Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-8. Svenska Bostadsfonden 1 Harsyran. Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren

Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-8 Svenska Bostadsfonden 1 Harsyran Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren Svenska Bostadsfonden 6 Östraby Svenska Bostadsfonden 4 Arkagården Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Svenska Bostadsfonden 8 Läderfabriken Svenska Bostadsfonden 2 Jätten Svenska Bostadsfonden 5 Örtofta 2008

Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - Swepo Grafiska Maj 2009

Ordförande har ordet Makroekonomiskt har 2008 präglats av en extrem volatilitet. En stark efterfrågan främst från Kina på råvaror av alla slag fick priserna på olja, energi, stål m.m. att rusa under första halvåret för att sedan kollapsa under det andra. Den amerikanska finanskrisen nådde orkannivå och spred sig blixtsnabbt över hela världen när Lehman Brothers tilläts gå i konkurs i september. Finanskrisen har sedan på förutsägbart sätt övergått i en allmän recession som i vår globaliserade värld drabbar alla länder i större eller mindre utsträckning. För att bekämpa inflationen började Riksbanken höja styrräntan i flera etapper 2007. I januari 2008 var reporäntan uppe i 4 procent och fortsatte att successivt höjas upp till 4,75 procent så sent som i september 2008, ett par veckor före Lehman Brothers konkurs. Då påbörjades ett återtåg, först försiktigt och sedan med en rekordartad sänkning med 1,75 procent som sedan har följts av en rad sänkningar i riktning mot en 0-räntenivå. Aktiemarknadsindex har från början av 2008 till mars i år sjunkit med 38 procent. Börsomsättningen sjunker och fondkommissionärer och kapitalförvaltare letar alternativa och mindre volativa placeringar. Det har bland annat visat sig i ett ökat intresse för Svenska Bostadsfonden. För Svenska Bostadsfondens olika fonder är den genomsnittliga räntenivån på fastighetslånen över året av avgörande betydelse för den löpande avkastningen. De kraftiga räntehöjningarna under de första tre kvartalen 2008 åt upp stora delar av den budgeterade vinsten. År 2008 har varit ett svårt år för alla investerare, men till skillnad från investeringar i aktier har de underliggande värdena i Svenska Bostadsfondens fastigheter varit stabila. Det är i tider som de vi nu genomlever som det visar sig hur viktigt det är att man har ett portföljtänkande när man investerar. Svenska Bostadsfondens inriktning på investeringar i tillväxtorter och i hyreshus av hög kvalitet med god direktavkastning och stabila kassaflöden är en investeringsfilosofi som håller i både goda och dåliga tider. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna för Svenska Bostadsfondens alla fonder gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. Jag vågar påstå att det är svårt att hitta någon säkrare alternativ investering som visar motsvarande goda långsiktiga avkastning och tillväxt än den som Svenska Bostadsfonden erbjuder sina investerare. Stockholm i april 2009 Carl Rosenblad 3

VD har ordet Tillgångsslag Svenska bostadshyresfastigheter har över tid visat god avkastning i förhållande till risk. Enligt data från IPD Svenskt Fastighetsindex är totalavkastningen för bostäder (den löpande avkastningen tillsammans med värdetillväxten) 11,8 procent per år för perioden 1998-2008. Volatiliteten, det vill säga uppmätta avvikelser från den genomsnittliga avkastningen, är dock lägre för bostadshyresfastigheter än för övriga fastighetsslag, och väsentligt lägre än för börsnoterade aktier. Vår affärsidé Svenska Bostadsfondens affärsidé är att erbjuda investerare att bli delägare i svenska bostadsfastigheter. För investeraren innebär det möjlighet att med en mindre insats ta del av en marknad med begränsad koppling till övriga tillgångsslag. Investeraren blir delägare i ett svenskt publikt onoterat aktiebolag som kontrolleras av Svenska Bostadsfonden Management AB genom stamaktier. Företagsstrukturen är helsvensk, transparent och skatteeffektiv. Genom aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet är målsättningen att kunna leverera en årlig genomsnittlig avkastning på 10-15 procent. Avkastningen bygger på en kombination av överskottet från förvaltningsresultatet samt en värdetillväxt. Investeringen har en löptid på sex år. Svenska Bostadsfonden ska för sina investerares räkning bygga upp en portfölj av hyresbostadsfastigheter. Den geografiska inriktningen är tätorter i svenska tillväxtregioner. De orter som Svenska Bostadsfonden investerar i ska kännetecknas av hög efterfrågan på hyreslägenheter, en diversifierad arbetsmarknad, bra kommunikationer och potential för en god framtida befolkningstillväxt. De fastigheter som Svenska Bostadsfonden förvärvar ska ha attraktiva lägen på respektive ort och inte kräva omfattande underhållsåtgärder. I syfte att sprida risken fördelas varje Fonds portfölj som regel på minst tre orter. 4 En av orsakerna till att hyresbostäder kombinerar hög avkastning med låg risk är det unika system för hyressättning som finns i Sverige. Hyressättningen för bostäder är baserad på kostnadsutvecklingen, till skillnad från kommersiella fastigheter som är helt marknadsdrivna. Detta ger bostäder en överlägset jämnare och därmed mera lönsam intäktsström. Över tid ger det en fördelaktig värdeutveckling för fastigheten och investeraren. Enligt gällande lag får hyran för en lägenhet inte påtagligt överstiga hyran för en likvärdig lägenhet i det kommunala bostadsbeståndet. Varje år genomförs hyresförhandlingar mellan representanter för hyresgästerna och fastighetsägaren. Fastighetsägaren har då rätt att begära kompensation för ökade kostnader. I snitt har hyrorna för bostäder i Sverige ökat med ca 2,5 procent per år perioden 1998-2008, enligt statistik från IPD/Svenskt Fastighetsindex. Vid årets hyresförhandlingar har Svenska Bostadsfondens fastigheter erhållit hyresökningar på ca 4 procent, vilket kommer att påverka 2009 års resultat positivt. Det innebär att kassaflödena från bostadsfastigheter över tid är säkrare än för övriga typer av fastigheter. Enligt Boverkets senaste undersökning av den svenska bostadsmarknaden råder bostadsbrist i 99 av landets 290 kommuner. Det råder dessutom brist på bostäder i centralorten i 155 kommuner. Ett hinder för bostadsbyggande är de höga produktionskostnaderna. Befolkningstillväxt, dålig produktivitetsutveckling inom byggsektorn och ett system för hyressättning som dämpar hyrestillväxten är faktorer som skapat en bristsituation på den svenska bostadsmarknaden. Sammantaget finns det en stor och attraktiv marknad för den som vill investera i svenska hyresbostäder. Den kostnadsbaserade årliga hyresjusteringen och bristsituationen på den svenska bostadsmarknaden innebär en unik kombination av låg risk och god avkastning.

Fastighetsbestånd Svenska Bostadsfonden förvaltar för närvarande 1 521 lägenheter fördelat på nio orter i Östergötland, Småland och Skåne. Totalytan är 110 024 kvm varav 106 717 kvm (97 %) utgörs av bostäder. I maj 2008 tillträdde Svenska Bostadsfonden 210 lägenheter i Hörby kommun. Totalytan är 16 796 kvm. Säljare var det allmännyttiga Hörbybostäder. Fastigheterna är mycket välskötta, fullt uthyrda och centralt belägna i Hörby tätort. I december 2008 förvärvades och tillträddes fastigheten Strandsnäckan i Växjö med 26 lägenheter. Fastigheterna Vesslan och Björnen i Simrishamn förvärvades i december 2008 och tillträddes i februari 2009. Dessa består av 159 centralt belägna lägenheter som är fullt uthyrda och väl underhållna. Miljöpolicy Svenska Bostadsfonden arbetar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Viktiga inslag i denna är kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering och återvinning. Vid inköp av motorfordon skall miljöhänsyn beaktas och vi skall använda oss av leverantörer som är miljömedvetna. Vi arbetar redan idag med att ersätta fossilt bränsle för uppvärmning med miljövänligare teknik. Den tekniska risken avser oförutsedda kostnader i samband med förvaltningen. Svenska Bostadsfonden minimerar denna risk genom att genomföra en grundlig teknisk inspektion inför varje fastighetsförvärv. Denna ligger sedan till grund för en realistisk budgetkalkyl gällande fastighetens framtida drift och underhåll samt uppföljning och åtgärder. Hyresförluster uppstår i samband med vakanser och omflyttningar. Genom att förvärva fastigheter på attraktiva lägen i orter med generell god efterfrågan på hyresbostäder minskar denna risk väsentligt. Svenska Bostadsfonden har en egen förvaltningsorganisation nära hyresgästerna. Vi arbetar aktivt genom egna lokala kontor med både uthyrning och förvaltning. Ett lokalt engagemang skapar på sikt både goda relationer till våra hyresgästerna och en långsiktigt god lönsamhet för våra investerare. Jag ber att få tacka våra medarbetare, hyresgäster och investerare för en god insats respektive visat förtroende under året. Stockholm i april 2009 Lars Swahn Verkställande direktör Risker Vid förvärv och förvaltning av hyresbostadsfastigheter gäller det att kontrollera den finansiella risken, den tekniska risken och risken för hyresförluster. Den finansiella risken uppstår eftersom fastigheterna är belånade. En högre marknadsränta än normalt har en negativ påverkan på resultatet. Marknadsräntan styrs av Riksbankens reporänta och den marginal som bankerna tar ut gentemot sina kunder. Svenska Bostadsfonden tillämpar en jämförelsevis konservativ belåningsgrad på 60-75 procent. För att minska den finansiella risken inhandlas vid behov olika räntesäkringsinstrument. En kvalificerad analys av ränteläget ligger till grund för dessa beslut. I dagsläget är ungefär hälften av låneportföljen säkrad. 5

Styrelse Svenska bostadsfonden 1-8 Från vänster: Per-Åke Eliasson, Carl Rosenblad och Lars Swahn Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Under drygt 25 år VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö Bostäder AB. Ledning Carl Rosenblad Ordförande Grundare, huvudägare och arbetande ordförande i Consilium AB (publ). Lars Swahn VD Grundare och f d VD i London & Stockholm Properties Ltd i England. Styrelseledamot rederiet SRAB Shipping AB (publ). Övre raden: Anders Säfwenberg och Tommy Persson. Nedre raden: Linda Hallén (Ansvarig Institutionella relationer), Lars Swahn och Anna-Britta Bergman. Anders Säfwenberg Administrativ chef Erfarenhet som administrativ/ finansiell chef i ett flertal 6bolag inom industri/finans och detaljhandel bl a Autoliv och IKEA. Tommy Persson Fastighetschef Tidigare marknadsområdeschef på Fastighets AB Förvaltaren. Dessförinnan fastighetschef inom SSF Real Estate AB. Anna-Britta Bergman Ekonomichef Tidigare bl a CFO/koncernekonomichef för AB Havsfrun och KIBI Software Solutions. Ledamot i Utbildningsnämden och Kommunfullmäktige, Lidingö.

Advisory Board Carl-Johan Åberg Docent i Nationalekonomi vid Stockholms universitet. Tidigare bl a VD för 1-3 AP-Fonden samt statssekreterare i Utrikesdepartementet. Mats Andersson CEO för Anticimex mellan 1996-2003. Anticimex är en av Sveriges största aktörer på fastighetsbesiktning. Ägare UN Invest i Norden AB, moderbolag till bl a IQS AB som är ledande i Stockholmsregionen inom energioptimering och fastighetsservice. Lars Vigerland Ek dr och lektor i företagsekonomi med inriktning mot fastighetsekonomi vid Stockholms universitet. Verksam vid Stockholms universitet och Södertörns högskola med forskning och undervisning i fastighetsoch företagsekonomi. Under 1990-talet ägare och förvaltare av egna bostadsfastigheter i Stockholm. Peter Ahlås Rådgivare på den Brittiska och Irländska investormarknaden. Verksam i London City, inom sjöfarts- och internationell försäkring sedan 1972. Bl a styrelseordförande i HSBC Shipping Services Ltd och styrelsemedlem i HSBC Insurance Brokers Ltd. Anders Lundgren Director, AB Volvo Corporate Finance. Tidigare arbetat med strukturering och marknadsföring av fastighetsfonder inom Aberdeen Property Investors samt med rådgivning vid företagsförvärv på investmentbanken Lazard. Delägare i det Göteborgsbaserade fastighetsbolaget Wilundia AB. Svenska Bostadsfonden Management AB Svenska Bostadsfonden leds av Svenska Bostadsfonden Management AB som har ansvar för drift och underhåll av fastigheterna samt för den löpande fondverksamheten. Varje enskild fond har formen av ett publikt aktiebolag med egen styrelse och sina respektive investerare som delägare. Totalt har Svenska Bostadsfonden omkring 1 500 privatpersoner, företag och institutioner som investerare. Av dessa är ca 300 återinvesterare. 7

Innehållsförteckning 12 Förvaltningsberättelse 13 Resultat 14 Fastighet Harsyran 16 Fastighet Mörten 17 Fastighet Svalan Fond 1 20 Förvaltningsberättelse 21 Resultat 22 Fastighet Pilgrimmen 24 Fastighet Bagaren 25 Fastighet Jätten 26 Fastighet Myran Fond 2 30 Förvaltningsberättelse 31 Resultat 32 Fastighet Gästgivaren 34 Fastighet Jätten 35 Fastighet Länsmansängen Fond 3 38 Förvaltningsberättelse 39 Resultat 50 Förvaltningsberättelse 51 Resultat 62 Förvaltningsberättelse 63 Resultat 72 Förvaltningsberättelse 73 Resultat 80 Förvaltningsberättelse 81 Resultat 86 Avkastning och risk 90 Marknadsundersökning 92 Ortsanalys Hörby 94 Ortsanalys Kalmar 40 Fastighet Arkagården 42 Fastighet Ekorren 43 Fastighet Sofiero 44 Fastighet Stureholm 52 Fastighet Svanen - Tuppen 54 Fastighet Forntiden 55 Fastighet Fabrikanten 56 Fastighet Örtofta 64 Fastighet Hagtornet 65 Fastighet Skidan 66 Fastighet Sofiero 67 Fastighet Östraby 74 Fastighet Björnen 75 Fastighet Strandsnäckan 76 Fastighet Vesslan 82 Fastighet Läderfabriken 83 Fastighet Uttern 96 Ortsanalys Oskarshamn 98 Ortsanalys Simrishamn 100 Ortsanalys Söderköping 102 Ortsanalys Tollarp 45 Fastighet Lindholmen 46 Fastighet Gyllebo 47 Fastighet Trasten 57 Fastighet Östraby 58 Fastighet Jättegrytan 68 Fastighet Maltesholm 69 Fastighet Gårdstånga 104 Ortsanalys Västervik 106 Ortsanalys Växjö 108 Ortsanalys Örkelljunga 9 Analys Fond 8 Fond 7 Fond 6 Fond 5 Fond 4

Förvaltningsr apport - Fond 1 10

Förvaltningsr apport - Fond 1 Svenska Bostadsfonden 1 AB Fonden fulltecknades under hösten 2004 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens totala fastighetsbestånd är ca 97 MSEK kronor. Fonden äger 127 lägenheter i Växjö och Söderköping. Fond 1 12 Förvaltningsberättelse 13 Resultat 14 Fastighet Harsyran 16 Fastighet Mörten 17 Fastighet Svalan 11

Förvaltningsr apport - Fond 1 förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB Faktaruta Startår: 2005 Antal lägenheter: 127 Kvadratmeter: 8 282 KVM Förvärvsvärde: 97 MSEK Orter: Fördelning andel lägenheter: 39% Söderköping 61% Växjö Växjö och Söderköping Söderköping Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning I Fond 1 har 33 investerare tillskjutit 27,7 MSEK i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 31 december 2004 och fullinvesterades under 2005. Fonden förvaltar 3 fastigheter med 127 lägenheter och 5 lokaler. Totalytan är 8 282 kvm. Aktuellt förvärvsvärde i Fonden är 97 MSEK. Fastigheterna är belägna i Växjö och Söderköping. Växjö är en av Sveriges mest expansiva orter. Sett till befolkningstillväxten är staden den snabbast växande utanför Skåne och Stockholm. Staden borgar för en fortsatt stark tillväxt, bland annat på grund av Växjö universitet (cirka 15 000 studenter), det brett diversifierade näringslivet samt ställningen som regionstad i södra Småland. Söderköping är en attraktiv boendemiljö med cirka 14 000 invånare och en populär pendlingsort till bland annat Norrköping. Staden är en uppskattad inflyttningsort med god tillgång till fjärde storstadsregionens (Norrköping/Linköping) breda arbetsmarknad och universitet. Under det gångna året har Svalan 10 i Växjö sålts till en bostadsrättsförening. Fonden gjorde därmed en reavinst på ca 3 MSEK. Fonden har således ett betydande överskott att dela ut. Utdelningen för året på investerarnas kapital föreslås till 10 procent. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med brist på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna i allmännyttan med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt på kommersiella fastighetsslag men inte hyresbostadsfastigheter. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och med stor sannolikhet kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. 12

Förvaltningsr apport - Fond 1 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 8 368 8 790 Omkostnader inkl. avskrivningar -4 669-4 793 Rörelseresultat 3 699 3 997 Intäktsräntor 235 75 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -3 835-3 067 Vinst försäljning av fastigheter 3 080 0 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 3 179 1 005 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 97,0 110,9 Övriga tillgångar 8,0 2,5 Summa tillgångar 105,0 113,4 Riskbärande kapital 30,9 28,9 Fastighetskrediter 68,9 81,4 Övriga skulder/avsättningar 5,2 3,1 Summa finansiering 105,0 113,4 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Vinstandelslån, ränta 48% 1 330 Preferensaktier, utdelning 52% 1 440 Skatt på utdelning 0 1 440 Total utdelning 2 770 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK 10 000 SEK 10% Per post om 500 000 SEK 50 000 SEK 10% Per preferensaktie å nom. 100 000 SEK 10 000 SEK 10% Per post om 500 000 SEK 50 000 SEK 10% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2004 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 13

Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Harsyran i Växjö Högtorps kyrka Orrv. Näktergalsv. <- 5 min till centrum Fotb.pl. Högtorpsv. Talgoxev. Koltrastvägen Taltrastv. Ringtrastv. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Simrishamn Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Koltrastvägen 2-10 (Högstorp) Fastighetsbeteckning Harsyran Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum September 2005 Uthyrningsbar yta 4 554 kvm Lägenheter 68 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda 2000-2002 Fastigheten består av fem byggnader med en blandning av två-, tre-, och fyrarumslägenheter samt friliggande garage. Fastigheten är belägen i ett trevligt och relativt nybyggt område med blandad bebyggelse. Det är nära till skola och annan service, med ca tre minuters bilväg till Växjö centrum. 15

Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Mörten i Söderköping <- 2 min till centrum Söderköpings brunn Viggebyv. Tvärg. Husbyg. Eriksviksg. Korsg. Margaretag. Länsmansg. Industrig. Örkelljunga Hörby 16 Växjö Kalmar Tollarp Simrishamn Söderköping Västervik Oskarshamn Stad Söderköping Adress Husbygatan 12 och Eriksviksgatan 2 Fastighetsbeteckning Mörten 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta 3 128 kvm Lägenheter 50 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda 1961 Fastigheten är belägen centralt i Söderköping och ligger i ett trevligt grönområde vid Söderköpings södra infart, bredvid köpcentrum och fem minuters gångväg till stadskärnan.

Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Svalan i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Simrishamn Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Storgatan 48 och Södra doktorsgatan 1 Fastighetsbeteckning Svalan 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Maj 2005 Uthyrningsbar yta 600 kvm Lägenheter 9 Kommersiella lokaler 2 butiker Övrigt Utöver befintlig bebyggelse finns en outnyttjad byggrätt för ytterligare 700 kvm bostad Fastigheten är belägen mycket centralt i Växjö och ligger mellan stadskärnan och ett område med äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus. Gångavstånd till stadskärnan. 17

Förvaltningsr apport - Fond 2 Svenska Bostadsfonden 2 AB Fonden fulltecknades under hösten 2005 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens fastigheter är ca 85 MSEK kronor. Fonden äger 151 lägenheter i Växjö, Kalmar och Söderköping. Fond 2 20 Förvaltningsberättelse 21 Resultat 22 Fastighet Pilgrimen 24 Fastighet Bagaren 25 Fastighet Jätten 26 Fastighet Myran 19

Förvaltningsr apport - Fond 2 förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB Faktaruta Startår: 2005 Antal lägenheter: 151 Kvadratmeter: 11 498 KVM Förvärvsvärde: 85 MSEK Orter: Växjö, Söderköping och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 48% Söderköping Kalmar 20% 32% Växjö Söderköping Växjö Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning I Fond 2 har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 31 december 2005 och förvaltar idag 4 fastigheter i Växjö, Kalmar och Söderköping. Portföljen omfattar totalt 151 lägenheter och totalytan är 11 498 kvm. Växjö är en av Sveriges mest expansiva orter. Om man ser till befolkningstillväxten är staden den snabbast växande utanför Skåne och Stockholm. Universitetet, den diversifierade näringslivsstrukturen och ställningen som regionstad i södra Småland borgar för en fortsatt god tillväxt. Söderköping har en attraktiv boendemiljö och är en populär pendlingsort till Norrköping. Kalmar är en regionstad med stadig inflyttning över tid. Högskolan och ett antal etableringar inom it, telekom och handel gör att den positiva utvecklingen antas fortsätta. Resultatmässigt har Fonden påverkats negativt av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken sin viktigaste styrränta, reporäntan, på en hög nivå under större delen av året. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna i allmännyttan med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och med stor sannolikhet kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. På grund av det relativt höga ränteläget under året och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 2 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. 20

Förvaltningsr apport - Fond 2 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 8 867 9 385 Omkostnader inkl. avskrivningar -5 943-6 326 Rörelseresultat 2 924 3 059 Intäktsräntor 60 84 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -3 521-2 771 Vinst försäljning av fastigheter (exkl. räntor riskbärande kapital) 125 Resultat -537 497 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 85,0 85,4 Övriga tillgångar 3,1 4,1 Summa tillgångar 88,1 89,5 Riskbärande kapital 21,3 22,0 Fastighetskrediter 59,4 61,7 Övriga skulder/avsättningar 7,4 5,8 Summa finansiering 88,1 89,5 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33% 382 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43% 0 Preferensaktier A, utdelning 20% 0 0 Preferensaktier B, utdelning 4% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 382 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 900 000 SEK, fast ränta 5% 45 000 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2005 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 21

Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Pilgrimen i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Söderköping Adress Skönbergagatan 29 och 31 Fastighetsbeteckning Pilgrimen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta 2 878 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda/ombyggda 1967 Pilgrimen är belägen i Söderköping och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med Söderköpings Brunn invid Göta Kanal. 23

Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Bagaren i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Söderköping Adress Bjelkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta 1 119 kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i Söderköping, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och Söderköpings Brunn. 24

Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Jätten i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 Vädursv. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 30-40 Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta 5 612 kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar. 25

Framnäsv. Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Myran i Växjö Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Växjö C. 5 min -> Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Simrishamn Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Prebendevägen 5-7 Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 2006 Uthyrningsbar yta 1 889 kvm Lägenheter 30 Kommersiella lokaler 1 lokal Övrigt Fastigheten byggd 1970 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, ca fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 26

Förvaltningsr apport - Fond 3 Svenska Bostadsfonden 3 AB Fonden fulltecknades under våren 2006 och stängde den 30 juni samma år. Sedan februari 2007 är Fonden fullinvesterad. Inköpsvärdet på fastigheterna är ca 132 MSEK kronor. Fonden äger 279 lägenheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn. Fond 3 30 Förvaltningsberättelse 31 Resultat 32 Fastighet Gästgivaren 34 Fastighet Jätten 35 Fastighet Länsmansängen 29

Förvaltningsr apport - Fond 3 förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 279 Kvadratmeter: 20 339 KVM Förvärvsvärde: 132 MSEK Orter: Söderköping, Oskarshamn och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 52% Söderköping Kalmar 9% 39% Oskarshamn Söderköping Oskarshamn Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning I Fond 3 har 50 investerare tillskjutit 39,0 MSEK i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 30 juni 2006. Fonden förvaltar tre fastigheter med 279 lägenheter och en totalyta på 20 339 kvm. Fastigheterna är belägna i Oskarshamn, Söderköping och Kalmar. Det totala inköpsvärdet är 132 MSEK. Söderköping har en attraktiv boendemiljö och är en populär pendlingsort till Norrköping. Kalmar är en regionstad med stadig inflyttning. Högskolan och etableringar inom it, telekom och handel gör att den positiva utvecklingen antas fortsätta. Oskarshamn är en industristad där Scania är en av de större arbetsgivarna. Moderniseringen av Oskarshamnsverket 3 skapar ytterligare arbetstillfällen. Under året har arbetet med renoveringarna av fastigheten Länsmansängen i Oskarshamn fortsatt och 8 MSEK av den upplagda tekniska skulden är nu aktiverad. Uthyrningssituationen har därmed förbättrats väsentligt. Resultatmässigt påverkas fonden av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken reporäntan på en hög nivå under större delen av året. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna i allmännyttan med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och med stor sannolikhet kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. På grund av höga finansiella kostnaderna under 2008 och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 3 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. 30

Förvaltningsr apport - Fond 3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 14 771 13 706 Omkostnader inkl. avskrivningar -10 946-9 181 Rörelseresultat 3 825 4 525 Intäktsräntor 115 110 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -4 801-3 735 Vinst försäljning av fastigheter (exkl. räntor riskbärande kapital) 358 Resultat -861 1 258 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 131,8 132,1 Övriga tillgångar 4,2 7,2 Summa tillgångar 136,0 139,3 Riskbärande kapital 39,2 39,5 Fastighetskrediter 82,6 84,5 Övriga skulder/avsättningar 14,2 15,3 Summa finansiering 136,0 139,3 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17% 337 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 70% 0 Preferensaktier A, utdelning 11% 0 0 Preferensaktier B, utdelning 2% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 337 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2006 Stockholm den 20/4 2009 31 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör

Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Gästgivaren i Söderköping Åg. Magasing. Gästhamn Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Söderköping Adress Ågatan 25 A och B Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 och 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 2006 Uthyrningsbar yta 2 729 kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Fastigheten byggdes 1910 och totalrenoverades och byggdes ut 1990. Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 33

Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Vädursv. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta 8 222 kvm Lägenheter 107 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. 34 Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar.

Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Länsmansängen i Oskarshamn Björng. Fotbollsplan Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 2006 Uthyrningsbar yta 9 388 kvm Lägenheter 147 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda 1959. Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad. 35

Förvaltningsr apport - Fond 4 Svenska Bostadsfonden 4 AB Fonden fulltecknades under hösten 2006 och stängde den 31 december samma år. Fonden äger 219 lägenheter. Fastigheterna ligger i Tollarp, Hörby, Växjö och Kalmar. Inköpsvärdet är ca 97 MSEK. 38 Förvaltningsberättelse 39 Resultat 40 Fastighet Arkagården 42 Fastighet Ekorren 43 Fastighet Sofiero 44 Fastighet Stureholm 45 Fastighet Lindholmen 46 Fastighet Gyllebo 47 Fastighet Trasten Fond 4 37

Förvaltningsr apport - Fond 4 förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 219 Kvadratmeter: 14 073 KVM Förvärvsvärde: 97 MSEK Orter: Tollarp, Hörby, Växjö och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 27% 9% Hörby Kalmar 5% 59% Tollarp Växjö Hörby Växjö Kalmar Tollarp Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 4 stängde den 31 december 2006. 86 investerare har tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Det totala inköpsvärdet på fastigheterna är 97 MSEK. Fastighetsportföljen består av 219 lägenheter belägna i Tollarp, Hörby, Växjö och Kalmar. Tollarp i Kristianstad kommun har ett, för sin storlek, stort utbud av arbetstillfällen, bland annat genom Procordia Food AB:s sylt- och safttillverkning under varumärket Önos. Hörby har ett bra kommunikationsläge mitt i Skåne och en stadig befolkningstillväxt. Resultatmässigt påverkades fonden av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken sin viktigaste styrränta, reporäntan, på en hög nivå under större delen av året. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. På grund av det relativt höga ränteläget under året och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 4 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och, med stor sannolikhet, kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. 38

Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 11 351 8 306 Omkostnader inkl. avskrivningar -7 296-5 816 Rörelseresultat 4 055 2 490 Intäktsräntor 56 218 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -3 456-2 028 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 655 680 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 96,9 97,3 Övriga tillgångar 2,6 2,9 Summa tillgångar 99,5 100,2 Riskbärande kapital 33,5 33,8 Fastighetskrediter 61,3 62,3 Övriga skulder/avsättningar 4,7 4,1 Summa finansiering 99,5 100,2 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22% 382 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 50% 0 Preferensaktier A, utdelning 25% 0 0 Preferensaktier B, utdelning 3% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 382 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 25 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 25 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2006 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 39

Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Arkagården i Kalmar Nygatan N. vägen N. Kanalgatan S. Kanalgatan Linnégatan Esplanaden Smålandsgatan Unionsgatan Esplanaden N. vägen Tullbroskolan Fiskaregatan N. Långgatan S. vägen Storgatan Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Simrishamn Stad Kalmar Adress Unionsgatan 11 A-E Fastighetsbeteckning Arkagården 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum Juni 2007 Uthyrningsbar yta 1 338 kvm Lägenheter 20 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1983 Fastigheten ligger i ett centralt och skyddat läge i Kalmar, ett stenkast från stadens shopping och nöjen. 41

Onkel Adams väg Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren i Tollarp Brobyggargatan Idrottsvägen Odenvägen Betaniavägen E22 Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Simrishamn Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Tollarp Adress Idrottsvägen 9 och Odenvägen 8 Fastighetsbeteckning Ekorren 8 och 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 2007 Uthyrningsbar yta 3 270 kvm Lägenheter 58 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1962 Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp. 42

Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero i Hörby Nygatan Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Lyckhöjdsgatan 1 och 3 Fastighetsbeteckning Sofiero 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 2007 Uthyrningsbar yta 2 834 kvm Lägenheter 40 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1966 Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i Hörby, nära centrum och kommunikationer till övriga Skåne. 43

Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm i Hörby Nygatan Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Frostagatan 16 Fastighetsbeteckning Stureholm 16 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 2007 Uthyrningsbar yta 704 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 Stureholm ligger centralt i Hörby, nära natursköna grönområden och med goda möjligheter till pendling till övriga Skåne. 44

Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen i Hörby Nygatan Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Liljegatan 6 och 8 Fastighetsbeteckning Lindholmen 35 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 2007 Uthyrningsbar yta 2 318 kvm Lägenheter 32 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1971 Lindholmen ligger centralt i Hörby med promenadavstånd till grönområden och idrottsplats. 45

Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo i Hörby Nygatan Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Hörby Adress Kvarngatan 2, Nygatan 10 och 12, Lägedammsgatan 1, 3 och 5 Fastighetsbeteckning Gyllebo 6 och 15 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 2007 Uthyrningsbar yta 2 747 kvm Lägenheter 45 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1986 Fastigheten ligger trevligt och centralt beläget i Hörby med promenadavstånd till både service och grönområden. 46

Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Trasten i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Simrishamn Söderköping Västervik Oskarshamn Kalmar Stad Växjö Adress Pilgatan 8 A-B Fastighetsbeteckning Trasten 6 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum Juli 2007 Uthyrningsbar yta 862 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1997 och ombyggd 2004 Fastigheten Trasten ligger i ett trevligt och skyddat bostadsområde. Växjös centrum, med shopping, service och nöjen, är en kort promenad bort. 47

Förvaltningsr apport - Fond 5 Svenska Bostadsfonden 5 AB Fonden fulltecknades under våren 2007 och stängde den 30 april samma år. Fonden äger 226 lägenheter till ett inköpsvärde av 116 MSEK. Fastigheterna ligger i Hörby, Växjö och Västervik. 50 Förvaltningsberättelse 51 Resultat 52 Fastighet Svanen - Tuppen 54 Fastighet Forntiden 55 Fastighet Fabrikanten 56 Örtofta 57 Östraby 58 Fastighet Jättegrytan Fond 5 49

Förvaltningsr apport - Fond 5 förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 226 Kvadratmeter: 15 389 KVM Förvärvsvärde: 116 MSEK Orter: Fördelning andel lägenheter: 47% Hörby Västervik 5% 48% Växjö Västervik, Hörby och Växjö Västervik Växjö Hörby Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 5 stängde den 30 april 2007. Fondens 124 investerare har tillskjutit 36,4 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar 226 lägenheter i Växjö, Västervik och Hörby. Totalytan uppgår till 15 389 kvm. I april förvärvade Fonden två fastigheter i Hörby kommun med 100 lägenheter. Växjö är en av Sveriges mest expansiva orter. Om man ser till befolkningstillväxten är staden den snabbast växande utanför Skåne och Stockholm. Universitetet, den diversifierade näringslivsstrukturen och ställningen som regionstad i södra Småland borgar för en fortsatt god tillväxt. Västervik är en vackert belägen kuststad. Viktiga arbetsgivare är bland annat Landstinget i Kalmar län och Gunnebo Industrier. Hörby har ett bra kommunikationsläge mitt i Skåne och en stadig befolkningstillväxt. Resultatmässigt påverkades fonden av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken sin viktigaste styrränta, reporäntan, på en hög nivå under större delen av 2008. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. På grund av det relativt höga ränteläget under året och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 4 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna i allmännyttan med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd. Arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter, vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och, med största sannolikhet, kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna för Svenska Bostadsfondens alla fonder gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. 50