Årsredovisning för Brf Visiret, Segeltorp 769611-5257 Räkenskapsåret 2014
1 (12) Styrelsen för Brf Visiret, Segeltorp får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Information om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet. Förenings stadgar Föreningens gällande stadgar registrerades hos Bolagsverket 2012-05-28. Föreningens fastighet Föreningen äger Visiret 1, Segeltorp i Huddinge kommun. Föreningens fastighet består av 5 flerfamiljshus med totalt 58 lägenheter. Dessutom finns 61 parkeringsplatser. Fastigheten har ett belastande servitut avseende ledningar för vatten och avlopp samt för gång och cykelväg. Bostadsfördelning: 24 st. 2 rum och kök 24 st. 3 rum och kök 9 st. 4 rum och kök 1 st. 5 rum och kök Total bostadsyta: 4 063 kvm Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma 2014-04-09 haft följande sammansättning: Ledamöter Suppleanter Florence Hasse Maikel Ilias Britt Karlander Alicja Sjölund Robin Eriksson Bertil Tallinder Fram till föreningsstämman var Thomas Gavrilidis, Atif Berisha och Ulrika Waltrén ordinarie ledamöter. Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av två ledamöter i förening. Revisorer Adeco Revisorer med Ninos Turgay som huvudansvarig.
2 (12) Valberedning Vid föreningsstämman valdes följande personer in i valberedningen: Sammankallande Pierre Sjölund Rolf Johansson Fastighetens tekniska status För fastigheten finns en 30 årig underhållsplan upprättad som årligen uppdateras av styrelsen. OVK besiktning har skett 2014 (intervall beroende på vilken typ av ventilation fastigheten har). Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Löpande reparationer har utförts till en kostnad av 147 910 kronor, varav hissreparation för 106 202 kronor. Reparationer enligt underhållsplan har utförts till en kostnad av 20 265 kronor, för underhåll av entréer, vilket föreslås belasta den yttre reparationsfonden i resultatdidpositionen. P-plats 57 är omgjord till besöksparkering. I cykelrummen har monterats krokar där man kan hänga upp sin cykel som inte används dagligen. Föreningen har tecknat ett serviceavtal med Södertorns fjärrvärme AB som innebär att dom har full kontroll över både det interna och det externa systemet via telelänk. I avtalet ingår regelbundna servicebesök. Styrelsen har bundit ett av föreningens lån på två år till en ränta av 1,95 %. Lekplatsen har besiktigats och sanden har bytts ut. Nu har samtliga 58 lägenheter försetts med konstantventiler. Det innebär att föreningen kommer att få ytterligare sänkta vatten- och uppvärmningskostnader. Styrelsen har fullföljt stämmans beslut att låta montera nya låsbara postlådor samt tak över dessa. Entréporterna på Visirvägen 5-11 har lackats enligt underhållsplan. Trasiga partier i dessa portar har lagats och målats. Kantbeslag har monterats i hörnen för att förhindra ytterligare skador. Den OVK som genomfördes i oktober 2014 var inte godkänd varvid styrelsen har gjort en ny upphandling. OVK ska genomföras vart 6:e år. Styrelsen har haft möte med NCC angående taken på de röda husen som tidigare blivit felaktigt reparerade. NCC genomför nya reparationer. I övrigt har styrelsen genomfört okulärbesiktning av fasaderna på fastigheterna Visirvägen 5 11 för åtgärd enligt den garanti NCC lämnat. Det har framkommit att värmesystemet är feljusterat och styrelsen har påbörjat förhandlingar med NCC för åtgärd. Föreningen har tecknat skötselavtal med Stockholm Park och Trädgård om skötsel av föreningens gemensamma grönområden. Avtalstiden är 2015-04-13 till 2015-10-30. Styrelsemedlemmarna har tillsammans gått 12 kurser som hållits av Bostadsrätterna. I övrigt har styrelsen anordnat gårdsfest, två städdagar, placerat ut blomkrukor och planterat 3 sockertoppsgranar.
3 (12) Medlemsinformation Lägenhetsöverlåtelser Under perioden har 13 st överlåtelser ägt rum. Dessutom har styrelsen beviljat en andrahandsuthyrning. Styrelsens policy för andrahandsuthyrningar är att följa Hyresnämndens praxis.tillstånd från styrelsen krävs för andrahandsupplåtelse. Föreningen hade vid årets slut 83 (86) medlemmar. Fastighetsförvaltning Styrelsen har under året haft 11 protokollförda sammanträden. Den ekonomiska förvaltningen har utförts av ISS Facility Services AB. Lägenhetsförteckningen hanteras av ISS Facility Services AB. Fastighetsskötseln har ombesörjts av utförs av ML Mark- och fastighetsservice AB. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos försäkringsbolaget Moderna försäkringar. Årsavgifter Årsavgifterna höjdes med 0,5 % fr.o.m. 2014-01-01, men de sänks med med 1,1 % fr.o.m. 2015-01-01. Övrigt Enligt styrelsebeslut debiteras köparen vid varje överlåtelse en expeditionsavgift på 2,5 % av basbeloppet (2015 = 1 113 kronor). Pantsättningsavgift debiteras med 1 % av basbeloppet (2015=445 kronor) vid varje pantsättning. Påminnelseavgift uttages med 60 kronor vid sen betalning. Flerårsöversikt 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning (tkr) 3 348 3 305 3 300 3 187 Resultat efter finansiella poster (tkr) -548 262 265 128 Soliditet (%) 65,5 65,6 64,9 64,8 Kassalikviditet (%) 298,1 235,7 389,1 364,9 Reservering yttre reparationsfond (tkr) 283 283 283 120 Saldo yttre reparationsfond (tkr) 1 133 850 567 284 Årsavgift bostäder kronor/kvm per balansdagen 747 743 743 731 Lån kronor per kvm bostadsyta 11 272 11 272 11 617 11 617
4 (12) Resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): balanserad vinst 346 643 årets förlust -547 951-201 308 behandlas så att till yttre reparationsfond överföres 283 000 ianspråktagande av yttre reparationsfond -20 265 i ny räkning överföres -464 043-201 308 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
5 (12) Resultaträkning Not 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Rörelseintäkter 2 Nettoomsättning 3 348 051 3 305 002 Övriga rörelseintäkter 34 445 22 939 Summa rörelseintäkter 3 382 496 3 327 941 Rörelsekostnader Drift och underhållskostnader 3, 4-1 238 700-1 161 123 Förvaltnings och övriga externa kostnader 5-219 316-151 800 Personalkostnader 6-73 180-80 100 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar -960 470-115 344 Summa rörelsekostnader -2 491 666-1 508 368 Rörelseresultat 890 830 1 819 573 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 3 737 22 472 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 442 518-1 580 127 Summa finansiella poster -1 438 781-1 557 655 Resultat efter finansiella poster -547 951 261 918 Resultat före skatt -547 951 261 918 Årets resultat -547 951 261 918
6 (12) Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 132 633 134 133 593 604 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres-, avgifts- och kundfordringar 2 687 18 411 Övriga fordringar 8 1 208 232 738 045 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 36 727 21 156 Summa kortfristiga fordringar 1 247 646 777 612 Kassa och bank Kassa och bank 405 749 414 585 Summa omsättningstillgångar 1 653 395 1 192 197 SUMMA TILLGÅNGAR 134 286 529 134 785 801
7 (12) Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 87 000 000 87 000 000 Yttre reparationsfond 1 133 271 850 271 Summa bundet eget kapital 88 133 271 87 850 271 Fritt eget kapital Balanserat resultat 346 643 367 725 Årets resultat 11-547 951 261 918 Summa fritt eget kapital -201 308 629 643 Summa eget kapital 87 931 963 88 479 914 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 12 45 800 000 45 800 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 53 519 31 566 Skatteskulder 5 221 0 Övriga skulder 13 12 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 495 814 474 321 Summa kortfristiga skulder 554 566 505 887 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 134 286 529 134 785 801 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 47 200 000 47 200 000 Summa ställda säkerheter 47 200 000 47 200 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
8 (12) Tilläggsupplysningar Not 1 Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen upprättas för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Skatter och avgifter Fastigheten har åsatts värdeår 2008. Fastigheten är beskattad med halv avgift t.o.m. 2018, därefter med hel avgift. För inkomståret 2014 uppgår den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus till 1 217 kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,3 % av gällande taxeringsvärde på bostadsdelen. Den kommunala fastighetsavgiften indexuppräknas årligen. Intäkter och kostnader avseende fastighetsförvaltning är inte skattepliktiga, dock tas kapitalvinster samt inlösta och sålda bostadsrätter upp för beräkning av inkomstskatt. Eventuellt taxerat underskott från föregående år avräknas och är underlaget positivt sker beskattning med 22 %. Föreningens fond för planenligt underhåll Reservering och ianspråktagande av underhållsfonden ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition och överföring sker efter beslut, mellan balanserat resultat och yttre reparationsfond. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Vid övergång till nytt regelverk har föreningen gått ifrån tidigare princip med progressiv plan och övergått till en 120-årig plan. Följande avskrivningar tillämpas: Byggnader 120 år Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning (tkr) Rörelsens huvudintäkter. Resultat efter finansiella poster (tkr) Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Soliditet (%) Eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet (%) Omsättningstillgångar exklusive lager och pågående arbeten i procent av kortfristiga skulder.
9 (12) Not 2 Rörelseintäkter 2014 2013 Hyresintäkter garage och p-platser 290 700 290 700 Hyresintäkter övriga 33 336 0 Årsavgifter bostäder 3 032 700 3 017 556 Hyresbortfall./. -8 685-3 254 Övriga ersättningar och intäkter 918 690 Överlåtelse- och pantsättningsavgifter 33 527 22 249 3 382 496 3 327 941 Not 3 Underhållskostnader 2014 2013 Löpande reparationer 147 910 54 275 Reparationer och underhåll enligt underhållsplan 20 265 30 000 168 175 84 275 Not 4 Driftkostnader 2014 2013 Fastighetsskötsel / städning entreprenad 118 887 115 547 Obligatorisk ventilationskontroll 21 875 0 Besiktning / Serviceavtal 64 180 63 113 Yttre skötsel / Snöröjning 46 642 62 313 Fastighetsel 64 160 73 559 Uppvärmning 412 095 457 416 Vatten 100 625 100 722 Sophämtning 48 972 48 396 Fastighetsförsäkring 25 940 24 250 Självrisk/reparation försäkringsskador 14 908 14 038 Kabel-TV / Internet 116 949 117 495 Fastighetsskatt / Fastighetsavgift 35 293 0 1 070 526 1 076 849 Not 5 Förvaltnings- och övriga externa kostnader 2014 2013 Administration, kontor och övrigt 64 457 41 172 Revisionsarvode 24 063 15 000 Förvaltningsarvode 71 276 69 300 Övriga externa tjänster/kostnader 15 112 24 919 Övriga förbrukningsinventarier/material 44 408 1 409 219 316 151 800 Not 6 Personalkostnader 2014 2013 Styrelsearvode 60 500 60 500 Sociala avgifter 12 680 19 600 73 180 80 100
10 (12) Not 7 Byggnader och mark 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärden 110 050 000 110 050 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 110 050 000 110 050 000 Ingående avskrivningar -556 396-441 052 Årets avskrivningar -960 470-115 344 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 516 866-556 396 Utgående redovisat värde 108 533 134 109 493 604 Taxeringsvärden byggnader 49 000 000 49 000 000 Taxeringsvärden mark 14 000 000 14 000 000 63 000 000 63 000 000 Bokfört värde byggnader 108 533 134 109 493 604 Bokfört värde mark 24 100 000 24 100 000 132 633 134 133 593 604 Not 8 Övriga fordringar 2014-12-31 2013-12-31 Avräkningskonto ISS Facility Services AB 1 208 232 738 045 1 208 232 738 045 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 8 933 8 074 Förutbetald kabel-tv 9 754 9 744 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 040 3 338 36 727 21 156 Not 10 Förändring av eget kapital Inbetalda Yttre rep Balanserat Årets insatser fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 87 000 000 850 271 367 725 261 918 Disposition av föregående års resultat: 283 000-21 082-261 918 Årets resultat -547 951 Belopp vid årets utgång 87 000 000 1 133 271 346 643-547 951 Reservering/ianspråktagande till/från yttre reparationsfonden har skett med 283 000/-0 kronor enligt stämmobeslut.
11 (12) Not 11 Analys av kassaflöde 2014-12-31 2013-12-31 Årets resultat -547 951 261 918 Justering för avskrivningar som inte ingår i kassaflödet 960 470 115 344 Likviditet från resultatet 412 519 377 262 Förändring Kortfristiga fordringar (IB - UB) -470 034 78 859 Avgår förändring avr.kto ISS redovisas som likvida medel 470 187-73 233 Förändring Kortfristiga skulder exkl. lånedel (UB - IB) 48 679-85 222 Likviditet från rörelsekapitalet 48 832-79 596 Ackumulerad likviditet från rörelsen 461 351 297 666 Amortering lån 0-1 400 000 Likviditet från investeringar och lån 0-1 400 000 Årets kassaflöde 461 351-1 102 334 Likvida medel Kassa och bank 405 749 414 585 Avräkning ISS Facility Services AB 1 208 232 738 045 Likvida medel vid årets slut 1 613 981 1 152 630 Ett tillräckligt kassaflöde krävs för att möjliggöra underhåll och återinvestering i fastigheten, genom att placera medel för underhåll och/eller amortera på fastighetens lån. Not 12 Skulder till kreditinstitut Nedan framgår fördelning av långfristiga lån. Långivare Räntesats % Datum för ränteändring Lånebelopp 2014-12-31 Lånebelopp 2013-12-31 Swedbank Hypotek AB 3,60 2015-06-25 18 880 000 18 880 000 Swedbank Hypotek AB 1,95 Rörlig 3 mån 14 160 000 14 160 000 Swedbank Hypotek AB 3,14 2017-08-25 12 760 000 12 760 000 45 800 000 45 800 000 Not 13 Övriga skulder 2014-12-31 2013-12-31 Avräkning skattekonto 12 0 12 0
12 (12) Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Upplupna löner och arvoden 60 500 60 500 Upplupna sociala avgifter 19 600 19 600 Upplupna räntekostnader 101 735 115 010 Förskottsbetalda hyror och avgifter 195 167 195 176 Periodisering hyresintäkter 16 664 0 Upplupna driftskostnader 0 1 219 Upplupna avtalskostnader 6 009 7 259 Upplupna vatten avgifter 11 586 0 Upplupna uppvärmningskostnader 59 183 53 042 Upplupna elavgifter 5 371 7 162 Upplupna renhållningsavgifter 0 353 Beräknat arvode för revision 20 000 15 000 495 815 474 321 Segeltorp den april 2015 Florence Hasse Maikel Ilias Britt Karlander Alicja Sjölund Min revisionsberättelse har lämnats. Ninos Turgay Godkänd revisor