Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, journal och kundkännedom - dokumentation och bevarande. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin upplysningsskyldighet om åtgärdade fuktskador i bostadsrättslägenheten och deras orsak. Avsaknaden av datum för kopieringen av köparnas identitetshandlingar och av vissa åtgärder i journalen har också omfattats av bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en skrivelse till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en bostadsrättslägenhet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har gett in ett yttrande från NN som hon har gett in till Lunds tingsrätt. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in överlåtelseavtalet, dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och köparna, frågelistan, objektsbeskrivningen, mätprotokollet från Anticimex, uppdragsavtalet och journalen. Anmälan Anmälarna har framfört i huvudsak följande. Vid visningen av lägenheten POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) lämnades inte någon information om att lägenheten hade renoverats på grund av att råttor gnagt sönder slangarna till tvättmaskinen och diskmaskinen. Detta hade förorsakat en översvämning i badrummet och köket. NN informerade inte heller om detta vid kontraktsskrivningen. De anser att hennes underlåtenhet att informera dem om problemen innebär att hon allvarligt har brustit i sin informationsskyldighet. NN har upplyst dem om att hon vid visningen för övriga spekulanter hade informerat om att åtgärder vidtagits på grund av fuktskador och problem med råttor. Hon måste därför ha insett att informationen varit viktig för samtliga spekulanter på lägenheten. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vi granskningen av de ingivna handlingarna. Frågelistan I frågelistan, som är daterad den 28 april 2013, anges bland annat följande. 2. Har det under din boendetid utförts förbättrings- eller reparationsarbeten i lägenheten? I så fall när och vad? Ny induktionspis, ny kran i köket och kran ny i badrum. 3. Har ni observerat eller haft anledning att misstänka fuktgenomslag, fuktskador, rötangrepp i lägenheten? När? Nej. ------- 7. Har Ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i lägenhetens maskinella utrustnings (spis, kyl frys, tvätt- och diskmaskin, o dyl)? När? Ny eller reparerad kran i köket tillkommer Journalen Förmedlingsuppdraget skrevs den 17 januari 2013. Överlåtelseavtalet undertecknades den 28 april 2013 och tillträdet skulle ske den 28 juni 2013. I journalen anges att de flesta åtgärderna har utförts den 28 juni 2013.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Mätprotokollet I en skaderapport - Antcimex avfuktningsuppdrag - framgår att det har funnits en hög fuktindikering i Dusch/bad, golv, tegel, Dusch/bad, vägg, tegel och Wc, golv, klinker den 26 februari 2013. Beträffande toaletten (WC) fanns den höga fuktindikeringen kvar även den 15 mars 2013. Kundkännedomen Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna är daterad den 17 januari 2013. Motsvarande dokumentation om kundkännedom beträffande köparna är daterad den 28 april 2013. Fastighetsmäklarens yttrande NN har anfört bland annat följande. Hon bestrider att hon har åsidosatt god fastighetsmäklarsed i samband med den aktuella förmedlingen. Hon kan inte garantera att hon har informerat köparna om de aktuella skadorna. Oavsett hur det förhåller sig med det har hon inte varit skyldig att informera om avhjälpta skador. Någon sådan generell skyldighet finns inte. Enligt den information som hon hade tillgång till var fuktskadorna avhjälpta av ett fackföretag och en förnyad fuktmätning hade skett genom aktiebolaget A:s försorg. De tidigare fuktskadorna var dessutom hänförliga till bostadsrättsföreningens skyldigheter. Det fanns därför inga skäl att informera potentiella spekulanter om de avhjälpta skadorna. Eftersom det är säljaren som bestämmer vad som ska stå i frågelistan kan hon inte lastas för att uppgifterna om fuktskadorna inte anges i denna. Hon har informerat övriga spekulanter om den avhjälpta skadan. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning En fastighetsmäklare ska enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både köparens och säljarens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Säljarna har i frågelistan uppgett att de inte har observerat eller haft anledning att misstänka fuktgenomslag, fuktskador eller rötangrepp i lägenheten. Mäklaren ska normalt kunna utgå från att uppgifterna från säljarna i en sådan lista är sanningsenliga och tillförlitliga. Det framgår av mätprotokollet att det har funnits en hög fuktindikering den 26 februari 2013 i duschen och toaletten (WC). Förmedlingsuppdraget pågick under tiden den 17 januari till 28 juni 2013. NN fick under tiden kännedom om skadorna och att de hade åtgärdats. Fastighetsmäklarinspektionen anser att informationen i det här fallet är sådan att den kan antas ha betydelse för en köpare. NN har uppgett att hon har informerat andra spekulanter om den avhjälpta skadan, vilket tyder på att hon själv har insett detta. Inspektionen finner att NN borde ha lämnat samma information också till köparna. Genom att underlåta att informera köparna om de tidigare fuktskadorna och deras orsak har NN agerat i strid med sin upplysningsskyldighet och omsorgsplikt. Inspektionen bedömer att detta är varningsgrundande. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) överlåtelseavtal ingås ska även motparten få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till lagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). I journalen anges att de flesta åtgärderna har utförts den 28 juni 2013, trots att detta inte överensstämmer med dateringen på följande dokument. I dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna anges datumet den 17 januari 2013. Motsvarande dokumentation om kundkännedom beträffande köparna är daterad den 28 april 2013. Objektsbeskrivningen har tillhandahållits köparen den 28 april 2013. Fastighetsmäklarinspektionen finner att dessa felaktiga dateringar i journalen motiverar en erinran. Kundkännedomen Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna (KAMFS 2009:2, FMN 2009:1), om än något annorlunda formulerade. Av 5 penningtvättsföreskrifterna framgår bland annat att om kunden är en fysisk person och personligen närvarande ska fastighetsmäklaren kontrollera denna persons identitet genom ett körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Av 17 penningtvättsföreskrifterna framgår det att de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom en kopia. Uppgifterna och handlingarna som ingår i dokumentationen ska vara lätta att undersöka och tydligt kopplade till varandra. Blanketten om kundkännedom för köpare saknar en uppgift om när köparnas identitetshandlingar har kopierats. Någon uppgift om detta har inte heller noterats på kopiorna av deras identitetshandlingar. Fastighetsmäklarinspektionen finner att underlåtenheten att dokumentera datumet för kopiering motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljden NN meddelas en varning för att hon inte har informerat köparna om tidigare
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) fuktskador och deras orsak, vilka hon har haft kännedom om och borde ha förstått betydelsen av för en köpare. I varningen ingår även en erinran för felaktiga dateringar av åtgärder i journalen och för att det har saknats en datering av kopieringen av köparnas identitetshandlingar.