Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2015 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Syftet med tillsynsprojektet är att tydliggöra vad som krävs av fastighetsmäklarna för att följa lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och god fastighetsmäklarsed. Avsikten är att inspektionen ska få underlag för fler praxisbildande beslut som kan publiceras som vägledning för branschen. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sitt IT-stöd och andra rutiner, mallar m.m. samt att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att reglerna ska tillämpas på ett korrekt sätt. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 32 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han har avslutat under perioden den 1 juni 5 juli 2015. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt ut ett av dessa förmedlingsuppdrag för att granska de åtgärder som NN har vidtagit för att uppfylla sina skyldigheter enligt den då gällande lydelsen av penningtvättslagstiftningen. Han har förelagts att yttra sig och att ge in dokumentationen över de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom och en kopia av verksamhetens riskbaserade rutiner. Dessutom har inspektionen begärt kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende ett uppdrag den 14 mars 2015 om förmedling av en fastighet. NN har även gett in en kopia av arbetsgivarens riskbaserade rutiner enligt 5 kap. 1 penningtvättslagen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättslagstiftningen. De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. I journalen har NN antecknat Kundkännedom kring uppdragsgivaren kontrollerad. Anteckningen är daterad den 14 mars 2015. I dokumentet Kundkännedom Säljare (Fysisk person) är hans notering om försäljningens syfte och art daterad den 3 juli 2015. Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna framgår det att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg. Han har angett att försäljningens syfte och art var ett bostadsbyte och att han har personlig kännedom om säljaren.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Det riskbaserade förhållningssättet I enlighet med 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), jämfört med 1 kap. 2 8 samma lag, ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Av propositionen 2008/09:70 framgår bland annat följande på s. 185. Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna bedömning är bl.a. typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion. I samma proposition anges följande på s. 70. Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. De grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det följer av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 penningtvättslagen att en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. En fastighetsmäklare får inte medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte har uppnåtts om både säljaren och köparen. Mäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av köparens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet. I propositionen 2008/09:70 Genomförande av tredje penningtvättsdirektivet (s. 76) anges bland annat följande om principen att känna sin kund. Av artikel 8.1 c i penningtvättsdirektivet framgår att verksamhetsutövare ska skaffa information om affärsförbindelsens syfte och avsedda form. [ ] Ett led i principens tillämpning enligt de allmänna råden är att inhämta uppgifter om kundens bakgrund, pengars eller andra tillgångars ursprung, kundrelationens syfte och tänkta användning av produkter och tjänster. Innebörden av bestämmelsen i penningtvättslagen är att verksamhetsutövaren ska få en klar bild av hur det egna företagets produkter och tjänster ska användas av kunden och vad motpartens affärsverksamhet går ut på. Syftet med bestämmelsens krav på att inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art är att fastighetsmäklaren ska få en klar bild av hur den egna tjänsten ska användas av kunden. För fastighetsmäklare borde affärsförbindelsens syfte och art i de allra flesta fall komma fram av samtalen med kunden redan i samband med intaget eller kontraktsskrivningen, men i vissa fall kan det krävas mer ingående åtgärder. Den kunskap som fastighetsmäklaren har om kunden, dennes affärs- och riskprofil och, om det behövs, varifrån kundens ekonomiska medel kommer
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) ska ligga till grund för mäklarens fortlöpande uppföljning av affärsförbindelsen enligt 2 kap. 10 penningtvättslagen. Handlingar, uppgifter och upplysningar rörande kontrollen ska hållas aktuella. I fråga om dokumentationen avseende kundkännedom om uppdragsgivarna kan Fastighetsmäklarinspektionen konstatera att NN har gjort en anteckning om försäljningens syfte och art den 3 juli 2015, vilket är långt efter uppdragsavtalets ingående den 14 mars 2015. Journalanteckningarna anger att han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivarna den 14 mars 2015. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN brustit i sin skyldighet att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna. NN har benämnt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism i förmedlingsuppdraget som låg avseende uppdragsgivarna. Utgångspunkten vid bedömningen är att risken är normal. Utifrån de anteckningar som NN har gjort om åtgärderna för att uppnå kundkännedom anser Fastighetsmäklarinspektionen att risken bör bedömas som normal i det aktuella förmedlingsuppdraget. Det är viktigt att riskbedömningen i det enskilda förmedlingsuppdraget blir korrekt, eftersom den avgör omfattningen av åtgärder som fastighetsmäklaren behöver vidta. En felaktig riskbedömning kan innebära att fastighetsmäklaren inte vidtar tillräckliga åtgärder, vilket medför att kundkännedom inte uppnås. Det får anses framgå av dokumentationen att NN har vidtagit de grundläggande åtgärderna i enlighet med 2 kap. 3 penningtvättslagen för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och köparna. Även om NN har benämnt risken som låg avseende uppdragsgivarna finner Fastighetsmäklarinspektionen att han har vidtagit tillräckligt omfattande åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna i förmedlingsuppdraget. De vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom har dokumenterats. De riskbaserade rutinerna Av 5 kap. 1 penningtvättslagen, i dess lydelse före den 1 augusti 2015, framgår det bland annat att verksamhetsutövare ska ha riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om en fysisk person som omfattas av penningtvättslagen driver
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska skyldigheten att upprätthålla rutiner gälla den juridiska personen. NN har bedrivit sin fastighetsmäklarverksamhet som anställd hos en juridisk person. Han har, före den 1 augusti 2015, därför inte omfattats av kravet på att upprätthålla riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ärendet ska därför avskrivas.