datum 2013-11-05 diarienummer 2012-00991 Dp 5285 PLANBESKRIVNING Detaljplan för del av fastigheten STUDENTEN 1 i Fosie i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att tillåta en utökad användning av planområdets två flerbostadshus. Förutom boende föreslås planen tillåta kontor, vårdcentral, samlingslokaler och centrumfunktioner. SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET Detaljplanen gör det möjligt att tillåta den verksamhet som idag har tillfälligt bygglov i planområdets två byggnader. Gällande detaljplan anger endast bostad som tillåten användning för de båda byggnaderna. Planförslaget tillåter, förutom boende, centrumändamål i bottenvåningen på den västra byggnaden samt vårdcentral på de två nedersta våningarna och kontor i hela byggnaden. I den östra byggnaden tillåts, förutom boende, samlingslokaler och kontor på de två nedersta våningarna. Detaljplaneläggningen tillåter även de utbyggnader, miljöhus och cykelgarage som idag ligger på mark som i gällande detaljplan inte får bebyggas (så kallad prickad mark). Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen för Malmö 2005 som anger markanvändningen BS som står för Bostäder och Service. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, samrådsredogörelse och denna planbeskrivning. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med förenklat planförfarande enligt 5 kap 27 plan- och bygglagen och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe. Detaljplanen har bedömts sakna intresse för en bredare allmänhet då förslaget inte innebär någon nybyggnation, utan endast innebär att befintliga verksamheter kan permanentas. Förslaget är förenligt med översiktsplanen samt Länsstyrelsens granskningsyttrande över översiktsplanen. Genomförandet bedöms inte heller 1 (7)
medföra en betydande miljöpåverkan och därför finns förutsättningar för enkelt planförfarande. PLANDATA Planområdet ligger i området Gullviksborg i södra delarna av Malmö. Området begränsas av Censorsgatan i norr och av en lokalgata i väster. I söder och öster gränsar detaljplanen till resterande del av fastigheten Studenten 1. Gränsdragningen följer här detaljplanegränsen tillhörande Dp 5248. Planområdets area är ca 7000 m 2. Marken omfattas av del av fastigheten Studenten 1. Fastigheten ägs av MKB Fastighets AB. BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Planområdet berörs inte av något riksintresse enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken. ÖVERSIKTSPLAN Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen för Malmö 2005 som anger markanvändningen BS som står för Bostäder och Service. Pågående översiktsplan anger blandad stadsbebyggelse för området. Det finns ett behov av att tillåta mer service i området då gällande detaljplan enbart tillåter bostäder i kvarteret, undantaget centrumbyggnaden söder om planområdet. Detaljplaneområdet är utpekat som en del av ett grannskapscentrum som finns utpekat i den pågående översiktsplanen. Malmö stad ska verka för att dessa inte byggs bort. 2 (7)
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Området är tidigare planlagt. Berörd gällande detaljplan är Pl 649 som vann laga kraft 1964-01-31. Enligt denna plan är de byggnader som finns inom det aktuella planområdet angivna som kvartersmark som får användas för bostadsändamål med en högsta byggnadshöjd på 24 meter och högst åtta våningar. Tomtindelningen, 1280K-864S, gäller som fastighetsindelningsbestämmelse. Gällande detaljplan och fastighetsindelningsbestämmelser upphör att gälla i sin helhet i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN BEBYGGELSEKARAKTÄR Planområdet är en del av bostadsområdet Gullviksborg som ligger i Malmös sydöstra del. Bebyggelsen består nästan uteslutande av flerbostadshus uppförda under 1960-talet. Stadsplanen för Gullviksborg utgörs av parallellt placerade höghus och lägre hus grupperade kring gårdar. Återvändsgatorna Gymnasistgatan och Censorsgatan går in som kilar bland husen och bildar avgränsning mellan huskropparna. I kvarteret Studenten ligger åtta stycken åttavånings skivhus byggda 1964. I början av 1980-talet utfördes ombyggnader av byggnaderna i kvarteret. Omvandlingen medförde också en förbättring i utemiljön, som har haft en stor positiv inverkan på upplevelsen av området. Dock är större delen av gården underbyggd, vilket begränsar växtligheten. TRAFIK Gullviksborg är ett exempel på 1960-talets trafikseparerade bostadsområden. Tillfart till planområdet sker via Censorsgatan. För gående och cyklister finns ett väl utbyggt nät av gång- och cykelbanor såväl till och från området som inom Gullviksborg. När området byggdes lades stor vikt vid parkeringsfrågan, vilket har gett Gullviksborg ett förhållandevis stort antal parkeringsplatser. TEKNISK INFRASTRUKTUR Området är anslutet till befintligt nät för el, värme, VA mm. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE En centrumanläggning ligger strax söder om planområdet. Där finns ett bageri, en frisör, samt förskola och närpolis. Detaljplanen syftar till att behålla och möjliggöra utökning av den service i form av vårdscentral och samlingslokaler. PLANFÖRSLAG STRUKTUR OCH BEBYGGELSE Planens syftar inte till att ge en utökad byggrätt utan att ge möjlighet till fler användningar i de båda byggnaderna. Detta görs i avsikt att skapa en framtida flexibilitet för verksamheterna i byggnaden. Förutom bostadslägenheter finns i den västra byggnaden idag vårdcentral med permanent bygglov på bottenvåningen. På andra våningen har vårdcentralen delvis permanent och delvis tillfälligt bygglov. Detaljplanen ska säkerställa att även det andra 3 (7)
våningsplanet kan användas som vårdcentral. Det grundläggande syftet med planen är således att medge att första och andra våningsplanet i byggnaden inom planområdet får användas för vårdcentral och bottenvåningen även som centrumändamål. Detaljplaneförslaget innebär att C 1 -centrum (dock ej hotell) tillåts i bottenvåningen och D 1 -vårdcentral tillåts i de två nedersta våningarna. I hela byggnaden tillåts även B- boende samt K-kontor. Förutom bostadslägenheter finns kontorslokaler i de två nedersta våningarna i den östra byggnaden. För kontorslokalerna har det tillfälliga bygglovet nyligen gått ut. Fastighetsägaren MKB vill även tillåta samlingslokaler för LSS-verksamhet som alternativ till kontor. Detaljplaneförslaget innebär att B-boende tillåts i hela byggnaden och K-kontor samt C 1 samlingslokaler tillåts i de två nedersta våningarna. Inom planområdet finns även miljöhus och cykelgarage som tillåts i detaljplanen. UTEMILJÖ Mellan de båda byggnaderna finns en stor gård med lekplats, planteringar och gräsytor. En viss del av de lekytor som MKB ställer i ordning för förskolan direkt söder om planområdet kommer att kunna användas av boende i området när förskolan är stängd. DAGVATTENHANTERING Dagvattenhantering ska ske till det befintliga nätet i området. HÖJDSÄTTNING Befintlig byggnad inom planen ska ligga kvar och markens höjdnivåer kommer inte att ändras på ett sådant sätt att det finns anledning att lägga in plushöjder i planen. TRAFIK KOLLEKTIVTRAFIK Närmsta busshållplats ligger på Eriksfältsgatan precis väster om planområdet. Här stannar stadsbuss 8 var 10:e minut dagtid måndag-fredag. Gångvägen till busshållsplatsen från planområdet upplevs som trygg eftersom Eriksfältsgatan är en upplyst och välanvänd gata. Det finns planer på framtida spårvägstrafik längs Ekriksfältsgatan. GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Det finns ett väl utbyggt nät av gång- och cykelbanor såväl till och från området som inom Gullviksborg. Med cykel kan man ta sig till och från området på cykelvägar längs Eriksfältsgatan och på en cykelväg som går genom parkområdet norr om planområdet. BILTRAFIK Med bil tar man sig till planområdet från Eriksfältsgatan in på Censorsgatan. PARKERING OCH ANGÖRING Angöring och korttidsparkering sker längs gatorna norr och väster om flerbostadshusen. Här är det gratis att parkera 1-2h med p-skiva. Öster om byggnaderna finns en parkering med 36 stycken förhyrda platser. Under gården samt under centrumbyggnaden strax söder om planområdet finns ett stort parkeringsgarage med totalt 166 parkeringsplatser för bilar och platser för motorcyklar. Av dessa är 4 (7)
idag ca 15 platser lediga. MKB har även parkeringsgarage med ett stort antal lediga platser på angränsande fastigheter -Censorn 1 och Gymnasisten 3. Sammantaget finns det gott om parkeringsplatser i området, vilket gör att parkering inte ses som ett problem vid ett eventuellt ökat behov av parkeringsplatser. TEKNISK FÖRSÖRJNING Förslaget innebär ingen förändring av befintligt ledningsnät. AVFALLSHANTERING Miljöhus för sopsortering finns längs Censorsgatan i den norra delen av området. Avfallshanteringen ska fortsätta fungera så som den gör idag. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Fastighetsägaren ansvarar för genomförandet inom de delar av detaljplanen som utgörs av kvartersmark. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid. Brandposter finns i Censorsgatan och Eriksfältsgatan. På fastigheten finns det räddningsvägar som ska användas av räddningstjänsten vid en eventuell insats. Detaljplaneförslaget får inte inverka på dessa utan särskild utredning. Vid markförändring på innergård ska eventuell brandgasventilation från underjordiskt garage beaktas så att dessa upprätthåller sin funktion. Idag är utrymningen från flerbostadshusen förmodligen dimensionerad med hjälp av räddningstjänsten. Utrymning med hjälp av räddningstjänsten är endast tillåtet från kontor och bostäder. Andra verksamheter måste kunna utrymma utan hjälp av räddningstjänsten. Detta är något som bör beaktas tidigt, eftersom det kan ställa krav på byggnadernas utformning i form av alternativ utrymningsväg. Räddningstjänsten Syd vill uppmärksamma att exempelvis LSS- verksamhet ställer särskilda krav på brandskyddet, exempelvis med sprinkler. Detta bör beaktas tidigt i det fortsatta arbetet inom aktuell fastighet. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området och redovisas i samband med bygglovansökan. I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04-20. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, tele-, eller elledningar bekostas av exploatören. Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning ska detta bekostas av fastighetsägaren om inget annat avtalas. 5 (7)
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Gällande fastighetsindelning påverkas inte av detaljplanen. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER RISKER OCH SÄKERHET Planområdet ligger ca 330 m från Inre Ringvägen som är en farligt godsled. Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker. TRAFIKBULLER Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid nybyggnad av bostäder: Utomhus 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 db(a) maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 db(a) ekvivalent ljudnivå Inomhus 45 db(a) maximal ljudnivå nattetid Den huvudsakliga bullerkällan för trafikbuller är Eriksfältsgatan som ligger strax väster om planområdet. Då bebyggelsen i detaljplanen är befintlig och verksamheterna redan bedrivs ses inte bullervärdena som något hinder för detaljplaneläggningen. 60-65dB 55-60dB 45-50dB 50-55dB KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Fastighet Studenten 1 Nuvarande fastighetsindelning påverkas inte av detaljplanen. Med anledning av att fastighetsindelningsbestämmelserna tas bort i sin helhet för Studenten 1 innebär det att fastigheten kan komma att indelas i fler fastigheter. 6 (7)
SAMHÄLLSKONSEKVENSER TILLGÄNGLIGHET En ramp och hiss upp till entrén gör vårdcentralen tillgänglig för rörelsehindrade. ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE Planområdet ingår i karaktären Storskaliga bostadsområden enligt Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005). Enligt programmets rekommendationer ska man arbeta för en ökad integration med fler arbetsplatser och mer service i eller intill denna karaktär. Detta innebär bl.a. att småskaliga verksamheter i bostadsområdenas bottenvåningar bör stimuleras för att främja liv och rörelse. BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål. Denna detaljplan stödjer främst mål nr 1 -att staden verkar för en funktionsblandad stad, där boende blandas med arbetsplatser och annan service. MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020 Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Josephine Nellerup Planchef Sara Lööf Planhandläggare 7 (7)