Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1
Antal Varför så få hyresrätter? eventuell avveckling av ränteavdrag betyder mindre än skillnaden i kostnad för eget kapital Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (3% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 1 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform 12 1 8 Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad 1 25 1 625 988 75 375 1 25 875 613 35 35 35 6 4 2 1 6 1 975 1 338 Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 2
Hushållens ekonomiska styrka avgörande för bostadsbyggandet 1. Hushållens finansiella netto, dvs. tillväxten i hushållens finansiella tillgångar minus skulder Förändringen av fastighets- och reavinstbeskattningen (endast signifikant för Stockholmsregionen) 2. Reporäntan (eller bolåneräntan) 3. Sysselsättningen (endast signifikant för storstadsregionerna och Stockholmsregionen) 4. Byggkostnaderna 5. Markutbudet i attraktiva miljöer TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 3
25:1 25:2 25:3 25:4 26:1 26:2 26:3 26:4 27:1 27:2 27:3 27:4 28:1 28:2 28:3 28:4 29:1 29:2 29:3 29:4 21:1 21:2 21:3 21:4 211:1 211:2 211:3 211:4 212:1 212:2 212:3 212:4 213:1 213:2 213:3 213:4 214:1 214:2 Antal nya bostäder per kvartal Finansiellt netto, Mkr Hushållens finansiella netto en grundläggande faktor Färdigställda flerbostadshus och hushållens finansiella netto i hela landet (fasta priser 214:2) 6 7 5 6 4 5 3 2 4 3 2 1 1 Byggande (vänster axel) Finansiellt netto (höger axel) TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 4
1996:1 1997:2 1998:3 1999:4 21:1 22:2 23:3 24:4 26:1 27:2 28:3 29:4 211:1 212:2 213:3 Mkr Procent Hushållens finansiella tillgångar växer snabbare än skulderna och sparandet är på rekordnivåer = högre bostadsbyggande 12 Hushållens finansiella netto, Finansiella tillgångar och skulder 1 Sparkvot: Sparande som procentuell andel av disponibel inkomst 1 8 8 6 6 4 4 2 2-2 -4 Finansiellt netto Finansiella tillgångar Skulder -6 TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 5
1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 Antal Antal Bostadsbyggandet kan inte förklaras med demografin nytillkomna invånare i tillväxtregioner normalt svagare. Växande sysselsättning viktigare 45 4 Befolkningsökning för Stockholms län 2 Flyttnetto efter ålder, genomsnitt för åren 2-212 35 3 15 25 2 1 15 1 5 5-5 -1 Befolkningsökning Inrikes flyttningsöverskott Flyttnetto Utrikes flyttningsöverskott -5 Göteborg Malmö Stockholm Ålder TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 6
Vi flyttar lokalt. Platsens attraktivitet, hushållstäthet och finansiell styrka i närmiljön gränssättande för byggtakten Antal hushåll i närmiljön samt förvärvs- och kapitalinkomst per capita Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat och faktiskt byggande per år 24-213 i Stockholmsregionen 45 4 Västra Kungsholmen 35 Hammarby Sjöstad 3 y = 1x + 4E-5 R² =,8226 25 2 15 1 Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal Ursvik Kvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Gustavsberg Råcksta Viksjö Täby C Ulriksdal Storskogen 5 1 2 3 4 5 Faktiskt byggande per år, antal bostäder TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 7
Antal nya bostäder per kvartal De politiska målen förutsätter en helt annan utveckling än trend 18 Färdigställda bostäder i hela landet Faktiskt byggande och scenario enligt trend 25-214 samt 215-22 16 14 12 1 8 6 4 2 Faktiskt byggande Scenario för att nå målet Scenario långsiktig trend TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 8
Antal Bostadsbyggande konjunkturkänsligt: Börsfall om 5 procent minskar byggandet med 25 bostäder till år 22 9 Färdigställda bostäder i hela landet Faktiskt och prognos 8 7 6 5 4 3 2 1 Mest troligt scenario Finansiellt netto 7,3 procent per år enligt långsiktig trend Räntan enligt Riksbankens räntebana Byggkostnader 3,7 procent enligt långsiktig trend Scenario börsfall Finansiellt netto minskar med 12,5 procent två kvartal i rad (totalt -25 procent) därefter långsiktig trend Allt annat lika Faktiskt byggande Scenario långsiktig trend Scenario börsfall 5 procent TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 9
Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Ted Lindqvist ted.lindqvist@evidensgruppen.se Tfn + 46 7 579 12 33 Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 5 17 www.evidensgruppen.se TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1