarande 5,38 kr per aktie. Förbättringen uppgår till 8% och är främst en effekt av genomförda investeringar och lägre räntekostnader. FASTIGHETSBESTÅND MED KOMMERSIELLT FOKUS VERKLIGT VÄRDE PER REGION VERKLIGT VÄRDE PER KATEGORI Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till drygt 24 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler. Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Inom respektive region fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym finns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro. Investeringar, d v s förädling och utveckling av befintliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter finns för utökad uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassaflöden. Under 2006 har Castellum investerat för totalt 2 283 Mkr, varav 1 292 Mkr avser förvärv och 991 Mkr investeringar i befintliga fastigheter. Under året har 12 fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 460 Mkr vilket gav ett realiserat resultat om 83 Mkr. Under 2006 har fastighetspriserna fortsatt att stiga. För Castellums fastighetsportfölj görs bedömningen att avkastningskravet sjunkit med 0,4%-enheter sedan utgången av 2005. Årets värdeförändringar uppgår till 1 145 Mkr, motsvarande ca 5%. DECENTRALISERAD OCH SMÅSKALIG ORGANISATION Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna namn äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, Centrala och östra samt Hisingen 2 Södra, Mölndal, Borås och Kungsbacka Malmö, Lund och Helsingborg C A S T E L L U M Storstockholm Å R S R E D O V I S N I N G Örebro, Uppsala och Västerås Värnamo, Jönköping, Växjö och Linköping
dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal. Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare på varje post, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Castellumkoncernen hade den 31 december 2006, 199 anställda och varje dotterbolag har ett 30-tal medarbetare. Castellum anser att hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande. INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR/ÅR KUNDER Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov, både av ändamålsenlig lokal men även av service. Under året tecknades 737 nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 287 Mkr, medan uppsägningar uppgick till 167 Mkr. Nettouthyrningen under året uppgick således till 120 Mkr. Av de nytecknade kontrakten kommer ca 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan ca 15% kommer från hemsidan och annonseringar samt 10% från mäklare. Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen, vilken består av ca 3 900 kommersiella kontrakt med spridning på ett flertal olika branscher och löptider. Den ekonomiska uthyrningsgraden för 2006 uppgick till 87,1%. NETTOUTHYRNING PER KVARTAL STABIL KAPITALSTRUKTUR FINANSIERING 2006-12-31 Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en soliditet om 35-45% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den 31 december 2006 uppgick soliditeten till 42% och räntetäckningsgraden för 2006 uppgick till 343%. Castellums utdelningspolicy innebär att minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen föreslår årsstämman 2007 en utdelning om 2,85 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 9% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 73%. CASTELLUMAKTIEN TOTALAVKASTNING (INKLUSIVE UTDELNING) Castellum verkar för att bolagets aktie skall ha en stabil och positiv kursutveckling med hög likviditet samt att bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på OMX - Nordiska listan Large cap, och hade per 31 december 2006 ca 7 700 aktieägare varav 47% i Sverige och 53% i utlandet. Kursen på Castellumaktien var vid samma tidpunkt 91,25 kr, vilket motsvarar ett börsvärde om 15 miljarder kronor. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning varit i genomsnitt 24,8% per år. C A S T E L L U M 2006 Genomsnitt per år maj 1997-2006 Castellum +31,3% +24,8% OMX Stockholm (SIX Return) +28,1% +11,1% Fastighetsindex Sverige (EPRA) +35,8% +21,2% Fastighetsindex Europa (EPRA) +49,4% +17,5% Å R S R E D O V I S N I N G 3
VD har ordet När jag ser tillbaka på det gångna året är det framför allt två saker jag är mycket nöjd med. Det första är Castellums uthyrningskapacitet. Föregående år undertecknades 737 nya hyresavtal och nettouthyrningen blev den bästa någonsin, 120 Mkr. Det mest imponerande är arbetet som ligger bakom siffrorna alla medarbetares sätt att arbeta med att långsiktigt utveckla såväl kundrelationerna som själva produkten, d v s lokalen och kringservicen. En mycket stor andel av nyuthyrningen kommer från egna nätverk. Jag är övertygad om att nära och långsiktiga kundrelationer kommer att ha en allt större betydelse på den framtida hyresmarknaden. Det andra är investeringstakten. Under 2006 investerade Castellum för 2,3 miljarder kronor. Det svåra är inte att investera stora belopp utan utmaningen ligger i till vilken avkastning och risk investeringen görs. Fastighetspriserna sätter hela tiden nya rekord, vilket innebär lägre avkastning som i många fall är för låg för att vara intressant för Castellum. Med Castellums organisation finns andra investeringsmöjligheter. En möjlighet är att växa tillsammans med våra 3 900 befintliga kunder. I organisationen har ett stort antal medarbetare frekvent kundkontakt, vilket medför god kännedom om, samt möjlighet att tillgodose befintliga och nya kundens förändrade behov. Drygt 40% av årets investeringar avsåg allt från mindre ombyggnationer till större nyproduktioner. En annan möjlighet är förvärv av fastigheter med vakanta ytor. Vår organisation med stor uthyrningskapacitet kan göra en annan riskbedömning av vakanser än andra aktörer. Det finns många exempel där Castellum relativt snart efter förvärv av en vakant fastighet skrivit hyresavtal och därmed erhållit en avkastning som med god marginal överstiger marknadens avkastningskrav på likvärdig fastighet. 2006 blev även resultatmässigt ett bra år. Förvaltningsresultatet uppgick till 883 Mkr en ökning med 8% mot föregående år, vilket är strax under målet om 10%. Med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakanser är det främst låga räntenivåer och effekter av genomförda investeringar som bidragit till resultatökningen. Det kan noteras att det skett två trendskiften från och med tredje kvartalet sjunkande vakanser och stigande räntenivåer. Även om resultatpåverkan var begränsad, är det en tydlig effekt av den förbättrade svenska ekonomin och arbetsmarknaden. Efterfrågan på fastigheter är fortsatt mycket stor från såväl svenska som utländska investerare. Sjunkande avkastningskrav har inneburit stigande fastighetspriser för tredje året i rad. Årets värdeuppgång i Castellums fastighetsbestånd uppgick till 1 145 Mkr, vilket motsvarar ca 5%. Resultatet efter skatt förbättrades med 29% till 1 674 Mkr det bästa resultatet någonsin. Resultattillväxten har medfört ett förslag om höjd utdelning till 2,85 kr per aktie, en ökning med 9% jämfört med föregående år. Den föreslagna utdelningen ligger i linje med såväl tillväxten i förvaltningsresultatet som tidigare utdelningsandelar. 4 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G
I och med de senaste årens värdeuppgång på fastigheter har balansräkningen blivit allt starkare. Trots att investeringstakten under 2006 var hög med 10% ökning av balansräkningen, förblev soliditeten oförändrad 42%. Totalavkastningen på Castellumaktien uppgick till 3,7 miljarder, vilket motsvarar +31%. Avkastningen är något högre än Stockholmsbörsen men något lägre än Fastighetsindex Sverige. Andelen utländskt ägande har under 2006 fortsatt att öka och uppgår nu till 53%. Det ökade utländska intresset för såväl aktier som fastigheter visar med all tydlighet på en fortsatt globalisering av investerarmarknaden och att Sverige är en del i denna. Årsredovisningen för 2006 är den tionde för Castellum som börsnoterat bolag. Även om man inte kan vila på gamla segrar kan ändå konstateras att det har varit tio bra år. Förvaltningsresultatet har i genomsnitt förbättrats med 15% per år och har i samtliga kvartalsbokslut varit bättre än motsvarande period föregående år. Fastighetsportföljen har under tioårsperioden nästan tredubblats. Det är en effekt av investeringar om 14 miljarder, försäljningar om 5 miljarder och att fastighetsvärdena ökat med i genomsnitt 4,5% per år, motsvarande 7 miljarder. För Castellums aktieägare har perioden resulterat i ökad börskurs och utdelningar om knappt 16 miljarder, motsvarande en totalavkastning om i genomsnitt 25% per år. Efter ett antal år med relativt begränsad tillväxt i svensk ekonomi och sysselsättning har nu vakanssituationen förbättras. Efterfrågan på lokaler tog fart under 2006 och nettouthyrningen är på historiskt höga nivåer. Detta var tydligast under andra halvåret och det kan inte noteras någon avmattning under början av innevarande år. I nuvarande marknadsläge är befintliga vakanser om drygt 300 Mkr den största potentialen i Castellum. Även om förbättrad efterfrågan och sjunkande vakanser skulle påverka hyresnivåerna redan innevarande år, kommer resultatpåverkan vara begränsad då kontraktsförfallostrukturen fördröjer effekten. Den positiva utvecklingen på intäktssidan motverkas av stigande marknadsräntor med högre räntekostnader som följd. Castellum har för närvarande en låneportfölj om ca 11 miljarder med en räntenivå om 4,0%, vilket är 0,3%-enheter högre än genomsnittsräntan föregående år. Med all sannolikhet kommer ökningen att bli än högre, då Riksbanken förväntas höja styrräntan ytterligare under året. Jag är övertygad om att nära och långsiktiga kundrelationer kommer att ha en allt större betydelse på den framtida hyresmarknaden. För att nå målet om resultattillväxt är det viktigt att investeringstakten är fortsatt hög, utan att för den skull sätta volym framför avkastning. Den starka balansräkningen ger möjlighet till att, inom ramen för en soliditet om lägst 35%, investera för ca 5 miljarder. Året har börjat bra, redan under första månaden har förvärvats för ca 600 Mkr, där förvärven i två nya tillväxtregioner Linköping och Halmstad känns extra spännande. den 6 februari 2007 Håkan Hellström Verkställande direktör C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 5
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Verksamhet Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Utfall 2006 Tillväxt + 8% Investeringar 2 283 Mkr Mål Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Strategi för finansiering Soliditet 42% Räntetäckningsgrad 343% Utdelningsandel 73% KAPITALSTRUKTUR Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en soliditet om 35-45% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Återköp av egna aktier skall kunna användas som ett instrument att reglera bolagets kapitalstruktur. Försäljning av egna aktier i bolagets ägo skall endast ske i syfte att, om behov föreligger, återställa kapitalstrukturen till fastställd nivå. UTDELNING Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Aktiens totalavkastning 31,3% AKTIE- OCH KREDITMARKNADEN Castellum skall verka för att bolagets aktie får en stabil och positiv kursutveckling med hög likviditet. Allt agerande skall dock utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellum skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. 6 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning GEOGRAFI Castellums fastighetsbestånd finns fördelat i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland, vilket ger goda affärsmöjligheter genom rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden. Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är inflyttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till en god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader. FASTIGHETSKATEGORI Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt. FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassaflöden. Ny utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv eller nyproduktion som kan utvecklas av den egna organisationen och uppfyller koncernens resultatkrav. I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt alternativ skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter, dock ej större projekt på spekulation, i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter och förvärv av byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. KUNDER Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. FÖRVALTNING/MEDARBETARE Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro i delmarknaderna. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal. Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare på varje post, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Idétorget 1, Linköping C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 7
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Organisation Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Genom att vara lokalt förankrade får dotterbolagen närhet till kunderna och därmed kunskap om deras verksamhet och behov. Bolagen får även en god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden samt dess förändringar och affärsmöjligheter. Centrala och östra samt Hisingen Södra, Mölndal, Borås och Kungsbacka Malmö, Lund och Helsingborg Storstockholm Örebro, Uppsala och Västerås Värnamo, Jönköping, Växjö och Linköping DOTTERBOLAG Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 30-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-5 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 2-4 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn, vilket förstärker den lokala identiteten. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal. UPPHANDLING AV EXTERNA TJÄNSTER I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnad finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har ingen egen organisation för entreprenader. MÄTA, JÄMFÖRA OCH STYRA Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen och speciella kompetenser kan därmed göras tillgängliga i hela organisationen. Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för finans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal vilken inkluderar bl a jämställdhets- och arbetsmiljöpolicy. MODERBOLAG Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (exempelvis koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (exempelvis upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i beslut om investeringar, förvärv och avyttringar. SYSTEMSTÖD Användningen av systemstöd i form av IT/IS inom koncernen skall möjliggöra en säker och effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Den tekniska plattformen bygger på lokala nätverk som är integrerade i ett koncerngemensamt nätverk och bygger på standardprodukter, vilket i längden borgar för hög säkerhet och låga underhållskostnader. 8 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Medarbetare Castellums mål är att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter, vilket ger goda förutsättningar för att medarbetarna är kunniga och engagerade. Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. UTBILDNING OCH ERFARENHETSUTBYTE Engagerade, kunniga och nöjda medarbetare är en förutsättning för att uppnå Castellums mål med nöjda och lönsamma kunder och därför bedrivs vidareutbildning både i intern och extern regi. Som exempel kan nämnas att flera koncerngemensamma utvecklingsprogram genomförts som är anpassade till olika arbetsuppgifter. Utvecklingsprogrammen ger förutom ökade kunskaper även motivation till fortsatt utvecklingsarbete och förbättrade kontakter mellan medarbetare i koncernen. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling efter behov. För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag. I projekten hanteras frågor som t ex utveckling av effektiva lokaler för en viss målgrupp samt driftsfrågor. Förutom projekten finns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifika områden såsom ekonomi, IT och miljö. ATTRAKTIV ARBETSPLATS Att rekrytera och behålla bra medarbetare är viktigt och Castellum är aktivt inom ett flertal områden för att öka engagemanget och delaktigheten bland medarbetarna. Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med stor frihet inom respektive område, vilket innebär såväl professionell som personlig utveckling. Castellum satsar på internrekrytering för att öka medarbetarnas möjlighet att utvecklas. Medarbetarnas hälsa är viktig och Castellum arbetar med friskvård samt erbjuder en bra företagshälsovård och förmånliga sjukförsäkringar. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar. En gång per år träffas samtliga medarbetare i Castellumkoncernen för att bland annat utbyta erfarenheter och stärka känslan av koncerngemenskap. Medarbetarnas syn på Castellum mäts i en undersökning som visar attityden till den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning. Undersökningen ger Castellum ett högt betyg och medarbetarna visar ett stort förtroende för företaget och känner sig väl förtrogna med organisationens mål och strategier. Enkäten genomförs vartannat år för att skapa tid att tillvarata och bearbeta synpunkter som framkommer. Koncernen hade vid årets utgång 199 anställda varav 36% var kvinnor. Personalomsättningen har under året varit 9% och sjukfrånvaron 2%. Medarbetare i Castellumkoncernen UTBILDNINGSNIVÅ ARBETSFÖRDELNING ÅLDERSFÖRDELNING - ANTAL ANSTÄLLDA C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Kunder NÖJD KUND INDEX 2006 De lokala dotterbolagen skall erbjuda ändamålsenliga lokaler och service som svarar mot kundens behov. Därför är goda och långsiktiga kundrelationer en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum. NÄRHET TILL KUNDEN Den lokala förvaltningsorganisationen ger en naturlig möjlighet till planerade, återkommande möten med kunden för att få kännedom om nuvarande och framtida verksamhet. Därigenom kan Castellum i god tid tillsammans med kunden ge förslag på lösningar vid förändrade behov. Castellums platta organisation ger korta beslutsvägar och handlingskraft och kunden vet vem som skall kontaktas vid behov. Fastighetscheferna och fastighetsansvariga arbetar nära kund och känner ett stort ansvar att erbjuda lokaler i gott skick, god personlig service, snabba besked och ett ansvarfullt agerande. Detta skapar långsiktig konkurrenskraft för Castellum. KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR KONTRAKTSFÖRDELNING PER BRANSCH MERVÄRDEN Service och tilläggstjänster skapar mervärden och är ett viktigt konkurrensmedel vid uthyrning. Castellum arbetar med frågor som dels stärker områdets attraktionskraft där kunden är verksam, dels med frågor som kan förbättra och förenkla kundens vardag. Exempel på åtgärder är samordning för att öka säkerheten inom ett område, medverkan i nätverk som kan leda till business to business-relationer samt hjälp vid upphandling av servicetjänster som städning och inredning. För att få ytterligare kunskap om vad som kan påverka den lokala hyresmarknaden samarbetar dotterbolagen med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagsföreningar. De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor. NÖJD KUND INDEX Som underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder genom interna och externa mätningar. Castellum har under flera år deltagit i Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). NKI mäter kundernas syn på bl a lokalen, läge, hyra, service och felanmälan. Mätningen visar att kundernas förtroende för Castellum är genomgående högt. KUNDSTRUKTUR Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen, både avseende branscher och löptider. Koncernen har ca 3 900 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter. UTHYRNINGSARBETE UTHYRNINGSARBETE Under 2006 har organisationen tecknat 737 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 287 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer ca 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan ca 15% kommer från hemsidan och annonseringar samt 10% från mäklare. 10 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Ansvarsfullt företagande Hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande. Castellum ser ett ansvarsfullt företagande som en konkurrensfaktor för att skapa större förtroende hos kunderna, stärka varumärket och därmed skapa tillväxt i bolaget. Målsättningen är att varje enskild medarbetare i sitt arbete agerar med långsiktighet, uppträder korrekt i affärsrelationer och har en helhetssyn på verksamheten. En förutsättning för att uppnå detta är engagerade och kunniga medarbetare och goda relationer till externa parter. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarna agerar ansvarsfullt. Arbetet följs upp via både medarbetarundersökningar och kundundersökningar. Castellum är aktivt i syfte att utveckla och göra de orter där dotterbolagen verkar mer attraktiva både för ortens verksamma företag och för dess invånare. Exempel är engagemang i företagarföreningar och samarbeten med högskola och kommun. Castellum införde en miljöpolicy 1995 och nedanstående värderingar om ansvarsfullt företagande antogs 2001. Castellums värderingar beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact och dess tio principer. CASTELLUMS VÄRDERINGAR Affärsmässighet: Olika intressenters rimliga och rättmätiga krav skall beaktas. Agerandet skall präglas av kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Konkurrensfördelar tas tillvara samtidigt som konkurrenter bemöts på ett korrekt sätt. Kvalitet och service: Lokaler hålls i sådant skick att de väl motsvarar givna löften och hyresgästernas rimliga förväntningar beträffande service och standard. Detta återspeglas i ett förhållningssätt som skall präglas av professionalism i kontakterna med varje individ. Lagar: Lagar och förordningar samt andra tillämpliga regler och föreskrifter skall efterlevas av såväl medarbetare som anlitade underleverantörer/entreprenörer och kunder. Diskriminering: Ingen medarbetare, ej heller kund eller underleverantör/ entreprenör, får diskrimineras på grund av ras, hudfärg, kön, ursprung, religion, ålder, graviditet eller sexuell läggning. Arbetsmiljö: Med arbetsmiljö menas den påverkan arbetet har på medarbetare, både ur fysisk, psykisk och social synvinkel. Målet är att ingen skall bli sjuk av eller skadad i jobbet. Castellum skall ha duktiga ledare som skapar förutsättningar för en arbetsmiljö där medarbetarna känner arbetsglädje och trivsel, samt är välinformerade och motiverade. Alla anställda skall vara delaktiga i arbetet med att skapa en god arbetsmiljö. Säkerhet: Säkerheten i den aktuella verksamheten, samt i och kring fastigheterna, skall vara den bästa möjliga. Samhällsansvar/samhällsnytta: I Castellums roll som ett av de större fastighetsbolagen, med fokus på kommersiella fastigheter, ligger att kunna erbjuda verksamhetsanpassade lokaler för olika ändamål. Värnamo 14:11, Värnamo C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 11
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. MILJÖANSVAR Castellums strategi är att ur ett kundperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt för att bidra till en hållbar utveckling. Miljöarbetet fokuseras framförallt på energianvändning där Castellum har störst miljöpåverkan. Castellums miljöanpassning påbörjades 1995 och ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och är väl förankrad i företagsledningen. Miljöarbetet skapar delaktighet och engagemang bland medarbetarna, ger en bättre kvalitet i förvaltningen och ger därmed ett mervärde för kunderna. Som en bekräftelse på att arbetet går i rätt riktning finns Castellum sedan många år med som ett av de miljömässigt mest progressiva börsföretagen utvalda av bl a Swedbank Robur, Banco, Folksam, KPA och Öhmans. Swedbank Robur anser att Castellum var ett av de första fastighetsbolagen att införa ett systematiskt miljöarbete och bolaget är fortfarande ett av de ledande. Goda resultat har uppnåtts över åren inom samtliga kritiska områden. FÖRDELNING AV ENERGI FÖR UPPVÄRMNING Effektiviserad energianvändning Castellum arbetar aktivt med att effektivisera energianvändningen och styra mot miljöanpassade energikällor för att minska koldioxidutsläppen. Castellum släpper ut ca 17 500 ton koldioxid per år varav 98% kommer från uppvärmning av fastigheterna och 2% från transporter. Genom ett bra systemstöd för uppföljning kan alla fastigheter kontrolleras och jämföras för att definiera var åtgärder skall sättas in. Exempel på åtgärder är behovsanpassning av värme och ventilation, utbyte av styroch reglersystem, lågenergilampor och rörelsestyrda belysningar. Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el till alla fastigheter som ägs av Castellumkoncernen. Miljömärkningen innebär att elen är framställd av förnyelsebara energikällor. För att minimera och utföra transporter med så låg miljöbelastning som möjligt sker samordning av transporter gällande exempelvis avfall. Utbildning i ECO-driving har genomförts i flera bolag. 16% av Castellums bilar kan köras på förnyelsebara bränslen. ENERGI- OCH VATTENFÖRBRUKNING Ej graddagsjusterat 2006 2005 2004 Fjärrvärme, MWh 156 139 145 172 143 565 El, MWh 111 979 103 633 95 129 Olja, MWh 7 757 10 785 11 781 Gas, MWh 13 932 11 572 9 725 Summa, MWh 289 807 271 162 260 200 Vatten, m3 754 759 727 077 765 227 Uthyrningsbar yta 31 dec, tkvm 2 787 2 651 2 505 Energiförbrukningen är inte direkt jämförbar för de olika åren, på grund av olika väderleksförhållanden och fastighetsbeståndets storlek och sammansättning. Miljöanpassade och förnyelsebara energikällor Ett kontinuerligt arbete pågår att konvertera fastigheternas uppvärmning till fjärrvärme eller andra miljöanpassade energikällor. 85% av av fastighetsbeståndet värms upp med fjärrvärme och under 2006 har 4 fastigheter om 13 000 kvm konverterats till fjärrvärme. Bergvärme/kyla finns installerat i 7 fastigheter om 37 000 kvm och ytterligare 4 fastigheter om 35 000 kvm kommer att färdigställas under 2007. Bergvärme/kyla är en lönsam och väl fungerande lösning med liten miljöpåverkan. Miljöinventerade fastigheter Miljöinventering av fastigheter med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, radon, fukt/mögel och tillståndpliktig verksamhet har genomförts i 85% av beståndet. Under 2006 har 188 000 kvm inventerats, bl a med metoden Miljöstatus byggnader. PCB har konstaterats i 28 fastigheter vilka åtgärdas enligt plan. Under 2006 har 7 fastigheter har åtgärdats. Castellums arbete med energiuppföljning samt miljöinventering gör att bolaget är väl rustat inför EU:s direktiv angående energideklarationer. Castellum har inga pågående miljötvister. 12 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Avfall Källsorteringsanläggningar med minst sex fraktioner finns i ca 50% av beståndet. En kontinuerlig kommunikation pågår med kunder och renhållningsbolag för att höja andelen källsorterat avfall. Organisation, styrning och uppföljning Castellum har ett miljöledningssystem bestående av en koncerngemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande strategier för ett antal miljöområden. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag genom att det årligen upprättas handlingsplaner med mål och tillhörande åtgärder. Handlingsplanerna följs upp varje år. På varje dotterbolag finns en miljösamordnare som koordinerar och driver arbetet i tvärfunktionella grupper där alla medarbetare engageras. Arbetet avrapporteras sedan på respektive dotterbolags styrelsemöte. Koncernledningen tog initiativet till Castellums miljöanpassning och har en mycket aktiv del i arbetet. Miljöhänsyn ses som en förutsättning för att nå företagets mål. Miljöarbetet omfattar all verksamhet inom Castellum och uppföljning av arbetet sker varje år av externa miljörevisorer med mycket gott resultat. Inom koncernen finns en miljögrupp med respektive dotterbolags miljösamordnare vilka träffas regelbundet för att utbyta erfarenheter och bevaka utvecklingen i omvärlden. Att ständigt höja kompetensen är en förutsättning i Castellums decentraliserade organisation. Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet. Dessutom har flertalet genomgått utbildning inom specifika områden som t ex energifrågor och materialval. Krav på leverantörer Vid större inköp och upphandlingar krävs att entreprenören kan uppvisa miljöpolicy samt miljöplan för materialhantering, produkt- och materialval, arbetsmetodik, material- och miljödeklaration samt omhändertagande av avfall. Extern expertis används delvis för att kontrollera att ställda krav följs. Vid mindre inköp prioriteras miljöanpassade produkter och miljökrav ställs på leverantören. Kraven ses över varje år. Kommunikation och samarbete Att kommunicera om hur miljöarbetet fortskrider och att samarbeta med andra gällande miljöfrågor är viktigt för att driva arbetet framåt. Information om arbetet ges bl a vid informationsträffar, kundbesök, i kundtidningar och på hemsidor till kunder och andra intressenter. Samarbete med intressenter som kunder, leverantörer, andra företag, konsulter, kommun, universitet och högskola sker för att få kunskap om ny teknik samt en möjlighet att ta del av andras erfarenheter. Exempel på samarbeten där Castellum ingår är Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler vilka arbetar för att så fort som möjligt implementera energieffektiv teknik på marknaden. Andra samarbeten där Castellum ingår är Byggsektorns kretsloppsråd och EU-projektet GreenBuilding vilka syftar till att energieffektivisera byggnader. Harry Sjögren AB ingår i nätverket Miljöchefer i Mölndal och Fastighets AB Briggen driver projektet Rena Idéer tillsammans med Malmö Högskola för att öka källsorteringen och kundernas engagemang. För utförligare information om Castellums miljöarbete se www.castellum.se Medarbetare i Castellumkoncernen C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 13
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Fastighetsbestånd Den svenska marknaden kännetecknas av ett stort antal aktörer med begränsade marknadsandelar. Mölndal Helsingborg Malmö Borås Uppsala Västerås Örebro Jönköping Värnamo Växjö Lund Linköping BNP TILLVÄXT SVERIGE Stockholm I Sverige finns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 4 000 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag beräknas äga uppskattningsvis 8-10%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en stor mängd mindre fastighetsägare såsom mindre fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. På grund av det mycket spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna. SVENSK EKONOMI Den ekonomiska tillväxten i Sverige har varit stark under de senaste åren, vilket också återspeglas i utvecklingen av företagens löneutbetalningar och tillväxten i hushållens disponibla inkomster. Den snabba tillväxten i världsekonomin under de senaste åren har gynnat ett litet och starkt exportberoende land som Sverige. Den ekonomiska tillväxten är inte likformig på alla landets lokala marknader. Befolkningsutveckling, sysselsättning och ekonomisk tillväxt har framför allt koncentrerats till de tre storstadsregionerna och större tillväxtregioner. FASTIGHETSTRANSAKTIONER SVERIGE 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2006. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr. HYRESMARKNADEN Med tillväxt i ekonomi och sysselsättning ökar också efterfrågan på lokaler. Utvecklingen av svensk ekonomi korrelerar således starkt med hyresmarknaden, d v s marknaden för att hyra ut lokaler. Förutsatt att inte utbudet ökar mer än efterfrågan, kommer vakansgraderna att förbättras med potential för stigande hyresnivåer. Fortsatt tillväxt och efterfrågan tillsammans med låga vakansgrader och stigande hyresnivåer möjliggör nyproduktion med ökat utbud som följd. En stagnation i den ekonomiska tillväxten ger omvänt förhållande. År 2004 märktes tecken på tillväxt i ekonomin och näringslivet utvecklades positivt efter flera år av stagnation i ekonomin. Tillväxten kom till att börja med främst bero på effektiviseringar och kostnadsbesparingar och skapade därigenom ingen ökad sysselsättning, men ledde senare till en ökad efterfrågan. Under 2006 har efterfrågan fortsatt att öka på lokaler inom samtliga kategorier och på samtliga orter. Vakansgraden är dock på en sådan nivå i stora delar av landet, att det sannolikt kommer att ta ytterligare tid innan real tillväxt i hyresnivåerna kan märkas. FASTIGHETSMARKNADEN Omsättningen på fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att köpa och sälja fastigheter, har under 2006 varit historiskt hög. Fastigheter motsvarande ett värde om cirka 140 miljarder kronor har genom större transaktioner bytt ägare. Detta motsvarar en omsättning på cirka 2% av det totala underliggande fastighetsvärdet i Sverige. Den svenska marknaden kännetecknas idag av att vara i högsta grad internationell, ha en hög omsättning och vara transparent. Dessa orsaker har varit bidragande till den fortsatt stora efterfrågan från såväl utländska som inhemska investerare. Fastigheternas marknadsvärde har under 2006 generellt ökat i hela Sverige och inom samtliga kategorier, vilket främst beror på den stora efterfrågan med sjunkande avkastningskrav som följd. 14 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock skillnader, även inom en och samma region. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2006 omfattade 515 fastigheter (494) med ett sammanlagt hyresvärde om 2 400 Mkr (2 220) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 2 787 tkvm (2 651). Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 24 238 Mkr (21 270). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet till 1 365 Mkr (1 296) och värdeförändringar till 1 062 Mkr (861). Fastighetsbeståndet, som består enbart av svenska fastigheter i 31 (28) av landets 290 kommuner, finns i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Fastighetbeståndet utgörs av 65% kontors- och butiksfastigheter, 31% lager- och industrifastigheter samt 4% projekt och mark, huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Under året har investerats för totalt 2 283 Mkr (1 357) och sålts för 460 Mkr (468), vilket gav ett realiserat resultat om 83 Mkr (71). Sedan 1997 har Castellum investerat för 13,7 miljarder kronor och sålt fastigheter för 4,9 miljarder kronor. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet har under samma period ökat från drygt 1,2 miljarder kronor till 2,4 miljarder kronor, främst beroende på ett större bestånd och ökade hyresnivåer. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2006 21 270 494 + Förvärv 1 292 33 + Investeringar i befintliga fastigheter 991 Försäljningar 377 12 + Orealiserad värdeförändring 1 062 Fastighetsbestånd 31 december 2006 24 238 515 TILLVÄXT I HYRESVÄRDE VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Under 2006 har fastighetspriserna fortsatt att stiga. Detta är till allra största delen en effekt av att marknadens avkastningskrav sjunkit ytterligare och till mindre del av att fastigheternas driftsöverskott ökat. För Castellums fastighetsportfölj görs bedömningen att avkastningskravet sjunkit med 0,4%-enheter sedan utgången av 2005. Värderingarna visar ett värde om 24 238 Mkr, vilket innebär en orealiserad värdeuppgång om 1 062 Mkr motsvarande ca 5%. Värdeuppgången har för Castellum varit relativt likartad vad avser såväl geografi som kategori HYRESUTVECKLING Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga i nivå med gällande marknadshyror och kontrakt som förfaller förlängs i normalfallet med oförändrade villkor. Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 091 kr/kvm för kontor/ butik och 624 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med 2%. Sedan 1997 har hyresnivåerna i genomsnitt ökat med ca 4% per år, både för kontor/butik och för lager/industri. Under året tecknades 737 hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 287 Mkr (208), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 167 Mkr (162). Nettouthyrningen under året uppgick således till 120 Mkr (46). Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i respektive områdesöversikt. NETTOUTHYRNING PER KVARTAL C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 15
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2006-12-31 Antal fastigheter 2006-12-31 januari-december 2006 Verkligt värde Mkr Verkligt värde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Yta tkvm Kontor/butik Storgöteborg 70 364 4 491 12 336 413 1 134 90,6% 374 100 275 274 Öresundsområdet 47 307 4 537 14 795 375 1 222 89,3% 335 89 289 246 Storstockholm 43 300 3 286 10 951 366 1 219 79,0% 289 103 345 186 Mälardalen 49 237 1 889 7 971 212 895 89,4% 189 57 241 132 Östra Götaland 40 211 1 668 7 887 183 868 92,4% 170 60 283 110 Summa kontor/butik 249 1 419 15 871 11 183 1 549 1 091 87,6% 1 357 409 288 948 Lager/industri Storgöteborg 90 545 3 339 6 122 345 633 88,0% 304 68 125 236 Öresundsområdet 39 280 1 633 5 834 172 614 81,4% 140 38 135 102 Storstockholm 33 201 1 231 6 141 154 767 87,0% 134 43 215 91 Mälardalen 38 154 709 4 601 92 598 85,9% 79 24 156 55 Östra Götaland 31 164 609 3 720 75 457 86,0% 64 17 102 47 Summa lager/industri 231 1 344 7 521 5 597 838 624 86,0% 721 190 141 531 Summa 480 2 763 23 392 8 466 2 387 864 87,1% 2 078 599 217 1 479 Uthyrning och fastighetsadministration 115 42 115 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 714 259 1 364 Projekt 7 24 469 13 5 4 1 Obebyggd mark 28 377 Totalt 515 2 787 24 238 2 400 2 083 718 1 365 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 365 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 314 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 15 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 66 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. VERKLIGT VÄRDE PER KATEGORI VERKLIGT VÄRDE PER REGION FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Hyresvärde, kr/kvm 864 851 859 829 799 747 694 Ekonomisk uthyrningsgrad 87,1% 88,1% 89,6% 90,7% 91,5% 93,0% 92,4% Fastighetskostnader, kr/kvm 259 247 255 246 237 239 228 Driftsöverskott, kr/kvm 494 502 514 506 494 455 413 Verkligt värde, kr/kvm 8 466 7 930 7 706 7 296 7 132 6 681 6 150 Antal fastigheter 515 494 492 500 508 526 547 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 787 2 651 2 505 2 437 2 381 2 338 2 309 16 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 17 Gullbergsvass 1:15,
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Investeringar och försäljningar Årets investeringar 2 283 Mkr Årets försäljningar 460 Mkr INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR/ÅR INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR/REGION I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv och investeringar i såväl om- och tillbyggnad av befintliga fastigheter som genom nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Under 2006 har Castellum investerat totalt 2 283 Mkr, varav 1 292 Mkr avser förvärv och 991 Mkr investeringar i befintliga fastigheter. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 600 Mkr och har pågående projekt som uppgår till drygt 1 300 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 620 Mkr. Castellums projektportfölj innehåller en god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher. Under året har 12 fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 460 Mkr vilket med 83 Mkr översteg verkligt värde. Under 2006 såldes de sista bostadsfastigheterna i och Helsingborg, vilket innebär att Castellum inte längre har några renodlade bostadsfastigheter i beståndet. INVESTERINGAR Storgöteborg I Kungsbacka har Castellum förvärvat industrifastigheten Varla 3:22 med en uthyrningsbar yta om 23 500 kvm för 137 Mkr. Fastigheten, som ligger i anslutning till den norra infarten där Castellum redan äger ett antal fastigheter, innehåller även en outnyttjad byggrätt om ca 25 000 kvm. Fastigheten var i princip outhyrd när den förvärvades. I oktober förvärvades kontorsfastigheten Majorna 163:1 i för 81 Mkr. Fastigheten som har en uthyrningsbar yta om 9 600 kvm innefattar även en outnyttjad byggrätt om 2 000 kvm. Fastigheten är i princip fullt uthyrd. I en affär för totalt 83 Mkr förvärvades tre lager- och industrifastigheter i sområdet med en uthyrningsbar yta om 10 600 kvm. Fastigheterna Högsbo 40:2 och Rud 51:21 ligger i medan Hönekulla 1:571 ligger i Härryda. Fastigheterna är i princip fullt uthyrda och kompletterar bolagets tidigare bestånd i området. I december förvärvades kontorsfastigheten Sannegården 28:14 i för 53 Mkr. Den uthyrningsbara ytan uppgår till ca 6 400 kvm och uthyrningsgraden uppgår till 70%. På fastigheten Arendal 1:13 i anslutning till s Hamn, har Castellum under tredje kvartalet färdigställt en modern och flexibel lageroch logistikbyggnad om 27 000 kvm. Investeringen uppgick till 157 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd. I Åbro industriområde i Mölndal har Castellum investerat 34 Mkr i fastigheten Sesamfröet 2. Investeringen avsåg nybyggnation av 1 200 kvm samt ombyggnation av 2 000 kvm lagerytor till kontor. Investeringen avslutades under det fjärde kvartalet och fastigheten är fullt uthyrd. I centrala, i kontorsfastigheten Nordstaden 2:16, har en investering gjorts med bland annat ombyggnation och modernisering av befintliga kontorsytor. Investeringen uppgick till totalt 105 Mkr och 18 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G