Å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7

Å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 Vasallen förädlar unika fastigheter till kreativa miljöer

Innehåll Hågesta, Sollefteå Innehåll VD-kommentar 2 Koncernen Strategisk inriktning 4 Marknad 8 Fastighetsbestånd 14 Hållbarhet 20 Finansiell översikt Finansiering 28 Risk- och känslighetsanalys 30 Tioårsöversikt 32 Resultaträkningar 34 Balansräkningar 36 Eget kapital 39 Kassaflödesanalyser 40 Noter 41 Vinstdisposition 55 Revisionsberättelse 56 Dotterbolag Ekonomisk översikt 2007 58 Dotterbolagsbeskrivningar 60 Koncernen Bolagsstyrningsrapport 2007 72 Styrelse och revisor 75 Koncernledning 77 Styrelsens rapport om internkontroll 78 Definitioner 79 Adresser 80 Rapporttillfällen 80 Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB (publ), org. nr. 556475-4793, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2007. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 55 exklusive resultaträkningar, balansräkningar, eget kapital, kassaflödesanalyser och noter samt sidorna 74 76. Omslagsbilden föreställer den före detta vaktbyggnaden på Rosenholm, Karlskrona. Visborg, Visby Vaxholm Rindö Hamn, Vaxholm Regementet, Borås

2007 i korthet Nettoomsättningen ökade till 220 (200) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 148 (276) Mkr medan resultat före skatt blev 159 (304) Mkr. Årets resultat efter skatt uppgick till 134 (236) Mkr. Resultatet per aktie, såväl före som efter utspädning, uppgick till 1 340 (2 360) kr. Marknadsvärde förvaltningsfastigheter uppgick till 1 383 (1 048) Mkr och värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 185 (299) Mkr. Investeringarna i fastighetsbeståndet ökade till 303 (170) Mkr. Avkastningen på eget kapital blev 9,8 (10,9) procent Rindö Hamn, Vaxholm Planer för morgondagens bostadsområden Under året startade Vasallen arbetet med att planera och visualisera morgondagens bostadsområden i attraktiva lägen på fem orter i landet: Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Borås och Karlskrona. Totalt finns möjlighet att producera drygt 7 000 bostäder inom denna del av Vasallens bestånd. I Strängnäs, Vaxholm och Borås genomfördes parallella uppdrag där flera olika arkitektbyråer utformade förslag och idéer till framtida bebyggelse och planering. Förslagen ligger nu till grund för kommande planering av områdena. Nu intensifieras planläggningen av områdena och under 2008 förväntas beslut om detaljplan kunna tas för den första etappen i Borås. Framgångsrik uthyrning 2007 Vasallen hade ett fortsatt gott år vad gäller nyuthyrning. Uthyrningsmålet om 51 000 kvm lokalarea överträffades då 99 000 kvm hyrdes ut. I Visby, till exempel, tecknade Vasallen kontrakt med Länsstyrelsen, Sida och Atheneskolan motsvarande totalt 7 500 kvm. I Östersund togs det första steget i Certusprojektet (en samordning av utryckningsverksamheterna) då Polismyndigheten tecknade kontrakt på 8 400 kvm. I Kristinehamn beslöt Räddningsverket att hyra 9 000 kvm för kontor och riksförråd. Presterud, Kristinehamn Ekonomiska data Mkr 2007 2006 Förändring, % Nettoomsättning 220 200 10 Bruttovinst 11 32 66 Resultat före skatt 159 304 48 Årets resultat 134 236 43 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 1 340 2 360 86 Utdelning 67 1) 471 12 Balansomslutning 1 607 1 825 22 Eget kapital 1 203 1 540 22 Årets kassaflöde 220 52 Kassaflöde från investeringsverksamheten 232 710 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 1 383 1 048 32 Direktavkastning, % 1 3 67 Soliditet, % 75 84 11 Uthyrningsgrad, % 57 50 14 Antal aktier 100 000 100 000 1) Föreslagen utdelning.

Vasallen delade ut 471 Mkr Vid årsstämman 2007 delade Vasallen ut 471 Mkr till ägaren. Av dessa utgjorde 71 Mkr ordinarie utdelning medan 400 Mkr utgjorde extra utdelning. Den extra utdelningen genomfördes efter den översyn av kapitalbehovet som Vasallen genomförde 2006. Översynen visade att verksamheten inte längre krävde ett eget kapital av den storlek bolaget hade. De senaste årens lyckade utvecklingsarbete med efterföljande försäljningar visade att Vasallens verksamhet skapar värde och därför kan finansieras på marknaden. I och med denna utdelning har Vasallen delat ut totalt 2,3 miljarder kronor sedan bolaget bildades för 10 år sedan. Detta motsvarar hela det egna kapital som Vasallen försågs med vid starten. Rosenholm, Karlskrona Garnisonen, Linköping Prisad omvandling Vasallen kunde under hösten ta emot Östergötlands arkitekturpris för utvecklingen av Garnisonen i Linköping. Juryns motivering löd Den nya bebyggelsen samverkar på ett självklart sätt med de äldre militärbyggnaderna. Kasernområdet har genom kvaliteten på tillskotten såväl gällande byggnaderna som den yttre miljön bibehållit mycket av sin ursprungliga atmosfär. Vasallen sålde Garnisonen 2004. Jägarskolan, Kiruna Vasallen sålde Jägarskolan i Kiruna till LKAB I december sålde Vasallen Jägarskolan till LKAB:s fastighetsbolag FAB. Försäljningen omfattade 33 000 kvm lokalyta och 39 hektar mark. Aktieöverlåtelsen baserades på ett fastighetsvärde om 82 Mkr. Vasallen köpte Jägarskolan, före detta I22, den 1 januari 2001. Sedan dess har det tidigare regementsområdet utvecklats till en ny stadsdel i Kiruna och hemvist för en mängd nya verksamheter. Uthyrningsgraden uppgick vid försäljningen till drygt 85 procent. Den fortsatta utvecklingen i Kiruna är tätt förknippad med LKAB och deras framtidsplaner. Vasallen har omvandlat det nedlagda regementet till en öppen och levande del av staden och nu är det dags för någon annan att ta vid. Med FAB som ägare kan Jägarskolan utvecklas vidare i takt med övriga Kiruna. Tilläggsköpeskilling för Riksten Under hösten avslutade Vasallen sitt engagemang i Riksten, Botkyrka. Vasallen utvecklade Riksten eller före detta F18 fram till 2004 då området såldes till Peab. Sedan dess har Vasallen deltagit i arbets- och styrgrupper för utveckling av 2 500 bostäder på området. Enligt försäljningsavtalet hade Vasallen rätt till en tillläggsköpeskilling för vinst vid försäljning av byggrätter. När Vasallen nu avslutade sina intressen i Riksten kom parterna överens om en tilläggsköpeskilling om 40 Mkr. Nettoomsättning, MKR Investeringar, MKR Försäljningar, MKR 400 400 2 000 300 300 1 500 200 200 1 000 100 100 500 0 2003 2004 2005 2006 2007 Ökade entreprenadintäkter förbättrade nettoomsättningen 2007. 0 2003 2004 2005 2006 2007 Den framgångsrika uthyrningen 2006 och 2007 har resulterat i ökade investeringar. 0 2003 2004 2005 2006 2007 Årets försäljningsintäkt kommer främst från försäljningen av Jägarskolan i Kiruna samt tilläggsköpeskilling för Riksten i Tullinge.

Kort om Vasallen Vasallen omvandlar och utvecklar nedlagda regementen och andra försvarsfastigheter till attraktiva och levande stadsdelar med ny verksamhet. När omvandlingen är genomförd och områdena har fått nytt liv säljs fastigheterna på kommersiella villkor. Fastighetsbestånd Utvecklade och sålda fastighetsbestånd Huvudkontor Historik Vasallen AB bildades 1 september 1997. Sedan starten har bolaget förvärvat 24 försvarsanläggningar på 19 orter. Av dessa är 13 anläggningar nu omvandlade och sålda. Vasallens sammanlagda investeringar i fastigheterna uppgår hittills till 3,2 miljarder kronor. Kiruna Fastigheter I dag utvecklar Vasallen fastigheter på 11 orter: Boden, Östersund, Sollefteå, Falun, Kristinehamn, Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Borås, Visby och Karlskrona. Vasallens totala fastighetsbestånd omfattar cirka 600 000 kvm lokalarea. En genomsnittlig anläggning omfattar cirka 65 000 kvm lokalarea fördelat på flera olika lokaltyper, till exempel kontor och utbildning, verkstad och lättare industri samt förråd och lager. Boden Organisation Vasallen har en liten, kundnära utvecklings- och förvaltningsorganisation på varje ort. På huvud kontoret i Örebro finns tekniska stödresurser samt administrativa förvaltningsresurser. Vasallen har 61 anställda. Östersund Sollefteå Härnösand Falun Kristinehamn Örebro Strängnäs Vaxholm rörelseresultat, MKR Tullinge Uddevalla 300 Linköping 225 Södertälje Fårösund Borås Visby 150 75 Ängelholm 0 Karlskrona 2003 2004 2005 2006 2007 Årets resultat blev bättre än förväntat tack vare bra värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Kristianstad Ystad vasallens årsredovisning 2007

VD-kommentar Med avstamp i tio händelserika år 2007 fyllde Vasallen tio år. Under dessa år har vi samlat en stor kompetens inom utveckling av unika fastigheter. Vi har öppnat stängda områden och färglagt vita fläckar på kartan. Vi har tillfört liv och rörelse och nya rum på många orter runt om i landet. Vi har byggt upp en stark organisation med engagerade medarbetare samt mycket nöjda hyresgäster. Jubileumsåret har gett mig flera tillfällen att summera Vasallens första decennium och reflektera över bolagets framtid. Sedan starten 1997 har Vasallen: utvecklat och sålt 13 nya stadsdelar delat ut 2,3 miljarder till ägaren sysselsatt 215 personer inom koncernen samt ett oräkneligt antal konsulter, byggnadsarbetare med fler omvandlat och hyrt ut 3 750 lokaler för nya ändamål. Vår samlade erfarenhet gör att vi känner oss säkra på att vi kan fortsätta en framgångsrik utveckling av vårt nuvarande bestånd såväl befintliga byggnader som nya byggrätter. Vi ser också att vi har kapacitet att ta oss an nya uppdrag och skapa fler affärsmöjligheter. Ett bra uthyrningsår Vasallen har haft ännu ett fantastiskt bra uthyrningsår. Målet om 51 000 kvm i nyuthyrning uppfylldes med råge och ett flertal stora avtal tecknades. Bland de större avtalen finns Polismyndigheten på Fyrvalla i Östersund; Räddningsverket på Presterud i Kristinehamn och Länsstyrelsen på Visborg i Visby. Alla nya kontrakt har gett en god värdeökning. Fastighetsvärdet vid årsskiftet uppgick till 1 383 (1 048) Mkr. Värdeökningen kompenserar ett lågt driftnetto vilket leder till att Vasallens resultat 2007 uppgår till 134 (236) Mkr. Det har varit spännande att följa utvecklingen i våra dotterbolag under året. På flertalet orter går omvandlingsarbetet fort och mycket bra. Vi har sett effekten av den goda konjunkturen i hela landet och gläds åt den positiva framtidstro och entreprenörsanda som finns i många av de kommuner där vi verkar. Vasallens medarbetare fortsätter att göra ett fantastiskt arbete runt om i landet. Och till min glädje uttrycker de också stor trivsel. Vid höstens medarbetarenkät svarade 100 procent av medarbetarna att de är nöjda med sina arbetsuppgifter i Vasallen och 98 procent tyckte att arbetet också är intressant och stimulerande. Det är ett bra bevis för att vår verksamhet engagerar. Jägarskolan i Kiruna såldes i slutet av 2007 till LKAB:s fastighetsbolag FAB. Vår bedömning är att all utveckling i Kiruna är tätt förknippad med LKAB och deras framtidsplaner. Därför upplever vi att FAB är den rätta aktören att ta över utvecklingen på Jägarskolan. Under december avslutade Vasallen sitt engagemang i Riksten, Tullinge. Enligt försäljningsavtalet, som tecknades med Peab då de förvärvade området 2004, hade Vasallen rätt till en tilläggsköpeskilling för vinst vid tillkommande byggrätter. Parterna enades i december om ett slutligt belopp om 40 Mkr. I samband med årsstämman i april delade Vasallen ut 471 Mkr vilket innebär att Vasallen totalt har delat ut 2,3 miljarder kronor till ägaren staten sedan bolaget startade. Det motsvarar hela det kapital som Vasallen försågs med vid starten. För den fortsatta finansieringen av verksamheten tecknades i juni ett tvåårigt låneavtal med Swedbank. Befintligt och nytt Vi har fortsatt stort fokus på utvecklingen av de befintliga byggnaderna på de före detta regementsområdena. Till exempel pågår arbetet med att skapa ett Campus på vårt område i Strängnäs, Eldsund. Under året kunde vi inviga den första etappen samtidigt som etapp två drog igång. Totalt omfattar Campus Strängnäs 28 000 kvm lokalyta. Vi har också tagit de första stegen mot en etablering av Certus (samlokalisering av utryckningsverksamheterna) i Östersund när Polismyndigheten skrev kontrakt under hösten. Hela Certusprojektet beräknas omfatta totalt cirka 18 000 kvm lokalyta. I Visby påbörjas omställningen av tre kaserner och ett kanslihus till Visbys nya kommunhus vilket omfattar 17 800 kvm lokalyta. Investeringsvolymen i koncernen de närmaste två åren uppgår till cirka 900 Mkr. Vasallens andra fokus är att skapa nya byggrätter. I dagsläget planerar vi för drygt 7 000 bostadsbyggrätter i Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Borås och Karlskrona. Under året genomförde vi parallella arkitektuppdrag i Strängnäs, Vaxholm och Borås för att visualisera de kommande stadsdelarna med bostäder och service. Arkitekterna presenterade mycket inspirerande förslag som stärker oss i vår bedömning att våra områden har utmärkta förutsättningar för attraktiva boendemiljöer. 2 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7

I Vasallens affärsidé ligger att vi ska förvärva, utveckla och sälja fastigheter. Utifrån analys av dagens marknadsläge bedömer vi att den bästa försäljningsstrategin är att skapa en stor, attraktiv fastighetsportfölj av merparten av fastigheterna i koncernen. Prognos för kommande år Det goda uthyrningsåret betyder att vi kan avsluta 2007 med en stark kontraktsportfölj som innehåller många långa och säkra hyreskontrakt vilka kommer att skapa bra kassaflöden och driftnetton under lång tid. Men först står vi inför två år med stora investeringar innan hyresintäkterna successivt ökar under 2009 2010. Det medför att även 2008 förväntas ge relativt låga driftnetton. Oron på kreditmarknaden som uppstod 2007 och accentuerades under hösten har medfört att bankerna kräver högre marginaler vilket innebär ökade finansieringskostnader. För Vasallens del har detta inte inneburit några svårigheter eller ökade kostnader. Intresset från kreditgivare att finansiera Vasallens verksamhet är fortsatt stort. Vasallens soliditet är hög och bolaget har som mål att soliditeten ska överstiga 50 procent vilket innebär att känsligheten för ränteförändringar är begränsad. Fastighetsmarknaden är fortfarande, i början av 2008, intressant för både inhemska och utländska investerare. Om den finansiella oron fortsätter och fördjupas kan det innebära minskad efterfrågan på både kommersiella fastigheter och bostäder vilket kan få en negativ effekt på värdeutvecklingen i Vasallens fastighetsbestånd. Vasallen har en god finansiell situation, en stark kontraktsportfölj, ytterligare utvecklingspotential i våra fastigheter samt en organisation med stor erfarenhet. Detta gör att jag ser Vasallen som en stark aktör på marknaden de kommande åren. Örebro i februari 2008 Håkan Steinbüchel VD v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 3

Strategisk inriktning Två utvecklingsfokus Under det närmaste året kommer Vasallen att arbeta för att skapa en stor, attraktiv fastighetsportfölj av merparten av det nuvarande beståndet. Detta sker genom två utvecklingsfokus: uthyrning av befintliga byggnader och utveckling av byggrätter. Vasallen startades den 1 september 1997 sedan riksdagen beslutat om bildande av ett statligt aktiebolag med syfte att äga eller tillfälligt inneha de av Försvarsmakten lämnade försvarsfastigheterna. Vasallens uppdrag blev att utveckla och förädla fastighetsbeståndet i samarbete med kommuner och lokalt näringsliv för att slutligen sälja fastigheterna på kommersiella villkor. Ägaren gjorde bedömningen att större värden skapades om fastigheterna utvecklades innan de såldes. Vasallens arbete under de gångna åren har visat att detta var en riktig bedömning. Sedan starten har Vasallen förvärvat 24 nedlagda försvarsanläggningar. I dag är 13 av dem utvecklade och sålda med ett gott resultat vilket genererat en vinst om 620 Mkr. Vasallen har under åren samlat en betydande kompetens när det gäller att skapa värden och vända nedläggning och tomma byggnader till nystart och levande miljöer. Vasallen är branschledande på att utveckla stora och varierade fastighetsbestånd. Under 2007 har Vasallen utrett och analyserat olika framtidsalternativ för bolaget och gjort bedömningen att det är mest lönsamt för ägaren att skapa en stor, attraktiv fastighetsportfölj av merparten av Vasallens nuvarande bestånd. Denna strategi medför att ägaren kan fortsätta dra nytta av varumärket och kompetensen i bolaget samt att Vasallen kan vara öppet för nya affärsmöjligheter. Verksamheten 2008 och framåt De närmaste åren kommer Vasallen att arbeta med två utvecklingsinriktningar. Huvudinriktningen är utveckling och uthyrning av det befintliga byggnadsbeståndet på de före detta regementsområdena. Den andra inriktningen är utveckling och försäljning av de byggrätter som finns på flera av Vasallens områden. Arbetet med att anpassa verksamheten efter större miljöhänsyn fortsätter under de kommande åren bland annat genom att kraftigt minska energiförbrukningen. Se mer i hållbarhetsavsnittet sid 22. För att öka värdet i bolaget fortsätter arbetet med att öka direktavkastningen. Uthyrningsarbetet fokuseras på att finna stabila hyresgäster på längre kontrakt. Generellt sker inga investeringar utan att det finns hyresavtal som bär kostnaderna. Vasallens årliga mätningar av kundnöjdheten visar på ett av branschens högsta nöjd-kund-index. En hög kundnöjdhet skapar lojala kunder vilket tillför värde till bolaget. Arbetet med att behålla nöjda kunder fortsätter under kommande år. I detta sammanhang är efterlevnaden av Vasallens gemensamma värderingar mycket viktig. Från och med 2007 har Vasallen valt att avstå från Fastighetsbarometerns mätning av kundnöjdhet för att enbart arbeta med koncernens egen mätmodell. Vasallens mätning ger ett tydligare underlag till förbättringsarbete och därmed på sikt ännu nöjdare kunder. Vasallens måluppfyllelse 2007 Vasallens koncernmål syftar till att skapa värden. Genom en målinriktad utveckling av fastighetsbeståndet skapas intressanta förvärvsobjekt för en kommersiell marknad. Vasallens mål för 2007 3 Soliditeten ska vara minst 50 procent. 3 Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. 3 Nyuthyrningen i koncernen ska uppgå till minst 51 000 kvm lokalarea. 3 Den totala sjukfrånvaron i koncernen ska inte överstiga 3 procent. Efter tre års verksamhet ska ett positivt driftnetto i varje dotterbolag uppnås. Efter fem års verksamhet ska varje dotterbolag uppvisa ett positivt resultat efter finansiella poster. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. EVA, Economic Value Added, är ett kompletterande ekonomiskt styrsystem som mäter förbättringen av förvaltningsresultatet i förhållande till det investerade kapitalet. 3 Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshållning. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. 3 Vasallens medarbetare ska trivas med sina arbetsuppgifter och med Vasallen som arbetsgivare. Minst 95 procent av medarbetarna ska uttrycka detta vid den årliga mätningen. Måluppfyllelsen kommenteras på sid 20 26. 3 = Mål uppnått = Mål ej uppnått 4 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7

Regementet, Borås Vision Vasallen ska vara Sveriges främsta fastighetsutvecklare med fokus på omvandling av unika objekt till attraktiva fastigheter. Affärsidé Vasallen ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Vasallens värdegrund Vasallens gemensamma värderingar kan sammanfattas i fyra värdeord: delaktighet, tydlighet, respekt och kreativitet. Avkastning till ägaren Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en tioårsperiod ska motsvara den riskfria räntan plus 2,5 procent. Från och med 2007 har styrelsen, på grund av ändrad kapitalstruktur, beslutat att bolaget över en femårsperiod ska avkasta långa räntan plus fyra procent. En förädlingscykel motsvarar 5 10 år och definieras som den tid som det i genomsnitt tar att förvärva, utveckla och förädla samt sälja en före detta försvarsfastighet. Den riskfria räntan definieras som räntan på en femårig statsobligation vilket för närvarande ger ett avkastningskrav om cirka 8 procent. Avkastningsmålet är satt med hänsyn till att Vasallen arbetar med låg risk i förvaltning och i investeringsprojekt, där det i princip inte sker några investeringar utan att det finns ett bakomliggande hyreskontrakt som bär kostnaden. Under 2007 genererades en avkastning på 9,8 procent. I genomsnitt under perioden 2003 2007 uppgår avkastningen till 9,2 procent, vilket är något bättre än det långsiktiga målet. Utdelningspolicy Vasallen ska ge en marknadsmässig utdelning till ägaren. Ambitionen är att utdelningen ska uppgå till 30 50 procent av resultatet efter skatt. För räkenskapsåret 2006 gjordes en ordinarie utdelning om 71 Mkr och en extra utdelning om 400 Mkr. För 2007 föreslås att 67 Mkr delas ut till ägaren vilket motsvarar cirka 50 procent av resultatet efter skatt. Koncernens avkastning på eget kapital, % ordinarie Utdelning per verksamhetsår, Mkr 20 100 16 80 12 60 8 40 4 20 0 2003 2004 2005 2006 2007 0 2003 2) 2004 2005 2006 3) 1) 4) 2007 Bra värdetillväxt i fastighetsbeståndet i kombination med stor utdelning till ägaren gör att avkastningen blev god 2007. Vasallens ordinarie utdelning under 1998 2006 har uppgått till i genomsnitt 50 procent av resultatet efter skatt. Även för 2007 föreslås en utdelning motsvarande 50 procent av resultatet efter skatt. 1) Föreslagen ordinarie utdelning. 2) Under 2003 gjordes en efterutdelning om 500 Mkr. 3) Under 2006 gjordes en efterutdelning om 700 Mkr. 4) Under 2007 gjordes dessutom en extrautdelning om 400 Mkr v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 5

Strategisk inriktning Mål för 2008 Utifrån strategin att samla verksamheten och öka värdet i bolaget gjorde Vasallen under 2007 en översyn av målen. Detta resulterade i omformulerade mål för 2008 som bygger på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara den riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Vasallens dotterbolag ska efter tre års verksamhet uppnå ett positivt driftnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. EVA, Economic Value Added, är ett kompletterande ekonomiskt styrsystem som mäter förbättringen av förvaltningsresultatet i förhållande till investerat kapital. Nyuthyrningen i koncernen ska uppgå till minst 50 000 kvm lokalarea. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens gemensamma värdegrund ska genomsyra allt arbete. 100 procent av Vasallens medarbetare ska ge betyget 4 5 på en femgradig skala vad gäller efterlevnad av de gemensamma värderingarna. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Organisationsstruktur VASALLEN AB Vasallen Försvarsfastigheter Holding AB Vasallen Utvecklingsfastigheter Holding AB Vasallen Teknik och Projektering AB Dotterbolag I21 Vasallen AB, Sollefteå P10 Vasallen AB, Strängnäs KA1 Vasallen AB, Vaxholm Ing1 Vasallen AB, Södertälje I15 Vasallen AB, Borås Dotterbolag A8 Vasallen AB, Boden F4 Vasallen AB och FS Vasallen AB, Östersund A9 Vasallen AB, Kristinehamn P18 Vasallen AB, Visby KA2 Vasallen AB, Karlskrona Partima Norra AB, Falun Partima Södra AB, Ystad Partima Västra AB, Borås Bolagsstruktur Vasallens bolagsstruktur fördelar verksamheten mellan två holdingbolag. Vasallen Försvarsfastigheter Holding AB äger de fastighetsförvaltande bolagen medan Vasallen Utvecklingsfastigheter Holding AB äger bolag med fastigheter som är avsedda att säljas i olika exploateringslotter. Uppdelningen av verksamheten i olika holdingbolag innebär att några av Vasallens anläggningar juridiskt delas i två bolag. För dessa anläggningar redovisas det sammanlagda resultatet för båda bolagen i efterföljande diagram och kommentarer. Vasallen Teknik och Projektering AB ansvarar för större investeringsprojekt i koncernen samt uppdrag åt hyresgäster, kommuner där Vasallen verkar samt bolag som Vasallen sålt fastigheter till. All finansiering av dotterbolagens verksamhet och investeringar sker via moderbolaget Vasallen AB. 6 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7

Strategisk inriktning Samtliga byggnader skall senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvm köpt energi per år. Målet för 2008 är att inget dotterbolag skall ligga på en högre förbrukning än 115 kwh/kvm. Samtliga uppvärmda byggnader skall energideklareras före utgången av 2008. I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. processorienterad verksamhet För att uppnå målen och ta tillvara erfarenheterna från bolagets utvecklingsuppdrag har Vasallen utarbetat en processorienterad arbetsmodell. Arbetet med tydliga processer ger alla medarbetare i koncernen en gemensam syn på verksamheten. Processflöden, beslutsvägar och kritiska moment blir tydliga och förbättringsarbetet stimuleras. Medarbetarnas delaktighet är hög och kompetensen tas till vara bättre. Med utgångspunkt i affärsidén och verksamhetsmålen har Vasallen identifierat tre huvudprocesser: Förvärv, Förädling och Försäljning samt en stödjande process: Förvaltning. FÖRVÄRV FÖRÄDLING FÖRSÄLJNING FÖRVALTNING Älvbrinken, Boden v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 7

Marknad Ett år med stora transaktionsvolymer Hyresmarknaden i Sverige 2007 var ytterligare ett starkt år på fastighetsmarknaden. Den starka efterfrågan i storstadsregionerna har gett positiv effekt även på de mindre och medelstora orter där Vasallen verkar. Sveriges ekonomi var fortsatt stark under 2007 men 2006 års mycket höga BNP-tillväxt upprepades inte. Tillväxten blev för 2007 strax över 3 procent och förväntas för 2008 att hamna omkring 2,5 procent. Styrräntan höjdes fyra gånger under 2007 för att dämpa det ökande inflationstrycket. Resursutnyttjandet har de senaste åren ökat i en sådan grad att näringslivet börjat nyanställa igen. Jobbtillväxten har i sin tur påverkat hyresmarknaden med sjunkande vakansgrader och stigande hyror som följd. Hyresutvecklingen i Stockholms centrala delar var mycket positiv under 2007 med en hyrestillväxt på drygt 10 procent. Fortfarande är det främst moderna lokaler i bra lägen som ser de högsta hyresökningarna och utvecklingen under 2008 bedöms bli ännu starkare än förra året. Äldre och omoderna lokaler kommer att fortsätta vara svåruthyrda med mindre chanser till hyresökningar. Även Göteborg och Malmö har tagit del av den starka hyresmarknaden. Under 2007 har den positiva hyresutvecklingen fortsatt men i mindre utsträckning än för centrala Stockholm. Dock är trenden densamma med snabbare hyresökning för lokaler i attraktiva lägen. För Malmö gäller detta framförallt nyproducerade lokaler i Västra Hamnen och för Göteborg nyproducerade lokaler på Norra Älvstranden och ombyggda sekelskifteshus kring Avenyn och längs hamnkanalen. Renoveringstrenden som pågått under några år fortsatte även under 2007. Nybyggnadsprojekten har ökat i antal jämfört med för några år sedan. Dagens stora utbud av lokaler gör att fastighetsägare fortsatt måste erbjuda effektiva, flexibla och ändamålsenliga lokaler för att behålla nuvarande hyresgäster och attrahera nya. Hyresmarknaden i region- och universitetsstäder i Sverige har historiskt inte visat samma hyresmönster som Stockholm, se diagram. I Stockholm är hyresmarknaden mer rörlig jämfört med region- och universitetsstäder som haft en relativt stabil eller svagt stigande hyresutveckling under senare år. Dessa städer har inte haft en omfattande nyproduktion och drabbades heller inte i någon större utsträckning av den sjunkande sysselsättningen inom tjänstesektorerna IT, telekom och finans i början av decenniet. Investeringsmarknaden i Sverige Omsättningen på fastighetsmarknaden har varit fortsatt stor under 2007. Den totala transaktionsvolymen nådde inte upp till föregående års rekordsiffra men är med 146 miljarder kronor, den näst högsta volymen någonsin. Oron på kreditmarknaden under hösten 2007 har inneburit att vi har en fastighetsmarknad med högre räntor och banker som kräver högre marginaler, vilket betyder högre finansieringskostnader. Börsen har svängt kraftigt och det råder fortfarande osäkerhet på finansmarknaden. Trots oron och det hårdare transaktionsklimatet är den svenska fastighetsmarknaden fortfarande intressant för inhemska och utländska investerare. Affärer görs och det är hård konkurrens om objekten men processerna tar något längre tid. De utländska investerarna utgjorde 2007 hela 59 procent av den totala transaktionsvolymen i landet. Framförallt de norska och brittiska investerarna utmärkte sig och stod för närmare 47 procent av den utländska andelen. Tillflödet av kapital till den svenska fastighetsmarknaden bedöms bli fortsatt stort. Många europeiska pensionsfonder och institutionella placerare är fortfarande underviktade på fastigheter och är nettoköpare. Dessa äger i nuläget i genomsnitt fastigheter för 280 miljarder euro, vilket motsvarar 6,5 procent av tillgångarna. Nu vill dessa placerare vikta om sina innehav och öka exponeringen mot fastigheter från dagens 6 7 procent till omkring 10 procent. Detta betyder att en enorm mängd kapital söker placering i fastigheter vilket förväntas skapa ett fortsatt tryck på den svenska marknaden. Senare års ökande intresse för svenska fastigheter har inte enbart gällt storstadsregionerna utan transaktionsvolymen har ökat i hela landet. Detta har bidragit till att direktavkastningskraven för samtliga fastighetstyper de senaste åren pressats nedåt i hela Sverige. Även skillnaden i direktavkastningskrav mellan innerstadsfastigheter och fastigheter kring region- och universitetsstäderna har under samma period varit minskande. Denna utveckling bedöms dock nu ha vänt och större skillnad kommer att göras mellan bra och mindre bra belägna fastigheter. hyra, kontor i bästa lägen Kr 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Stockholm Göteborg Malmö Övriga universitetsstäder: Luleå, Karlstad, Umeå. Övriga regionstäder: Falun, Visby, Gävle, Halmstad, Östersund, Kalmar, Kristianstad, Härnösand, Västerås. 8 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7

Eldsund, Strängnäs Vasallens lokala marknader Boden Boden bildar tillsammans med Luleå, Piteå och Älvsbyn fyrkanten vilket omfattar 150 000 invånare. Bodens befolkning har minskat från 30 600 år 1993 till 27 800 hösten 2007. Bodens näringsliv är starkt präglat av en hög andel offentlig verksamhet och låg andel tillverkningsindustri. Den privata tjänstesektorn är av typen småföretag, med ett fåtal anställda, till övervägande inriktade på den lokala marknaden. Arbetslösheten är dock i nivå med riksgenomsnittet tack vare omfattande arbetspendling mellan Boden och Luleå. Boden har haft en besvärlig utveckling på fastighetsmarknaden i och med att sjukhuset, A8 och Ing3/AF1 lagts ned. Luleå Tekniska Universitet har flyttat sin verksamhet från Boden och åter koncentrerat sig till Luleå. I och med att befolkningen minskar ökar vakanserna i lägenhetsbeståndet. I Boden planeras därför fortsatta rivningar av flerbostadshus. Nya bostäder byggs i mycket begränsad omfattning och då som småhus på välbelägna tomter. Vakanserna för lokaler är också höga, uppåt 10 15 procent både för kontors- och industrilokaler. Granne med Vasallens fastighet ska en multisportarena byggas, och det finns även planer på att komplettera anläggningen med en nöjespark inklusive ett magi- och mystikslott signerat Joe Labero. Östersund Östersunds kommun har sedan 2002 haft en positiv befolkningsutveckling och har 2007 uppnått 58 600 invånare. Mycket av inflyttningen sker från övriga länet, som har minskat kraftigt i befolkning sedan mitten av 1990-talet. Stadens utbud av tjänster, butiker och nöjen är stort i förhållande till stadens storlek eftersom Östersund är en knutpunkt för hela Jämtlands län. Östersund har en intressant koppling till Åre vilket har en positiv inverkan på ortens fastighetsmarknad. Även närheten till Norge gynnar Östersund. Nedläggningen av ortens regementen ledde till utlokalisering av statliga verk till Östersund. I kombination med friställda försvarslokaler har detta inneburit att centrum har växt norrut åt Campus och Fyrvalla. Den senaste etableringen som förstärker den trenden är Polisens etablering på Fyrvalla våren 2009. Planen är att även verksamheter såsom till exempel Räddningstjänst, Ambulans och Tull med flera ska samlokaliseras med Polisen på Fyrvalla. Vakanserna i bostadsbeståndet är mycket låga medan det efter regementsnedläggningarna fortfarande finns en hel del vakanta lokaler. Fastighetsmarknaden är stabil med ett antal större Norrlandsaktörer såsom till exempel Norrvidden och Diös. Sollefteå Sollefteå kommun har 20 700 invånare, varav knappt hälften i tätorten. Kommunen har de senaste åren haft en negativ befolkningstillväxt och sannolikt kommer den utvecklingen att fortsätta. Sollefteå tätort har däremot en stabil befolkningsmängd. I likhet med övriga mindre kommuner i Norrland har Sollefteå svårt att behålla den unga arbetskraften. Sollefteås näringsliv har sin bas inom energi, utbildning, vård, IT, samhällsskydd, skogsbruk, turism och friluftsliv. v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 9

Marknad Marknadsöversikt Älvbrinken, Boden Fyrvalla, Östersund F4, Östersund Hågesta, Sollefteå Marknadsläge Kontor/utbildning C A C C Verkstad/garage B A C A Förråd/lager B B C A Hyresnivå 1) Kontor/utbildning, kr 450 600 750 1 900 450 900 500 700 Verkstad/garage, kr (avser kallhyra) 250 450 375 800 200 350 350 450 Förråd/lager, kr (avser kallhyra) 200 400 200 550 200 350 250 350 1) Källa: NAI Svefa Näringslivsstrukturen är starkt präglad av offentlig verksamhet och tillverkningssektorn är mycket liten. Sollefteå har stora naturtillgångar i form av att det är en av Sveriges skogrikaste kommuner och den näst största vattenkraftsproducenten. Från Sollefteå är det cirka 10 mil till Västernorrlands administrativa centrum Härnösand och cirka 12 mil till centralorten Sundsvall. Infrastrukturen är väl utbyggd med flyg, järnväg och goda vägförbindelser. Sollefteå har en relativt stabil fastighetsmarknad med ett antal större regionala aktörer. Hyresmarknaden dämpas av att det som alternativ till att hyra är relativt billigt att köpa fastigheter. De senaste åren har Sollefteå stärkt sin profil som arrangör av vintersporttävlingar, från och med 2009 är Sollefteå arrangörsort för Paralympic Winter World Cup. En annan nisch som det satsas på är utveckling av markområden för att testa gränserna för personbilar, terrängoch stridsfordon. Kristinehamn Kristinehamn har en lång kuststräcka och en rik skärgård i Vänern. Kristinehamns kommun har cirka 24 000 invånare, varav cirka 17 000 bor i tätorten. Orten drabbades hårt av nedläggningar i början på 1990-talet med påföljande utflyttning. De senaste åren har dock den negativa befolkningstrenden vänts till befolkningstillväxt. Kommunikationsläget är gott, inlandsvägen (riksväg 26) genomkorsar kommunen i nordsydlig riktning och E 18 samt stambanan Oslo-Stockholm i östvästlig riktning. Flygplatser finns i Karlstad och Örebro, cirka 6 mil till vardera. Den allmänna andan i staden har vänts från negativ till positiv. Kristinehamnaren är stolt över sin stad, företagsklimatet är bättre än på länge och handeln har utvecklats. Orten har ett fungerande näringsliv med små och stora företag. Här finns högteknologiska världsledande företag som Rolls-Royce. Men det finns också ett mångårigt kunnande inom den övriga metall-, kemi-, plast- och pappersindustrin. Flera nya företag har etablerat sig i kommunen och flera nya butiker har öppnat. En ny flerbruksarena invigdes under hösten 2007. Målmedvetna satsningar görs för att skapa attraktiva, strandnära boendemiljöer. Vakanserna för bostäder och industrilokaler har sjunkit till låga nivåer de senaste åren medan överskottet på kontorslokaler, främst i perifera lägen, fortfarande är stort. Fastighetsmarknaden domineras av lokala och regionala aktörer. Strängnäs Strängnäs, med sin breda exponering mot Mälaren, är en välmående kommun i den expansiva mälardalsregionen. Totalt bor 31 400 invånare i kommunen och orten har de senaste åren haft en god befolkningstillväxt. Höga prisnivåer på bostäder i Stockholmsområdet i kombination med goda pendlingsmöjligheter talar för att befolkningstillväxten kommer att fortsätta. Infrastrukturen i Strängnäs är god med E 20 i östvästlig riktning och riksväg 55 i nordsydlig riktning samt Mälarbanan. De senaste åren har många arbetstillfällen skapats i nya eller inflyttade småföretag. Det finns potential att skapa många arbetstillfällen inom handelssektorn som är väldigt liten i förhållande till befolkningsunderlaget. Många Strängnäsbor gör därför sina shoppingrundor i Stockholm eller i det närbelägna Eskilstuna. Omsättningen av kommersiella fastigheter inklusive flerbostadshus är jämn och stabil i Strängnäs med ett antal större och mindre regionala och lokala aktörer på marknaden. Bostadsmarknaden i Strängnäs präglas av mycket låga vakanser och god efterfrågan, till exempel sker ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. Prisbilden för bostads- och äganderätt är på en sådan nivå att det finns goda möjligheter till en ökad exploatering, speciellt i attraktiva lägen nära Mälarens strand. För kontors- och industrilokaler är vakanserna, liksom hyresnivåerna, ganska låga, vilket hämmar möjligheterna till nyproduktion. Ambitionen är att Strängnäs folkmängd ska öka kraftigt till 2020, kommunen håller därför på med en fördjupad översiktsplan för att få fram exploaterbar mark på bland annat Eldsund, på Tosterön och i centrum. Exploatering av handel och logistik pågår i området Biskopskvarn vid E 20. 10 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7

Marknad Presterud, Kristinehamn Eldsund, Strängnäs Rindö Hamn, Vaxholm Almnäs, Södertälje Regementet, Borås Visborg, Visby Rosenholm, Karlskrona B A C D A A B C B C D B B B C B C D B B B 500 700 650 1 300 550 900 350 650 800 1 100 650 1 500 800 1 500 200 300 250 450 350 550 200 400 350 600 250 500 300 450 200 300 300 500 400 550 250 450 300 550 400 650 300 400 Vaxholm Skärgårdsstaden Vaxholm är en del av norrort i Stor- Stockholm och gränsar bland annat till tillväxtkommunerna Lidingö, Värmdö och Österåker. Avståndet till Stockholms innerstad är 3 mil. Vaxholm är en attraktiv bostadsort med en charmig och småskalig stadskärna omgiven av vatten. Bebyggelsen utanför själva centrala Vaxön domineras av villabebyggelse eller fritidshus som successivt permanentas. Invånarantalet är nästan 11 000. Av dessa bor 1 000 på Rindö. Till Vaxholm tar man sig med bil, buss eller båt, kommunikationerna är något sämre än till merparten av Stockholms kranskommuner. Vaxholm har ett begränsat näringsliv med ett mycket stort inslag av småföretag. Handel och tjänsteproduktion hör till de viktigaste näringsgrenarna, och för dessa har turismen stor betydelse. Största arbetsgivare är kommunen och Vägverket. Vaxholm erbjuder attraktiva boendemiljöer. I tätorten är fastighetspriserna mycket höga. För småhusbebyggelse arbetar kommunen med fördjupade översiktsplaner som möjliggör förtätning och omvandling av tidigare fritidshusområden. Rindö och Skarpö är öar vars befolkning kommer att öka starkt. Det kommersiella fastighetsbeståndet i Vaxholm är, på grund av det begränsade näringslivet, förhållandevis litet. Omsättningen på fastigheter är också låg. Vakanserna i bostadsbeståndet är i stort sett obefintligt medan vakansen för lokaler är måttlig. Södertälje Södertälje har ett strategiskt läge med mycket goda kommunikationer, då två europavägar, E 4 och E 20, samt två stambanor, passerar genom staden och binder samman hela mälardalsregionen. Flygplatser finns i Skavsta 7,5 mil söderut och Arlanda 8 mil norrut. Södertälje Hamn är en modern allroundhamn med företrädesvis bilimport och containerhantering. Avståndet till Stockholm är 3 mil. Kommunen har 83 000 invånare varav 53 000 i tätorten. Befolkningsutvecklingen har sedan många år varit stadig i Södertälje. En mycket stor andel av bostadsbeståndet i Södertälje utgörs av flerbostadshus, och det råder därför brist på attraktiva egnahemsboenden. Södertälje är en modern stad med ett starkt företagarklimat och ett expanderande näringsliv med tillväxtföretag och världsledande storföretag. Många av stadens större fastighetsägare utgörs av företag som äger sina egna lokaler, som till exempel Scania och Astra Zeneca. Få av de större fastighetsbolagen ser Södertälje som en prioriterad marknad. Det pågår en genomgripande upprustning av stadens stadskärna och en sammanbindning av stadskärnan med området runt havsviken Maren. Detta syftar till att göra centrum trevligare och att skapa möjligheter för attraktivt boende. Dessutom byggs ett nytt kommunhus och ett nytt Campus för Kungliga Tekniska Högskolan. Borås Borås kommun har nästan 101 000 invånare, varav 65 000 i tätorten. Kommunen har haft en befolkningstillväxt sedan 1998. Borås har ett centralt läge i Västra Götaland och utgör en knutpunkt för fyra riksvägar och har järnväg i fyra riktningar. Avståndet till Göteborg är cirka sex mil. Närmaste flygplats är Landvetter som är belägen tre mil från Borås. Borås hyresmarknad präglas av en avvaktande inställning med relativt låg aktivitet. Det är ont om handelsytor och gott om kontorsytor. Det finns ett överutbud av lokaler i gamla textilbyggnader i Borås. Flera företag väljer att producera nytt istället för att bygga om före detta textillokaler i mer centrala lägen. De höga bostadspriserna i Göteborg har medfört att intresset för att bosätta sig i Borås har ökat. Vakanserna på bostadshyresmarknaden har minskat kraftigt och det råder bostadsbrist i hela kommunen. Någon bostadsproduktion i större omfattning har emellertid inte kommit igång vilket hämmar befolkningsutvecklingen. Borås har en lång tradition av handel och textil och är Skandinaviens postordercentrum, många rikstäckande kedjeföretag och agenturer har sina huvudkontor här. v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 11

Marknad Det har funnits ett behov av en mötesplats för dessa verksamheter i Borås. Under hösten öppnade därför Marketplace Borås, Borås nya arena för att sammanföra importörer och exportörer inom textil, handel och mode. Mötesplatsen är belägen i Simonsland, ett före detta fabriksområde som nu integreras i staden. Visby Gotlands kommun har 57 000 invånare varav 22 000 bor i Visby. Stadens folkmängd har under senare år ökat, främst genom ökad inflyttning från övriga Gotland. Sedan 10 år har Gotland en egen högskola, vilket har medfört nyetableringar inom kunskapsintensiva branscher. De största arbetsgivarna är bland annat kommunen, PayEx Finance AB, Destination Gotland med flera. Turism och jordbruk/livsmedelsindustri är viktiga näringar. En stor del av detaljhandeln på Gotland är centrerad till Visby. Handeln är överdimensionerad i förhållande till de fast bosatta på grund av den stora besöksnäringen. Gotland ligger mitt i Östersjön, 9 mil från den svenska kusten och 13 mil från den estniska. Kommunikationerna med fastlandet har förbättrats och det finns stora förväntningar om att besöksnäringen ska växa. I och med försvarets nedläggning frigörs byggbar mark. I förslaget till den kommande fördjupade översiktsplanen för Visby så är Vasallens fastighet och det intilliggande övningsfältet föreslagna för exploatering av bostäder, handel och utbildning. Fastighetsmarknaden för samtliga lokalslag bedöms i Visby som stabil med en ökande omsättning. Vakanserna är måttliga för de flesta lokalslag utom industrilokaler. Tendensen har de senaste åren varit stigande hyresnivåer på framförallt kontors- och butikslokaler. Det senaste året har tre större byggprojekt startats för hyresgäster som Riksantikvarieämbetet/Riksutställningar, Svenska Spel och Landsarkivet. Karlskrona Karlskrona kommun har drygt 62 000 invånare, varav 32 000 i tätorten. Befolkningsutvecklingen har de senaste åren varit positiv och så många Karlskronabor som det finns just nu har det inte funnits sedan 1958. Staden kan erbjuda ett gott läge i den expansiva Östersjöregionen och attraktiva boendemiljöer. Kommunikationerna med väg, järnväg och flyg är goda. Karlskrona är Blekinges residensstad och har en starkt expanderande högskola. Telecom-sektorn har en mycket stark ställning på orten. Karlskronas centrala delar är belägna på öar nära kustbandet. En fortsatt exploatering och utvidgning av staden kan därför i huvudsak ske mot och längs E 22. Karlskrona har flera stora arbetsgivare där den offentliga sektorn dominerar genom arbetsgivare som kommun, landsting och Försvarsmakten. Bland de större privata arbetsgivarna kan nämnas ABB, Flextronics, Ericsson och Karlskronavarvet. Fastighetsmarknaden i kommunen är stabil med både lokala, nationella och internationella aktörer. Hyresmarknaden för kontor är svag medan hyresmarknaden för industrilokaler är god. Hyresmarknaden avseende bostäder i centrala Karlskrona präglas av mycket låga vakanser och god efterfrågan. Kommunen planerar upp till 600 nya villatomter samtidigt som arbetet pågår med detaljplaner som kan innebära en snar byggstart om upp till 400 lägenheter i flerbostadshus, koncentrerade till Trossö som är stadens mest attraktiva område för bostäder. Konkurrenter Vasallen ägde under 2007 fastigheter i elva mindre till mellanstora orter spridda över hela Sverige. Endast ett begränsat antal andra rikstäckande fastighetsbolag finns representerade på samtliga Vasallens orter till exempel NCC, Peab och Skanska men desto fler finns representerade på enstaka orter där Vasallen verkar, bland andra ICA Fastigheter, Akelius, GE Real Estate, Landic Property, Jernhusen samt Kilenkrysset. Dessa utgör tillsammans med lokala aktörer den största konkurrensen. Konkurrensfördelar Konkurrensen är hård på de flesta hyresmarknader som Vasallen verkar på, men de gamla försvarsanläggningarna erbjuder många möjligheter och konkurrensfördelar. De stora volymerna, ofta med större sammanhängande ytor, innebär stora möjligheter att erbjuda även större hyresgäster en passande lokal. Hyresgästerna upplever också denna flexibilitet som positiv då den ger möjlighet att finnas kvar på området vid förändrad verksamhetsomfattning. Vasallens finansiella styrka i kombination med kompetens för att genomföra hyresgästanpassningar är ytterligare en stor konkurrensfördel. Försvarsanläggningarna innehåller lokalslag med flera olika användningsområden vilket ger Vasallen möjlighet att attrahera olika typer av hyresgäster eller hyresgäster som efterfrågar en mix av till exempel kontor och lager. Vasallens lokaler tilltalar de allra flesta verksamheter och att områdena fylls med olika typer av verksamheter är viktigt för att uppnå visionen om en levande stadsdel. Kaserner passar bra att bygga om till utbildning, hotell eller bostäder. Kontorsoch utbildningslokaler kan återanvändas efter hyresgästanpassningar. Verkstäder, förråd och garage kräver oftast inga eller måttliga anpassningar för att kunna hyras ut. Flertalet av anläggningarna är strategiskt belägna på respektive ort. Avståndet till centrum är ofta tillräckligt kort för att attrahera kontorshyresgäster som kräver närhet till 12 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7

Marknad service och restauranger. Samtidigt passar anläggningarna ofta lager/logistikhyresgäster som behöver god tillgänglighet för sin verksamhet. Vasallens lokala förvaltningsorganisationer och deras kontinuerliga kundvårdsarbete har två år i rad gjort att företaget har Sveriges mest nöjda kontorshyresgäster. Det finns även gott om mark för vidare exploatering som Vasallen drar nytta av tack vare sin goda kompetens inom fastighetsutveckling och i planfrågor. Vasallens kunder Vasallen har mycket kreditvärdiga kunder; 61 procent av hyresintäkterna kommer från offentlig sektor och 35 procent kommer från aktiebolag. Andelen hyresintäkter från privatpersoner, föreningar etc är cirka 4 procent. Trots en överrepresentation av offentlig sektor i kundstocken så begränsas risken genom att kontraktsparterna i den offentliga sektorn är diversifierade mellan Försvarsmakten, tio olika kommuner, Försäkringskassan, Krisberedskapsmyndigheten, Räddningsverket, Vägverket med flera. Det är eftersträvansvärt att ha hyresgäster från de flesta branscher som förekommer i näringslivet för att uppnå god riskspridning. Uthyrningar som medför en ökad diversifiering av de branscher som finns representerade i hyresgäststocken är därför önskvärda. De branscher som dominerar i Vasallen, utöver offentlig sektor, är industrivaror och tjänster följt av sällanköpsvaroroch tjänster samt finans och fastighet. För att öka diversifieringen i hyresgäststocken eftersträvas uthyrning till företag i branscher såsom energi, material, hälsovård, dagligvaror, IT och telekom. Hågesta, Sollefteå v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 13

Fastighetsbestånd Framgångsrik nyuthyrning och stora investeringar Under 2007 har stora investeringar gjorts som en följd av den stora mängd nya hyresavtal som tecknades under föregående år. Parallellt med investeringar i kommersiella lokaler har stort fokus legat på att skapa förutsättningar för bostadsexploatering på ett flertal orter. Fastighetsbeståndets omfattning Vasallens totala fastighetsbestånd i Sverige uppgick per 2007-12-31 till cirka 596 000 kvm lokalarea. Fastigheterna finns i Boden, Östersund, Sollefteå, Kristinehamn, Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Borås, Visby och Karlskrona. Därutöver finns markinnehav i Falun samt i mindre omfattning i Ystad. Vasallen äger dessutom en kontorsfastighet i Hannover, Tyskland. De före detta försvarsfastigheterna har generellt en hög standard där goda tekniska förutsättningar finns för anpassning till nya verksamheter. Vissa enkla eller omoderna byggnader rivs dock för att möjliggöra nyexploatering. Exploatering sker också på mark som är obebyggd sedan tidigare. Potentialen för nyproduktion i Vasallens nuvarande bestånd bedöms överstiga 500 000 kvm bruttoarea. Vasallens fastighetsbestånd är väl diversifierat både i användning och i geografisk spridning. Fastigheterna indelas såväl geografiskt som per lokaltyp. Den geografiska indelningen är Norra Sverige (Boden, Östersund, Sollefteå, Falun), Mälardalen (Strängnäs, Vaxholm, Södertälje) och Södra Sverige (Kristinehamn, Borås, Visby och Karlskrona). Alla byggnader är kategoriserade efter nuvarande eller framtida bedömd användning i lokaltyperna: kontor och utbildning, verkstad och garage, förråd och lager samt kategorin övrigt vilken bland annat innehåller restauranger, idrottshallar etc. Norra Sverige utgör 36 procent av beståndet sett till yta medan Mälardalen och Södra Sverige utgör 31 respektive 33 procent. Beståndet är fördelat på cirka 47 procent kontor och utbildning, cirka 20 procent verkstad och garage, cirka 19 procent förråd och lager samt cirka 14 procent kategorin övrigt. Dock innehåller beståndet nästan uteslutande kommersiella lokaler; andelen bostäder understiger en halv procent av den uthyrbara ytan. En genomsnittlig fastighet i Vasallens bestånd består av 50 100 hektar mark bebyggd med 50 80 byggnader som är byggda under cirka 50 år på 1900-talet och med en lokalarea om 50 000 80 000 kvm. Ofta är såväl arkitekturen som läget på orten attraktivt. Flera byggnader, främst verkstads- och lagerlokaler, är ofta byggda med en standard som överträffar den civila marknadens. Kontraktsportföljen Efter de stora uthyrningar som gjordes under 2006 då många stora etableringar säkerställdes har 2007 varit fortsatt framgångsrikt om än i något mindre omfattning. Större förhyrningar har bland annat gjorts i Östersund till Polismyndigheten, i Södertälje till BCA, i Visby till Länsstyrelsen, Sida och Atheneskolan, i Karlskrona till Karlskrona kommun, i Borås till Kunskapsskolan etc. Trots försäljning av dotterbolaget i Kiruna samt mindre försäljningar i Karlskrona och Boden ökade kontraktsportföljen under 2007. Kontraktsportföljen har dock till skillnad från förra året endast påverkats marginellt av Försvarsmaktens avflyttningar. Koncernen hade vid årsskiftet en uthyrningsgrad på 57 (50) procent med en volym av cirka 642 (604) kontrakt och en kontrakterad årshyra om cirka 224 (204) Mkr. Hyreskontrakt motsvarande 36 procent, sett till andel hyra, löper på långa avtal som omförhandlas först efter 2017. Nyuthyrning Inför 2007 sattes uthyrningsmålet för koncernen till minst 51 000 kvm nyuthyrd lokalarea. Endast förhyrningar på minst ett år räknas. Genom några stora och många mindre förhyrningar har målet uppnåtts, under året har cirka 99 000 (138 000 kvm) nyuthyrts. Hyresvärdet för de nyuthyrda lokalerna uppgår till cirka 59 Mkr vilket ger en genomsnittlig hyresnivå på knappt 600 kr/kvm. Den måttliga hyres- genomsnittshyra per lokaltyp, kr/kvm loa 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Almäs, Södertälje 14 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 Diagrammet illustrerar de genomsnittliga hyresnivåerna för olika lokaltyper per 2007-12-31. Hyresnivåerna är högst för kontors- och utbildningslokaler, eftersom det är i dessa typer av lokaler som Vasallen har investerat mest. Under 2007 steg genomsnittshyran för kontor och utbildning medan den sjönk för kategorierna verkstad och övrigt.

Sammanställning av Vasallens förvärv lokal- Mark- Köpe- Köpeskilling Ort område tillträde area, kvm areal, ha skilling, Mkr kr/kvm Såldes Fastighetsbestånd per 31/12 2007 Boden Älvbrinken 02-01-01 45 000 50 5,0 111 Östersund Fyrvalla 05-10-01 70 000 13 3,0 43 Östersund F 4 05-06-01 70 000 69 3,5 50 Sollefteå Hågesta 00-10-15 64 000 49 26,9 419 Kristinehamn Presterud 05-08-01 57 000 56 5,0 88 Strängnäs Eldsund 05-08-01 72 000 78 60,0 833 Vaxholm Rindö Hamn 05-10-01 50 000 50 70,0 1 400 Södertälje Almnäs 02-07-01 61 000 80 20,4 336 Borås Regementet 97-12-01 46 000 72 12,0 260 Visby Visborg 05-08-01 70 000 49 40,0 571 Karlskrona Rosenholm 01-04-01 63 000 100 25,0 396 Summa 668 000 666 270,8 405 Sålda fastigheter per 31/12 2007 Kiruna Jägarskolan 01-01-01 33 000 39 13,4 409 07-12-31 Östersund Campus 97-12-01 45 000 17 44,0 976 04-09-30 Östersund I 5 05-08-01 73 000 34 3,5 48 06-10-01 Sollefteå Nipan 01-01-01 39 000 29 44,0 1 120 05-05-31 Härnösand Kusthöjden 00-09-01 27 000 20 10,5 398 05-05-31 Falun Dalregementet 01-01-01 54 000 60 16,1 299 05-05-31 1) Botkyrka Tullinge Riksten 97-12-01 39 000 373 11,0 282 04-07-01 Uddevalla I17-Parken 97-10-01 38 000 64 20,0 524 04-09-30 Linköping Garnisonen 97-12-01 100 000 79 47,0 472 04-09-30 2) Fårösund Kustparken 01-01-01 45 000 111 3,8 85 05-09-01 Ängelholm Valhall Park 02-07-01 62 000 93 31,6 509 06-03-31 Kristianstad Östra Kasern 00-11-15 20 000 8 22,0 1 100 05-05-31 Ystad Regementet 97-12-01 52 000 20 13,0 249 2004 2005 Summa 627 000 947 279,9 446 1) Vasallen äger fortfarande del av det före detta verkstadsområdet som till större delen består av mark för exploatering. 2) Verkstadsområdet såldes 06-04-01. Under Vasallens utvecklingsarbete sker vanligen förändringar i såväl lokalarea som markareal på anläggningarna varför ovan angivna ytor vid förvärvet inte alltid överensstämmer med de som sedan säljs. nivån beror på att en majoritet av lokalerna som har hyrts ut avser lager och verkstäder med mera. Nettouthyrning Nettouthyrningen har under 1998 2006 varierat mellan minus 210 000 och plus 83 000 kvm lokalarea. Under 2007 var nettouthyrningen plus 75 000 kvm tack vare god nyuthyrning i kombination med begränsad avflyttning. Beloppsmässigt uppgick nettouthyrningen till plus 45 (plus 25) Mkr. Återstående kontraktsvärde Det återstående kontraktsvärdet för koncernens fastighetsbestånd är cirka 1 540 (1 260) Mkr. Av detta utgör kontorsoch utbildningslokaler 1 360 (1 100) Mkr. Dessa avtal har de längsta löptiderna och de största investeringarna. Vasallenkoncernens kontraktsportfölj per 2007-12-31 Hyresavtal årshyra, Andel, med löptid t o m mkr % Antal kvm LOA 2007 5,9 3 19 10 220 2008 41,7 19 350 100 346 2009 27,1 12 149 63 967 2010 15,1 7 47 33 853 2011 12,4 6 18 13 785 2012 9,2 4 11 10 225 2013 20,8 9 8 29 307 2014 5,5 2 3 4 420 2015 0,0 0 0 0 2016 4,6 2 4 4 935 2017 ff 81,2 36 15 69 421 Bostäder etc 0,9 0 18 1 566 Totalt 224,4 100 642 342 045 totalt återstående kontraktsvärde per lokaltyp, mkr nettouthyrning, tusental kvm LOA 700 600 500 400 300 200 100 0 Kontor Utbildning Verkstad/Lager Övrigt Bostäder 100 50 0 50 100 150 200 250 2003 2004 2005 2006 2007 Diagrammet illustrerar en ögonblicksbild av kontraktsvärdet per lokaltyp 2007-12-31 beräknat såsom respektive avtals årshyra i Mkr multiplicerat med återstående kontraktstid. Under 2007 ökade det återstående kontraktsvärdet med drygt 20 procent. Diagrammet illustrerar förändring av uthyrningsvolymen, från ett år till ett annat uttryckt i kvm LOA. Under 2007 var nettouthyrningen den högsta på fem år, cirka 75 000 kvm, tack vare god nyuthyrning och måttlig avflyttning. v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7 15

Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd i översikt Älvbrinken, Boden Fyrvalla, Östersund F4, Östersund Hågesta, Sollefteå Presterud, Kristinehamn Eldsund, Strängnäs Genomsnittshyra per lokaltyp Kontor/Utbildning, kr/kvm 596 841 345 1 108 683 979 Verkstad/lager m m, kr/kvm 252 950 441 522 279 371 Total uthyrbar lokalarea, kvm 37 005 55 740 70 026 52 624 56 249 69 725 varav Kontor/utbildning, kvm 17 675 50 224 14 549 20 517 25 718 30 954 varav Verkstad/lager m m, kvm 19 330 5 516 55 477 32 107 30 531 38 771 Uthyrningsgrad, % 51 78 46 52 44 83 Kontrakterad lokalarea, kvm 18 867 43 297 32 425 27 103 24 769 58 012 varav inflyttad, kvm 18 867 34 247 32 325 26 690 17 953 43 200 Kontrakterad årshyra,tkr 7 059 36 064 14 873 16 513 7 946 40 296 andel av koncernen, % 3 16 7 7 4 18 Drift- och underhållskostnader Fastigheternas driftkostnader uppgick till 134 (128) Mkr, fördelat på total uthyrbar area 209 (200) kr/kvm. Den enskilt största posten utgörs av energikostnaden, vilken uppgick till 61 (62) Mkr, motsvarande 94 (97) kr/kvm. Driftkostnaderna ökade något under 2007. Normalt avviker driftkostnaderna från vad som bedöms vara marknadsmässiga nivåer de första åren efter förvärvet. Skälen till detta är bland annat följande: I de fall Försvarsmakten är kvar i lokalerna är driften optimerad till deras verksamhet och därmed inte anpassad för kommersiell verksamhet. Under utvecklingsfasen, där de flesta av Vasallens dotterbolag befinner sig, genomförs stora investeringar i byggnader och i infrastruktur. Driftkostnaderna i utvecklingsfasen är inte jämförbara med kostnaderna i ett förvaltningsbestånd. Bemanningen är anpassad för förädlings- och utvecklingsarbete och kan inte jämföras med en traditionell förvaltningsorganisation. Efter att Vasallens utvecklingsarbete pågått en tid sänks driftkostnaderna till marknadsmässiga nivåer och fastigheterna går in i ett mer stabilt förvaltningsskede. Fastigheterna har varit i ett relativt gott skick vid förvärven och löpande underhållskostnader kan därför hållas låga. Större kostnader kommer i samband med ombyggnadsprojekt. Under året har 17 Mkr, vilket motsvarar 27 kr/kvm, lagts ned på underhåll, varav 11 Mkr i samband med ombyggnadsprojekt. Investeringar Sedan starten 1997 har Vasallen investerat sammantaget cirka 3,2 miljarder kronor på utvecklingen av fastigheterna. Många av Vasallens dotterbolag befinner sig i en intensiv utvecklingsfas, vilket avspeglas i investeringsvolymen. Under 2007 uppgick investeringarna till 303 (170) Mkr. Ansvaret för projektens utförande ligger hos ett särskilt dotterbolag, Vasallen Teknik och Projektering, som ska säkerställa kvalitet, leverans och ekonomi. Aktiviteten på flera av de nya områdena är hög och investeringsvolymen blir betydande även under de kommande åren. Återstående investeringsvolym i pågående projekt uppgick vid årsskiftet till cirka 586 Mkr. Projekt 2007 På området Eldsund i Strängnäs har första etappen av Campus färdigställts. Andra etappen har påbörjats och ombyggnationen kommer att omfatta bland annat en kasern, en gymnastikbyggnad samt verkstadslokaler. Etapp två färdigställs till höstterminsstarten 2008. På Fyrvalla i Östersund har under året lokaler för Försäkringskassans etablering färdigställts. I och med att hyresavtal nu har tecknats med Polismyndigheten och Åklagarmyndigheten kan första etappen av Certus starta. Ombyggnationen åt Polismyndigheten startar under våren 2008 med en beräknad inflyttning i början av 2009. Gotlands kommun har beslutat att samlokalisera stora delar av den kommunala förvaltningen till Visborg. Ombyggnationen av kanslihus och tre kaserner kommer att starta i början av 2008 och första inflyttning sker under våren 2009. På Visborg har även hyresavtal tecknats med Länsstyrelsen och Sida. För dessa båda hyresgäster bygger Vasallen om stabsbyggnaden och inflyttning sker under våren 2008. På Regementet i Borås har i slutet av året en ombyggnation åt Kunskapsskolan påbörjats i en kasern. Ombyggnationen ska vara klar till terminsstart hösten 2008. 16 v a s a l l e n s å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 7