Årsredovisning 29
Innehåll Året i korthet 1 Castellum en kort beskrivning 2 VD har ordet 4 Verksamhet Affärsidé, Mål och Strategier 6 Kunder 8 Organisation och Medarbetare 1 Ansvarsfullt företagande 13 Fastighetsbestånd Fastigheter - generellt 16 Castellums fastighetsbestånd 18 Investeringar 22 Byggrätter och potentiella projekt 29 Storgöteborg 32 Öresundsområdet 36 Storstockholm 4 Mälardalen 44 Östra Götaland 48 Finansiering 52 Möjligheter och risker 55 Castellumaktien 58 Bolagsstyrningsrapport 62 Ekonomisk översikt 72 Finansiella rapporter 75 Resultaträkning för koncernen 76 Balansräkning för koncernen 77 Resultaträkning för moderbolaget 78 Balansräkning för moderbolaget 79 Förändring av eget kapital 8 Kassaflödesanalys 81 Redovisningsprinciper och noter 82 Förslag till vinstdisposition 14 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 15 Årsredovisningens undertecknande 16 Revisionsberättelse 17 Castellums fastighetsbestånd 29 18 Definitioner 14 Adresser 141 Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 6-16. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EKONOMISK RAPPORTERING Delårsrapport januarimars 21 2 april 21 Halvårsrapport januarijuni 21 13 juli 21 Delårsrapport januariseptember 21 19 oktober 21 Bokslutskommuniké 21 25 januari 211 YTTERLIGARE INFORMATION Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 31-6 74 samt på www.castellum.se
Året i korthet Hyresintäkterna 29 uppgick till 2 694 Mkr (2 51 Mkr föregående år). Förvaltningsresultatet förbättrades med 16% till 1 13 Mkr (973), motsvarande 6,89 kronor (5,93) per aktie. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 27 Mkr (1 262) och på räntederivat till 12 Mkr (1 1). Årets resultat efter skatt uppgick till 16 Mkr (663), motsvarande,98 kronor (4,4) per aktie. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,5 kronor (3,15) per aktie, motsvarande en ökning om 11%. Investeringarna uppgick till 1 165 Mkr (2 738) varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 39 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation. Fastighetsvärdet uppgick till 29 267 Mkr (29 165) med en belåningsgrad om 52% (5%). Outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal uppgick till 1 176 Mkr (1 72). 29 28 27 26 25 24 23 22 21 2 Förvaltningsresultat, kr/aktie 6,89 5,93 5,63 5,38 5, 4,52 4,7 3,77 3,3 2,65 Förändring föregående år +16% +5% +5% +8% +11% +11% +8% +14% +24% +23% Resultat efter skatt, kr/aktie,98 4,4 9,7 1,21 7,89 5,59 2,68 4, 5,68 4,7 Förändring föregående år pos. neg. 11% +29% +41% +18% 33% 3% +39% +57% Utdelning, kr/aktie (29 föreslagen) 3,5 3,15 3, 2,85 2,62 2,38 2,13 1,88 1,63 1,38 Förändring föregående år +11% +5% +5% +9% +11% +12% +13% +15% +18% +22% Fastigheter verkligt värde, Mkr 29 267 29 165 27 717 24 238 21 27 19 449 18 15 17 348 16 551 14 759 Investeringar, Mkr 1 165 2 738 2 598 2 283 1 357 1 268 1 18 1 5 1 741 1 352 Belåningsgrad 52% 5% 45% 45% 45% 45% 48% 48% 5% 49% C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 1
Castellum en kort beskrivning Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultatoch värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner - Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland - erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. Förvaltningsresultat per aktie Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori Kassaflödesfokus Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassaflöden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 1%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 1%. + 16% Fastighetsbestånd med kommersiellt fokus Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till ca 29 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym finns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro. Investeringar, d v s förädling och utveckling av befintliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter finns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassaflöden. 29 mdr Finansiering 29-12-31 Stabil kapitalstruktur Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 2%. Castellums utdelningspolicy innebär att minst 6% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. 52% 2 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
Kunder Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov av både ändamålsenlig lokal och service. Castellum har ca 4 4 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. 4 4 Decentraliserad och småskalig organisation Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal. Castellum har kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Castellumkoncernen hade vid årsskiftet 227 anställda och varje dotterbolag har ett 35-tal medarbetare. Castellum anser att hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande. Kontraktsförfallostruktur Uppsala Västerås Örebro Storstockholm Linköping Alingsås Storgöteborg Jönköping Borås Värnamo Växjö Halmstad Helsingborg Lund Malmö Örebro, Uppsala och Västerås Malmö, Lund och Helsingborg Storstockholm Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö Centrala, Norra och Östra Storgöteborg Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås Castellumaktien Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 29 till 6,89 kronor vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 11. Under 29 har totalavkastningen inklusive utdelning om 3,15 kronor varit 25%. Den föreslagna utdelningen om 3,5 kronor per aktie motsvarar en direktavkastning om 4,8% beräknat på kursen vid årets utgång. + 25% Totalavkastning (inklusive utdelning) 29 3 år 1 år snitt/år snitt/år Castellum 25% 4% 16% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 53% 3% 2% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 24% 7% 16% Fastighetsindex Europa (EPRA) 34% 23% 6% C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 3
VD har ordet Inledningen av 29 var unik, den globala finanskrisen hade just briserat med en icke fungerande kreditmarknad som följd. Centralbanker världen över sänkte styrräntorna till nivåer som aldrig tidigare skådats för att förhindra en finansiell härdsmälta och stoppa det dramatiska konjunkturfallet. Sverige med sitt stora exportberoende stod mer eller mindre stilla, orderingångarna var som lägst och varslen som högst med en nedgång i BNP som följd. Värst drabbades verkstadsindustrin, medan påverkan på tjänstesektorn var begränsad. Under senvåren och framförallt sommaren kom de första tecknen på en vändning, vilken blev tydligare under sista delen av 29. Paradoxalt nog har kassaflödet i fastighetssektorn varit starkt främst tack vare räntesänkningarna och indexjusteringarna för 28 års inflation. Uppsägningar och konkurser har varit mindre än befarat, vilket inneburit fortsatt stabila hyresnivåer. Problemet för sektorn har snarare varit kapitalstruktur och finansiering. För Castellum blev 29 utifrån förvaltningsresultat och kassaflöde ett mycket bra år. Målet om 1% tillväxt nåddes med råge - förvaltningsresultat om 1 13 Mkr och 16% tillväxt. Driftsöverskottet, d v s hyresintäkter minus fastighetskostnader, ökade med 8 Mkr, och räntekostnaderna minskade med lika mycket. 29 blev även året då Castellums förvaltningsresultat sprängde miljardvallen och bolaget kunde lämna den 5:e kvartalsrapporten i rad sedan börsnoteringen med obruten tillväxt i förvaltningsresultatet. Tillväxten har också möjliggjort ett förslag om ökad utdelning med 11% till 3,5 kronor per aktie. Den uppenbara bristen på kapital och rädsla för risk under framför allt första halvåret, medförde en låg likviditet på fastighetsmarknaden med sjunkande fastighetspriser som följd. Även om likviditeten ökat under senare delen av året med en stabilisering av prisnivåerna, blev värdenedgångarna på Castellums fastighetsbestånd ca 1 miljard motsvarande -3%. Sammantaget blev resultatet efter värdeförändringar och skatt 16 Mkr. Trots en turbulent omvärld och sjunkande fastighetsvärden är Castellums ställning mycket stark. Vi har ett fortsatt gott förhållande till våra finansiärer och har inte heller upplevt svårigheter att hitta nya krediter. Trots de senaste årens omfattande investeringar, nedskrivningar och utdelningar ligger belåningsgraden på låga 52%. Aktiens totalavkastning under året blev utmärkta 25%, men bara hälften av totalavkastningen på Stockholmsbörsen. I den jämförelsen skall man möjligen beakta att Castellums totalavkastning för 28 blev -5% jämfört med Stockholmsbörsens -39%. En för Castellum intressant jämförelse är aktiens totalavkastning över 1 år - Castellum i genomsnitt 16% per år jämfört med Stockholmsbörsens 2% per år. Vad kan man då förvänta sig under 21? Även om en rekyl inte kan uteslutas, är det troligaste en försiktig återhämtning av svensk ekonomi. Sverige har i en internationell jämförelse starka statsfinanser, hög privatkonsumtion samt ett effektivt och flexibelt näringsliv. 4 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
I detta scenario kommer hyresintäkterna sjunka marginellt. Utifrån årets nettouthyrning kan vi redan nu se att vakanserna kommer att öka något och då framför allt i slutet av året. Begränsad nyproduktion och förhållandevis låga vakanser gör att jag på Castellums delmarknader inte ser någon större press på hyresnivåerna. Till skillnad mot fastighetskostnaderna, som jag bedömer vara stabila, kommer räntekostnaderna att öka väsentligt. Korträntorna är för närvarande på krisnivåer och kommer med största sannolikhet att höjas till lågkonjunkturnivåer. Den stora frågan är när och hur mycket. Över tid räds jag dock inte högre nominella räntor, det är snarare tecken på inflation och ekonomisk tillväxt, vilket till ingen del är negativt för ett fastighetsbolag. Vad avser fastighetsvärden på kommersiella fastigheter tror jag att vi har det mesta av värdenedgångarna bakom oss. En försiktig förbättring av kreditmarknaden i kombination med en bra avkastning på en inflationssäker tillgång till ett pris under nyproduktionskostnad borde stärka tillgångsslaget fastigheter. Risken med fastigheter är att inte kunna leva upp till kundernas förväntningar och att inte kunna attrahera nya. Med egen fantastisk kunnig och engagerad personal, till vilken jag vill framföra att stort tack för ett mycket gott arbete under det gångna året, är den risken i Castellum begränsad. 2 den januari 21 Håkan Hellström Verkställande direktör C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 5
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Verksamhet Tillväxt förvaltningsresultat Belåningsgrad Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Mål Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 1%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 1%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Strategi för finansiering Räntetäckningsgrad Utdelningsandel Kapitalstruktur Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 2%. Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte. Utdelning Minst 6% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Aktie- och kreditmarknaden Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapitaloch kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. 6 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning Geografi Castellums fastighetsbestånd finns i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter. Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är inflyttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader. Fastighetskategori Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt. Fastighetsbeståndets utveckling Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassaflödet. Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Kunder Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. Förvaltning/medarbetare Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro i delmarknaderna. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal. Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Castellums 4 hörnstenar Kassaflödesfokus Målsättning 1% årlig tillväxt i kassaflödet. Målsättningen uppnås genom att investera minst 1 miljard kronor. Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Fastighetbestånd koncentrerat till 15 svenska tillväxtorter. Fastighetsbeståndet består av 65% lokaler för kontor/butik och 31% lokaler för lager/industri. Castellums mål är att vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort. Kundfokus genom lokala organisationer En decentraliserad och småskalig organisation ger - närhet till kunderna, - god kunskap om de lokala marknaderna, - möjlighet till stimulerande arbete för medarbetarna. Kundnöjdhet skall mätas regelbundet med Nöjd Kund Index. Castellum arbetar med egen förvaltningspersonal. Medarbetarnas nöjdhet skall mätas regelbundet i Nöjd Medarbetar Index. Ett kontinuerligt miljöarbete pågår med inriktning på energibesparingar. Stark balansräkning och låg risk Strategi för finansiella nyckeltal: - Belåningsgrad varaktigt ej över 55% - Räntetäckningsgrad minst 2% Castellum har en god riskspridning genom ett stort antal fastigheter med geografisk spridning fördelade på olika lokaltyper. Kontraktsportföljen består av ca 4 4 kontrakt i många branscher. Det största kontraktet står för ca 1%. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 7
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Kunder Kontraktsvärde per region Kontraktsfördelning per bransch Kontraktsförfallostruktur Castellums dotterbolag skall erbjuda ändamålsenliga lokaler och service som svarar mot kundens behov. Genom den lokala närvaron får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Ett koncentrerat fastighetsbestånd på respektive ort ger kunderna möjlighet att utvecklas inom Castellums bestånd. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar. Närhet till kunden Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked. Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar. De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor. Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Koncernen har ca 4 4 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter. Hyresavtal Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. 8 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Hyresavtalen innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt. Nöjda kunder Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information. Undersökningen som genomfördes 29 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Svarsfrekvensen var hög och motsvarade 62% av de tillfrågade kunderna. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 1. En hög andel av de tillfrågade kunderna, 87%, svarar att man vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Uthyrningsarbete Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 29 har organisationen tecknat 64 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 251 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 85% från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan 9% kommer via hemsidorna och 6% från mäklare. Fördelning kontraktsstorlek Nöjd Kund Index 29 Uthyrningsarbete C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Organisation Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron ger kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter. Örebro, Uppsala och Västerås Malmö, Lund och Helsingborg Storstockholm Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö Centrala, Norra och Östra Storgöteborg Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås Dotterbolag med starka varumärken Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-5 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 2-4 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Varje dotterbolag är var för sig större än de minsta svenska börsnoterade fastighetsbolagen. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Engagemang i de lokala marknaderna Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med samhällsutvecklande organ som kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling. Mäta och jämföra Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen. Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för bl a finans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal. Moderbolag Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten. 1 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Medarbetare Castellums mål är att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter, vilket ger goda förutsättningar för kompetenta och engagerade medarbetare. Medarbetare erbjuds bland annat kompetensutveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter med stor frihet inom respektive ansvarsområde. Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. Nöjda medarbetare ger nöjda kunder vilket är en förutsättning för att uppnå Castellums mål. Attraktiv arbetsgivare För att vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare arbetar Castellum med både kompetensutveckling och en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel. Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling. Castellum arbetar med friskvård samt erbjuder en bra företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar. En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen i koncernen. Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. Under 29 har två nya interna utvecklingsprogram påbörjats, dels ett ledarskapsprogram för personer i ledande befattning och dels ett program för samtliga medarbetare anpassat till olika arbetsuppgifter. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling. För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex hyresavtal. Förutom projekten finns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifika områden såsom marknad, ekonomi, IT, miljö och personal. Castellums medarbetare Koncernen hade vid årets utgång 227 anställda (226) varav 36% var kvinnor (35%). Personalomsättningen har under året varit 7% (6%) och sjukfrånvaron 2% (2%). Under 29 har två nya interna utvecklingsprogram påbörjats, ett ledarskapsprogram för personer i ledande befattning och ett utvecklingsprogram för samtliga medarbetare. Utbildningsnivå Arbetsfördelning Åldersfördelning - antal anställda Nöjda medarbetare Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 28 visar ett fortsatt mycket högt index, 84 på en 1-gradig skala. Svarsfrekvensen var 1% vilket visar på stort engagemang. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 11
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Arbetet för en hållbar utveckling påbörjades inom Castellum under mitten av 9-talet och ingår idag som en naturlig del i den dagliga verksamheten. Castellum prioriterar ett affärsmässigt och etiskt korrekt agerande i alla typer av samarbeten, att ta aktiv del i utvecklingen på våra verksamhetsorter samt att arbeta för att minska energiförbrukningen och ha god kontroll på miljöstatusen i våra fastigheter. 12 Bilden visar Sveriges första BREEAM-certifierade fastighet som Castellum färdigställt i samarbete med Toyota. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Ansvarsfullt företagande Castellum arbetar för en hållbar utveckling gällande socialt ansvar och miljöhänsyn och har gjort så sedan 1995. En hållbar utveckling innebär både ett etiskt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter samt att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Arbetet ger ett mervärde genom god förvaltning och därmed nöjdare kunder, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft. Socialt ansvar Det sociala ansvaret omfattar medarbetarna och den omgivning där bolaget verkar. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar. Castellum, som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna, samarbetar med kommun, universitet, högskola samt lokala företag för att bidra till utveckling av de orter där dotterbolagen verkar. Castellum arbetar med gemensamma värderingar som styr det dagliga arbetet såsom affärsmässighet, kvalitet och service, diskriminering, arbetsmiljö, säkerhet samt samhällsansvar. Castellums värderingar beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact. Castellum har personalpolicy som behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar. Castellums verksamhet finns enbart i Sverige och lyder under svensk lagstiftning och regelverk. Miljöansvar Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Miljöarbetet påbörjades 1995 då de områden där Castellum har miljöpåverkan identifierades. Områdena har därefter systematiskt bearbetats och framförallt inom energi-och materialanvändning samt avfall har ett stort arbete lagts ned. Idag fokuseras miljöarbetet på att effektivisera energianvändningen, fasa ut fossila bränslen samt förbättra miljöstatusen i fastigheterna för att minska koncernens klimatpåverkan. Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande mätbara mål. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part. Inom koncernen finns en gemensam miljögrupp som träffas regelbundet för att utbyta erfarenheter och bevaka utvecklingen i omvärlden. Utbildning inom miljöområdet pågår kontinuerligt för att höja kompetensen och engagemanget. Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet och flertalet medarbetare har genomgått utbildning inom specifika områden som t ex energifrågor. En bekräftelse på att arbetet går i rätt riktning är att Castellum sedan många år anses vara ett av de miljömässigt mest progressiva börsföretagen utvalda av både svenska och utländska investerare. Castellums miljöpolicy: Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. Castellum betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Koncernen skall sträva efter ständiga förbättringar i syfte att minska miljöbelastningen och förebygga föroreningar. Miljöpolicyn inbegriper alla delar av Castellums verksamhet, såväl förvaltning, förädling och förvärv som nyproduktion av fastigheter. Miljöarbetet skall vara en integrerad och naturlig del av verksamheten. Castellums övergripande mål: Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 1% över en 1-årsperiod. Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 1-årsperiod. Fastigheter som innehafts mer än ett år skall vara miljöinventerade. CORPORATE PARTNER C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 13
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Energi- och vattenförbrukning Ej graddagsjusterad Förbrukning samt koldioxidutsläpp / kvm och år Energiförbrukning samt koldioxidutsläpp per kvm beräknat på hela Castellumkoncernens bestånd där förbrukningen justerats avseende graddagar, vakans samt kylbehov. 29 års koldioxiduppgift är preliminär 29 28 27 26 Fjärrvärme, MWh 182 82 168 319 156 88 156 139 El, MWh 121 325 117 794 113 711 111 979 Olja, MWh 2 89 4 29 7 26 7 757 Gas, MWh 9 685 1 86 13 667 13 932 Summa, MWh 315 982 31 263 29 726 289 87 Koldioxidutsläpp, ton* 17 99 18 546 2 11 2 76 Vatten, m3 829 755 856 896 747 754 754 759 *Koldioxidutsläpp har beräknats utifrån fjärrvärmeverkens uppgifter. Koldioxidutsläppen avseende 29 är preliminära. Energideklarationer Castellum Castellums 4 energideklarerade fastigheters energiförbrukning jämfört med snittet på liknande hus. Kommunikation och samarbete Koncernens miljöarbete kommuniceras kontinuerligt för att driva arbetet framåt, bl a via kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Exempel på samarbeten där Castellum ingår är Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK) och Byggsektorns kretsloppsråd. Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 3% av beståndet. Utnämningarna är ett kvitto på det arbete med energibesparingar som genomförts under de senaste åren. I Castellum finns totalt 8 Green Building-klassade fastigheter om 398 tkvm. Eklandia Fastighets AB färdigställde under 28 en fastighet som under 29 fått Sveriges första BREEAM-certifikat. BREEAM är en metod för miljöcertifiering av fastigheter som tar ett helhetsgrepp kring miljö- och hållbarhetsfrågor i fastigheten. Energideklarationer Under 29 har Castellum färdigställt energideklarationer i drygt 4 fastigheter om 1 838 tkvm enligt fastställd lagstiftning. I energideklarationerna visas byggnadens energiförbrukning jämfört med dels förbrukningen för motsvarande nyproduktion dels för liknande fastigheter. Castellums förbrukning uppgick till i genomsnitt 11 kwh/kvm, vilket kan jämföras med nyproduktion om 16 kwh/kvm och jämförbara fastigheter i intervallet 137-189 kwh/kvm. Castellums förbrukning jämfört med snittet av liknande fastigheter uppgick således till 68% vilket på årsbasis givit en besparing motsvarande 97 MWh. Effektivisera energianvändningen Castellum arbetar med att effektivisera energianvändningen genom bl a behovsanpassning av värme och ventilation, utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation samt rörelsestyrd belysning. Castellum följer systematiskt upp och analyserar all energiförbrukning i ett gemensamt uppföljningssystem. Castellums koldioxidutsläpp för 29 uppgick preliminärt till 17 99 ton. För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, d v s byta ut uppvärmning med olja och gas. Under de senaste 1 åren har uppvärmningen i fastigheter om 395 tkvm konverterats från olja till fjärrvärme. Bergvärme/kyla finns installerat i 2 fastigheter om totalt 99 tkvm. Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 22 fjärrvärmeverk vilka står för 78% av koncernens utsläpp. Under 29 har Castellum kontaktat de fjärrvärmeverk med högst koldioxidutsläpp per kwh, dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen. Av Castellums utsläpp är 7% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara. Castellum har valt att inte 14 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E köpa utsläppsrätter motsvarande bolagets utsläpp utan istället investera i det fortsatta arbetet med att minska den direkta energiförbrukningen. Under 29 har arbetet med att virtualisera koncernens servrar fortsatt och sammanlagt 4 servrar har ersatts med 7 vilket innebär att energiförbrukningen avseende serverdrift beräknats minska med ca 9%. Sedan år 21 används enbart miljömärkt el i Castellumkoncernen. Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna Miljöinventering av fastigheter, ägda mer än ett år, med tanke på miljöoch hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, fukt/mögel och tillståndspliktig verksamhet har genomförts i 99% av beståndet. Under 29 har 468 tkvm miljöinventerats, bl a med metoden Miljöstatus byggnader. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små. Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av energi för uppvärmning Krav på leverantörer Vid större inköp och upphandlingar ställer Castellum krav på entreprenörens miljö- och kvalitetsarbete. Extern expertis används delvis för att kontrollera att ställda krav följs, dock finns inget gemensamt system för uppföljning. Effektivisera energianvändningen Utfall 29 - Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 1% över en 1-årsperiod 4% ( 5% sedan målet fastställdes 27) - Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 1-årsperiod 14% ( 27% sedan målet fastställdes 27) Genom att; - driftoptimera befintliga anläggningar och successivt effektivisera tekniska installationer i fastigheterna, Pågående arbete - prioritera miljöanpassade energikällor samt fasa ut fossila bränslen, Konvertering av 47 tkvm från olja och gas till fjärrvärme - ersätta de oljepannor som finns i förvaltningsfastigheterna med annan uppvärmningskälla senast 31 december 29, 6 förvaltningsfastigheter med oljeeldning konverterades under 29 och 7 kvarstår - fasa ut användningen av gas som framställts ur ej förnyelsebara källor, 29 förvaltningsfastigheter finns med gas - påverka de fjärrvärmeverk som anlitas för att de skall minimera utsläppen av koldioxid, Dialog via brev och möten pågår - minimera resor och transporter inom verksamheten. Pågående arbete Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna Utfall 29 - Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade 99% Genom att; - all ny-, om- och tillbyggnation samt underhåll skall ske utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det gäller såväl planering, projektering, produktion, nyttjandefas som återbruk eller rivning, Pågående arbete såsom t ex krav vid nybyggnation. En BREEAM-cerifierad fastighet färdigställd under 29. - miljöfarliga och miljöskadliga ämnen identifieras och fasas ut successivt, Pågående arbete - tillsammans med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan och följa upp hyresgäster som av miljöskäl har tillståndpliktig verksamhet, - samtliga hyresgäster skall erbjudas verksamhetsanpassad källsortering för att minska mängden avfall till deponi, Pågående arbete - optimera vattenförbrukningen och minimera utsläppen av miljöförstörande ämnen i avloppen. Pågående arbete För mer information se www.castellum.se Ca 8% har tillgång till källsortering C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 15
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Fastighetsbestånd Statsskuld och budgetsaldo i % av BNP Fastigheter - generellt Fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, och hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Makro BNP tillväxt per år Svensk ekonomi Sverige, som är beläget i norra Europa med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet inom industrin. Sverige har de senaste åren uppvisat ett positivt handelsnetto. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Det stora exportberoendet bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Sverige har uppvisat en stark tillväxt under senare år, bl a till följd av en global tillväxt och växande export. Under slutet av 28 drabbades Sverige, liksom större delen av världen, av en finanskris och en därpå följande konjunkturförsämring. 29 blir det första året sedan 194-talet som BNP sjunker i världen och i Sverige väntas fallet bli runt 4%. Utvecklingen i sysselsättningen släpar historiskt sett efter utvecklingen i BNP med 6-12 månader. Kraftiga minskningar i efterfrågan och produktion har lett till att arbetslösheten har ökat med 1,8%-enheter från november 28 till november 29. Sverige har dock ett bra utgångsläge med stabila statsfinanser samt en lägre statsskuld och budgetssaldo i förhållande till BNP jämfört med många andra länder. Fastighetsbestånd I Sverige finns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 5 7 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 1%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna. 16 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Hyresmarknaden Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Trots den kraftigt försämrade konjunkturen är efterfrågan på lokaler kvar på relativt bra nivåer, även om uthyrningsprocessen tar längre tid. Såväl uppsägningar som konkurser har varit mindre än befarat. Den generellt sett höga uthyrningsgraden tillsammans med begränsad nyproduktion har medfört att det på Castellums delmarknader för tillfället inte föreligger någon press på marknadshyrorna. Däremot kommer de indexklausuler som finns i merparten av alla kommersiella hyreskontrakt medföra en lägre hyra med,5% 21, då inflationen under 29 har varit negativ. Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter. Sveriges fem största handelspartners Export 1. Norge 2. Tyskland 3. Danmark 4. Storbritannien 5. Finland Import 1. Tyskland 2. Danmark 3. Norge 4. Nederländerna 5. Storbritannien Källa: SCB, import avser avsändningsländer. Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Fastighetsmarknaden På grund av turbulensen på den internationella kreditmarknaden har transaktionsvolymen i Sverige, avseende affärer över 1 Mkr, minskat från cirka 14 miljarder kronor per år under 26-28 till 3 miljarder kronor under 29. Trots den kraftigt vikande volymen hade Sverige den femte största transaktionsvolymen i Europa under 29. I Sverige stod de tre storstadsregionerna för 65% av transaktionsvolymen, Storstockholm för cirka 45% samt Storgöteborg och Öresundsområdet för cirka 1% vardera. Signifikant för fastighetsmarknaden under året var att försäljningen av hyresbostäder och mindre affärer ökade. Även om fler internationella aktörer etablerat sig i den svenska fastighetsmarknaden under tidigare år, var det främst nationella aktörer som investerade under 29. De nationella aktörerna stod för 89% av marknaden, vilket kan jämföras med ca 75% år 28 och 41% år 27. Under sista kvartalet gjordes hälften av årets affärer, vilket tyder på en alltmer normaliserad marknad med en stabilisering av avkastningskraven som följd. Källa: Respektive bolags Q3 rapport 29. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 Mkr. Nybyggnation och vakansgrader Sverige Fastighetstransaktioner Sverige C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 17
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Castellums fastighetsbestånd Uppsala Västerås Örebro Storstockholm Linköping Alingsås Storgöteborg Jönköping Borås Värnamo Växjö Halmstad Helsingborg Lund Malmö Fastighetsvärde per region Geografiska marknader Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,3 miljoner invånare bor ca 6% inom Castellums regionala marknadsområden. Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknadsområdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2-29 var inom Castellums marknadsområden,8% respektive 2,7%. Detta kan jämföras med hela rikets,6% respektive 2,5%. För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader där Castellums orter är rödmarkerade. Fastighetsvärde per kategori Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellum har outnyttjade byggrätter om 838 tkvm. Tillväxt och risk på lång sikt (1995-28) 18 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 29 omfattade 59 fastigheter (587) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 54 Mkr (2 912) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 199 tkvm (3 172). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 784 Mkr (1 746). Under året har investerats för totalt 1 165 Mkr (2 738) varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 39 Mkr (1 526) avser ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 38 Mkr Storgöteborg, 278 Mkr Storstockholm, 259 Mkr Mälardalen, 219 Mkr Östra Götaland, samt 11 Mkr Öresundsområdet. Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 55 Mkr. Fastighetsvärde Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 29 267 Mkr (29 165), motsvarande 9 36 kr/kvm (8 984). Den normaliserade avkastningen för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,3% (7,4%). Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Värderingarna baseras på en 1-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, ekonomiska uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 kr/kvm (95). För att säkerställa värderingen har 129 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 14 981 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-1%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 14 99 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 9 Mkr motsvarande,1%. Bruttoavvikelserna var +495 Mkr respektive 54 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 29 29 165 587 + Förvärv 126 6 + Ny-, till- och ombyggnation 1 39 Försäljningar 34 3 +/ Orealiserade värdeförändringar 1 29 Fastighetsbestånd 31 december 29 29 267 59 Normaliserad avkastning 29 28 Mkr Driftsöverskott fastigheter 1 935 1 87 Justerat för: Indexjustering nästkommande år 15 82 Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 197 19 Fastighetskostnader till normalår 21 Fastighetsadministration, 3 kr/kvm 94 92 Normaliserat driftsöverskott 2 23 2 29 Värdering (exkl. byggrätter om 436 Mkr) 27 742 27 343 Normaliserad avkastning 7,3% 7,4% Normaliserad avkastning över tid Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 21 kr/kvm (1 151) för kontor/butik och 699 kr/kvm (666) för lager/industri. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 4% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar. Den negativa inflationen under året kommer dock att medföra en indexjustering nedåt på hyrorna om ca,5% för 21. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,8%, vilket är i nivå med föregående år. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 323 Mkr. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 9 19