Intresseanmälan Sverigeförhandlingen

Transkript

1 Intresseanmälan Sverigeförhandlingen 1. Nyttoanalys i Sverigeförhandlingen 2. Intresseanmälan Sverigeförhandlingen, Danderyds bidrag till Stockholms tillväxt 3. Beräkning av bostadsnyttor vid förlängning av gul tunnelbanelinje till Danderyd, Evidens Kommunstyrelsens beslut Underlag inför Sverigeförhandlingen, Tjänsteutlåtande,

2 Nyttoanalys i Sverigeförhandlingen Intressent: Danderyds kommun Kommun/Region Nyttor Beskrivning Kvantifiering Bostadsnytta 1) Mängd tillkommande nya bostäder nya bostäder vid en ny tunnelbanestation i norra Danderyd. Fler bostäder kan tillkomma vid befintliga t-banestationer beroende på gula linjens dragning. 2) Var bostäderna tillkommer. Vid en ny tunnelbanestation i norra Danderyd. 3) När bostäderna tillkommer ) Ekonomiska nyttor. Danderyds kommun har beräknat fram bostadsnyttan för en norra station i Danderyd, se bilaga 3. Rapporten anger bostadsnyttor, för ca bostäder, om 2,27 4,17 mdkr. Antal bostäder _ Nytta i mkr 2,27-4,17 mdkr Restidsvinster Utöver Danderyds rapport (Evidens) har Stockholm Nordost har tagit fram en parallell rapport (WSP) över bostadsnyttorna i nordostkommunerna inklusive Danderyd. Redovisning av resenärsnyttor genom egna antaganden och kalkyler samt genom att avläsa restidsvinster och andra resenärsnyttor ur Trafikverkets samhällsekonomiska kalkyler. En förlängning av den gula tunnelbanelinjen, från Solna, via Danderyd till Täby, medför stora restidsvinster för Danderyd då det möjliggör en västlig förbindelse som idag inte finns. Nytta i mkr _Lämnas av SLL 1

3 Arbetsmarknadsnytta Redovisning av arbetsmarknadsnyttor genom egna antaganden och kalkyler samt med hjälp av Trafikverkets körningar med DYNLOK och SAMLOK. Med bättre kollektiva spårförbindelser ökar möjligheterna till dels fler nya arbetsplatser i Danderyd, dels bättre pendlingsmöjligheter för danderydsborna till övriga regionen. Danderyds sjukhus gynnas särskilt av en västlig förbindelse, då det bl.a. kan sammanlänkas med Nya Karolinska Sjukhuset i Solna. Mängd nya arbetstillfällen Nytta i mkr Lämnas av SLL Miljönytta Redovisning av miljönyttor genom egna antaganden och kalkyler samt med hjälp av Trafikverkets samhällsekonomiska kalkyler. Idag orsakar trafiken på E18, som går genom hela Danderyd, trafikbuller och luftföroreningar. Den förväntade utvecklingen av nordostkommunerna innebär ökad trafik på E18, vilket medför ökade miljöproblem. En ny tunnelbanelinje skulle minska genomfartstrafik med bil på E18 genom Danderyd. Nytta i mkr Lämnas av SLL Näringslivsnytta Social nytta Bedömning av kvantifierbara nyttor för näringslivets förutsättningar. Det kan gälla handel eller andra branscher, enskilda stora företagsetableringar eller kluster av sådana. Därutöver analysera exploateringsnyttor för lokaler, enligt samma metod som för bostäderna. Danderyd är en attraktiv kommun för företag att etablera sig i. Ökad kollektiv tillgänglighet ökar också nyttorna för näringslivet. Bedömning och kvantifiering av de sociala nyttorna, som påverkas av en mängd lokala processer med t.ex. det sociala kapitalet som en utgångspunkt och måttstock. Resultatet redovisades med + och -. Nytta i mkr Lämnas av SLL Nytta i mkr Lämnas av SLL Utebliven onytta i mkr 2

4 Övriga nyttor En ny tunnelbanesträckning ökar människors tillgänglighet till service, bostäder, arbetsplatser och utbildning. En utbyggd kollektivtrafik har positiva effekter på människor hälsa. Då tunnelbanan skapar förutsättningar för bostadsbyggande ökar chansen för unga mellan år att bo i kommunen. Beskrivning: Se bilaga Intresseanmälan Sverigeförhandlingen, Danderyds bidrag till Stockholms tillväxt Nytta i mkr 3

5 DANDERYDS KOMMUN Intresseanmälan Sverigeförhandlingen Daderyds bidrag till Stockholms tillväxt Med en utbyggd gul t-banelinje från Arenastaden, via Danderyd, till Täby och Arninge och en tunnelförläggning av E18 kan Danderyd bygga bostäder invid en ny station i kommunen. En förstärkt kollektivtrafik i centrala Danderyd kan även möjliggöra ännu fler bostäder invid de befintliga stationerna. Förutom bostäder ges möjligheter att förstärka näringslivet samt att öka Stockholms betydelse som vetenskapsstad. En utbyggd t-banelinje skapar förutsättningar att stärka tillväxten i Stockholm. Olle Reichenberg Kommunstyrelsens ordförande

6 Ny station Mörby centrum Danderyds sjukhus Danderyds kommun klyvs idag mitt itu av E18 som bildar en kraftig barriär genom centrala Danderyd. E18 är en mycket viktig trafikled för en växande Stockholmsregion och för Stockholm nordost. Med den förväntade tillväxten i Nordost väntas trafiken öka framöver och med det följer miljökonsekvenser i form av ökat buller och utsläpp av partiklar. E18s trafikområde och obebyggda omgivningar kan istället ge plats till stadsutveckling. Centrala Danderyd, med närhet till kollektivtrafik, skulle kunna bli en mötesplats för människor, där vi förutom att bygga bostäder, skulle kunna skapa torg, service och plats för nya företag. Utifrån dessa förutsättningar har Danderyd sedan 2014 tillsammans med Trafikverket och Landstinget drivit ett samarbetsprojekt för att hitta till en gemensam vision och konkreta förslag som kan ligga till grund för hur Danderyd kan utvecklas och bidra till Stockholmregionens utveckling. Danderyd ser stora möjligheter med att förlänga gul tunnelbanelinje från Arenastaden, via Danderyd och vidare mot Täby och Arninge. Den gula linjen sammankopplas med röd tunnelbanelinje på befintliga stationer. Mellan Mörby Centrum och Roslags Näsby kan en ny tunnelbanestation anläggas i den norra delen av Danderyd, i ett område som idag till största del utgörs av trafikområden. Här kan bostäder uppföras och bilda en ny stadsmiljö. Området är sedan tidigare utpekat som utvecklingsområde i kommunens översiktsplan. En tunnelbanestation här skapar också förutsättningar för att tunnelförlägga denna del av E18 och kan då ge möjlighet till ännu fler bostäder.

7 DANDERYDS KOMMUN Med förstärkt kollektivtrafik till Nordost skapas stora möjligheter. Förutom attraktiva bostäder centralt i regionen, skapas nya förutsättningar för Stockholm som vetenskapsstad. Gula linjen kan sammanlänka Nya Karolinska sjukhuset med Danderyds sjukhus, vilket skulle medföra unika samband. Danderyds sjukhus är redan idag sammanlänkat med tunnelbana och Roslagsbanan till Universitetet och Tekniska Högskolan. En utbyggnad av Roslagsbanan till Arlanda skulle öka attraktiviteten ytterligare. Vid Danderyds sjukhus finns dessutom förutsättningar att skapa en regional knutpunkt genom att länka ihop Roslagsbanan med två tunnelbanelinjer och nordöstra Stockholms största bussterminal. Danderyds sjukhus är den största arbetsplatsen i Nordost och en viktig destination för länets invånare. Förstärkt spårburen kollektivtrafik västerut och norrut ger en markant ökad tillgänglighet till sjukhuset. Landstinget har initierat ett utvecklingsarbete för Danderyds sjukhus. Centrala Danderyd kan då bli en plats där sjukhuset får en central roll med vård, utbildning och forskning integrerat i en stadsmiljö med bostäder och service.

8 DANDERYDS KOMMUN Danderyds kommun består idag av stora områden av småhusbebyggelse. Rakt genom detta går idag E18 som är Nordostkommunernas länk till Stockholm. I detta stråk samsas också kollektivtrafiken. Stråket eller dess funktion, är mycket viktigt för regionen. Stockholm Nordost har antagit en vision om bostäder och arbetsplatser till år En förutsättning för denna utveckling är att den spårburna kollektivtrafiken förstärks. Att förlänga gula linjen via Danderyd till Täby och Arninge möjliggör utöver bostäder vid en ny station, nya bostäder även vid befintliga stationer Danderyds sjukhus och Mörby Centrum. Utredningar om hur mycket bostäder som kan byggas tas fram inom ett pågående programarbete för tunnelförläggning av E18 Centrala Danderyd handlar om stadsläkning, att skapa en ny miljö med stadskvaliteter, bygga ihop Danderyd, på ett område som idag består av trafik och vägar. Centrala Danderyd är såväl ett miljöprojekt som ett tillväxtprojekt. En utbyggnad av tunnelbanans gula linje bidrar till Stockholms utveckling, ett starkt Stockholm Nordost och ett mer attraktivt Danderyd.

9 Beräkning av bostadsnyttor vid förlängning av gul tunnelbanelinje till Danderyd

10 Innehåll Sammanfattning Bakgrund Betalningsvilja för bostäder idag Skattade tillgänglighetsförändringar Bostadsutvecklingsscenarier och möjlig utbyggnadstakt Beräkning av bostadsnytta 2

11 Sammanfattning Förlängning av gul linje från Solna station till Danderyd medför betydande tillgänglighetsförbättringar i Danderyd. Tillgänglighetsförbättringen skattas till ca vilket ska ställas i relation till dagens tillgänglighet som är ca Danderyds kommun har formulerat två alternativ för bostadsutveckling kring en tänkt tunnelbanestationen vid trafikplatsen E18/väg 262. Det ena alternativet omfattar ca bostäder och det andra ca bostäder. Med utgångspunkt från lokala marknadsvillkor beräknas utbyggnadstiden vara ca år beroende på scenario. Allt högre årliga volymer kan förväntas i takt med att området blir tätare och antalet nya hushåll ökar. Betalningsviljan i nuläget för nyproducerade bostäder är ca kr/kvm i utvecklingsområdet. Den ökade tillgängligheten beräknas ge en ökad betalningsvilja om kr/kvm (BOA) och totalt beräknas de ökade fastighetsvärdena uppgå till 2,7-4,6, miljarder kr beroende på alternativ. 1 Antal personer i dagbefolkningen som kan nås från utvecklingsområdets mittpunkt inom 30 minuter med kollektivtrafik. 3

12 Bakgrund En viktig del i Sverigeförhandlingen är att öka kollektivtrafiken, förbättra tillgängligheten och öka bostadsbyggandet i de tre storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. För Danderyds del gäller det framförallt att bedöma effekterna på bostadsmarknaden, så kallade bostadsnyttor, av att dra fram tunnelbanan från Solna station i en förlängning av gul linje. Sverigeförhandlingen efterfrågar i sina direktiv att nyttorna i så stor utsträckning som möjligt beräknas kvantitativt. En beräkning av bostadsnyttor för Danderyd måste därför göras med utgångspunkt av skattade tillgänglighetsförbättringar, som kan göras med hjälp av känd tillgänglighet i utvalda referenspunkter (tillgänglighet i nuläget och prognostiserad tillgänglighet givet viss utbyggnad av kollektivtrafiknätet). Analysen föreslås i ett första skede avgränsas till närområdet för den tänkta nya tunnelbanestationen. Av datatekniska skäl föreslås detta område vara liktydigt med basområdet Rinkeby gård ( ). 4

13 Gul linje skulle kunna ansluta till röd linje vid Danderyds sjukhus och/eller Mörby centrum samt få en ny station Norra Danderyd Rita egen karta med stopp i Danderyds kyrka på väg till Arninge Gul linje planeras öppnas år 2022 och sträcker sig från Odenplan till Solna station. En förlängning av gul linje kan tänkas ansluta till röd linje vid Danderyds sjukhus och/eller Mörby centrum för att därefter sträckas vidare ut till Täby centrum och Arninge. I Danderyd antas en station placeras vid trafikplatsen E18/väg 262. Stationen benämns Norra Danderyd i denna rapport. Norra Danderyd Mörby centrum Danderyds sjukhus Principiell illustration (Evidens) av möjliga stationslägen. Andra sträckningar och benämningar på stationerna kan förekomma. 5

14 Utredningsområdet antas utgöras av basområdet Rinkeby gård men även basområdena Klockargården och Danderydsberg skulle kunna omfattas Indelning i basområden med utmärkning av namn och kod. Källa: Evidens och SLL. 6

15 Betalningsvilja för bostäder idag Betalningsviljan för nyproducerade hyresrätter och bostadsrätter kan beräknas från observerade priser. Det finns två huvudsakliga tillvägagångssätt för att beräkna hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter: Den första metoden innebär att man utgår från observerade priser på bostadsrätter med väl specificerade kvaliteter och därefter tillämpar en väl beprövad statistisk-matematisk teknik för att med dessa priser som underlag skatta hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter. Evidens har med framgång tillämpat denna teknik vid ett flertal tillfällen. Den andra metoden innebär att man med en särskild frågeteknik vänder sig med frågor till hushållen i den relevanta marknaden. Även denna teknik har Evidens tillämpat i ett flertal undersökningar. Båda metoderna ger samma resultat. Den första metoden är dock kostnadseffektivare men förutsätter att det finns relevant jämförelsemiljö med likvid borättsmarknad. Betalningsviljan är ungefär densamma för bostadsrätter som för hyresrätter. Detta har Evidens visat i ett flertal undersökningar. 7

16 Överlåtelserna på andrahandsmarknaden för bostadsrätter indikerar att beståndet främst finns kring den nuvarande tunnelbanesträckningen Källa: Värderingsdata och Evidens 8

17 Betalningsviljan i närområdet och områden i anslutning till tunnelbanan uppgår i genomsnitt till kr/kvm Källa: Värderingsdata och Evidens 9

18 Kr/kvm Hög betalningsvilja uttryckt i kr/kvm för främst mindre bostäder i Danderyd Hög andel små bostäder i närmiljön, betydligt färre överlåtelser av större bostäder. Högst betalningsvilja för ettorna och sedan i fallande ordning för resterande bostadsstorlekar. Tydligt att miljön är sådan att betalningsviljan är högst för små lägenheter. Detta är ett normalt mönster för prisbildningen beroende på hushållens budgetrestriktion som blir mer påtagligt i större bostäder Småhusbeståndet konkurrerar dessutom med de större bostadsrätterna vilket ytterligare sänker betalningsviljan för dessa något Observerade överlåtelser 1 RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK Observerade överlåtelser på andrahandsmarknaden i utvecklingsområdets närmiljö Halvårsskiftet 2014 till 19/ RoK Medel kvm Medel kr/kvm Medel avgift kr/kvm/år Medel Kr/kvm vid avgiften 730 kr/kvm/år Boendeutgift kr/kvm/år Antal Totalt Källa: Värderingsdata och Evidens 10

19 Kr/kvm Priser för bostadsrätter i länet varierar från knappt kr/kvm till drygt kr/kvm Percentiler för bostadsrättspriser

20 Skattat pris, kr/kvm Skattat pris, kr/kvm Modell för Stockholms län som förklarar över 90 procent av variation i bostadspriser Modell har utvecklats som återger variation i betalningsvilja för flerbostadshus med utgångspunkt från följande faktorer: Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 30 minuter) Andel ägt boende (%) Avstånd till vatten (m) Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel Centralitet (avstånd till city, m) Total förvärvsinkomst inom m (Mkr) Påtaglig vattenkontakt (ja/nej) Snittarea (kvm) kontrollvariabel Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel Modellen har en förklaringsgrad om 0,92 och omfattar samtliga basområden i Stockholms län. Betalningsviljan för bostadsrätter i basområdena Danderyds sjukhus och Mörby centrum skattas relativt väl av modellen. I utredningsområdet (basområde Rinkeby gård) saknas transaktioner och här skattar modellen betalningsviljan till kr/kvm vid avgift om 650 kr/kvm/år. Modellen skattades på priser från kvartal fyra 2014, vilket medför att prisnivån bör räknas upp med cirka 15 procent (beroende på prisutvecklingen under 2015) till kr/kvm. Prisnivån i just detta basområde är nedtryckta pga lågt skattad tillgänglighet och räknas därför upp i kommande beräkningar Danderyds sjukhus Faktisk pris, kr/kvm Mörby centrum Faktisk pris, kr/kvm 12

21 1996:4 1997:4 1998:4 1999:4 2000:4 2001:4 2002:4 2003:4 2004:4 2005:4 2006:4 2007:4 2008:4 2009:4 2010:4 2011:4 2012:4 2013:4 2014:4 2015:4 2016:4 2017:4 2018:4 2019:4 2020:4 2021:4 2022:4 2023:4 2024:4 2025:4 Kr/kvm Kr/kvm Bostadspriserna i Danderyd korrelerar väl med de i Stockholms närförort. Trendframskrivning pekar på att priserna stiger med drygt 25 procent på 10 år Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Finansiellt netto + Bostadsrättspris Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Stockholms närförort 1996:4-2025:4. Fasta priser 2015: Bostadsrättspriser i Danderyd, Stockholm närförort och Stockholm periferi Korrelation: 0, Stockholm närförort Stockholm periferi Danderyd Huvudscenario Optimistisk prognos Faktiskt pris Pessimistisk prognos Skattat pris Trendframskrivning 13

22 Betalningsviljan idag för nyproducerade bostadsrätter bedöms uppgå till ca kr/kvm Beräknad betalningsvilja kr/kvm (vid avgift 650 kr/kvm/år) för nyproducerade bostadsrätter i utvecklingsområdet Betalningsvilja 2015:2 (genomsnitt för närområdet) Särskilda kvaliteter Nyproduktionsfaktor Summa betalningsvilja kr/kvm för nyproducerad bostadsrätter 2015: Prognos Långsiktig trend (+26,2%) Betalningsvilja kr/kvm för nyproducerade bostadsrätter år 2025: Betalningsviljan för nyproducerade bostadsrätter i utvecklingsområdet bedöms vara ca kr/kvm vid en avgift till föreningen om 650 kr/kvm/år. Avgiften om 650 kr/kvm/år består av 350 kr/kvm/år för drift och underhåll och 300 kr/kvm/år som avser räntekostnader för föreningens lån, vilket vid en räntenivå om 3 procent motsvarar kronor. Detta betyder att en bostadsutvecklare har en intäkt om totalt kr/kvm ( kr/kvm kr/kvm) 14

23 Skattade tillgänglighetsförändringar Nedanstående scenario för investeringar i kollektivtrafiknätet har använts som underlag för beräkning av förändrad tillgänglighet fram till 2025 Tvärbanan: Solnagrenen Klart Tvärbanan: Sickla Klart Mälarbanan Klart Citybanan Klart Spårväg City Klart Tvärbanan: Kistagrenen Klart Tunnelbanenätet: Odenplan-Arenastaden Klart Tunnelbanenätet: Akalla-Barkarby Klart Tunnelbanenätet: Kungsträdgården Nacka Kungsträdgården Gullmarsplan/Söderort Klart ÅR Tvärbanan Citybanan Spårväg City Tunnelbanenätet Mälarbanan

24 Danderyd har jämfört med övriga länet förhållandevis god tillgänglighet, men planerade investeringar gynnar andra kommuner mer än Danderyd Antal personer 1 Tillgänglighet är beräknad per basområde, här anges medeltal för de basområden som respektive kommun eller kommundel består av. 2 Prognos enligt scenario med beslutade investeringar, se föregående sida. Källa: WSP/SLL och Evidens. Tillgänglighet i medeltal 1 för kommun el kommundel, antal personer inom 30 min i dagbefolkning idag och Gamla stan - City-omr Vasastads-omr Södermalms-omr Kungsholms-omr Östermalms-omr STOCKHOLM SOLNA SUNDBYBERG Söderort Västerort DANDERYD HUDDINGE LIDINGÖ SOLLENTUNA NACKA JÄRFÄLLA TYRESÖ BOTKYRKA TÄBY HANINGE UPPLANDS VÄSBY SALEM SÖDERTÄLJE EKERÖ ÖSTERÅKER VALLENTUNA UPPLANDS-BRO SIGTUNA VÄRMDÖ NYKVARN NYNÄSHAMN VAXHOLM NORRTÄLJE Antal personer i dagbefolkningen Idag koll 30 min Delta koll 30 min

25 Utredningsområdet har en förhållandevis låg tillgänglighet i nuläget Genomsnittlig tillgänglighet i basområden kring utredningsområdet är ca Tillgänglighet idag med kollektivtrafik, antal personer i dagbefolkning inom 30 minuter. Källa: Evidens, SLL, WSP. Kommentar till använt tillgänglighetsmått Tillgänglighetsmåttet som används i Evidens modell för att skatta betalningsvilja för bostäder (se sidan 12) är antal personer i dagbefolkning som nås inom 30 minuter med kollektiva färdmedel inklusive gångtid från ett basområdes mittpunkt. I Danderyd är variationen i tillgänglighet med kollektivtrafik stor, som högst ca personer (centrala Danderyd) till som lägst ca personer (norra Djursholm). Medelvärdet för samtliga basområden i Danderyd är ca personer. 17

26 Antal Antal Uppskattad tillgänglighetsförbättring i utredningsområdet uppgår till drygt personer vilket är i linje med andra nya punkter i tunnelbanenätet Kollektiv tillgänglighet till dagbefolkningen inom 30 minuter Tillgänglighetsförbättring i ett urval av punkter med investering i tunnelbana y = x R² = 0, Tillgänglighet i dag ca Tillgänglighet idag Tillgänglighet med tunnelbana Beräknad genomsnittsförbättring i ett urval andra punkter är knappt Beräkningar av tillgängligeten 2030 bygger förutom på tunnelbaneinvesteringar även på andra investeringar, som exempelvis Citybanan Till detta ska även befolknings- och sysselsättningstillväxt läggas, vilket påverkar estimaten i positiv riktning 18

27 Bostadsutvecklingsscenarier och möjlig utbyggnadstakt Danderyd har formulerat två alternativ med mellan och bostäder Evidens har utvecklat modeller för att skatta möjlig byggtakt i relation till den lokala marknadens efterfrågan 1 Med hjälp av dessa modeller är det möjligt att skatta förväntad byggtakt i utvecklingsområdet i Danderyd 1 Se rapporten 19

28 Två alternativ för bostadsutveckling med ca till ca bostäder fördelat på en markyta om ca ha Alt 1 Influensområde Markarea Total BTA Bostäder 70% e-tal, snitt på totalen , , m Totalt ,34 Alt 2 Influensområde Markarea Total BTA Bostäder 70% Verksamheter Verksamheter e-tal, snitt på totalen , , 82 ha ,78 Totalt ,27 20

29 Antal bostäder Stor del av allt byggande i Stockholms län på få planområden mer än hälften av allt byggande har skett i 10 planområden Antal bostäder i flerbostadshus per planområde och år, medeltal % 80% Planområde De 10 planområdena där det byggs mest står för 55% av det totala byggandet i länet 55% av länets totala byggande av bostäder i flerfamiljshus Källa: SCB, SLL och Evidens 21

30 Västra Kungsholmen Hammarby Sjöstad Liljeholmen Telefonplan Mariehäll Kvarnholmen Fruängen Silverdal Ursvik Blackeberg Järvastaden Gärdet Sickla Nacka C Råcksta Gustavsberg Viksjö Storskogen Ulriksdal Blåsut Kärrtorp Täby C Byggande per år, antal bostäder Faktiskt byggande per år i 22 större nyproduktionsmiljöer i Stockholmsregionen 450 Faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen Källa: SCB och Evidens 22

31 Viktig förklaring till begränsad byggtakt: Efterfrågan är lokal, hushållen flyttar lokalt liknande mönster oavsett bostadsmarknad Flyttande till Västra Kungsholmen Flyttande till Kvarnholmen 6% 12% 4% 78% Närmiljön Övriga Stockholms kommun Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 37% 13% 51% Närmiljön - Södermalm, innerstaden, delar av Nacka och Värmdö Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län Flyttande till Kista Flyttande till Örebro centrum 12% 16% 12% 17% 43% Kista, Akalla, Tensta, Rinkeby, Hjulsta Övriga Stockholms stad Solna, Sundbyberg, Järfälla Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 8% 13% 14% 65% Närmiljön - angränsande församlingar Övriga Örebro kommun Övriga örebro lön Övriga län Källa: SCB och Evidens 23

32 Starkt samband mellan befolkningstäthet, inkomster per capita samt möjligheterna att nyproducera stora volymer i en given miljö, ger skattat värde om knappt 100 bostäder per år i utvecklingsområdet Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen senaste 10 åren 450 Antal personer inom 2 km radie Förvärvsinkomst per capita Förvärvsinkomst inom 2 km radie Kapitalinkomst per capita Årligt byggande Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen y = 1x + 4E-05 R² = 0,8226 Över tid förändras dock möjligheterna till att nyproducera bostäder Nyproduktionen i sig medför att omlandet blir tätare och att tillgång på kapital gradvis ökar Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Gustavsberg Råcksta Täby C Viksjö Ulriksdal Storskogen Utvecklingsområdet i Danderyd Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB, SLL och Evidens 24

33 Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Byggtakten kan successivt stiga över tid i takt med att närmiljön blir allt tätare 600 Möjlig nyproduktionstakt Modellskattningen visar att det tar ca 25 år att färdigställa bostäder i denna miljö Det innebär att produktionstakten i slutet av projekttiden kommer att hålla ungefär lika hög byggtakt som Hammarby Sjöstad De första åren kan dock inte produktionstakten vara mer än drygt hundra bostäder per år, vilket är samma takt som i exempelvis Täby Centrum Scenariot inbegriper inga konjunktureffekter vilket innebär att produktionen kommer att variera över tid med skattade tal som genomsnittstal och variationen kan vara mycket stor Tidpunkt från öppnad tunnelbanestation Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 25

34 Beräkning av bostadsnytta 26

35 Modellskattning visar att tillgänglighetsförbättring och effekter av att nya bostäder tillförs ger ökad betalningsvilja om ca kr/kvm Utbyggnad enligt alternativ 1 till 3 påverkar i huvudsak tre variabler i modellen (se sidan 12 för kort introduktion till modellen): Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 30 minuter) ökar Andel ägt boende (%) - 1 Avstånd till vatten (m) - Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel ökar Centralitet (avstånd till city, m) - Total förvärvsinkomst inom m (Mkr) ökar Sammantaget ger tillämpning av modellen en ökning av betalningsviljan om kr/kvm beroende på antagande om antal bostäder som tillförs (alt 1-3) Snittarea (kvm) kontrollvariabel - Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel - I modellen har tillgänglighetsökningen störst betydelse för ökningen av betalningsviljan, men även den ökade förvärvsinkomsten i närmiljön har stor betydelse (betyder ca hälften så mycket som tillgänglighetsökningen). 1 En högre andel ägt boende ger högre betalningsvilja, i modelleringen har 80% antagits för utvecklingsområdet. 27

36 Total värdeökning beräknas till cirka 2,7 respektive 4,6 miljarder kronor för de två alternativen Alt 1 Influensområde BTA tillförda bostäder Antal tillförda bostäder De tillförda bostädernas pris idag (utan gul linje), kr/kvm BOA De tillförda bostädernas värdeökning pga ökad tillgänglighet, kr/kvm BOA De tillförda bostädernas totala värdeökning pga ökad tillgänglighet, mkr Totalt Alt 2 Influensområde BTA tillförda bostäder Antal tillförda bostäder Totalt Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå. Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. 28

37 Sammanfattande observationer Betalningsviljan för nyproducerade bostadsrätter i utvecklingsområdet skattas till ca kr/kvm vid en avgift till förening om 650 kr/kvm/år (betyder att total intäkt för bostadsutvecklare är ca kr/kvm). Danderyds kommun har i nuläget en förhållandevis god tillgänglighet jämfört med övriga kommuner i länet, men satsningarna som är beslutade fram till 2030 kommer gynna övriga kommuner mer än Danderyd Tillgängligheten i utvecklingsområdet är svag i nuläget. Gul linjes förlängning med station i utvecklingsområdet förväntas ge stora tillgängslighetsförbättringar, ungefär en fördubbling av tillgänglighetstalet. Danderyd har ställt samman två alternativ för utveckling av bostäder med respektive bostäder i anslutning till den tänkta tunnelbanestationen. Beräkningar visar att färdigställandetiden är ca år med en initial byggtakt jämförbar med Täby centrums utveckling (ca 100 bostäder/år) för att mot slutet av perioden närma sig en färdigställandetakt i nivå med Hammarby Sjöstad (ca 400 bostäder/år). Modellskattning visar att tillgänglighetsförbättring och effekter av att nya bostäder tillförs ger ökad betalningsvilja om ca kr/kvm. Total värdeökning för beräknas till cirka 2,7 till 4,6 miljarder kronor för de tre scenarierna. 29

38 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Rikard Berg von Linde Thomas Sandberg Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr Stockholm Tfn växel:

39

40

41

42 DANDERYDS KOMMUN Kommunledningskontoret Annika Alm Tjänsteutlåtande Dnr: KS 2015/0168 1(5) Underlag inför Sverigeförhandlingen Ärendet Sverigeförhandlingen har regeringens uppdrag att möjliggöra ett snabbt genomförande av en förbättrad kollektivtrafik, en god infrastruktur i och mellan storstäderna (Stockholm, Göteborg och Malmö) samt bra förutsättningar för cyklister. Utredningar, förhandling och dialog om framtidens järnvägsnät och andra infrastrukturprojekt förväntas leda till att nya bostäder kan byggas i Sverige fram till år I Stockholmsområdet är utgångspunkten i utredningsarbetet att studera kollektivtrafikmöjligheter i de områden där nytta kan skapas enligt Sverigeförhandlingens definition på nyttor: bostadsnytta, resenärsnytta, miljönytta, arbetsmarknadsnytta, näringslivsnytta och social nytta. Sverigeförhandlingen ska resultera i en överenskommelse mellan Sverigeförhandlingen (staten), Stockholms läns landsting och respektive kommun. Olika alternativ till tunnelbanedragningar inom nordost har studerats, bl.a. en förlängning av röda linjen från Mörby centrum alternativt en förlängning av den nya planerade gula linjen från Odenplan till Solna, via Danderyd och norrut. En förlängning av gula linjen har efter studier visat sig ge restidsvinster för stora delar av befolkningen inom nordost, samtidigt som nya resmönster möjliggörs med en västlig förbindelse. En ev. förlängning av gul linje skulle också medföra en sammankoppling av Danderyds sjukhus och Nya Karolinska sjukhuset, vilket innebär stora fördelar för utveckling av arbetspendling etc. Trafikförvaltningen har framfört att som förutsättning för en förlängning av tunnelbanan till Täby krävs en ytterligare station i Danderyd, någonstans mellan befintlig station Mörby Centrum och Roslags Näsby i Täby. För att en ny station ska kunna möjliggöras inom norra Danderyd krävs ett bostadsbyggande som ger underlag till stationen. Beroende på exakt läge på den ev. framtida stationen bedömer kommunledningskontoret att det inom ett influensområde om 500 respektive 1000 m kunna uppföras bostäder kring en ny tunnelbanestation i Danderyd under perioden fram till år Kommunledningskontoret föreslår att det intervallet på möjliga bostäder inlämnas till Sverigeförhandlingen som en del av Danderyds kommuns intresseanmälan.

43 DANDERYDS KOMMUN Kommunledningskontoret Annika Alm Tjänsteutlåtande Dnr: KS 2015/0168 Kommunledningskontorets förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar 2(5) Kommunstyrelsen lämnar in underlagsmaterial angående bostadsbyggande som en intresseanmälan till Sverigeförhandlingen i enlighet med tjänsteutlåtande , Dnr KS 2015/0168. Bakgrund Sverigeförhandlingen Sverigeförhandlingen har regeringens uppdrag att möjliggöra ett snabbt genomförande av en förbättrad kollektivtrafik, en god infrastruktur i och mellan storstäderna (Stockholm, Göteborg och Malmö) samt bra förutsättningar för cyklister. Utredningar, förhandling och dialog om framtidens järnvägsnät och andra infrastrukturprojekt förväntas leda till att nya bostäder kan byggas i Sverige fram till år I Stockholmsområdet är utgångspunkten i utredningsarbetet att studera kollektivtrafikmöjligheter i de områden där nytta kan skapas enligt Sverigeförhandlingens definition på nyttor: bostadsnytta, resenärsnytta, miljönytta, arbetsmarknadsnytta, näringslivsnytta och social nytta. Genom att fokusera på geografiska områden och stråk istället för enskilda objekt ska kunskap från tidigare och pågående utredningar kunna inkluderas bättre. I Stockholms län föreslås den utbyggda kollektivtrafiken i huvudsak ske genom en utbyggnad av tunnelbanan med nya sträckningar och stationer i både norra och södra Stockholm. Sverigeförhandlingen ska resultera i en överenskommelse mellan Sverigeförhandlingen (staten), Stockholms läns landsting och respektive kommun. För Stockholms läns del i Sverigeförhandlingen har Stockholms läns landsting åtagit sig att ta fram och sammanställa samtliga nyttor förutom bostadsnyttan, som respektive kommun ska ta fram. De olika nyttorna ska tillsammans med en intresseanmälan lämnas in till Sverigeförhandlingen senast den 1 oktober Utifrån de inlämnade intresseanmälningarna kommer Sverigeförhandlingen att utse vilka kommuner som är aktuella att förhandla med om olika kollektivtrafiklösningar. Förhandlingarna beräknas pågå 2016/2017. Kommunledningskontorets yttrande Centrala Danderyd Kommunstyrelsen gav 9 juni 2014 kommunledningskontoret i uppdrag att ta fram förslag till program för fördjupad översiktsplan för stadsutveckling kring E18 i Danderyd. Kommunledningskontoret leder arbetet med att ta fram programmet parallellt med framtagandet av en åtgärdsvalsstudie tillsammans med Trafikverket och Trafikförvaltningen. Dialog med allmänheten och intressenter angående projektet har pågått sedan maj Området som studeras i arbetet med fördjupningen av översiktsplanen överensstämmer med det utvecklingsområde som anges på markanvändningskartan i samrådsförslaget till översiktsplan, ÖP2030.

44 DANDERYDS KOMMUN Kommunledningskontoret Annika Alm Tjänsteutlåtande Dnr: KS 2015/0168 Utbyggnad av tunnelbana till Täby Olika alternativ till tunnelbanedragningar från Danderyd till Täby har studerats genom åren, bl.a. en förlängning av röda linjen från Mörby centrum alternativt en förlängning av den nya planerade gula linjen från Odenplan till Solna, via Danderyd och norrut. Stockholms läns landstings Trafiknämnd beslutade i juni 2012 att genomföra en fördjupad idéstudie om regional kapacitetsstark kollektivtrafik till Nordostsektorn. Studien har genomförts av Trafikförvaltningen i samarbete med Trafikverket och kommunerna i Stockholm Nordost. Utredningen var på remiss under våren 2014 och godkändes av Trafiknämnden den 2 juni Syftet med idéstudien har varit att fördjupa sig i olika tänkbara kollektivtrafiklösningar till Nordost. Både pendeltåg, tunnelbana, buss och lokalbana med Roslagsbanan och Tvärbanan har studerats. En förlängning av gula linjen har efter studier visat sig ge restidsvinster för stora delar av befolkningen inom nordost, samtidigt som nya resmönster möjliggörs med en västlig förbindelse. En eventuell förlängning av gul linje skulle också medföra en sammankoppling av Danderyds sjukhus och Nya Karolinska sjukhuset, vilket innebär stora fördelar för arbetspendling etc. Enligt Trafiknämndens beslut ska det genomförda utredningsarbetet i tillämpliga delar användas i samverkan med pågående arbete med Sverigeförhandlingen. Trafikförvaltningen har framfört att som förutsättning för en förlängning av tunnelbanan till Täby krävs en ytterligare station i Danderyd, någonstans mellan befintlig station Mörby Centrum och Roslags Näsby i Täby. För att en ny station ska kunna möjliggöras inom norra Danderyd krävs ett bostadsbyggande som ger underlag till stationen. Sverigeförhandlingen önskar redovisning av antal bostäder inom influensområde om 500 m respektive 1000 m från tänkt station. Inom Täby kommun skulle nya stationer kunna vara Roslags Näsby, Täby Centrum, Hägernäs och Arninge. Bostadsbyggandet ska vara genomfört år Möjligt framtida byggande Inom arbetet med programmet för fördjupning av översiktsplanen för centrala Danderyd studeras möjligt byggande för att kunna tunnelförlägga E18 genom kommunen och på detta sätt bygga bort den barriär som E18 utgör idag. En ny tunnelbanestation i norra Danderyd skulle kunna öka förutsättningarna för en tunnelförläggning av E18. Hittills i programarbetet har en ny tunnelbanestation inte berörts, något som nu bör inarbetas i programmet. Kommunledningskontoret har gjort översiktliga utredningar av möjligt framtida byggande inom befintligt utvecklingsområdes norra del. Kontoret bedömer att området kring E18-s avfart vid Danderydsvägen/Edsbergsvägen skulle kunna vara en möjlig plats för en ny tunnelbanestation. Detta område är i samrådsversionen till översiktsplanen angiven som utvecklingsområde. Området är ca kvm och avgränsas av Rinkebyskogens naturreservat 3(5)

45 DANDERYDS KOMMUN Kommunledningskontoret Annika Alm Tjänsteutlåtande Dnr: KS 2015/0168 i norr och Ekebysjöns naturreservat samt Danderyds kyrka i öst/sydöst. Utvecklingsområdets omfattning och eventuell utvidgning studeras i det fortsatta programarbetet för fördjupningen av översiktsplanen. 4(5) Utvecklingsområde enligt samrådsförslag till ÖP2030. Röd ring illustrerar ett influensområde om ca 500 m från en tänkt placering av tunnelbanestation. Beroende på exakt läge på den eventuellt framtida stationen bedömer kommunledningskontoret att det inom ett influensområde om m kunna uppföras bostäder kring en ny tunnelbanestation i Danderyd. Antalet bostäder är beroende av tunnelförläggningen av E18. Uppskattningen av antalet bostäder grundar sig på en bedömning av områdets storlek och en variation av tätheten av en kommande bebyggelse i området. Genomförandet av bostadsbyggandet ska, enligt villkoren i Sverigeförhandlingen, ske inom en tidhorisont om 20 år fram till Kommunerna norr om Danderyd har den lägsta kollektivtrafikstandarden i Stockholmsregionen. För att öka kollektivtrafikandelen, och minska bilresandet på E18 genom kommunen krävs en utvecklad kollektivtrafik. I samrådsförslaget till ny kommunövergripande översiktsplan för Danderyd, ÖP2030 anges att kommunen arbetar för att tunnelbanan ska byggas ut till Täby C/Arninge. Det anges även att det finns förutsättningar att på sikt utveckla en trafikknutpunkt av regional betydelse vid Danderyds sjukhus. Bostadsnytta I intresseanmälan till Sverigeförhandlingen ska även bostadsnyttan för de tillkommande bostäderna kring en ev. ny tunnelbanestation redovisas. För att räkna ut bostadsnyttan finns särskilda modeller. Bostadsnyttan för tillkommande bebyggelse vid en eventuell ny station i norra Danderyd ska tas

46

47 Beräkningar/nyttoanalyser till Sverigeförhandlingen Arbetsmaterial

48 Skattning av lokalnytta vid Danderyd Norra Lokaler omfattar i denna beräkning i första hand handel och samhällsservice men inte kontor eftersom bedömningen är att marknadsvillkoren är för svaga för att tillföra kontor på denna plats (detta gäller även om tillgängligheten förbättras, eftersom en tillgänglighetsförbättring i Danderyd inte sker isolerat, övriga regionen kommer dessförinnan att stärkas, vilket skärper konkurrensen ytterligare på kontorsmarknaden i synnerhet för lokaliseringar av Danderyds typ). Bostädernas ökade marknadsvärde beräknas enligt metod som skattar det tillkommande värde som ges av ökad tillgänglighet. För lokaler kan beräkningen göras något annorlunda, då förutsättningen för ökad volym lokaler i denna miljö är direkt beroende av ett ökat antal boende de nya bostäderna kan ses som ett villkor för att lokalerna ska tillföras. Byggrättsvärdet blir därmed lika med lokalnyttan. Byggrättsvärdet för lokaler av denna typ uppskattas till kr/kvm beroende på typ av verksamhetslokal. Merparten av lokalerna genererar sannolikt så låga driftnetton att byggrättsvärdet är obefintligt. Med antagande om att 1/4 av byggrätterna för lokaler har ett genomsnittligt värde om kr/kvm blir den totala lokalnyttan kvm x ¼ x = 38 mnkr Slutsatsen är att lokalnyttan vid Danderyd Norra är försumbar i relation till bostadsnyttan. ( kvm BTA lokalarea är enligt tidigare underlag från Danderyds kommun, vilket överslagsmässigt uppfattas som rimligt för att täcka behov av samhällsservice och viss kommersiell närservice / handel) 2

49 Bostadsnytta vid Danderyds sjukhus och Mörby centrum Utgångspunkten är en skattning av förändrad tillgänglighet vid Danderyds sjukhus och Mörby centrum under förutsättning att gul linje byggs ut till Täby med två stationer i Danderyd, Mörby centrum och Danderyd Norra. I nuläget är restiderna >30 min till kontorsområdena i Arenastaden, Hagastaden och Solna Business park. Gul linje gör det möjligt att nå dessa områden inom 30 min. Antas att dessa områden byggs ut enligt plan summerar dagbefolkningen till totalt personer ( exkl Solna Business park, gäller för Danderyds sjukhus om direkt koppling med gul linje saknas). Modellskattade effekter på bostadspriserna givet ökad tillgänglighet med respektive personer är enligt följande: Mörby centrum ( personer i ökad tillgänglighet): kr/kvm eller + 8% Vilket ger en bostadsnytta om bostäder x kr/kvm x 78 kvm = 281 mnkr Danderyds sjukhus ( personer i ökad tillgänglighet): kr/kvm eller + 8% Vilket ger en bostadsnytta om bostäder x kr/kvm x 78 kvm = 515 mnkr Danderyds sjukhus ( personer i ökad tillgänglighet): kr/kvm eller + 7% Vilket ger en bostadsnytta om bostäder x kr/kvm x 78 kvm = 484 mnkr Kommentar: Lokalnyttan vid Danderyds sjukhus och Mörby centrum ger med försiktiga antaganden nytta i samma storleksordning som vid Danderyd Norra. Med mer offensiva antaganden kan möjligheterna att knyta samman Danderyds sjukhus i en triangel med Karolinska och Stockholms universitet ses som en möjlighet med potential att ge underlag för stora volymer nya lokaler för t ex utbildning, forskning och life science. Handeln i Mörby centrum skulle dra nytta av en utveckling som stärker dagbefolkningen i närmiljön. Kontorsmarknaden skulle i sin tur stärkas av ett förbättrat handels- och serviceutbud. Sammantaget är det möjligt att teckna scenarier som tar sin utgångspunkt i strategiskt viktiga infrastrukturkopplingar och som leder till stora näringslivs- och lokalnyttor. 3

50 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Rikard Berg von Linde Thomas Sandberg Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr Stockholm Tfn växel: