Hotellfastigheter- En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatörer

Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr: 226 Hotellfastigheter- En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatörer Författare: Josefina Melin Niklas Zuckerman Stockholm 2004 Handledare: Hans Lind

Master of science thesis Title: Hotel properties- A study of the relationship between the property owner and the operator Authors: Josefina Melin and Niklas Zuckerman Department: Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master thesis number: 226 Supervisor: Hans Lind Keywords: Hotel Abstract Different types of properties demand that the owner of the property possesses special knowledge. Many argue that hotel properties are more complex compared with other properties. A hotel property is characterised by having only one tenant in occupation of the property, e.g. the operator. This master thesis aims to investigate the current relationship between the property owner and the operator and how extensive the operator wishes the cooperation to be in the future. Furthermore, the present situation regarding leasing contracts is surveyed, and more important, we shall examine which types of contacts are preferable from the operators perspective and which kind enhance the relationship with the landlord. We have also investigated the different options of the operator if he/she decides to cooperate with a hotel chain and what forecasts the industry has. The study has been undertaken by means of interviews with seven operators and distributors. Our research confirms that broad cooperation between the operator and landlord is essential. The leases with a turnover-based rent forms the platform for the cooperation and common incentives according to the majority of those interviewed. However, it is apparent from the interviews that there is a risk that the landlord in these situations tries to influence and control the operator s business. Smaller operators generally prefer a fixed rent lease. It is obvious that operators with the best-known brands have the possibility to sign leases that are the most advantageous to them. Also of importance is the chemistry between the operator and the property manager, which is sometimes more important than the lease type. Specialized hotel owners are appreciated by many due to their insight into the hotel business. Those who prefer leases with fixed rents do not see any advantages with these specialized owners. The conclusion of this thesis is that specialized property owners and the leases with turnover-based rents represent the future. This is due to the fact that the turnoverbased leases reflect the variances of the business cycle in a more even manner. We believe that the landlord s knowledge is important in order to maximize the value of its property holdings. This knowledge is though important for all types of ownership, however it is difficult to maintain knowledge of different types of holdings simultaneously. ii

Examensarbete Titel: Hotellfastigheter - En beskrivning av relationen mellan fastighetsägare och operatör Författare: Josefina Melin och Niklas Zuckerman Institution: Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Examensarbete nummer: 226 Handledare: Hans Lind Nyckelord: Hotell Sammanfattning Olika typer av fastigheter kräver specialkunskaper hos fastighetsägaren. Många menar att hotellfastigheter är den typ av fastighet som är mest komplex att äga. En hotellfastighet karaktäriseras ofta av att hela fastigheten hyrs av en hyresgäst, operatören. Detta examensarbete syftar till att undersöka hur relationen ser ut idag mellan fastighetsägaren och operatören samt på vilken nivå operatören anser att samarbetet ska ligga. Vidare undersöks vilka kontrakt som används idag, men viktigare, vilka kontrakt som operatören ser som fördelaktigt för denne och vilken typ av kontrakt som främjar samarbetet. Vi har även kartlagt vilka handlingsalternativ operatören har vid ett eventuellt samarbete med en hotellkedja samt vilka framtidsutsikter branschen har. Studien har genomförts genom att sju operatörer och distributörer har intervjuats. Studien visar att ett utbrett samarbete mellan operatör och fastighetsägare är viktigt. Enligt merparten av de intervjuade är grunden till samarbetet och ett gemensamt incitament att omsättningsbaserade avtal används. Det framgår dock att risken vid användandet av denna typ av kontrakt är att fastighetsägaren i för stor grad försöker påverka och kontrollera verksamheten. De mindre operatörerna hävdar generellt att ett fast avtal ofta är att föredra. Det är tydligt att de operatörer med störst varumärke har lättare att teckna det kontrakt som de anser vara fördelaktiga för dem. Viktigt för samarbetet är dessutom personkemin mellan operatören och fastighetschefen, ibland mycket viktigare än vilket kontrakt som används. Vidare uppskattas de specialiserade hotellfastighetsägarna av många på grund av deras insikt i hotellbranschen. Här märks det tydligt att, de som fördrar fasta hyresavtal, inte ser några fördelar med att ha en specialiserad hotellfastighetsägare som hyresvärd. Slutsatsen i den här undersökningen är att de specialiserade hotellfastighetsbolagen och det omsättningsbaserade hyresavtalet har framtiden för sig. Detta på grund av att ett omsättningsbaserat avtal fångar upp konjunktursvängningarna på ett mer följsamt sätt. Vi tror att fastighetsägarens kunskaper är viktiga för att maximera sitt ägande. Denna kunskap är dock lika viktig vid alla typer av ägande, men det är svårt att upprätthålla kunskapen för olika verksamheter samtidigt. iii

Förord Examensarbetet, vilket är det sista momentet på en 180 poängs civilingenjörsutbildning, har utförts för Institutionen för Infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill framförallt tacka docent Hans Lind, Institutionen för Infrastruktur, enheten bygg- och fastighetsekonomi vid KTH, för god handledning och värdefulla synpunkter. Vi vill dessutom tacka Göran Granhed på SHR och Clas Hjort på Capona för hjälpen under arbetets gång. Slutligen vill vi tacka alla de som ställt upp på intervjuer och samtal. Stockholm, 2004-03-21 Josefina Melin och Niklas Zuckerman iv

Innehållsförteckning 1 INLEDNING... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte... 7 1.3 Metod... 8 1.4 Disposition... 8 2 TEORI... 9 2.1 Beskrivning av hotellfastigheter... 9 2.2 Beskrivning av aktörer... 9 2.2.1 Aktörer - Fastighetsägare...10 2.2.2 Aktörer - Operatörer...10 2.2.3 Aktörer Distributörer...11 2.3 Beskrivning av hyreskontrakt... 12 2.3.1 Hotellhyreskontrakt...12 2.3.2 Jämförelse av hyreskontrakt...13 3 BESKRIVNING AV HOTELLMARKNADEN... 16 3.1 Historik... 16 3.1.1 Trender över tiden...17 3.1.2 Resultat av omstruktureringen...18 3.2 Hotellmarknaden idag... 19 3.2.1 Sverige...19 3.2.2 Stockholm...20 3.2.3 Göteborg och Malmö...21 4 METOD... 22 4.1 Metod i den empiriska studien... 22 4.2 Begränsning... 22 4.3 Urval av företag... 23 5 HYRESKONTRAKT... 25 5.1 Inledning... 25 5.2 Resultat... 26 5.2.1 Dagens kontraktssituation...26 5.2.2 Utformning av nytt kontrakt...27 5.2.3 Förslag på förbättringar av hyreskontrakt...28 5.2.4 SHR:s standardkontrakts användning...28 5.3 Analys... 28 5.3.1 Hyreskontraktets avtalstid...28 5.3.2 Typ av hyreskontrakt...29 5.3.3 Fastighetsägaren som operatör...29 6 SAMARBETE OCH RELATION MELLAN FASTIGHETSÄGARE OCH OPERATÖR... 30 6.1 Inledning... 30 6.2 Resultat... 30 6.2.1 Samarbete idag...30 6.2.2 Påverkande faktorer...31 6.2.3 Storlek och varumärke vid avtalsförhandling...31 6.2.4 Informella aspekter...32 6.3 Analys... 32 5

7 OPERATÖRENS HANDLINGSALTERNATIV... 35 7.1 Inledning... 35 7.2 Resultat... 36 7.3 Analys... 36 8 FRAMTIDSUTSIKTER... 38 8.1 Inledning... 38 8.1.1 Faktorer som påverkar hotellmarknaden...38 8.2 Resultat... 39 8.2.1 Resenärer...39 8.2.2 Kongresser...40 8.2.3 Skatter och regelverk...40 8.2.4 Avtal...41 8.2.5 Aktörer...41 8.3 Analys... 42 8.3.1 Ett framgångsrikt hotell med framtidutsikter...43 9 AVSLUTANDE DISKUSSION... 45 6

1 INLEDNING 1.1 Bakgrund Det finns stora skillnader mellan att vara ägare till en hotellfastighet och till andra typer av kommersiella fastigheter. Fastighetsägare till hotell behöver kunskap inom två kompetensområden. Det ena är kunskap om fastighetsbranschen och det andra avser kunskap om hotellrörelsen i stort samt om den specifika marknadssituationen för aktuellt hotell. Som hotellfastighetsägare finns mycket att vinna på en god förståelse för hur hotellverksamhet fungerar, samt insikt i den speciella långsiktiga marknadssituation som gäller för hotellbranschen. Efter hotellkrisen i början av 1990-talet insåg både hyresvärd och hotelloperatör att man behövde en ny form av hyressättning som fördelar riskerna, ökar förståelsen och anpassar samtalstonen mellan operatör och fastighetsägare. Idag kan vi se att de allra flesta kedjor och större enskilda hotell arbetar med någon form av omsättningsbaserad hyra, medan många små hotelloperatörer antingen äger fastigheten själva eller har ett hyresavtal med fast hyra. Med den här uppsatsen undersöks relationen mellan fastighetsägare och hotelloperatör. Hur nära samarbete har man, är detta samarbete välfungerande? Är operatören nöjd med den nuvarande kontraktssituationen? Finns det något som kan bli bättre? Hur kommer det sig att många små hotell fortfarande arbetar med fasta hyresavtal? 1.2 Syfte Syftet med uppsatsen är att undersöka dels hur relationen mellan fastighetsägaren och operatör ser ut idag, dels hur operatören framöver vill förändra detta förhållande för att underlätta sin verksamhet. Därtill kartläggs de olika alternativen operatörerna har i form av samarbete med hotellkedjor. Uppsatsen behandlar endast hur operatörer ser på hyresförhållandet, fastighetsägarna har inte intervjuats. Frågeställning: Vilka faktorer påverkar samarbetet och relationen mellan fastighetsägaren och hotelloperatören? Hur ser operatören på sin nuvarande hyreskontraktssituation? Hur skulle ett nytecknat hyreskontrakt vara utformat efter operatörens önskemål? 7

Vilka samarbetsmöjligheter finns för operatören och vad innebär dessa för operatören? Hur skiljer sig svaren mellan operatörerna med hänsyn till dess storlek? Hur skiljer sig svaren beroende på typ av fastighetsägare? 1.3 Metod Uppsatsen och dess undersökning baserar sig på litteraturstudie, intervjuundersökning samt diskussioner med personer verksamma i hotellbranschen. Intervjuundersökningen genomfördes genom att ett antal hotelloperatörer och enstaka hotelldistributörer intervjuades. Vi träffade de personer som intervjuades i person vid alla tillfällen utom ett där en telefonintervju genomfördes. Ett frågeformulär skickades till dem som skulle intervjuas på förhand. Detta formulär låg till grund vid samtalet och samtliga frågor behandlades med samtliga intervjuade. Utgångspunkten vid inledningen var att intervjua hotelloperatörer verksamma i Sverige. Genom att intervjua många större aktörer omfattas många hotell och därmed en stor del av marknaden. För att erhålla en spridning som reflekterar marknaden med många mindre operatörer kompletterades underlaget med tre intervjuer med operatörer som endast var verksamma i ett fåtal hotell. Hotellfastighetsägare har inte intervjuats för denna undersökning. Dock har samtal genomförts med dessa, främst för att erhålla en bättre förståelse om hotellbranschen och dess aktörer. 1.4 Disposition Kapitel två är en teoretisk genomgång av begreppet hotellfastigheter, av aktörerna på hotellmarknaden samt av de olika varianter av hyreskontrakt som används samt om de specifika egenskaperna för ett hotellhyreskontrakt. Kapitel tre behandlar hotellfastighetsmarknaden och inleds med en tillbakablick över det senaste decenniet, vad som gjort att utvecklingen har gått åt det håll den har, och slutligen en sammanfattning över situationen på marknaden idag. Kapitel fyra beskriver vilka metoder och data som uppsatsen har baserats på. Kapitlet tar vidare upp de företag som ingår i begränsningen och varför dessa företag har valts ut. Kapitel fem till åtta redogör för vår intervjustudie. Kapitlen behandlar resultat och analys gällande kontraktsituation, samarbete mellan operatör och fastighetsägare, handlingsalternativ för operatören samt framtidsutsikter. Kapitel nio avslutar arbetet med en diskussion och slutsatser. 8

2 TEORI 2.1 Beskrivning av hotellfastigheter Indelningen av fastigheter baserar sig på den verksamhet eller för det ändamål fastigheten nyttjas. Om en fastighet benämns bostadsfastighet eller kontorsfastighet menas att fastigheten mestadels utgörs av bostäder respektive kontor. Vilken typ fastigheten tillhör bestäms utifrån användningsområdet där varje typ av fastighet har en typkod. Hotellfastigheter har typkod 322 vilket betecknar hyreshusenhet, hotell eller restaurantbyggnad. I denna rapport menas med hotellfastigheter en fastighet vilken nyttjas helt eller delvis för hotelländamål, d.v.s. rum i byggnaden uthyrs till personer för kortvarig övernattning. Hotell kan indelas i olika grupper så som rumshotell, stads- och motorhotell, konferensanläggningar/ kursgårdar och turistanläggningar. 1 De olika hotelltyperna vänder sig till olika målgrupper. Rumshotell och stadshotell vänder sig främst till affärs- och fritidsresenärer medan konferensanläggningar och turistanläggningar främst besöks av konferensgäster och grupper men också av fritidsresenärer. Detta är ingen regel utan det förekommer självklart att samtliga målgrupper besöker alla olika typer av hotell. Hotellfastigheterna har oftast endast en hyresgäst, hotelloperatören. Hyreskontrakten är ofta detaljerade och löptiden oftast längre än för kommersiella lokaler. Hyresgästanpassningar förekommer inte i samma utsträckning som för andra fastigheter. Med hyresgästanpassningar menas här åtgärder som krävs för att i befintlig hotellfastighet hyra ut till ny operatör. Detta får till följd att när fastigheten byter hyresgäst minskar risken för kostsamma hyresgästanpassningar och hyresbortfall som är normalt till exempel vid byte av kontorshyresgäst. 2 2.2 Beskrivning av aktörer Utvecklingen i hotellbranschen går som i många andra branscher mot koncentration till färre och större aktörer. Stora företag koncentrerar sig på en specifik roll. Hotellverksamheten är mångfacetterad och det finns många olika varianter av samarbete mellan involverade aktörer. Schematiskt kan aktörerna i hotellbranschen delas upp i tre olika roller. Fastighetsägare Distributör Operatör 1 Lind (1995) Värdering av hotellfastigheter 2 Caponas årsredovisning, 2002 9

De två klassiska är fastighetsägaren och hotelloperatören där operatören är den som driver själva hotellverksamheten. En tredje roll som går att urskilja är distributören som står för marknadsföring under ett gemensamt varumärke samt för ett gemensamt bokningssystem. En enskild operatör kan välja att sköta marknadsföring och bokning själv eller att ansluta sig till någon form att distributionsorganisation. Utöver ägare, operatör och distributör finns ett antal andra intressenter i branschen såsom byggare, mässarrangörer och kommuner. På grund av komplexiteten i hotellverksamheten kan samverkan vara svår och gränssnittet blir ofta själva hotellet, det är där konflikter uppstår, till exempel vid investeringar. Risktagandet för olika intressenter är olika högt, kommunerna kan exempelvis fatta de beslut som har störst betydelse för hela branschen samtidigt som deras eget risktagande är lågt. När det gäller den långsiktiga utvecklingen råder osäkerhet om vem som är den drivande parten i branschen, vem som har den strategiska beslutskraften och som skapar standarbegrepp. 2.2.1 Aktörer - Fastighetsägare Antalet fastighetsägare med hotellverksamhet i sin fastighet är många till antalet. Detta är naturligt med tanke på att det finns 1 600 hotell i Sverige vilka sammanlagt erbjuder 87 000 rum per dag för uthyrning. I Sverige finns det två fastighetsbolag som specialiserat sig på hotellfastigheter, nämligen Pandox och Capona. Dessa två tillsammans äger 69 hotellfastigheter vilket till antalet endast utgör knappt 0,5 procent. Många av de 1 600 hotellen i Sverige är dock små varför Pandox och Caponas andel när man jämför antalet rum uppgår till nästan 15 procent. Bland övriga fastighetsägare finns bland annat institutioner, traditionella fastighetsbolag och privata fastighetsägare. Även vissa hotelloperatörer äger den fastighet i vilken verksamheten bedrivs. 2.2.2 Aktörer - Operatörer Operatören kan likställas med en kommersiell hyresgäst, dock skiljer sig hyreskontraktet oftast från det som används vid till exempel kontor och butiker. En operatör kan antingen driva verksamheten i en fastighet som ägs av operatören själv eller förhyra hotellokalen från en extern fastighetsägare. I det senare fallet kan operatören marknadsföra hotellet i sitt eget namn alternativt ingå i en distributionskedja och därmed använda detta namn, se 2.2.3 nedan. Det förekommer vidare att en operatör ingår partnerskap med fastighetsägaren för att driva hotellverksamheten. I detta fall utgår en på förhand bestämd avgift till operatören för det arbete denna utför. Den fasta avgiften baserar sig oftast på föregående års omsättning eller resultat. Detta är beskrivet nedan under 1.7.1, managementkontrakt. 10

2.2.3 Aktörer Distributörer Distributören står för hotellets marknadsföring och bokningssystem. Här går det att särskilja mellan två olika typer av organisationer: Integrerad kedja. En integrerad kedja innebär att hotellkedjan driver ett antal hotell i egen regi. Ledningen för företaget har kontroll över samtliga hotell. Marknadsföring sker gemensamt för alla hotellen i hotellkedjan och bokning gemensamt i ett globalt bokningssystem. Ett exempel på en integrerad kedja är Scandic/Hilton. Frivillig marknadsorganisation. En frivillig marknadsorganisation utgörs av privata hotellrörelser. Medlemmarna ingår i en ekonomisk förening och tar gemensamt del av de fördelar som erbjuds. Bland annat samordnas oftast marknadsföring och bokning. Ett exempel på en marknadsorganisation är Best Western. En enskild operatör kan också inneha rollen som distributör då hotellet har egen marknadsföring och bokning: Fristående hotell. Med ett fristående hotell menas att operatören ej är medlem i någon marknadsorganisation, inte heller ansluten till någon distributör. Bokning och marknadsföring sköts av operatören. I Sverige finns flera stora distributionskedjor representerade. Trenden har gått mot att allt fler operatörer ansluter sig till, och använder sig av de större distributörernas varumärken och globala bokningssystem. Nedan redovisas hur stor andel respektive grupp utgör av totala antalet sålda rum för 2002. Källa: SHR/SCB 11

2.3 Beskrivning av hyreskontrakt För fastigheter finns det ett antal olika typer hyreskontrakt. Utformningen och innehållet kan variera stort, framförallt när man studerar hyreskontrakt från olika länder. De vanligaste kontrakten avser hyra av bostad eller lokal. Bostadshyreskontrakten är ofta väldigt lika varandra medan ett kontrakt mellan fastighetsägaren och hyresgästen för en butik eller ett kontor kan variera både i innehåll och omfattning. Ett hyreskontrakt för lokaler kan i sin korthet beskrivas som ett avtal mellan två parter där avtalstiden, hyran och vilken yta som avses regleras. Utöver denna grundinformation regleras oftast övriga villkor så som vilken part som ansvarar för inre och yttre underhåll, hyresgästens del av fastighetens totala fastighetsskatt etc. Hyran är oftast fast med en indexjustering av hyran varje år med konsumentprisindex (KPI) som underliggande faktor. Andelen av hyran som ska indexeras regleras i kontraktet. Fast indexering förekommer också vilken är oberoende av KPI. Denna typ av avtal medför att hyran är oberoende av hyresgästens omsättning eller vinst. Avtalslängden varierar, vanligt är dock tre till fem år för kontor samt något längre för butik, lager och industri. Bostadskontrakt är ej tidsbegränsade. 2.3.1 Hotellhyreskontrakt En hotellfastighet har specifika egenskaper vilket reflekteras i utformningen av hyreskontraktet. Värdet av fastigheten är i högre grad än för till exempel en kontorsfastighet beroende av hyresgästens verksamhet och den lönsamhet som hyresgästen kan producera. Hyreskostnaden utgör en stor del av hotellrörelsens kostnader då hotellfastigheten är råvaran i den förädlade produkt som hyrs ut i form av hotellrum. Ytterligare ett särdrag för hotellfastigheter är att hela fastigheten oftast förhyrs av en hyresgäst. Ett annat särdrag är att kassaflödet tillverkas i fastigheten, vilket ej är fallet i till exempel en kontorsfastighet. Detta i sin tur ökar kraven på kompetens och insikt om den underliggande hotellmarknaden. Kontraktsförhållandet är oftast långt, 10-15 år. Anledningen till detta är mycket beroende på att båda parter vill säkerställa att de investeringar som genomförs för att hotellet ska bli konkurrenskraftigt alternativt bibehålla sin höga standard kommer både hyresgästen och fastighetsägaren till godo. Ofta talas det renoveringscykler där till exempel badrum behöver bytas vart tionde år medan övriga inventarier byts vart sjunde år. Det finns olika tekniker att utforma hyreskontrakten. Nedan redovisas de vanligaste typerna av hotellhyreskontrakt. Omsättningsbaserade avtal är knutna till hotellrörelsens försäljning. Avtalsformen ger fastighetsägaren del i tillväxt, både i marknaden och i marknadsandel. En konsekvens för fastighetsägaren är att avtalsrisken ökar samtidigt som potentialen för en högre hyra förbättras. För att begränsa risken för fastighetsägaren är avtalen oftast försedda med en minimihyra (garantihyra). Resultatbaserade avtal innebär att hotellfastighetsägaren får del av operatörens driftsresultat. Driftsresultatet skapas av marknadsläget, andel av marknaden samt operatörens förmåga att driva verksamheten effektivt. Denna typ av avtal 12

förutsätter att ägaren har kunskaper om ekonomistyrning av operatörsbolaget. Även detta avtal kan förses med en minimihyra. Fasta avtal är oftast inflationssäkrade genom att de är kopplade till KPIutvecklingen. Avtalsformen används på mogna marknader och i väl etablerade produkter. Ett fast avtal begränsar både avtalsrisk och potential för fastighetsägaren. Detta avtal liknar mycket de standardavtal som används för lokaler respektive bostäder. Managementkontrakt innebär att hotellfastighetsägaren driver verksamheten i egen regi, men köper extern managementkunskap och styr verksamheten genom att manage the manager. För detta betalar fastighetsägaren en avgift. Managementkontrakt kan vara lämpliga för hotellfastighetsbolag med specialistkompetens då man kan integrera operatörens verksamhet med sitt ägande och få större andel av driftsresultatet. En stor skillnad mot övriga avtalstyper är att fastighetsägaren i detta fall inte behöver ta hänsyn till det indirekta besittningsskyddet då det saknas hyresgäst. Egna operatörsbolag I vissa fall kan det vara motiverat att som hotellfastighetsägare ha en maximal kontroll även över hotellrörelsen. Exempel på detta kan vara att verksamheten är i ett uppbyggnadsskede och som en tillfällig lösning vid ett operatörsbyte. Att driva verksamheten i egen regi ger också full flexibilitet inför en försäljning. Fastighetsägare som har egen kompetens att driva hotell förekommer, framförallt finns det många mindre hotell som själva äger fastigheten och bedriver hotellverksamhet. Detta medför att fastighetsägaren själv får hantera all risk. 2.3.2 Jämförelse av hyreskontrakt Vid jämförelse mellan kontrakten ovan kan man sammanfattningsvis säga att skillnaden mellan dem är främst är hur risken fördelas mellan fastighetsägaren och hyresgästen samt vilket incitament de båda parterna har att dels samarbeta, dels främja verksamhetens utveckling och fastighetens standard. Vilken typ av kontrakt som för parterna medför ett gott samarbete och positivt incitament skiljer sig åt. Detta behandlas senare i uppsatsen under kapitel 5 och 6. Ytterligheterna är de fallen då hyran till 100 procent utgörs av en fast hyra jämfört med fallet då hela hyresbeloppet är beroende av hyresgästens omsättning eller resultat. I det första fallet står hyresgästen för stor risk och i det senare är risken för fastighetsägaren större. Teoretiskt så ska den som bär stor risk kompenseras för det i form av högre genomsnittlig avkastning. I det fall en stor risk bärs av hyresgästen, vilket är fallet vid fast hyra, är denne inte villig att betala lika hög hyra jämfört med om hyran är relaterad till resultatet eller omsättningen. En aspekt som även bör nämnas är att risken för att hyresgästen går i konkurs är större vid ett hyreskontrakt med fast hyra. För fastighetsägaren är detta särskilt viktigt i de marknader och tider då det är svårt att på kort sikt hitta en ny operatör till hotellet. För att minska risken för att fastigheten står utan hyresgäst, beroende på konkurs eller avflytt, har vissa av fastighetsägarna en egen operatörsorganisation vilken kan ta över driften till dess att ny hyresgäst är kontrakterad. 13

I exemplet nedan visas hur kontraktets utformning påverkar vilken hyra som betalas. Enligt resonemanget ovan har en starthyra (bashyra) antagits där denna hyra är lägre vid fast hyra och stegvis högre beroende på hur stor risk fastighetsägaren tar. De tre alternativa hyreskontrakten representerar en fast hyra (vilken till 100 procent indexeras), ett avtal där 50 procent av hyran är fast och resterande del baserar sig på omsättning eller resultat och i det tredje alternativet bestäms hela hyran av omsättning eller resultat. De 50 procent i alternativ två som utgörs av fast hyra indexeras till 100 procent. I exemplet har en hyresperiod om sju år antagits. År 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 BNP-index 100 115 120 100 90 85 95 Hyra Fast hyra 85 87 88 90 92 94 96 Fast/Rörlig 90 98 101 93 90 88 94 Rörlig hyra 95 109 114 95 86 81 90 120 100 Hyra 80 60 40 20 Fast hyra Fast/Rörlig Rörlig hyra 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 År Det bör noteras att det BNP-index 3 som används ovan ej representerar någon prognos utan snarare en hypotetisk konjunkturcykel. Vidare så antagits en inflation om 2 procent vilket speglas i de hyresalternativ vilka utgörs helt eller delvis av en fast hyra. I tabellen ovan ser man tydligt att en fast hyra fluktuerar mindre och därmed minskar risken för fastighetsägaren. Ett avtal som endast utgörs av rörlig hyra, baserad på omsättningen eller resultatet, medför att hyran följer dessa faktorer. 3 Bruttonationalprodukt 14

Hyresgästens resultat påverkas dels av det resultat som genereras i verksamheten dels den hyra som hyresgästen betalar. Hyresgästens resultat kan beskrivas enligt tabell nedan. År 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Res. före hyra 100 115 120 90 75 85 95 Resultat efter hyra Fast hyra 50 64 68 37 21 30 39 50 51 52 53 54 55 56 Fast/Rörlig 45 55 58 36 25 32 38 55 60 62 54 50 53 57 Rörlig hyra 40 46 48 36 30 34 38 60 69 72 54 45 51 57 Resultat efter hyra 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 År Fast hyra Fast/Rörlig Rörlig hyra Figuren ovan visar tydligt att operatörens resultat efter hyreskostnader varierar kraftigt vid en fast när konjunktursvängningarna är stora. Alternativet med en rörlig hyra medför att resultatet fluktuerar mindre och därmed är risken för operatören mindre. I intervjustudien nedan (kapitel fem och sex) undersöks vilka kontrakt som operatören ser som fördelaktiga för denna samt hur kontraktets utformning påverkar samarbetet mellan operatör och fastighetsägare. 15

3 BESKRIVNING AV HOTELLMARKNADEN De generaliseringar som behöver göras vid rapporter om hotellmarknaden resulterar ofta i en väldigt skev bild av verkligheten. Uttrycket business is local stämmer väl in på hotellbranschen och det gäller att vara försiktig med generaliseringar och branschgenomsnitt: Variationerna över året är stora. De flesta turisthotell har stora skillnader i beläggning mellan högsäsong (juni-september) och lågsäsong. Affärshotellens beläggning är jämförelsevis jämnt fördelad över året. Vad gäller landets snittbeläggning hör julhelgen som regel till bottendagarna medan de bästa dagarna ofta infaller i maj. Vardagar jämfört med helger visar överlag på en mycket högre beläggning under veckodagarna. Tisdagar och torsdagar är populärast medan söndagar har lägst beläggning. Detta är ett direkt resultat av marknadens höga andel affärsresenärer. Beläggningen är i regel högre i storstäder jämfört med mindre orter. Här ska tilläggas att högre lönsamhet på större orter inte bara förklaras av hög beläggning. Främst är det fördelningen mellan logi och restaurangdel som ger upphov till det goda resultatet. I storstäderna ligger login på 60-70 procent, landsortshotell med lägre lönsamhet är ofta mer restaurangtunga. Stora hotell har högre beläggning än små hotell. Sambandet mellan hög beläggning och kedjetillhörighet är också tydligt. Beläggningsgrad inte alltid ett rättvist mått på lönsamhet. Slutligen tål att fundera över varför beläggningsgrad så ofta används inom hotellstatistiken. Beläggningsgraden säger ingenting om hotellets driftskostnader och intäkter. Begreppet RevPAR, revenue per available room, används i allt större utsträckning och ger oss egentligen ett bättre mått på hotellens lönsamhet. 4 3.1 Historik Hotellmarknaden är cyklisk och följer konjunktursvängningarna, och på längre sikt växer hotellmarknaden i takt med utvecklingen av bruttonationalprodukten (BNP). I samband med lågkonjunkturen och bank- och fastighetskrisen i början på 1990- talet genomgick hotellmarknaden sin värsta kris någonsin. Under andra hälften av 1980-talet rådde en allmän föreställning om kommersiella fastigheter som realvärdesäkra tillgångar. I en tidsanda då det fanns få bromsar och många pådrivare 5 genomfördes en rad investeringar som bidrog till den akuta 4 Hotellåret, artiklar om hotellutvecklingen. Publicerade i Restauratören. 1987-2002. 5 Lind (1995) Värdering av hotellfastigheter 16

hotellkrisen i början av 1990-talet. Många försäkringsbolag och andra stora kapitalplacerare investerade i hotellfastigheter i tron om att tjäna säkra pengar. Andra investeringar gjordes av kommuner i ett försök att öka turism och konferensresande till kommunen. Helhetsbilden saknades hos många investerare och samtidigt som utbudskurvan gick rakt upp dök efterfrågan rakt ner. Till följd av detta gick en rad fastighetsbolag i konkurs i början av 1990-talet. Konkursen av hotellkedjan SARA, en av de stora smällarna i hotellbranschen, blev en väckarklocka för många ledande hotellfastighetsägare. Med hyresavtal utan anknytning och anpassning till verkligheten på hotellmarknaden spelade det ingen roll hur starka ägarna ansåg sig vara. De många konkurserna ledde till att olika banker och kreditgivare så småningom också iklädde sig rollen som fastighetsägare. Vändningen av den svenska hotellkonjunkturen inträffade under 1993. Vändningen för konkursutvecklingen lät vänta på sig till 1994, vilket blev ett år då konkurser halverades och investeringar började komma igång. Investeringar som denna gång var styrda av efterfrågan till skillnad från 1980-talet då efterfrågan inte verkar ha varit en påverkande faktor. 3.1.1 Trender över tiden Rationalisering, renodling och fokusering beskriver den strukturomvandling som påbörjades under krisåren och satte fart ordentligt på mitten av 1990-talet. Bankerna och de stora fastighetsbolagen började se över sina fastighetsinnehav som ofta var ostrukturerade både med hänsyn till geografiskt läge och till art. För att kunna specialisera sig och koncentrera sig inom vissa områden avyttrades delar av bestånden och nya renodlade fastighetsbolag växte fram. Ett tidigt exempel på detta är Pandox vars verksamhet startades 1995 då Skanska och Securum 17

sammanförde sju respektive elva hotellfastigheter i ett gemensamt bolag. Syftet var att genom fokuserad och aktiv förvaltning skapa mervärde i fastigheterna. 6 Men det är svårt med omstrukturering i en bransch som består av många aktörer med komplexa relationer till varandra och omvärld. För att lyckas med förändring och omstrukturering av verksamheter krävs engagemang från och samverkan mellan involverade aktörer. Efter krisen fanns få starka aktörer som kunde vara drivande i den omvandling som hotellbranschen genomgick och en viktig faktor för den fortsatta strukturomvandlingen var bland annat att finansiella förutsättningar skapades genom att flera hotellföretag noterades på börsen. Affärsidéer utvecklades och renodlades, vilket ledde till att även aktörernas olika roller förändrades. En tydlig iakttagelse är att nischaktörerna blev fler. Vissa satsade på renodlat operatörskap medan andra satsade på distribution och bokningssamarbete. Fastighetsägandet genomgick den kanske största förändringen. Det blev påtagligt att hotellverksamhet ställer höga krav på kunniga fastighetsägare. Verksamheten är integrerad med fastigheten på ett intimt sätt och fastighetsägaren måste veta vad som är värdeskapande för operatören för kunna öka sina egna kassaflöden. Tidigare kunde till exempel byggare av hotell även vara ägare av hotell men de ökade kraven på kunskap ledde till att byggare inte längre fortsatte in i rollen som förvaltare eller ägare. En annan trend var att de stora fastighetsägarna blev allt större genom att förvärva hotellfastigheter i hela bestånd eller styckvis. Nya kedjor och varumärken växte sig stora under 1990-talet. Det gick bättre för företag som arbetade i integrerade kedjor eller marknadsorganisationer och behovet av samarbete för att komma ut på marknaden blev allt starkare. Närvaron av internationella ägare på den svenska marknaden växte och i och med Hiltons köp av Scandic Hotels 2001 kom de utländska företagen att bli marknadsledande. Detta kan jämföras med ett decennium tidigare då Sheraton var ensam representant för de utlandsägda hotellföretagen i Sverige. I och med hotellens strukturomvandlig startades också ett nytänkande vad gällde hyror, avtalskonstruktioner och fördelning av risk. Tidigare var avtal med fasta hyror med uppräkning enligt KPI, konsumentprisindex, den mest använda avtalsformen. En avtalsform med en jämnare fördelning av risker, ett så kallat omsättningsbaserat hyresavtal, se ovan, började användas allt oftare under 90- talet. Idag är de omsättningsbaserade hyresavtalen de vanligast förekommande avtalen hos hotellkedjor medan mindre hotell fortfarande använder sig av fasta hyror i större utsträckning, se nedan. 3.1.2 Resultat av omstruktureringen Strukturomvandlingen pågår fortfarande i allra högsta grad och än vet vi inte vart den kommer att landa. Vad vi kan se utifrån diagrammen nedan är att kedjehotellen 6 www.pandox.se 18

har blivit fler. Framförallt har de utlandsägda kedjorna kommit att ta en stor marknadsandel på den svenska hotellmarknaden. 1990 var alla kedjor utom en, Sheraton, svenskägda vilket är att jämföra med 2002 då hela 33 procent av den totala marknaden bestod av utlandsägda hotellkedjor. De fristående hotellen har blivit färre medan marknadsorganisationerna ligger på nästan samma nivå. Hotellstruktur 2002 Hotellstruktur 1990 Integrerade kedjor, utlandsägda 33% Fristående hotell 29% Integrerade kedjor 33% Fristående hotell 47% Integrerade kedjor, svensktägda 12% Marknadsorg anisationer 26% Marknadsorg anisationer 20% Två renodlade hotellfastighetsbolag har vuxit fram. De är aktiva fastighetsägare som med specialistkompetens inom hotellmarknad och hotelldrift hoppas säkerställa en positiv beläggningsgrad i ett längre perspektiv. Hotellverksamheter går i långa cykler på ungefär 7 år och att man måste tänka i ett längre perspektiv än vad man kanske gjort tidigare har börjat uppmärksammas allt oftare. Europamarknaden som helhet befinner sig i en omfattande konsolideringsfas. Operatörsbolagen fortsätter att renodla sin verksamhet mot hotelldrift och säljer fastigheter samt annan ickehotellrelaterad verksamhet. De senaste årens nedgång i konjunkturen har medfört att fler passiva hotellfastighetsägare överväger sina innehav. Men det är svårt att säga något om den internationella hotellfastighetsmarknaden då fastighetsmarknaden ännu inte är global. Enligt en publikation av Ernst & Young i höstas är skillnaderna mellan de olika ländernas marknader fortfarande mer slående än likheterna. Dale Anne Reiss, som är chef för företagets internationella verksamhet inom Real Estate, Hospitality & Construction säger What exists is mostly a patchwork of national real estate markets, some similar, but most strikingly different. 3.2 Hotellmarknaden idag 3.2.1 Sverige Det finns ett tydligt samband mellan BNP-utveckling och antal övernattningar. 19

Sålda rum och BNP, index 100=1989 Vad gäller konjunkturen har de sista tre åren inneburit en avmattning för Sverige. År 2003 blev det tredje året i rad med svag tillväxt. I takt med att de ekonomiska hjulen snurrar långsammare för de svenska företagen drar de ner på utgifter som kan anses onödiga, däribland hotellnätter. Men trots svag tillväxt får hotellmarknaden fortfarande ses som stabil för riket i helhet, totalmarknaden i Sverige minskade med endast 3 procent under 2003. Den internationella oron har försämrat hotellkonjunkturen i hela världen men har inte fått så starkt genomslag i Sverige på grund av vår höga andel av nordiska gäster. Det internationella resandet har minskat men samtidigt har det inhemska resandet ökat. Enligt de senaste årens statistik har affärsresenärerna blivit färre och fritidsresenärerna blivit fler. En konsekvens av detta är att volymerna på vardagar har minskat och volymerna på helger har ökat. Under 2002 ökade hotellens logiintäkter trots färre sålda rum då hotellrumspriserna fortsatte att öka. Under 2003 fortsatte antalet sålda rum att minska och dessutom ökade rumskapaciteten vilket innebar att intäkterna per tillgängligt rum (RevPAR) minskade med tre procent. Nu ser vi tendenser till ökning av volymerna men till lägre snittintäkt. 3.2.2 Stockholm I likhet med andra storstäder har Stockholm under de senaste två åren drabbats hårt av händelserna som terrorattacken i USA, SARS och Irakkriget. Det internationella resandet har minskat vilket har slagit hårt mot högprissegmentet. Nedgångstakten ökade under 2003 och för de femstjärniga internationella hotellen sjönk marknaden med hela 18,5 procent mellan jan -juli 2003. En jämförelse går att göra med Kuwaitkrisen för drygt tio år sedan. Då försvann mycket av de utländska affärsresenärerna vilket berodde på att företagen lade om sina resor och avrådde sina anställda från att flyga. Utvecklingen för de femstjärniga hotellen beror i stor utsträckning på vad som händer i USA. 20

Även Stockholmshotell som inte är beroende av internationella gäster känner av den generella svackan i konjunkturen. För att få stabilitet krävs ökad efterfrågan från de internationella segmenten. Dock har avmattningen på efterfrågan av hotellrum skett från en väldigt hög beläggningsnivå vilket gör att efterfrågan på hotell i Centrala Stockholm fortfarande är relativt hög. I Stockholm har antalet sålda rum, mätt som tolvmånaders medelvärde, minskat med 4,5 procent sedan all time high inträffade sommaren 2001. Samtidigt har kapaciteten på marknaden ökat. Detta innebär att beläggningsgraden har sjunkit från 74 procent år 2000 till 60 procent år 2003. Trots den svagare efterfrågan kunde den totala logiintäkten hållas uppe under 2002 tack vare högre priser. Förra våren började priserna, ARR (Average Room Rate), att falla vid månadsvisa jämförelser. Tendensen för RevPAR sedan föregående år är negativ. 3.2.3 Göteborg och Malmö En del städer i landet visar däremot positiva siffror. Hotellmarknaden i Göteborg har utvecklats i motsatt riktning jämfört med Stockholm vilket bland annat hänger samman med att näringslivets sammansättning skiljer sig åt mellan städerna. Tillväxten i Göteborg förra året var tre procent, bland annat på grund av god mässäsong i juli. Riskerna får anses vara dels nedgången i Stockholm som ofta drabbar Göteborg med viss förskjutning, samt tillförsel av ny kapacitet. Malmö är en stabil affärsstad med ökad efterfrågan på evenemang. Efterfrågan på hotellrum i Malmö har från relativt låga nivåer stigit under flera år och RevPAR ökade under 2003 jämfört med 2002. Trenden visar dock på en minskad tillväxttakt för kommunen och de större affärshotellen i city hade en sämre utveckling under 2003. 21

4 METOD 4.1 Metod i den empiriska studien Inledningsvis kontaktades fastighetsbolaget Capona (Clas Hjort, tf VD) samt Sveriges hotell- och restaurangföretagare (Göran Granhed, branschekonom) för att på så sätt undersöka dels om uppslaget om uppsats var intressant för de verksamma inom hotellbranschen, dels för att få hjälp med namn på intervjupersoner. Efter dessa första kontakter påbörjades en studie av vad som är avhandlat i detta och närliggande ämnen samt att den befintliga hotellmarknaden kartlades. Arbetets metod utgörs av ett antal intervjuer med hotelloperatörer och viss mån hotelldistributörer. Intervjuerna bygger på frågor för att på så sätt inhämta information vilken kan jämföras mellan de olika intervjuerna. Frågorna kan inte ses som en enkät, snarare ett underlag för diskussion. För att intervjupersonen skulle vara så förberedd som möjligt skickades frågeunderlaget över i förväg. Samtliga frågor har diskuteras med samtliga intervjuade, dock har tyngdpunkten legat på olika frågor vid olika tillfällen. Under intervjuperiodens gång har det framkommit svar på vissa frågor som vi funnit intressanta varför dessa särskilt behandlats vid efterföljande intervjuer. Vissa intervjufrågor har fasta svarsalternativ medan de flesta har öppna svarsalternativ med en karaktär av diskussionslösning. Utgångspunkten vid inledningen var att intervjua hotelloperatörer verksamma i Sverige. Genom att intervjua många större aktörer omfattas många hotell och därmed en stor del av marknaden. För att erhålla en spridning som reflekterar marknaden med många mindre operatörer kompletterades underlaget med tre intervjuer med operatörer som endast var verksamma i ett fåtal hotell. 4.2 Begränsning Samtliga kontaktade företag ställde efter förfrågan upp på en personlig intervju. I ett fall utfördes intervjun per telefon, i samtliga övriga fall träffade författarna till uppsatsen den som intervjuades. Företagen är verksamma på hotellmarknaden som operatörer och i enstaka fall som distributör. De sju företag som intervjuades utgör en stor del av den svenska hotellmarknaden. För att studien ska utgöra ett bra underlag för uppsatsens syfte och frågeställning genomfördes tre intervjuer med mindre operatörer, alla med färre hotell än fem. Hotellfastighetsägare har ej intervjuats i den bemärkelsen som avses med intervju i denna uppsats. Samtal med fastighetsägare och övriga kunniga i branschen har ägt rum för att förbättra författarnas förståelse och kunskap om hur marknaden fungerar. 22

4.3 Urval av företag Rica Hotels Rica Hotels bedriver hotellverksamhet i Norge och Sverige med 70 och 18 hotell i respektive land. Företagets huvudägare är norsk, liksom företagets ursprung. I Sverige marknadsförs de flesta hotellen under varumärket Rica City Hotels. Intervjuperson: Hans-Peter Lindqvist, vvd Hemsida: www.rica.se Profil Hotels Profil Hotels AB är en koncern som ägs av Hospitium AB. Bolaget bedriver genom dotterbolag hotellverksamhet på tre enheter; två i Stockholm och ett I Uppsala. Bland fastighetsägarna i vilka hotellen är verksamma finns två större traditionella fastighetsägare och en mindre privat ägare. Intervjuperson: Per Bengtsson, VD Hemsida: www.profilhotels.se Scandic Hotels Scandic Hotels är Nordens ledande hotellkedja med 140 hotell i 9 länder, och ägs av Hilton International. Hilton International driver för närvarande över 380 hotell i fler än 60 länder och ingår i Londonbaserade Hilton Group plc. som tillsammans med Hilton Hotels Corporation, marknadsför varumärket Hilton, världens mest kända hotellvarumärke. Intervjuperson: Sören Hullberg, Regionchef Öst Hemsida: www.scandic.se 23

Radisson SAS Radisson SAS Hotels & Resorts ingår i Rezidor SAS Hospitality, ett helägt dotterbolag till SAS, och omfattar över 159 förstaklasshotell i 39 länder i Europa, Mellanöstern och Afrika. I Norden är drygt 50 hotell knutna till Radisson SAS. Intervjuperson: Claes Livjin, Ansvarig Affärsutveckling Hemsida: www.radissonsas.se Best Western Best Western är Europas och världens största hotellföretag med avseende på antal hotell under samma varunamn. Företaget är en ickevinstdrivande medlemsorganisation för distribution som erbjuder sina medlemmar bokningssystem och marknadsföringsprogram. I Sverige är 52 hotell anslutna till Best Westerns bokningssystem. Intervjuperson: Johan Kukacka, VD Hemsida: www.bestwestern.se Capona, Täby Park Hotel Capona, som äger och aktivt förvaltar hotellfastigheter, är ett av de ledande hotellfastighetsbolagen på den nordiska hotellfastighetsmarknaden. Capona driver hotelloperatörsverksamhet i egen regi i tre av hotellfastigheterna Capona äger. Hotellet i Täby ingår i distributionskedjan Best Western. Intervjuperson: Claes Anerud, Driftschef Hemsida: www.capona.se Pensionat Oden Pensionat Oden ingår i en mindre kedja med tre pensionat i Stockholm. Verksamheten grundades 1943. Intervjuperson: Anders Lundström 24

5 HYRESKONTRAKT 5.1 Inledning Värdet på en hotellfastighet är i större grad än för övriga typer av fastigheter beroende av hyresgästens lönsamhet. Detta är ett resultat av de hyreskontrakt som används i branschen. Hotellfastigheten har ofta endast en hyresgäst, operatören, vilken producerar kassaflödet i fastigheten. I korthet kan man beskriva de olika kontraktstyperna enligt nedan, se även kapitel 2.3. Rörliga avtal utan garantihyra. Avtalet och dess hyra regleras av verksamhetens omsättning eller resultat. Någon lägsta nivå på hyresbeloppet, oavsett omsättning eller resultat, finns inte reglerad i avtalet. Detta kan få till följd att variationerna i hyresnivå kan vara stora mellan två år. Avtalsformen ger fastighetsägaren del i tillväxt, samtidigt som en väldigt stor del av risken exponeras mot denne. Rörliga avtal med garantihyra. Detta avtal är likt ovan beroende av verksamhetens omsättning alternativt resultat. Garantihyran innebär att hyrans lägsta är reglerad på förhand. Detta innebär att fastighetsägaren på förhand kan kalkylera vad den lägsta kommande hyresintäkten ska bli. En del av hyresrisken har därmed förskjutits till hyresgästen. En väldigt låg garantihyra medför en förskjutning mot avtalet ovan, medan en hög garantihyra minskar fastighetsägarens risk och mer liknar ett fast avtal. Garantihyran kan vara indexerad, se nedan. Fasta avtal. Ett fast avtal reglerar på förhand vilken hyra som ska betalas under hyresperioden. Hyran är oftast indexerad vilket betyder att hyrans utveckling följer konsumentprisindex (KPI) utveckling. Ett fast avtal begränsar både avtalsrisken och potentialen för fastighetsägaren. Denna typ av avtal är den absolut vanligaste avtalsformen för bostads, kontors- och lagerkontrakt. Managementkontrakt. Ett managementkontrakt innebär att fastighetsägaren driver hotellverksamheten i egen regi men köper in managementkunskapen. En stor skillnad mot övriga avtalstyper är att fastighetsägaren inte behöver ta hänsyn till det indirekta besittningsskyddet då hyresgäst saknas. Eget operatörsbolag. I vissa fall driver fastighetsägaren själv hotellverksamheten. Detta förekommer när verksamheten är i ett uppbyggnadsskede och vid operatörsbyte. Bland mindre hotellägare är det vanligt att verksamheten och fastigheten ägs av samma person eller företag. Den vanligaste typen av rörlig hyra är den omsättningsbaserade hyran. Med omsättnings avses oftast nettologiomsättning. Omsättningen är då exklusive provision till resebyråer och bonuspoängskostnader. Procentsatsen som avgör hyrans storlek är en för hotellverksamheten och en annan för eventuell restaurangverksamhet inom hotellet. Med detta kapitel försöker vi utröna vilka avtal som används idag samt hur operatören i framtiden önskar att dessa ska se ut. 25

5.2 Resultat 5.2.1 Dagens kontraktssituation Som beskrevs ovan finns det antal olika hyreskontrakt vilka används i mer eller mindre stor utsträckning. Hyresavtalen är generellt långa, betydligt längre än för kontorslokaler. Samtliga företag anger att deras hyreskontrakt löper mellan 7 och 20 år. Vanligaste svaret är 10 år. Endast två av företagen har i dagsläget kontrakt som är tecknade på 15 år eller mer. Oftast finns även en option till förlängning på 5 år. Generellt tror ett av företagen att kontraktslängden är något kortare för mindre hotell (7-10 år) jämfört med större hotell (10-15 år). Flera av företagen påpekar att det långa hyresförhållandet är framtaget för att det ligger i både fastighetsägarens och operatörens intresse med en sådan utformning. Vid beräkning av kontraktslängden tar man hänsyn till planerade renoveringar av fastigheten och dess hotellrum. Vissa delar av fastigheten, så som badrum, kräver renovering exempelvis vart tionde år medan till exempel väggar och golv renoveras var sjunde år. Med anledning av dessa cykler vill båda parter säkerställa att de får avkastning på de investeringar som gjorts. Vilken typ av kontrakt som används varierar, både mellan företagen men också inom företagen. Anledningen till variationerna kan sammanfattas enligt följande: Tidpunkt vid kontraktsförhandling med anledning av rådande konjunkturläge och situation på hotellmarknaden Fastighetsägarens önskemål Operatörens önskemål Hotellets belägenhet Vanligast bland de olika kontraktsutformningarna är ett omsättningsbaserat avtal med en garantihyra. Alla de tillfrågade företagen har minst ett hotell med sådan utformning. Hur hög garantihyran är varierar stort. Generellt kan man sammanfatta det som att ju större operatör desto lägre garantidel. Noterbart är att bara de största operatörerna svarar att de har omsättningsbaserade avtal utan garantihyra. Förekomsten av fasta avtal är relativt stor. En av operatörerna föredrar denna typ av kontrakt medan ytterligare en kan se en fördel för mindre hotell på landsbygden att teckna ett fast avtal. En tredje operatör kan se en fördel i fasta avtal för hotell belägna centralt i större städer. De fasta avtalen förekommer framförallt i de fastigheter som traditionella fastighetsägare äger. För de två större specialiserade hotellfastighetsägarna, Pandox och Capona, är denna typ av avtal mindre vanliga. Några företag tycker sig ha ett mycket bra fast avtal med en fastighetsägare där en mindre del av hyran går till investeringar i fastigheten. Vad som förbättras i fastigheten bestämmer hyresgästen och ägaren tillsammans. Denna typ av investeringsfond förekommer även för omsättningsbaserade avtal. Utöver redan nämnda avtalsformer förekommer även managementavtal, franchisingavtal och att fastighetsägaren har ett eget operatörsbolag. För de större operatörerna är det vanligt förekommande med olika typer av avtal, inget av företagen har endast en 26