Förslag Ökat Insatskapital 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 1
Kvällens gäster Maria Wideroth Christina Karlén Kurt Norrman Bill Bokström Per Engzell Magnus Eidvall revisor Adv firman Alfa SBAB Jaeger & Json Aukt revisor, KPMG Av föreningens vald 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 2
Styrelsen för Brf Brunnsviken Lars-Åke Hansson Lars Lindgren Sven Kinnander Marianne Lundberg Hans Holst Leif Stjärnskog (Riksbyggen) Johanna König Sibylle Totschnig Ordförande v Ordf Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 3
Kvällens agenda Presentation utredning Ökat insatskapital Föreningens perspektiv Bostadsrättsinnehavarens perspektiv Hur går vi vidare? Paus Frågestund med Kaffe och smörgås 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 4
Varför Ökat Insatskapital? Marknadsanpassa föreningens ekonomi Minska årsavgifterna Uppnå balans i resultat och likviditet Minska föreningens lån till nivån 7.000 8.000 kr per kvm Förbättra föreningens kreditvärdighet Stabilisera lägenheternas marknadsvärde 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 5
Hur åstadkommer vi det? Ökar insatskapitalet med 34 miljoner kr Amorterar föreningens topplån på 34 miljoner kr Sänker årsavgifterna 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 6
Avgiftsnivå före / efter Höjning 12 % från 1/1 2003 Sänkning 26 % från inbet insatskap 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 7
Varför? Övergång från Nybyggnadsfas till Mognadsfas Inga räntebidrag Måttliga ränteintäkter/reavinster Hel fastighetsskatt 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 8
Varför? Driftsunderskott Likvida medel sinar Alltför stora lån (11.000 kr per kvm) Inga offerter från långivare Högre lånemarginaler 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 9
Varför? Kraftig avgiftshöjning (enbart) leder till Sjunkande marknadspriser 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 10
Föreningens ekonomi Resultatanalys 1998 2002 prognos - Resultaträkning - Driftskostnader Balansräkning 2000 2002 prognos Lånebild 2002-08-23 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 11
Brf Brunnsviken - Resultat 1998-2002 2002 progn 09-15 2001 2000 1999 1998 (12/16 mån) Rubrik Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Årsavgift o hyresintäkter 8 081 500 7 841 990 7 606 761 7 602 911 7 207 977 Driftskostnader -2 896 458 32% -2 471 280-2 661 085-2 718 751-2 507 789 Räntekostnader o Avskrivn -6 044 520 68% -6 397 897-6 726 991-7 071 262-6 761 565 Summa kostnader -8 940 978 100% -8 869 177-9 388 076-9 790 013-9 269 354 Rörelseresultat -859 478-1 027 187-1 781 315-2 187 102-2 061 377 Ränteintäkter o Reavinster 504 363 685 507 1 281 604 1 959 185 2 078 866 Upplösning reserver 500 000 300 000 225 000 Årets resultat -355 115-341 680 289 72 083 242 489 Fastighetsskatt, justerad -435 940-190 340-308 756-389 376-294 528 Räntebidrag 0 176 072 631 122 903 554 1 339 982 Kommentarer: För att öka jämförbarheten har återförd reserv för fastighetsskatt flyttats från 2001 till 1998. Jämfört med årsredovisningen har resultaträkningen strukterats om för att tydligare visa resultatet före avkastningen på finansiella tillgångar. 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 12
Brf Brunnsviken - Driftskostnader i detalj 1998-2002 2002 progn 09-15 2001 2000 1999 1998 (12/16 mån) Rubrik Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Planerat underhåll, utnyttj -237 419 8% -114 474 4% -320 104-137 073-212 948 Planerat underhåll, avsatt -42 581 1% -165 526 6% 40 104-142 927-66 802 Löpande underhåll -95 434 3% -102 760 4% -125 728-155 744-91 092 Förbrukningsmaterial -16 430 1% -32 194 1% -6 202-10 977-3 402 Övriga adm kostnader -60 604 2% -76 756 3% -67 417-39 266-29 276 Personalkostnader -155 248 5% -145 753 6% -111 578-105 134-106 930 Stor påverkan -607 716 21% -637 463 24% -590 925-591 121-510 450 Revisionskostnader -20 000 1% -17 125 1% -16 891-15 292-11 253 Fastighetsförsäkring -36 584 1% -26 094 1% -25 291-26 345-28 175 Arvode förvaltning -273 380 9% -207 400 8% -225 635-237 726-225 781 Fastighetsservice -194 972 7% -233 569 9% -210 666-147 146-161 062 Trappstädning -71 200 2% -63 969 2% -70 700-58 740-62 349 Trädgårdsunderhåll -70 953 2% -69 642 3% -90 825-88 708-92 475 Vinterkostnader -85 628 3% -24 172 1% -94 203-59 307-51 775 Kabel TV -141 019 5% -125 644 5% -117 536-115 100-111 215 Medel påverkan -893 736 31% -767 615 29% -851 747-748 364-744 084 Fastighetsskatt -435 940 15% -190 340 7% -308 756-389 376-294 528 Elavgifter -212 887 7% -323 174 12% -108 228-122 955-223 275 Värmeförbrukning -438 281 15% -338 409 13% -430 226-551 484-443 250 Vattenavgifter -172 586 6% -176 217 7% -182 412-182 505-168 449 Sophantering -135 312 5% -207 790 8% -188 791-132 946-123 754 Liten påverkan -1 395 006 48% -1 235 930 47% -1 218 413-1 379 266-1 253 255 Summa Driftskostnader -2 896 458 100% -2 641 008 100% -2 661 085-2 718 751-2 507 789 Kommentarer: Grupperingen visar hur driftskostnaderna kan påverkas - stor, medel och liten. För ökad jämförbarhet har återförd reserv för fastighetsskatt flyttats från 2001 till 1998. 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 13
Brf Brunnsviken - Balansräkning 2002-12-31 progn 2001-12-31 2000-12-31 Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Fastighet, mark mm 119 115 094 12 695 119 614 516 12 749 120 112 891 12 802 Kassa, bank, värdepapper 7 346 747 783 8 244 085 879 9 382 260 1 000 Övriga tillgångar 400 000 43 418 140 45 217 360 23 SUMMA TILLGÅNGAR 126 861 841 13 521 128 276 741 13 672 129 712 511 13 825 Orealiserade vinster 02-10-21-291 048-31 1 692 247 180 1 243 997 133 Insatser 16 782 301 1 789 16 782 301 1 789 16 782 301 1 789 Fritt eget kapital 1 835 837 196 2 190 952 234 2 532 632 270 Underhållsfond 4 337 323 462 4 294 742 458 4 129 216 440 Summa "eget kapital" 22 955 461 2 447 23 267 995 2 480 23 444 149 2 499 Fastighetslån 103 026 223 10 981 103 525 645 11 034 103 985 605 11 083 Övriga skulder 880 157 94 1 483 101 158 2 282 757 243 SUMMA SKULDER o EK 126 861 841 13 521 128 276 741 13 672 129 712 511 13 825 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 14
Brf Brunnsviken - Lånebild Lånebild per 2002-08-23 Långivare Aktuell räntesats Villkorsändr Aktuell skuld Årsräntekostn SBAB 5,26% 2003-08-23 16 176 444 850 881 SBAB 5,51% 2004-05-28 32 352 000 1 782 595 SBAB 5,68% 2005-06-15 16 176 000 918 797 SBAB 5,24% 2003-05-07 4 492 179 235 390 SBAB 5,74% 2003-06-17 15 954 104 915 766 SBAB 6,11% 2003-10-15 18 078 419 1 104 591 SUMMA (snitträntesats) 5,63% 103 229 146 5 808 020 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 15
Föreningens ekonomi Budget 2003 och 2004 Resultaträkning Balansräkning Utan ökat insatskapital Med ökat insatskapital 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 16
Budget årsavgifter 2003 och 2004 2003 Jan Juni 2003 Jul Dec 2004 Juli Dec Utan insatskapital + 12 % +/- 0 + 2-3 % Med insatskapital 34 mkr + 12 % - 26 % + 2-3 % 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 17
Brf Brunnsviken - Resultat 2002-2004 prognos oförändrad alt ökat insatskapital 34 mkr 34 mkr 34 mkr Ingen Ingen 2004 prognos 2003 progn 2004 prognos 2003 progn 2002 prognos Rubrik Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Årsavgift o hyresintäkter 6 896 998 7 866 453 9 220 509 9 036 790 8 081 500 Driftskostnader -3 034 199 43% -2 944 686-3 034 199 32% -2 944 686-2 896 458 32% Räntekostnader o Avskrivn -4 005 077 57% -5 157 682-6 327 242 68% -6 316 391-6 044 520 68% Summa kostnader -7 039 276 100% -8 102 368-9 361 441 100% -9 261 076-8 940 978 100% Rörelseresultat -142 277-235 915-140 933-224 286-859 478 Ränteintäkter o Reavinster 220 000 246 156 220 000 246 156 504 363 Upplösning reserver Årets resultat 77 723 10 241 79 067 21 870-355 115 Fastighetsskatt, justerad -457 739-457 739-457 739-457 739-435 940 Räntebidrag 0 0 0 0 0 Kommentarer: Prognosen upprättad 2002-09-15. Jämfört med årsredovisningen har resultaträkningen strukterats om för att tydligare visa resultatet före avkastningen på finansiella tillgångar. 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 18
Brf Brunnsviken - Balansräkning prognos oförändrat alt ökat insatskapital 34 mkr 34 mkr Ingen 2003-12-31 progn 2003-12-31 progn 2002-12-31 progn Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Fastighet, mark mm 119 003 809 12 684 119 003 809 12 684 119 115 094 12 695 Kassa, bank, värdepapper 7 480 437 797 7 492 066 799 7 346 747 783 Övriga tillgångar 400 000 43 400 000 43 400 000 43 SUMMA TILLGÅNGAR 126 884 246 13 524 126 895 875 13 525 126 861 841 13 521 Orealiserade vinster 02-10-21-291 048-31 -291 048-31 -291 048-31 Insatser 50 782 301 5 412 16 782 301 1 789 16 782 301 1 789 Fritt eget kapital 1 846 078 197 1 857 707 198 1 835 837 196 Underhållsfond 4 350 323 464 4 350 323 464 4 337 323 462 Summa "eget kapital" 56 978 702 6 073 22 990 331 2 450 22 955 461 2 447 Fastighetslån 68 914 938 7 345 102 575 596 10 933 103 026 223 10 981 Övriga skulder 990 606 106 1 329 948 142 880 157 94 SUMMA SKULDER o EK 126 884 246 13 524 126 895 875 13 525 126 861 841 13 521 Kommentarer: Prognosen upprättad 2002-09-15. 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 19
Ökat insatskapital 34 mkr Räntekostnader 2 mkr från föreningen till medlemmarna Skattereduktion 600 tkr till medlemmarna 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 20
Prognos värde 2 r o k 66,5 kvm Värde Föränd Insats ca Netto Våren 2002 1 000 000 Utan ökad insats 825 000 0 0 0 Ökning 21 mkr 1 075 000 +250 000 170 000 80 000 Ökning 34 mkr 1 200 000 +375 000 280 000 95 000 Ökning 51 mkr 1 350 000 +525 000 420 000 105 000 Källa: Jaeger & Json september 2002 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 21
Prognos värde 3 r o k 90,5 kvm Värde Föränd Insats ca Netto Våren 2002 1 500 000 Utan ökad insats 1 300 000 0 0 0 Ökning 21 mkr 1 600 000 +300 000 195 000 105 000 Ökning 34 mkr 1 750 000 +450 000 325 000 125 000 Ökning 51 mkr 1 950 000 +650 000 485 000 165 000 Källa: Jaeger & Json september 2002 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 22
Prognos värde 4 r o k 140 kvm Värde Föränd Insats ca Netto Våren 2002 Utan ökad insats Ökning 21 mkr Ökning 34 mkr Ökning 51 mkr 1 850 000 1 550 000 1 950 000 2 200 000 2 450 000 0 0 0 +400 000 285 000 115 000 +650 000 475 000 175 000 +900 000 710 000 190 000 Källa: Jaeger & Json september 2002 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 23
Slutsatser värdeförändringar Priset för ekonomi i balans (höjd avgift, ingen ökad insats) är sjunkande värden Värdet stiger mer än ökad insats Marknadspriset bestäms i hög grad av: - Avgiften per kvadratmeter som i sin tur i hög grad styrs av: - Föreningens lån per kvadratmeter 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 24
Jämförelseobjekt Jämförelser kvm-priser 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 Köp/Kvm Lån / Kvm 5 000 Kornet Brf Tivoli Brf Tivoli Liljeholmsterassen Alternativ Inget Alternativ 20 mkr Alternativ 34 mkr Alternativ 51 mkr 0 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 25 Kr/kvm
Individuella aspekter Ökad insats obligatorisk efter stämmobeslut Finansiering individuellt ansvar Värdering kan användas vid låneansökan Insatsen inräknas i anskaffningsvärdet Bostadsrättens förmögenhetsvärde ökar 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 26
Avgiftsutveckling per månad Exklusive p-plats. Avrundade siffror Typlägenhet 2002 Jan Dec 2003 Jan Juni 2003 Juli Dec 2 r o k 66,5 kvm 5.400 kr 6.000 kr 4.400 kr 3 r o k 90,5 kvm 6.200 kr 7.000 kr 5.200 kr 4 r o k 140,0 kvm 9.200 kr 10.300 kr 7.600 kr 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 27
7,50 7,00 6,50 Ränta SBAB för Privatpersoner V illkor för bostadsrätt 3 mån 1 år 2 år 5 år 6,00 5,50 5,00 01-02-01 01-04-21 01-07-09 01-09-26 01-12-14 02-03-03 02-05-21 02-08-08 02-10-26 03-01-13 03-04-02 03-06-20 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 28
Modell för individuell kalkyl Kalkylmodell i excel finns Kan hämtas hem från hemsidan Enskild genomgång erbjuds 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 29
B rf Brunnsviken - Lägenhetskalkyl ökat insatskapital Före ökad insats: S torle k 140,0 Ande lsta l 1,3954 OBS! Unge färlig avgift. Exkl parkering. Före ningslå n 1 440 460 Be fintlig eget lå n 225 000 e x e m pe l Ege n låneränta 6,40% Fina nsie ring Brutto S ka tte red Ne tto Ne tto/kvm Ne tto/m å n Uppdelat Avgift för driftkostnad 37 233 37 233 266 3 103 Avgift för ränta o avskrivn 84 704 0 84 704 605 7 059 10 161 Be fintligt e get lå n 225 000 14 400 4 320 10 080 72 840 840 S UMMA 225 000 136 337 4 320 132 017 943 11 001 11 001 Efte r ökad insats: 34 mkr 21 mkr 51 mkr V ÄLJ (med stort X) -----> X S torle k 140,0 Ande lsta l 1,3954 Före ningslå n 966 024 Be fintlig eget lå n 225 000 Öka d grundinsats 474 436 Ege n låneränta 6,00% Ege n bankränta 0,00% Förde ln Fina nsie ring Brutto S ka tte red Ne tto Ne tto/kvm Ne tto/m å n Uppdelat S killnad Avgift för driftkostnad 37 233 37 233 266 3 103 Avgift för ränta o avskrivn 52 572 0 52 572 376 4 381 7 484-2 678 Be fintlig eget lå n 225 000 14 400 4 320 10 080 72 840 Öka d Grundinsats lå n 100% 474 436 28 466 8 540 19 926 142 1 661 Öka d Grundinsats kontant 0% 0 0 0 0 0 0 2 501 1 661 V ä rde / Kostnad 699 436 132 671 12 860 119 811 856 9 984 9 984-1 017 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 30
Hur går vi vidare? Omgående Enkät till medlemmarna Styrelsen besvarar frågor Kalkylmodell i excel finns Om stort önskemål finns Nytt informationsmöte i november 2002 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 31
Hur går vi vidare? Positivt gensvar Extra stämma preliminärt i januari 2003 Inbetalning ökad insats våren 2003 Amortering av föreningens lån Sänkning av årsavgiften 2002-10-23 Brf Brunnsviken - Förslag Ökat Insatskapital 32