Sverigeförhandlingen Tunnelbana mellan Arenastaden och Arninge

Transkript

1 Sverigeförhandlingen Tunnelbana mellan Arenastaden och Arninge

2 Innehållsförteckning TUNNELBANA MELLAN ARENASTADEN OCH ARNINGE... 2 NYTTOANALYS... 3 BOSTADSPOTENTIALEN PER STATIONSLÄGE... 4 ANTALET BOSTÄDER, PÅGÅENDE PLANERING OCH BOSTADSPOTENTIAL, PER STATIONSLÄGE.. 5 PLANKARTA MED REDOVISAD BOSTADSPOTENTIAL INOM INFLUENSOMRÅDET PER STATIONSLÄGE... 6 PLANKARTA MED REDOVISAT FASTIGHETSÄGANDE INOM INFLUENSOMRÅDEN PER STATIONSLÄGE... 7 Bilagor: Konsultbolagen WSP s och Evidens analys av bostadsnyttan samt en kopia av beslutstexterna från KS Sida 1 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana

3

4 NYTTOANALYS Nyttor Beskrivning Kvantifiering Bostadsnytta 1) Mängd tillkommande nya bostäder. 2) Var bostäderna tillkommer. 3) När bostäderna tillkommer. 4) Ekonomiska nyttor. Antal bostäder: Nytta i mkr: Se sid 2 Restidsvinster Redovisning av resenärsnyttor genom egna antaganden och kalkyler samt genom att avläsa restidsvinster och andra resenärsnyttor ur Trafikverkets samhällsekonomiska kalkyler. Arbetsmarknadsnytta Redovisning av arbetsmarknadsnyttor genom egna antaganden och kalkyler samt med hjälp av Trafikverkets körningar med DYNLOK och SAMLOK. Nytta i mkr Mängd nya arbetstillfällen Nytta i mkr Miljönytta Näringslivsnytta Social nytta Övriga nyttor Redovisning av miljönyttor genom egna antaganden och kalkyler samt med hjälp av Trafikverkets samhällsekonomiska kalkyler. Bedömning av kvantifierbara nyttor för näringslivets förutsättningar. Det kan gälla handel eller andra branscher, enskilda stora företagsetableringar eller kluster av sådana. Därutöver analysera exploateringsnyttor för lokaler, enligt samma metod som för bostäderna. Bedömning och kvantifiering av de sociala nyttorna, som påverkas av en mängd lokala processer med t.ex. det sociala kapitalet som en utgångspunkt och måttstock. Resultatet redovisades med + och -. Beskrivning: Nytta i mkr Nytta i mkr Nytta i mkr Utebliven onytta i mkr Nytta i mkr De övriga nyttorna utöver bostadsnyttan kommer att levereras av Trafikförvaltningen. Sida 3 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana

5 BOSTADSPOTENTIALEN PER STATIONSLÄGE Beskrivning Kvantifiering 1. Mängd tillkommande bostäder inom tunnelbanans influensområde 1000 m Summa Var bostäderna tillkommer o Roslags-Näsby o Täby park/centrum o Hägernäs o Arninge Pågående planering (8 532) Bostads Potential (7 515) När bostäderna tillkommer o o o o Ekonomiska nyttor 1, mkr o Summa se sid 2 1 Beräknade av konsultbolagen WSP och Evidens Övriga nyttor Övriga nyttor har analyserats och sammanställts av Trafikförvaltningen. Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana Sida 4 av 7

6 ANTALET BOSTÄDER, PÅGÅENDE PLANERING OCH BOSTADSPOTENTIAL, PER STATIONSLÄGE Totalt ca bostäder Antal bostäder Bostadspotential 2000 Pågående planering 0 Roslags-Näsby Täby park/centrum Hägernäs Stationsområde (inom 1000 m) Arninge Sida 5 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana

7 PLANKARTA MED REDOVISAD BOSTADSPOTENTIAL INOM INFLUENSOMRÅDET PER STATIONSLÄGE Stationslägen Tunnelbana Bostadspotential inom respektive meter. Utöver redovisad bostadspotential planeras för ytterligare ca 8500 bostäder inom ovan redovisade influensområden. Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana Sida 6 av 7

8 PLANKARTA MED REDOVISAT FASTIGHETSÄGANDE INOM INFLUENSOMRÅDEN PER STATIONSLÄGE Sida 7 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana

9 Bostadsnyttor Nordost , Täby

10 Bakgrund, uppdragets syfte Nordostkommunerna önskar få underlag för Sverigeförhandlingarna avseende två alternativa utbyggnader i regionen: Gul T-bana Odenplan-Arninge (enligt ÅVS 2014, alt 4b) Roslagsbanan förlängd från Östra station till Centralen (enligt ÅVS 2014, alt 1b) inkl. förlängning till Rimbo (alt 1e) samt till Arlanda (förstudie genomförd 2012) Bostadsnyttor skall beräknas för samtliga stationslägen (influensområde) längs linjerna och jämförelse skall göras med ett 0-alternativ (JA), dvs. om inte utbyggnaderna av infrastrukturen kommer på plats. Tunnelbanan analyseras som en åtgärd och den samlade effekten av Roslagsbanan som en åtgärd. Utgångspunkten är de bedömningar av utökade möjligheter till bostadsbyggande inom influensområdena från stationerna som kommunerna levererat. ÅFs kommunvisa nåbarhetsdiagram (JA) bygger på RUFS % och har även markanvändning med Stockholmsförhandlingens resultatmängder. Detta underlag innebär vissa begränsningar. För WSPs nyttoanalyser (modell för bostadsnytta) har tillgänglighetsförbättringar från samtliga stationer till hela arbetsmarknaden beräknats. Dessa värden påverkar betalningsviljan för bostäderna inom influensområdet från stationerna.

11 Kartor över linjesträckningar och influensområden samt antal bostäder per område planerade bostäder

12 Kartor över linjesträckningar och influensområden samt antal bostäder per område tillkommande bostäder

13 Sverigeförhandlingens nyttoanalyser För flera typer av analyser finns etablerad analysteknik (Samlok, CBA-analyser etc.): - Restidsvinster - Arbetsmarknadsnyttor - Miljönyttor - Näringslivsnyttor För andra finns inte sådan etablerad teknik: - Bostadsnyttor - Sociala nyttor Sverigeförhandlingen vill ha in kvantifierbara bostadsnyttor, men har backat i kravet på sociala nyttor Nyttorna skall summeras per intressent (kommun/region)

14 Sambandet mellan tillgänglighet och bostadsnytta Trafikinvestering Ökad tillgänglighet Ökad betalningsvilja Högre markoch bostadsvärde Nya stationsnära lägen Minskade restider

15 Bostadsnytta och tillgänglighet WSPs modeller för bostadsnytta bygger på att det finns data över hur den totala tillgängligheten till arbetsmarknaden förbättras i och med förändrad infrastruktur i detta fall de tre åtgärderna. Vi beräknar inte bara restiden till city/centrum, vissa noder, utan hur mycket tillgängligheten till arbetsmarknaden ökar totalt i regionen med åtgärden jämfört med om den inte kommer på plats. WSPs modell bygger på analyser vi gjort i flera regioner och stråk. Tyvärr har inte Stockholms Nordost ingått i någon modellkalkyl, men vi antar att effekterna i stråket kan jämföras med de nordvästra delar av Stockholms län (ABC-stråket). För ABC stråket har vi vid flera tillfällen beräknat effekterna av hur tillgängligheten påverkar områdespriserna och effekterna är ganska stabila. De är också jämförbara med de effekter man får i andra studier. Om tillgängligheten till arbetsmarknaden (antal arbetsställen som nås inom 20 minuter med kollektivtrafik) ökar med 1 % ökar betalningsviljan (Kr/Kvm BR) med 0,17 % (partiell effekt). För perifera lägen har vi gjort bedömningen att en ökad tillgänglighet inom 45 minuter ger samma effekter på priserna. Evidens/Spacescape har på TRFs uppdrag beräknat effekterna av att bostäderna i Stockholmregionen ligger nära en spårstation (Värdering av stadskvaliteter 2012). Vi använder det resultatet genom att påföra nya bostäder inom 500 meters influensområde kr/kvm i ökad betalningsvilja. För ett par stationslägen lägger vi också till att de får urbana kvaliteter upp till 1000 m (1 760 kr/kvm), enligt samma studie. Vi beräknar bostadsnyttan för nya bostadsrätter i stationslägena.

16 Källa: WSP Solna - Solna Centrum Solna - Gamla Huvudsta Solna - Övriga Huvudsta Solna - Råsunda Solna - Hagalund Sundbyberg - Bällstaån Sundbyberg - Sundbybergs Centrum Solna - Östra Solna, Brunnsviken-Karlberg Sundbyberg - Hallonbergen Solna - Solna Industriområde Sundbyberg - Lötsjö Solna - Bergshamra Sundbyberg - Rissne Solna - Järva Krog Solna - Råsta Stockholm - Centrala Bromma Sundbyberg - Duvbo Solna - Frösunda Stockholm - Kista Stockholm - Tensta-Rinkeby Uppsala - Öster Uppsala - Innerstaden Sollentuna - Centrala Sollentuna Uppsala - Nordöst Sollentuna - Häggvik Uppsala - Gränby-Löten Uppsala - Väster Uppsala - Nordväst Stockholm - Södra Västerled Sollentuna - Silverdal Sundbyberg - Ursvik Sollentuna - Västra Edsviken Solna - Järvafältet Stockholm - Övriga Spånga-Vällingby Stockholm - Blackeberg Stockholm - Södra Bromma Sollentuna - Rotebro Stockholm - Beckomberga Stockholm - Centrala Vällingby Sollentuna - Skälby Sollentuna - Rotsunda Stockholm - Centrala Hässelby Uppsala - Söder Sollentuna - Edsbergs Centrum Sundbyberg - Järvafältet Upplands Väsby - Norra Centrumområdet Upplands Väsby - Vilunda Upplands Väsby - Smedby Stockholm - Åkermyntan Knivsta - Knivsta Sollentuna - Östra Edsviken Sollentuna - Nordvästra Sollentuna Upplands Väsby - Runby Upplands Väsby - Bollstanäs Sigtuna - Rosersberg Upplands Väsby - Öster om motorvägen Stockholm - Övriga Hässelby Vallentuna - Bällstaberg-Kragstalund Sigtuna - Södra Märsta Upplands Väsby - Löwenströmska Sollentuna - Törnskogen-Väsjön Vallentuna - Centrala Vallentuna Vallentuna - Bällsta-Rickeby Upplands Väsby - Brunnby-Fresta Sigtuna - Norra Märsta Sigtuna - Östra Märsta Vallentuna - Norra Vallentuna Vallentuna - Ormsta Upplands Väsby - Centrala arbetsplatsområdet Uppsala - Centrala Storvreta Vallentuna - Lindholmen Sigtuna - Valsta Sigtuna - Steninge Knivsta - Alsike Sigtuna - Gamla Sigtuna Sigtuna - Östra Sigtuna Sigtuna - Sjudargården-Prästgården Sigtuna - Sigtuna östra och västra landsbygd Uppsala - Centrala Björklinge Uppsala - Övriga Landsbygden Vallentuna - Övriga Vallentuna Upplands Väsby - Östra Glesbygden Vallentuna - Brottby-Karby Knivsta - Övriga kommunen Upplands Väsby - Eds glesbygd Vallentuna - Kårsta Tillgänglighet till arbetsplatser inom 20 minuter med kollektivtrafik Antal arbetsplatser 2010 per delområde Tillgängligheten i ABC-stråket skiljer sig markant åt med kollektivtrafik från att nå nästan inga till arbetsplatser inom 20 minuter från hemmet hälften av alla områden når inte arbetsställen

17 Kollektivtrafiktillgängligheten förklarar 40 % av skillnaden mellan priserna på bostadsrätter i olika områden i ABC-stråket Modell: Om tillgängligheten till antalet arbetsplatser med 1 % i ett område ökar priset med 0,17 % Antal arbetsplatser Samband mellan bostadsrättspriser och tillgänglighet med kollektivtrafik på delområdesnivå Solna Centrum och Huvudsta y = 7,1344x R² = 0, Sthlm, Södra Västerled Källa: Värderingsdata, WSP Köpeskilling, Kr/Kvm

18 Nya beräkningar av tillgängligheten Med underlag för trafikering och restider som vi fått från ÅF (underlagen till ÅVS) beräknar vi tillgängligheten till arbetsplatser inom 20 och 45 minuter med kollektivtrafik från de alternativa spårutbyggnadernas stationer. Trafikering och restidsvinster med scenario 3 (RB till Arlanda) har vi kodat (i Visum) och beräknat själva, eftersom det inte ingått i någon ÅVS. Vi beräknar det som ett tillägg till scenariot RB StC. Här ingår även utbyggnad till Rimbo och det bussutbud som anpassats till det alternativet, vilket innebär att vissa linjer läggs om/dras in etc. * Tillgängligheten till arbetsplatser har baserats på de markanvändningsscenarier som TRF vill testa (RUFS). Vi antar att tillgängligheten behöver baseras på TRV s RUFS % + Stockholmsförhandlingens utbyggnader för att vara konsistent med övriga beräkningar. Beräkningen är gjord på antal arbetsplatser i länet Vi har dock inte underlag till NO kommunernas planer på extra arbetsplatser i stations-lägena utöver de som finns i RUFS %. Underlaget innebär att antalet nåbara arbetsplatser vid Arlanda är för lågt räknade, då de inte tar hänsyn till den utvecklingsplan som tagits fram för Arlandaområdet och som medför att antalet arbetstillfällen där kommer att vara c:a år Vi beräknar inte effekterna av ytterligare tvärförbindelser i regionen (t.ex. tvärbana till Kista, Sollentuna etc.) utan isolerar effekterna av respektive scenario. * För vissa stationslägen och åtgärder kan det innebära minskad tillgänglighet, ex. Molnby. RB Mot Rimbo stannar inte i Molnby. Här kan vi tyvärr inte ta hänsyn till eventuella framtida förändringar som inte finns med i någon ÅVS. Redan beslutade förstärkningar av Roslagsbanan ingår dock.

19 Tillgänglighetsförändringar för Bällsta station* vissa effekter syns efter 25 minuters restid Antal arbetsställen Tillgänglighet till arbetsställen från Bällsta station Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid) * Övriga urval av stationer, se Bilaga

20 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Bällsta station utan åtgärd * Övriga urval av stationer, se Bilaga

21 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Bällsta station med utbyggd Roslagsbana * Övriga urval av stationer, se Bilaga

22 Bostadspriser och betalningsvilja för nyproduktion WSP har egna databaser för hur bostadspriserna utvecklas över tid och hur de skiljer sig mellan olika delar av regionen. Underlaget kommer från Mäklarstatistik och Värderingsdata och bygger på försäljningsdata för bostadsrätter. Genom de många analyser vi gör av bostadsmarknaden, framför allt till bostadsbyggare, har vi bra bedömningar för kvaliteten nyproduktion och vad den är värd för kunderna i olika typer av projekt och lägen. I vissa fall har vi också data för nybyggda projekt inom området som vi använt som referens. Vi har därför gjort bedömningar per stationsläge som bygger på såväl marknadspriserna idag och kvaliteten i nyproduktionen. Beräkningarna av bostadsnytta görs för såväl hela influensområdena med summa Tkr per område, som per bostad och per BOA och BTA. Vi antar att de nya bostadsrätterna är i genomsnitt 78 kvm BOA (genomsnitt för regionens nyproducerade BR), vilket enligt vår modell motsvarar 95 kvm BTA (22% svällfaktor).

23 Förutsättningar/antagande om totala bostadspriser för nyproduktion idag längs stationer för Gul T-bana Kr, Kvm BOA inkl avgift Bostadspriser för nyproduktion idag i lägen med Gul T-bana Norra Danderyd Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge

24 Förutsättningar/antagande om totala bostadspriser för nyproduktion idag längs Roslagsbanans stationer Bostadspriser för nyproduktion idag i lägen med Roslagsbana Roslags Näsby Galoppfältet/Täby Park Täby Centrum Täby Kyrkby Tibble Hägernäs Arninge RC Rydbo Åkersberga Åkers Runö Vallentuna Täljö Lindholmen Kragstalund Ormsta Molnby Bällsta Frösunda Rimbo Ekskogen Kårsta Rö Kr, Kvm BOA inkl avgift

25 Produktionskostnader, byggkostnader och markpriser Produktionskostnader för bostadsbyggande är komplicerat att beräkna. Det finns många källor och alla gör olika typer av beräkningar. Man kan göra olika antaganden för exploateringskostnader, markkostnader, byggherrekostnader etc. Vi har försökt beräkna total produktionskostnad, inkl. själva byggkostnaden (vad det kostar att uppföra 1 kvm BTA bostadshus), byggherrekostnaden, exploateringskostnader, markkostnader, vinst/riskmarginal. Allting exkl. moms. Vi har utgått från statistik från SCB samt Boverkets och ÅFs beräkningar (Marknadsrapport, mars 2015). Bygg- och exploateringskostnaderna (inkl. vinst/riskmarginal på 20 %) har vi differentierat mellan kr/kvm (de mest perifera lägena) och kr/kvm (redan bebyggda centrumlägen) och kr/kvm (däremellan). Avseende markkostnaderna har vi gjort en bedömning per stationsläge. Detta är de svåraste bedömningarna att göra. De antaganden vi gjort nu är framför allt beroende på stationens läge i regionen, inte några ytterligare kvaliteter. De sträcker sig mellan kr/kvm (Rimbo) och kr/kvm (Täby Park). Totalt innebär detta att de totala produktionskostnaderna varierar mellan ca och kr/kvm.

26 Förutsättningar/antaganden om totala produktionskostnader i stationslägen Antagna totala produktionskostnader idag i stationslägen (-500 m) Galoppfältet/Täby Park Norra Danderyd Roslags Näsby Täby Centrum Ensta Täby Kyrkby Hägernäs Vallentuna Åkersberga Ormsta Bällsta Kragstalund Ekskogen Frösunda Lindholmen Åkers Runö Täljö Rydbo Arninge RC Molnby Södra Rö Kårsta Rimbo Kr, Kvm BOA inkl mark

27 Kommunernas planerade bostadsbyggande och bedömning av tillkommande bostäder per åtgärd Kommunerna har själva summerat vilka bostäder de kommer att bygga inom influensområdet för stationerna (0-500 meter och meter). De har dels angivit vilka planer de har för bostadsbyggande redan idag, utan hänsyn tagen till förbättrad trafikinfrastruktur, dels hur mycket de tror att de kan öka bostadsbyggandet givet den nya åtgärden. Vaxholms kommun har inte angivit några planer för bostadsbyggande givet åtgärderna. I Norrtälje kommun påverkas framför allt Rimbo, som anses ha ett vidare influensområde än 1000 meter från stationen (vilket påverkar bedömningen av markvärdet idag).

28 Totalt bedömer kommunerna att flest bostäder byggs om Roslagsbanan förlängs Bostadsbyggande, i hela Nordost för resp. åtgärd Gula linjen Redan planerat RB StC-Arl Tillkommande vid investeringsåtgärd

29 Täby bedömer att bostadsbyggandet kan öka till nästan det dubbla om Gul T-bana dras till Arninge Bostadsbyggande, kommuner vid T-bana Gula linjen Danderyd Redan planerat Täby Tillkommande vid investeringsåtgärd

30 Om Roslagsbanan förlängs har det störst relativa effekter på kommunerna längst ut i NO Bostadsbyggande, kommuner vid Roslagsbana till Centralen, Rimbo och Arlanda Danderyd Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Redan planerat Tillkommande vid investeringsåtgärd

31 Täbys stationslägen Tunnelbana Bostadsbyggande i Täbys influensområden, Gul T-bana Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Redan planerat Tillkommande vid investeringsåtgärd

32 Täbys stationslägen Roslagsbana Bostadsbyggande i Täbys influensområden, förlängd Roslagsbana Roslags Näsby 772 Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Redan planerat Tillkommande vid investeringsåtgärd

33 Beräkning av bostadsnytta När vi beräknar bostadsnyttan (eller värdet av den förändrade markanvändningen) gör vi helt enkelt en beräkning av intäkter minus kostnader för bostadsexploateringarna. Nettonyttan är den nytta som tillkommer bostadsexploatören. Vi har utgått från Boverkets antaganden om avgiftsnivå i nyproduktion och en normalränta etc. (675 kr/kvm/år) (Marknadsrapport, mars 2015). Det innebär att betalningsviljan för nyproduktion räknas upp med kr/kvm BOA som avser de lån som ligger i bostadsrättsföreningen. Beräkningarna görs för summa investeringen i jämförelsealternativet (redan planerat byggande inom 500 resp meters influensområde) och de tre åtgärderna summerat över all nyproduktion (Tkr per stationsläge, kommun och hela åtgärden). Vi bryter också ner summan i Tkr/bostad och Kr/BOA och Kr/BTA). Samtliga priser anges i 2015 års prisnivå. Summering av de två åtgärdernas effekter kan inte göras eftersom det ofta är samma bostäder som planeras i de två åtgärderna (i Täby).

34 Förlängd T-bana har monetärt något större effekter särskilt i influensområdet i anslutning till stationerna Bostadsnytta, i hela Nordost för resp. åtgärd Gula linjen RB StC-Arl Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

35 Ett enda stationsläge i Danderyd Norra Danderyd vid nuvarande Norra Rinkeby får stora nyttoeffekter Bostadsnytta per kommun, T-bana Gula linjen Danderyd Täby Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

36 Bostadsnytta per kommun, Roslagsbana Centralen, Rimbo och Arlanda Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

37 Täbys stationslägen Tunnelbana Bostadsnytta i Täbys influensområden, Gul T-bana Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

38 Täbys stationslägen Roslagsbana Bostadsnytta i Täbys influensområden, förlängd Roslagsbana Roslags Näsby Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

39 Bostadsnyttan per bostad ökar kraftigast för T-bana Gula linjen där tillgängligheten till arbetsmarknaden i södra Täby ökar med upp till 25 % Bostadsnytta, i hela Nordost för resp. åtgärd Gula linjen Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad RB StC-Arl

40 Bostadsnyttan per bostad blir högst i Danderyd, som redan innan åtgärden har höga bostadsvärden Bostadsnytta per kommun, T-bana Gula linjen Danderyd Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad Täby

41 Även förlängd Roslagsbana ger stort utslag i nytta per byggd bostad relativt sett bäst i Vallentuna Bostadsnytta per kommun, Roslagsbana Centralen, Rimbo och Arlanda Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad

42 Täbys stationslägen Tunnelbana Bostadsnytta i Täbys influensområden, Gul T-bana Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad

43 Täbys stationslägen Roslagsbana Bostadsnytta i Täbys influensområden, förlängd Roslagsbana Roslags Näsby Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park Planerat Tkr/bostad Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Tillkommande Tkr/bostad

44 Beräkningar av bostadsnytta per BOA och BTA (kr) Bostadsnytta per kommun, T-bana Gula linjen Danderyd Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA Täby

45 Beräkningar av bostadsnytta per BOA och BTA (kr) Bostadsnytta per kommun, Roslagsbana Centralen, Rimbo och Arlanda Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA

46 Täbys stationslägen Tunnelbana Bostadsnytta i Täby per influensområde, Gul T-bana Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA

47 Täbys stationslägen Roslagsbana Bostadsnytta i Täby per influensområde, förlängd Roslagsbana Roslags Näsby Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA

48 Vad blir bostadsnyttan med utbyggd infrastruktur? Gul Tunnelbana Värde/bostad JA Värde/bostad utbyggt Värdeökning/ bostad* Total bostadsnytta Danderyd 1,52 mkr 2,18 mkr 0,66 mkr 9,75 mdkr Täby 0,72 mkr 1,68 mkr 0,96 mkr 12,63 mdkr Summa 0,72 mkr 1,87 mkr 1,15 mkr 22,38 mdkr Utbyggd Roslagsbana Värde/bostad JA Värde/bostad utbyggt Värdeökning/ bostad* Total bostadsnytta Norrtälje/Rimbo 0,20 mkr 0,31 mkr 0,12 mkr 0,96 mdkr Täby 0,87 mkr 1,35 mkr 0,48 mkr 7,80 mdkr Vallentuna 0,33 mkr 0,98 mkr 0,66 mkr 5,67 mdkr Österåker 0,54 mkr 0,73 mkr 0,19 mkr 1,52 mdkr Summa 0,60 mkr 0,95 mkr 0,35 mkr 15,96 mdkr * Värdeökningen är skillnaden på värdet för bostadsbeståndet/antal bostäder mellan JA och vid utbyggd infrastruktursatsning.

49 Slutsatser En ny tunnelbana till Arninge får naturligtvis stor betydelse för såväl tillgänglighet och bostadsnytta i framför allt Täby kommun. Men effekterna av tunnelbanan syns sannolikt i flera kommuner, som får högre tillgänglighet. De totala effekterna uppgår till ca 22,4 miljarder. Förlängningen av Roslagsbanan till Stockholms Central (och Rimbo) och Arlanda är värd 16,0 miljarder och har också störst effekter för Täby kommun, såväl totalt sett (många bostäder planeras) som per bostad och per kvm (hög prisnivå). Kommunernas beräkningar av hur mycket bostäder som är möjliga att bygga med ny infrastruktur är centrala för beräkningen av den totala bostadsnyttan. De har betydligt större effekter på den totala nyttan (i mdkr räknat) än förbättringen av tillgängligheten, som i många stationslägen bara påverkar betalningsviljan för nyproduktion marginellt. Hur kommunerna gjort den bedömningen varierar säkert. Egentligen borde effekten av den förbättrade tillgängligheten för influensområdena ligga till grund för bedömningen av möjligt bostadsbyggande och så har sannolikt inte varit fallet. I några fall får de planerade åtgärderna t.o.m. lite negativa effekter på tillgängligheten. Men i flera stationslägen påverkas tillgängligheten till arbetsmarknaden betydligt och där får vi stora positiva effekter.

50 Bilagor 1. Tillgänglighetsberäkningar, beskrivning 2. Känslighetsanalys, Tillgänglighet till Arlanda 3. Diagram med tillgänglighetsförbättringar per stationsläge (urval av stationer) 4. Kartor med tillgänglighetsförbättringar per stationsläge (urval av stationer)

51 Tillgänglighetsberäkningar Vid beräkningarna summeras de arbetsställen som man når från en punkt (centralpunkt inom det basområde/trafikzon där stationen ligger) inom 20 minuter med kollektivtrafik (alla typer) vid dygnets maxtimme (morgonrusningen). I vissa perifera lägen använder vi 45 minuters intervall. Då tar man både hänsyn till restiden, trafikeringen och väntetiden (om det är kvartstrafik från en station så beräknas väntetiden till 7,5 minuter). Vi har däremot inte tagit hänsyn till gångtiden inom områdena/trafikzonerna, som man gör ibland när man beräknar restid från dörr till dörr. Därmed är inte tillgängligheten underestimerad. Antalet arbetsställen är en prognos av hur det ser ut i länet år 2030 enl. RUFS % + de förändringar i markanvändning som sker med redan beslutade åtgärder inom Stockholmsförhandlingen (ex. Gul linje till Arenastaden). Ibland innebär dessa förändringar minskad tillgänglighet till följd av s.k. scip-stop eller förändrade bussförbindelser. För att beräkna förändring till följd av åtgärderna har vi gått på de restidsförändringar som ÅVFerna som ÅF gjort för T-banan och RB till Stockholms Central och Rimbo. För Arlandagrenen finns ingen motsvarande ÅVF där har vi gjort egna beräkningar i Visum.

52 Känslighetsanalys, Tillgänglighet till Arlanda Eftersom vi inte har rätt utgångsvärde och målvärde för antal Arbetsplatser på Arlanda och Roslagsbanans förlängning dit skapar möjligheter att nå en betydligt större arbetsmarknad gör vi en känslighetsanalys för en utökad arbetsmarknad på Arlanda. De data vi har i våra modeller utgår från antalet beräknade arbetsplatser i RUFS 2010 och dess prognoser för markanvändning fram till och med Till detta läggs 5 % för ökat antal sysselsatta i regionen fram till 2035 och de förändringar som sker i och med redan beslutade infrastrukturåtgärder (förstärkning av Roslagsbanan samt Stockholmsförhandlingen). Antalet arbetsplatser ökar från år 2010 till år 2035 en ökning med ca 35 % på 25 år. Idag har Arlanda uppskattningsvis omkring arbetsställen och enligt utvecklingsplanen för Arlanda kommer arbetstillfällen finnas där år 2030 en ökning med hela 127 %. Om vi tar hänsyn till den planerade tillväxten av antal arbetsställen på Arlanda och räknar bostadsnyttan för Molnby station så ökar tillgängligheten till arbetsställen från stationen med 67 % och effekten på bostadspriserna ökar därmed med ungefär 11 %. För den totala bostadsnyttan för Molnby station innebär det att nettonyttan växer med 6,5 %, med 56 Mkr, från 862 till 918 Mkr. Om tillväxten på Arlanda inte skulle nå upp till målsättningen arbetsställen, utan stanna på , försvinner skillnaden mellan beräkningarna.

53 Antal arbetsställen Tillgänglighet till arbetsställen från Täby Centrums station Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

54 Antal arbetsställen Tillgänglighet till arbetsställen från Galoppfältet/Täby Parks station Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

55 Antal arbetsställen Tillgänglighet till arbetsställen från Täby Kyrkbys station Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

56 Antal arbetsställen Tillgänglighet till arbetsställen från Hägernäs station Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

57 Antal arbetsställen Tillgänglighet till arbetsställen från Arninge station Minuter Dagsläget (2013)* Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid) * Arninge har idag ett antal busslinjer som inte trafikerar området 2030

58 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Centrum station utan åtgärd

59 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Centrum station med utbyggd Gul T-bana

60 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Galoppfältet/Täby Park station utan åtgärd

61 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Park station med utbyggd Roslagsbana

62 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Hägernäs station utan åtgärd

63 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Hägernäs station med utbyggd Gul T-bana

64 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Kyrkby station utan åtgärd

65 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Kyrkby station med utbyggd Roslagsbana

66 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Arninge utan åtgärd

67 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Arninge station med utbyggd Gul T-bana

68 Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Arninge station med utbyggd Roslagsbana

69 Beräkning av bostadsnyttor Täby kommun. Underlag Sverigeförhandlingen Arbetsmaterial A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

70 Innehåll Sammanfattning A R B E T S M A T E R I A L Bakgrund Betalningsvilja för bostäder idag Skattade tillgänglighetsförändringar Bostadsutvecklingsscenarier och möjlig utbyggnadstakt Beräkning av bostadsnytta Täby kommun

71 Sammanfattning Förlängning av gul linje till Täby via Danderyd medför betydande tillgänglighetsförbättringar i Täby. Tillgänglighetsförbättringarna skattas till ca A R B E T S M A T E R I A L Förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda beräknas ge mer blygsamma förbättringar, i storleksordningen personer. Danderyds kommun har formulerat två scenarier för bostadsutveckling kopplat till om tunnelbanan eller Roslagsbanan byggs ut: bostäder med gul linje till Täby och bostäder vid förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda Med utgångspunkt från lokala marknadsvillkor beräknas utbyggnadstiden vara ca 25 år för de bostäder som är lokaliserade i centrala Täby ( stadskärnan ). Allt högre årliga volymer kan förväntas i takt med att området blir tätare och antalet nya hushåll ökar. Betalningsviljan i nuläget för nyproducerade bostäder är hög, ca kr/kvm beroende på område. Sammantaget visar beräkningar att betalningsviljan ökar med kr/kvm vid utbyggnad av tunnelbanan och kr/kvm för alternativt förlängd Roslagsbana till city och Arlanda. Totalt beräknas de ökade fastighetsvärdena uppgå till 2,9 miljarder kr vid tunnelbaneutbyggnad och 1,1 miljarder vid förlängning av Roslagsbanan. 1 Antal personer i dagbefolkningen som kan nås från utvecklingsområdets mittpunkt inom 30 minuter med kollektivtrafik, se mer om tillgänglighetsmåttet på sidan 15. Täby kommun

72 Bakgrund Täby har formulerat två alternativa scenarier för bostadsutveckling med hänsyn till att kollektivtrafiken byggs ut antingen genom förlängning av gul linje från Solna via Danderyd ut till Arninge eller att Roslagsbanan förlängs till city och till Arlanda. I det fall tunnelbanan byggs ut har en bostadspotential om ca bostäder identifierats och om Roslagsbanan förlängs är potentialen enligt kommunens sammanställning. Samtidigt finns omfattande planer på bostadsutveckling som löper utan hänsyn till dessa två alternativa infrastruktursatsningar, som totalt summerar till ca bostäder (benämns i rapporten bostäder i pågående planering). Evidens har fått i uppdrag att analysera vilken bostadsnytta som uppstår om infrastrukturen byggs ut enligt något av de två alternativen samt att analysera hur de lokala marknadsvillkoren påverkar utbyggnadens genomförbarhet är den skisserade utbyggnadstakten rimlig eller inte? Som underlag för beräkningarna krävs skattning av hur tillgängligheten förändras. SLL har inte varit villiga att lämna ifrån sig data, mer än preliminära grafiska bilder. Därför har skattningar gjorts utifrån kända data om nuläget samt från modellering av tidigare beslutade infrastruktursatsningar i länet. A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

73 Gul linjes förlängning till Arninge ger både effektiv förbindelse till city och till Solna. Roslagsbanans förlängning till city betyder tidsvinster för Täby. Rita egen karta med stopp i Danderyds Arninge kyrka på väg till Arninge Täby centrum Roslags Näsby Danderyds kyrka Mörby centrum Danderyds sjukhus Hägernäs Gul linje planeras öppnas år 2022 och sträcker sig från Odenplan till Solna station. En förlängning av gul linje kan tänkas ansluta till röd linje vid Danderyds sjukhus och/eller Mörby centrum för att därefter sträckas vidare ut till Täby centrum och Arninge. Sträckningen ger Täby både en förbindelse direkt till city och en koppling till arbetsområdena i Solna. Roslagsbanans förlängning till city medför att tidsförluster i omstigningspunkten vid Östra station / Tekniska högskolan kan minskas. Förlängningen till Arlanda ger tillgång till det förhållandevis stora arbetsplatsområdet kring Arlanda. Samtidigt kommer restiden vara relativt lång från centrala Täby, vilket minskar nyttan, värdepåverkan för bostäder har visat sig signifikant vid total restid om 30 minuter, vilket kan vara svårt att uppnå. A R B E T S M A T E R I A L Principiell illustration (Evidens) av möjliga stationslägen för gul linje. Andra benämningar på stationerna kan förekomma. Täby kommun

74 9 390 bostäder i pågående planering och potential för bostäder med tunnelbana och med förlängd Roslagsbana city-arlanda Basområde Pågående planering Bostadspotential T-bana Roslagsbana City- Arlanda A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun Indelning i basområden och markering av utbyggnadsområden. Källa: Evidens, SLL och Täby kommun. 6 Näsbyparks centrum 210 Näsby slott 250 Östra Näsbypark 14 Näsbydal Grindtorp Täby centrum Åkerby industriomr Norra Bergtorp Marknadsvägen Åkerbyvägen Södra Viggbyholm 80 Norra Hägernäs 50 Södra Hägernäs Arninge arbetsomr Arninge arbetsomr Östra Roslags-Näsby 227 Västra Roslags-Näsby 735 Täby Kyrka TOTALT

75 Betalningsvilja för bostäder idag A R B E T S M A T E R I A L Betalningsviljan för nyproducerade hyresrätter och bostadsrätter kan beräknas från observerade priser. Det finns två huvudsakliga tillvägagångssätt för att beräkna hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter: Den första metoden innebär att man utgår från observerade priser på bostadsrätter med väl specificerade kvaliteter och därefter tillämpar en väl beprövad statistisk-matematisk teknik för att med dessa priser som underlag skatta hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter. Evidens har med framgång tillämpat denna teknik vid ett flertal tillfällen. Den andra metoden innebär att man med en särskild frågeteknik vänder sig med frågor till hushållen i den relevanta marknaden. Även denna teknik har Evidens tillämpat i ett flertal undersökningar. Båda metoderna ger samma resultat. Den första metoden är dock kostnadseffektivare men förutsätter att det finns relevant jämförelsemiljö med likvid borättsmarknad. Betalningsviljan är ungefär densamma för bostadsrätter som för hyresrätter. Detta har Evidens visat i ett flertal undersökningar. Täby kommun

76 Södra Viggbyholm Näsby slott Gripsvall Östra Roslags-Näsby Lahäll Täby Kyrka Norra Ellagård Västra Näsbypark Norra Viggbyholm Östra Näsbypark Södra Hägernäs Täby centrum Grindtorp Viggbygärdet Örnstigen Mellersta Viggbyholm Näsbyparks centrum Visinge Midgård Näsbydal Lansen Norra Gribbylund Åkerby industriomr Östra Täby Kyrkby Sveavägen Norra Hägernäs Vallatorp Åkerbyvägen Marknadsvägen Gribbylunds centrum Höga bostadsrättspriser i sjönära lägen i Täby och stora variationer mellan näraliggande områden Pris bostadsrätter, juni 2015 kr/kvm vid avgift 650 kr/kvm/år A R B E T S M A T E R I A L Källa: Valuegard och Evidens. Täby kommun

77 2004:1 2004:4 2005:3 2006:2 2007:1 2007:4 2008:3 2009:2 2010:1 2010:4 2011:3 2012:2 2013:1 2013:4 2014:3 2015:2 1996:4 1997:4 1998:4 1999:4 2000:4 2001:4 2002:4 2003:4 2004:4 2005:4 2006:4 2007:4 2008:4 2009:4 2010:4 2011:4 2012:4 2013:4 2014:4 2015:4 2016:4 2017:4 2018:4 2019:4 2020:4 2021:4 2022:4 2023:4 2024:4 2025:4 Kr/kvm Kr/kvm Bostadspriserna i Täby korrelerar väl med de i Stockholms närförort. Trendframskrivning pekar på att priserna stiger med drygt 25 procent på 10 år Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Finansiellt netto + Bostadsrättspris Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Stockholms närförort 1996:4-2025:4. Fasta priser 2015: A R B E T S M A T E R I A L Bostadsrättspriser i Täby, Stockholm närförort och Stockholm periferi Stockholm närförort Stockholm periferi Täby Källa: Evidens och Värderingsdata. Huvudscenario Optimistisk prognos Faktiskt pris Pessimistisk prognos Skattat pris Trendframskrivning Täby kommun

78 Betalningsviljan idag för nyproducerade bostadsrätter bedöms uppgå till ca kr/kvm Beräknad betalningsvilja kr/kvm (vid avgift 650 kr/kvm/år) för nyproducerade bostadsrätter i utvecklingsområdet BAS-område Betalningsvilja 2015:2 (genomsnitt för närområdet) Särskilda kvaliteter Nyproduktionsfaktor Summa betalningsvilja kr/kvm för nyproducerad bostadsrätter 2015:2 Prognos: Långsiktig trend Betalningsvilja kr/kvm för nyproducerade bostadsrätter år 2025:4 Södra Viggbyholm (+24,5%) Näsby slott (+24,5%) Gripsvall (+24,5%) Östra Roslags-Näsby (+24,5%) Lahäll (+24,5%) Täby Kyrka (+24,5%) Norra Ellagård (+24,5%) Västra Näsbypark (+24,5%) Norra Viggbyholm (+24,5%) Östra Näsbypark (+24,5%) Södra Hägernäs (+24,5%) Täby centrum (+24,5%) Grindtorp (+24,5%) Viggbygärdet (+24,5%) Örnstigen (+24,5%) Mellersta Viggbyholm (+24,5%) Näsbyparks centrum (+24,5%) Visinge (+24,5%) Midgård (+24,5%) Näsbydal (+24,5%) Lansen (+24,5%) Norra Gribbylund (+24,5%) Åkerby industriomr (+24,5%) Östra Täby Kyrkby (+24,5%) Sveavägen (+24,5%) Norra Hägernäs (+24,5%) Vallatorp (+24,5%) Åkerbyvägen (+24,5%) Marknadsvägen (+24,5%) Gribbylunds centrum (+24,5%) Källa: Evidens och Valuegard. Täby kommun Betalningsviljan för nyproducerade bostadsrätter i Täby kommun bedöms vara mellan ca kr/kvm och vid en avgift till föreningen om 650 kr/kvm/år. Avgiften om 650 kr/kvm/år består av 350 kr/kvm/år för drift och underhåll och 300 kr/kvm/år som avser räntekostnader för föreningens lån, vilket vid en räntenivå om 3 procent motsvarar kronor. Detta betyder att en bostadsutvecklare har en intäkt som mest i Täby om ca kr/kvm ( kr/kvm kr/kvm) A R B E T S M A T E R I A L

79 Kr/kvm Priser för bostadsrätter i länet varierar från knappt kr/kvm till drygt kr/kvm Percentiler för bostadsrättspriser A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

80 Skattat pris, kr/kvm Modell för Stockholms län förklarar över 90 procent av variationen i bostadspriser god skattning för de stora utvecklingsområdena i Täby Modell har utvecklats som återger variation i betalningsvilja för flerbostadshus med utgångspunkt från följande faktorer: Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 30 minuter) Andel ägt boende (%) Avstånd till vatten (m) Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel Centralitet (avstånd till city, m) Total förvärvsinkomst inom m (Mkr) Påtaglig vattenkontakt (ja/nej) Snittarea (kvm) kontrollvariabel Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel Modellen har en förklaringsgrad om 0,92 och omfattar samtliga basområden i Stockholms län. Betalningsviljan för bostadsrätter i basområdena där störst bostadspotential har identifierats (Täby centrum, Grindtorp, Södra Hägernäs och Åkerby industriområde) skattas relativt väl av modellen. Modellen är skattad med utgångspunkt från prisdata från november 2014 (data från Valuegard) och skattningarna ska därför räknas upp med prisutveckling sedan dess Grindtorp Södra Hägernäs Täby centrum Åkerby industriområde Faktisk pris, kr/kvm A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

81 Skattade tillgänglighetsförändringar Nedanstående scenario för investeringar i kollektivtrafiknätet har använts som underlag för beräkning av förändrad tillgänglighet fram till 2025 A R B E T S M A T E R I A L Tvärbanan: Solnagrenen Klart Tvärbanan: Sickla Klart Mälarbanan Klart Citybanan Klart Spårväg City Klart Tvärbanan: Kistagrenen Klart Tunnelbanenätet: Odenplan-Arenastaden Klart Tunnelbanenätet: Akalla-Barkarby Klart Tunnelbanenätet: Kungsträdgården Nacka Kungsträdgården Gullmarsplan/Söderort Klart ÅR Tvärbanan Citybanan Spårväg City Tunnelbanenätet Mälarbanan Täby kommun

82 Täby har jämfört med övriga länet förhållandevis svag tillgänglighet och planerade investeringar gynnar andra kommuner mer än Täby Antal personer 1 Tillgänglighet är beräknad per basområde, här anges medeltal för de basområden som respektive kommun eller kommundel består av. 2 Prognos enligt scenario med beslutade investeringar, se föregående sida. Täby kommun Källa: WSP/SLL och Evidens. Tillgänglighet i medeltal 1 för kommun el kommundel, antal personer inom 30 min i dagbefolkning idag och Gamla stan - City-omr Vasastads-omr Södermalms-omr Kungsholms-omr Östermalms-omr STOCKHOLM SOLNA SUNDBYBERG Söderort Västerort DANDERYD HUDDINGE LIDINGÖ SOLLENTUNA NACKA JÄRFÄLLA TYRESÖ BOTKYRKA TÄBY HANINGE UPPLANDS VÄSBY SALEM SÖDERTÄLJE EKERÖ ÖSTERÅKER VALLENTUNA UPPLANDS-BRO SIGTUNA VÄRMDÖ NYKVARN NYNÄSHAMN VAXHOLM NORRTÄLJE Antal personer i dagbefolkningen Idag koll 30 min Delta koll 30 min A R B E T S M A T E R I A L

83 Variationen i tillgänglighet är stor i Täby, men centrala delar mindre tillgängliga än kommuner med motsvarande avstånd till city A R B E T S M A T E R I A L Kommentar till använt tillgänglighetsmått Tillgänglighetsmåttet som används i Evidens modell för att skatta betalningsvilja för bostäder (se sidan 12) är antal personer i dagbefolkning som nås inom 30 minuter med kollektiva färdmedel inklusive gångtid från ett basområdes mittpunkt. I Täby är variationen i tillgänglighet med kollektivtrafik stor, som högst ca personer (Roslags Näsby) till som lägst ca personer (Arninge). Medelvärdet för samtliga basområden i Täby är ca personer. Tillgänglighet idag med kollektivtrafik, antal personer i dagbefolkning inom 30 minuter. Källa: Evidens, SLL, WSP. Täby kommun

84 Antal Antal Skattade förbättringar av tillgängligheten vid tunnelbanestationerna om ca personer Kollektiv tillgänglighet till dagbefolkningen inom 30 minuter Tillgänglighet idag, befintliga stationer y = x R² = 0, Tillgänglighetsförbättring i ett urval av punkter med investering i tunnelbana A R B E T S M A T E R I A L Skattad tillgänglighet jmf tillgänglighet idag Tillgänglighet idag Tillgänglighet med tunnelbana Beräknad genomsnittsförbättring i ett urval andra punkter är knappt Beräkningar av tillgängligeten 2030 bygger förutom på tunnelbaneinvesteringar även på andra investeringar, som exempelvis Citybanan Till detta ska även befolknings- och sysselsättningstillväxt läggas, vilket påverkar estimaten i positiv riktning Täby kommun

85 Flera av utbyggnadsområdena ligger utanför bedömt influensområde för tunnelbanan Basområde Tillgänglighet idag Tillgänglighet skattad med gul linje Östra Roslags-Näsby Västra Roslags-Näsby Näsbydal Station Roslags Näsby A R B E T S M A T E R I A L Grindtorp Täby centrum Åkerby industriomr Norra Bergtorp Täby centrum Marknadsvägen Åkerbyvägen Åva Norra Hägernäs Södra Hägernäs Arninge arbetsomr Arninge arbetsomr norra Hägernäs Arninge Näsby slott Nytorp Östra Näsbypark Bergtorps industriomr Södra Viggbyholm Viggbygärdet Utanför influensområde Viggbyholms industriomr Södra Gribbylund Täby Kyrka Täby kommun

86 Skattning av ökad tillgänglighet vid förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda ger tillgänglighetsförbättringar om personer Till Arlanda Omstigningen mellan Roslagsbanan och tunnelbanan vid Östra Station/Tekniska högskolan betyder en tidsförlust om ca 5-7 minuter i form av gångtid och väntetid. Studie av hur tillgängligheten faller längs Roslagsbanans stationer visar att i Täbys utkanter motsvarar ca 7 minuter en förändring av tillgängligheten med ca personer. Mellan två knutpunkter, som Mörby och Roslags Näsby är förändringen större, ca personer. I de centrala delarna av Täby skattas förändringen till ca A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun Till city Till city 18

87 Bostadsutvecklingsscenarier och möjlig utbyggnadstakt Täby har utvecklat två scenarier för bostadsutveckling, ett under förutsättning att tunnelbana byggs ut till Arninge och ett där Roslagsbanan förlängs till city och Arlanda. Dessutom finns en stor mängd bostäder som planeras utan hänsyn till infrastrukturutbyggnad: A R B E T S M A T E R I A L Pågående planering: bostäder Potential vid utbyggd tunnelbana: bostäder Potential vid förlängd Roslagsbana till city och Arlanda: Evidens har utvecklat modeller för att skatta möjlig byggtakt i relation till den lokala marknadens efterfrågan 1 Med hjälp av dessa modeller är det möjligt att skatta förväntad byggtakt i utvecklingsområdena i Täby 1 Se rapporten Täby kommun

88 Antal Utmanande byggtakt när framförallt Täby park ska börja byggas. Det planerade byggandet antas vara färdigställt när bostadspotentialen värderas 1600 Bostadsbyggande fördelat på småhus och lägenheter i flerbostadshus A R B E T S M A T E R I A L Flerbostadshus Småhus Planerat Bostadspotential Genomsnitt per år Täby kommun

89 Bostadsbyggandet i storstadsregionerna: Prisnivå och politiska mål förklarar mycket av skillnaderna i byggtakt. Byggtakten i Täby något låg i förhållande till pris Årligt flerbostadshusbyggande per 1000 inv ,0 Generellt samband mellan bostadsbyggande och prisnivå i kommuner i storstadsregionerna A R B E T S M A T E R I A L 5,0 Solna Politisk potential 4,0 Sigtuna Lund Stockholm 3,0 Upplands-Bro Malmö Lomma Sollentuna Nacka y = 0,00007x + 0,1982 R² = 0,53 2,0 1,0 0,0 Alingsås Järfälla Täby Göteborg Burlöv Kungälv Staffanstorp Haninge Värmdö ÖsteråkerUpplands-Väsby Kävlinge Stenungsund Nynäshamn SalemVallentuna Mölndal Botkyrka Nykvarn Huddinge Kungsbacka Norrtälje HärrydaÖckerö Eslöv Vellinge Södertälje Tyresö Skurup Trelleborg Ale Lerum Partille Vaxholm Höör Tjörn Ekerö Lilla Edet Svedala Sundbyberg Lidingö Danderyd Bostadsrättspris kr/kvm 2013 Källa: SCB, Mäklarstatistik och Evidens Täby kommun

90 Antal bostäder Stor del av allt byggande i Stockholms län på få planområden mer än hälften av allt byggande har skett i 10 planområden 700 Antal bostäder i flerbostadshus per planområde och år, medeltal A R B E T S M A T E R I A L % 80% Planområde De 10 planområdena där det byggs mest står för 55% av det totala byggandet i länet 55% av länets totala byggande av bostäder i flerfamiljshus Källa: SCB, SLL och Evidens Täby kommun

91 Västra Kungsholmen Hammarby Sjöstad Liljeholmen Telefonplan Mariehäll Kvarnholmen Fruängen Silverdal Ursvik Blackeberg Järvastaden Gärdet Sickla Nacka C Råcksta Gustavsberg Viksjö Storskogen Ulriksdal Blåsut Kärrtorp Täby C Byggande per år, antal bostäder Faktiskt byggande per år i 22 större nyproduktionsmiljöer i Stockholmsregionen 450 Faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen A R B E T S M A T E R I A L Källa: SCB och Evidens Täby kommun

92 Viktig förklaring till begränsad byggtakt: Efterfrågan är lokal, hushållen flyttar lokalt liknande mönster oavsett bostadsmarknad 6% 12% 4% Flyttande till Västra Kungsholmen 78% Närmiljön Övriga Stockholms kommun Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 37% 13% Flyttande till Kvarnholmen 51% Närmiljön - Södermalm, innerstaden, delar av Nacka och Värmdö Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län A R B E T S M A T E R I A L Flyttande till Kista Flyttande till Örebro centrum 12% 16% 12% 17% 43% Kista, Akalla, Tensta, Rinkeby, Hjulsta Övriga Stockholms stad Solna, Sundbyberg, Järfälla Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 8% 13% 14% 65% Närmiljön - angränsande församlingar Övriga Örebro kommun Övriga örebro lön Övriga län Källa: SCB och Evidens Täby kommun

93 Skattat byggande per år, antal bostäder Starkt samband mellan befolkningstäthet, inkomster per capita samt möjligheterna att nyproducera stora volymer i en given miljö Antal personer inom 2 km radie Förvärvsinkomst per capita Förvärvsinkomst inom 2 km radie Kapitalinkomst per capita Årligt byggande Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen senaste 10 åren Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen y = 1x + 4E-05 R² = 0,8226 A R B E T S M A T E R I A L 250 Modellskattat byggande per år i dagsläget Bostadspotentialsområden Antal bostäder Arninge 76 Hägernäs 135 Stadskärnan 134 Täby Kyrkby Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Stadskärnan Gustavsberg Råcksta Viksjö och Hägernäs Täby C Ulriksdal Storskogen Täby Kyrkby Arninge Över tid förändras dock möjligheterna till att nyproducera bostäder Nyproduktionen i sig medför att omlandet blir tätare och att tillgång på kapital gradvis ökar Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB, SLL och Evidens Täby kommun

94 Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Byggtakten kan successivt stiga över tid i takt med att närmiljön blir allt tätare därav blir det möjligt att modellskatta utbyggnadstakten för de bostäder som kan komma till stånd genom infrastrukturinvesteringar Möjlig nyproduktionstakt i Stadskärnan Modellskattningen visar att det tar ca 25 år att färdigställa bostäder i denna miljö Det innebär att produktionstakten i slutet av projekttiden kommer att hålla nästan lika hög byggtakt som Hammarby Sjöstad A R B E T S M A T E R I A L De första åren kan dock inte produktionstakten förväntas vara mer än knappt 150 bostäder per år vilket är ungefär 50 procent mer än vad som har producerats i Täby centrum de senaste åren Scenariot inbegriper inga konjunktureffekter vilket innebär att produktionen kommer att variera över tid med skattade tal som genomsnittstal och variationen kan vara mycket stor Tidpunkt (år) från byggstart 0 Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) Täby kommun

95 Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Relativt få bostäder i både Arninge och Täby Kyrkby vilket gör att målet nås inom planerad tidsram Möjlig nyproduktionstakt i Hägernäs (T-bana) Tidpunkt (år) från byggstart Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 0 Möjlig nyproduktionstakt i Arninge Tidpunkt (år) från byggstart Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 0 Möjlig nyproduktionstakt i Täby Kyrkby (Roslagsbanan) Tidpunkt (år) från byggstart Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 0 A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

96 Beräkning av bostadsnytta Förutsättning/antagande: beräkning av bostadsnytta utgår från den tidpunkt i framtiden då området kan sägas vara fullt utbyggt A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

97 Modellskattning visar att tillgänglighetsförbättring och effekter av att nya bostäder tillförs ger ökad betalningsvilja om kr/kvm beroende på scenario Utbyggnad av infrastrukturen enligt de två alternativen att nya bostäder byggs påverkar i huvudsak tre variabler i modellen (se sidan 13 för introduktion till modellen): A R B E T S M A T E R I A L Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 30 minuter) ökar Andel ägt boende (%) - 1 Avstånd till vatten (m) - Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel ökar 2 Centralitet (avstånd till city, m) - Total förvärvsinkomst inom m (Mkr) ökar 3 Snittarea (kvm) kontrollvariabel - Sammantaget ger tillämpning av modellen en ökning av betalningsviljan om kr/kvm vid utbyggnad av tunnelbanan och kr/kvm för alternativet förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel - I modellen har tillgänglighetsökningen störst betydelse för ökningen av betalningsviljan, men även den ökade förvärvsinkomsten i närmiljön har stor betydelse (betyder ca hälften så mycket som tillgänglighetsökningen). 1 En högre andel ägt boende ger högre betalningsvilja, i modelleringen har 80% antagits för områden där bostäder saknas och för övriga områden har minst 80% antagits, dvs är andelen högre idag har detta värde använts. 2 Effekten av att tätheten ökar för antalet urbana verksamheter har beräknats med hjälp av Stadskvalitetsmodellen för bostadsrätter, se rapport om stadskvalitetsmodellen på 3 Fler av områdena angränsar till varandra och har överlappande influensområden (radiemåttet m), vilket har kompenserats översiktligt för i beräkningarna. Nya förvärvsarbetande har antagits ha en inkomst i medeltal om kr. Täby kommun

98 Total värdeökning beräknas till cirka 2,9 miljarder kronor för alternativet utbyggd tunnelbana Alt 1 T-bana Basområde BTA tillförda bostäder Antal tillförda bostäder De tillförda bostädernas pris idag (utan gul linje), kr/kvm BOA De tillförda bostädernas värdeökning pga ökad tillgänglighet Kr/kvm BOA Procent De tillförda bostädernas totala värdeökning pga ökad tillgänglighet, mkr A R B E T S M A T E R I A L Arninge Grindtorp % 537 Marknadsvägen % 122 Näsbydal % 72 Södra Hägernäs % 702 Täby centrum Åkerby industriområde % 879 Åkerbyvägen % Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå. Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. Täby kommun

99 Total värdeökning beräknas till cirka 1,1 miljarder kronor för alternativet utbyggd Roslagsbana enligt alternativ city och Arlanda Alt 2 Roslagsbana Basområde BTA tillförda bostäder Antal tillförda bostäder De tillförda bostädernas pris idag (utan gul linje), kr/kvm BOA De tillförda bostädernas värdeökning pga ökad tillgänglighet Kr/kvm BOA Procent De tillförda bostädernas totala värdeökning pga ökad tillgänglighet, mkr A R B E T S M A T E R I A L Arninge Grindtorp % 218 Marknadsvägen % 37 Näsbydal % 26 Täby centrum % 75 Täby kyrkby % 27 Åkerby industriområde % 535 Åkerbyvägen % Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå. Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. Täby kommun

100 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. A R B E T S M A T E R I A L Rikard Berg von Linde rikard.bergvonlinde@evidensgruppen.se Thomas Sandberg thomas.sandberg@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr Stockholm Tfn växel: Täby kommun

101 Beräkningar nyttoanalyser Täby kommun. Underlag Sverigeförhandlingen Arbetsmaterial A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

102 Uppdatering av bostadsnyttor i Täby kommun evidens har tidigare levererat underlag till Täby kommun vad gäller bostadsnyttor för investering i antingen Gul tunnelbana till Arninge alternativt en förlängd Roslagsbana till Stockholms central samt Arlanda och Rimbo I tidigare underlag fanns inga tillgänglighetsberäkningar framtagna utan skattades av evidens. För denna uppdatering har WSP gjort beräkningar vad gäller tillgänglighet för ett antal stationslägen, dessa beräkningar används i denna rapport A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun

103 Antal personer Antal Tydliga tillgänglighetsförbättringarna av både utbyggd Roslagsbana och T-bana inom 30 minuter för samtliga utbyggnadsområden Tillgänglighet till arbetsplatser inom 30 minuter med kollektivtrafik Tillgänglighetsförbättring (30 min i ett urval av punkter med investering i tunnelbana 0 A R B E T S M A T E R I A L Tillgänglighet idag Tillgänglighet med tunnelbana TäbyC Galoppfältet Hägernäs Arninge Täby Kyrkby Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana Beräknad genomsnittsförbättring i ett urval andra punkter är knappt Beräkningar av tillgängligeten 2030 bygger förutom på tunnelbaneinvesteringar även på andra investeringar, som exempelvis Citybanan Till detta ska även befolknings- och sysselsättningstillväxt läggas, vilket påverkar estimaten i positiv riktning Källa: WSP Täby kommun

104 Evidens angreppssätt för att beräkna bostadsnytta Enligt För samtliga fastigheter inom influensområdet ska värdeökningen på tillkommande bebyggelse beräknas. Det vill säga skillnaden mellan fastigheternas värde utan respektive med den förbättrade tillgängliget som höghastighetsjärnväg (eller motsvarande åtgärd i storstad) ger fastigheterna. Den ökade byggrätten (antal bostäder i detta fall, och motsvarande för övriga lokaler under näringslivsnytta) ska också inkluderas i värdeberäkningen A R B E T S M A T E R I A L Bebyggelse i jämförelsealternativ Ökad täthet i närmiljön Ökat utbud av service Ökade förvärvsinkomster i närmiljön Skattat pris enligt evidens BRprismodell i jämförelsealternativ Differensen mellan skattat pris i jämförelsealternativ och skattat pris i bostadspotential ger värdet av bostadsnyttan Värde av bostadsnytta Bebyggelse i jämförelsealternativ + bostadspotential Ökad täthet i närmiljön Ökat utbud av service Ökade förvärvsinkomster i närmiljön Skattat pris i enligt evidens BRprismodell i bostadspotential Ökad tillgänglighet Infrastruktursatsning Täby kommun

105 Total värdeökning beräknas till cirka 1,2 miljarder kronor för alternativet utbyggd Roslagsbana till Stockholms central samt Arlanda och Rimbo för Österåker Alternativ Roslagsbana till Stockholms central samt Arlanda och Rimbo A R B E T S M A T E R I A L Stationsläge Antal tillförda bostäder (bostadspotential) Antal tillförd BOA 1 Skattad priseffekt med infrastruktur (kr/kvm BOA) Ökad bostadsnytta i miljoner kronor Arninge Grindtorp Marknadsvägen Näsbydal Täby centrum Åkerby industriområde Åkerbyvägen Täby Kyrka Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå kvm BOA per bostad har antagits för beräkningarna. Täby kommun Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. 5

106 Total värdeökning beräknas till cirka 2 miljarder kronor för alternativet utbyggd tunnelbana med gul linje till Arninge Alternativ tunnelbana gul linje till Arninge A R B E T S M A T E R I A L Stationsläge Antal tillförda bostäder (bostadspotential) Antal tillförd BOA 1 Skattad priseffekt med infrastruktur (kr/kvm BOA) Ökad bostadsnytta i miljoner kronor Arninge Grindtorp Marknadsvägen Näsbydal Södra Hägernäs Täby centrum Åkerby industriområde Åkerbyvägen Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå kvm BOA per bostad har antagits för beräkningarna. Täby kommun Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. 6

107 Skillnader mellan Evidens och WSP:s kalkyler enligt Evidens bedömning Förlängd Roslagsbana Evidens : miljoner WSP: miljoner Startpunkt Marknadsvärdet för den sist producerade enheten i det planerade beståndet Produktionskostnad idag för bostadsbyggare A R B E T S M A T E R I A L Uppräkningsfaktor Slutpunkt Differens Värdering Enligt modell som beskrivits i tidigare rapport Marknadsvärdet per kvm för den sist producerade enheten i bostadspotentialen Marknadsvärdet per kvm för den sist producerade enheten i bostadspotentialen minus marknadsvärdet för den sist producerade enheten i det planerade beståndet Differensvärdet multiplicerat med 78 kvm multiplicerat med antalet bostäder i bostadspotentialen Om tillgängligheten till arbetsmarknaden (antal arbetsställen som nås inom 20 minuter med kollektivtrafik) ökar med 1 % ökar betalningsviljan (Kr/Kvm BR) med 0,17 % (partiell effekt). För perifera lägen har (WSP) gjort bedömningen att en ökad tillgänglighet inom 45 minuter ger samma effekter på priserna. Samt ytterligare effekter från Evidens och Spacescapes stadskvalitetsmodell Framtida beräknad intäkt för bostadsbyggare Framtida beräknad intäkt för bostadsbyggare minus produktionskostnaden idag Differensvärdet multiplicerat med 78 kvm multiplicerat med antalet bostäder i bostadspotentialen Täby kommun

108 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. A R B E T S M A T E R I A L Rikard Berg von Linde rikard.bergvonlinde@evidensgruppen.se Thomas Sandberg thomas.sandberg@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr Stockholm Tfn växel: Täby kommun