David Bäckström Projektansvarig Jonas Olausson Besiktningsman Prokurator Sverige AB Olof Asklunds Gata 1 427 30 Västra Frölunda 031-89 44 41 e-post: david@prokurator.se Brf Landeri 4-6 VÅRD- OCH UNDERHÅLLSPLAN 2009- -2018 FÖR DET LÅNGSIKTIGA PERIODISKA UNDERHÅLLET BESTÄLLARE: Brf Landeri 4-6 KONSULT: Prokurator Sverige AB Västra Frölunda 2009-09-10
(2/18) 1. Objekt Beställare: Bostadsrättsföreningen Landeri 4-6 Fastighetsbeteckning: Bagaregården 10:7 Organisationsnummer: 769604-7609 Adress: Antal lägenheter Lägenhetsfördelning Antal lokaler Bostadsyta: Lokalyta: Landerigatan 4-6, 416 70 Göteborg 19 st. 0 st. 1 rok, 6 st. 2 rok, 12 st. 3 rok, 1 st 4 rok. 0 st. 1366 kvm 0 kvm Byggnadsår /ombyggnadsår 1924/1977 2. Uppdragets omfattning Uppdraget har bestått i att för angiven fastighet upprätta vård- och underhållsplan för byggnadens yttre och inre delar. Ventilations-, rör-, värme- och el-anläggningarna bedöms. Aktuell underhållsperiod som tidplaneras årsvis är de kommande 10 åren. Åtgärder därefter är medtagna i tioårsintervall i åtgärdsplanen och i den ekonomiska sammanställningen 30 år framåt. Observera att endast underhållsåtgärder som erfordras för att bibehålla & upprätthålla byggnadernas standard och beständighet har noterats. Energisparåtgärder, standardhöjande åtgärder mm omnämns och föreskrivs endast om de har bärighet för ovanstående.
(3/18) 3. Arbetssätt Fastigheten har besiktigats i mars 2009 avseende uppdraget. Besiktningen genomfördes huvudsakligen okulärt men har kompletterats med fuktmätning. Erforderliga uppgifter har hämtats in från kundens arkiv och stadsbyggnadskontorets arkiv. De i kapitel 8 och i tabell 1A noterade kostnaderna skall ses som riktvärden. De i tabell 1B angivna värdena är underhållskostnaden utslagen på 30 år om inget annat anges. Belopp angivna innan åtgärd är att anse som avsättning medan belopp efter åtgärd är att betrakta som avskrivning. Diagram 1 anger likviditetsutveckling i underhållsfond över de första 10 åren 4. Tidigare gjorda större renoveringar, underhåll mm Registrerade bygglov och annan information i stadsbyggnadskontorets arkiv (ej skyltlov) 1924 Nybyggnadslov 1949 Sammanslagning av Landerigatan nr 4 och 6 1956 Nydragning av kopparledningar till kallvatten(numera skrotad anläggning) 1977 Modernisering av bostadshus (Inredning av toaletter) 1978 Omfärgning av fasad (målning) 2004 Ombildning till bostadsrättsförening. Renoveringar som ej noterats i stadsbyggnadskontorets torets arkiv 2005 Ommålning av trapphus och tvättstuga.. 2005 Ommålning av fasad och fönster. Nyläggning av taktegel och takplåt. 2008 Ny stensättning och dränering av nedre del av gård. 2009 Slamning insida skorstenar. Plåtning av skorstenar. En ny tvättmaskin. Bestämmelser och servitut Hos tingsrätten är inga servitut registrerade. Gällande detaljplan preciserar inga krav för gällande fastighet, förutom fyra våningar som högsta byggnadshöjd.
(4/18) 5. Byggnadsbeskrivning Fastighet Fastigheten Bagaregården 10:7 består av två fastigheter som slagits samman till en. Tidigare beteckning innan 1949 var Bagaregården 2 och 3 som motsvarar Landerigatan 6 och 4. Fastigheten ligger i det nordvästra hörnet av 10:e kvarteret Hunneberg, Bagaregården. Fastighetshistorik Byggnaden uppfördes 1924, som två olika fastigheter, men med identiskt utseende och av samma arkitekt och med största sannolikhet av samma byggherre. Den nuvarande fastigheten uppfattas som en sammanhängande volym. Byggnaden är ett typiskt landshövdingehus i trevåningar, med källare, i ett klassicistiskt utseende och ritades av Karl Magnus Bengtsson. Bengtson var en framstående arkitekt, född 1878 i Dalsland och död 1935 i Göteborg. Sina studier bedrev han framför allt i München men även en tid i Italien. Han har förutom flertalet landshövdingehus även ritat Millesgården, Älvsborgs kyrka, Lorensbergsteatern, nuvarande O Learys och kulturhuset Falken. Hans verk sträcker sig alltså från nationalromantik och klassicism till funktionalism. Fasaden och omfattningar kring portar bär klara klassicerande drag. Tandsnittet i takfrisen som tecknar ett avslut på fasaden, överstycke på andravåningens fönster (piano nobile) som framhäver våningen, rusticerande hörnstenar och slutsten i portvalven. Sammantaget en finkänslig och tydlig hantering av klassicerande teman. Byggnaden var en av de tidigare fastigheter med badkar på varje våningsplan. Det här gällde i och för sig bara trerumslägenheterna. Övriga lägenheter hade toalett i svalen som man delade med grannen och badkar i källaren fram till 1977. Då totalrenoverade AB Göteborgshem (nuvarande Poseidon) byggnaden och skapade nya lägenhetsplaner. Badrummens standard höjdes. Trapphusen fick nya fönster och kläddes in i gips samt fick nya lägenhetsdörrar. Vädringsbalkonger togs ned i samband med trapphusens fönsterbyte. Tidigare rann en bäck över tomten. Denna är numera kulverterad och dess sträckning inte klarlagd, men det är möjligt att dess läge påverkar byggnaden.
(5/18) Teknisk beskrivning Teknisk beskrivning Byggnadstyp Undergrund Grundläggning Bärande konstruktion Takkonstruktion Yttertak Fasader Fönster & entréer Bjälklag Trapphus Källarvåning Vind Ventilation El Hiss Kabel-TV / Telefon Uppvärmning VA-system Dränering Gård Sophantering Flerbostadshus/landshövdingehus Berg/morän Murar till berg Ytterväggar och hjärtväggar Sadeltak Tvåkupiga tegelpannor (modell Vittinge) med plåtdetaljer. Bottenvåningen är i putsat tegel med dekorelement i puts och första och andra våningen i locklistpanel av trä. Fönster av trä, delvis original och delvis utbytta. Entréportar i aluminium och stål. Trä Terrazzosten (gjutmarmor) upp till andra våningen. Linoleummatta på övriga planen, målade väggar och innerdörrar av trä Cykelrum, barnvagnsrum, tvättstuga och källarutrymmen. Upptas av lägenhetsförråd Självdrag med väggventiler. Trefas till samtliga lägenheter (16A) Nej Koaxialkabel. Koppartråd Centralvärme med leverans från fjärrvärmecentral. Avloppsrör av gjutjärnsrör. Vattenrör av koppar Plaströr/tegelrör. Stensatta ytor, gräsmatta. I miljörum, sex fraktioner: färgat och ofärgat glas, tidningar, wellpapp, komposterbart restavfall och restavfall
(6/18) Risker och saneringsmaterial Fukt Kitt i fönster släpper med fuktinträngning till följd. Asbest PCB Radon Tungmetaller Övrigt Kan förekomma i gamla rörböjar och rörisolering, samt pappret i ytterväggsventilen. Plastmattor och mjukfog från 1960-70-talet kan innehålla PCB, inga tester har utförts. Om inte marken har förhöjda radonvärden finns sannolikt ingen förhöjd radonhalt i rumsluften eftersom det inte förekommer byggmaterial med radonhaltigt material.. Bly och kadmium förekommer i äldre rörledningar och elinstallationer. Det går inte utesluta att så är fallet även här. Vid tidigare renoveringar kan blyvitt och kadmiumgult ha använts i framför allt fönster och snickerier. Aktsamhet skall tas vid renovering av dessa. Delar av utomhusmiljön består av tryckimpregnerat virke vilket är att betrakta som miljöfarligt avfall. Spånskivor och lim från 1970-talet kan innehålla formaldehyd. Med tanke på renoveringen 1977 finns alltså ökad risk för detta. Spackel kan innehålla kasein som luktar fruktansvärt om det blir fuktigt.
(7/18) 6. Tidplan Tidplanen anger när i tiden en viss byggnadsdel behöver åtgärdas/ses över. Föreslagen åtgärd återfinns i kapitel 8 under motsvarande rubrik. Förslag till periodiserade kostnader för avsättning till fond och förmodade entreprenadkostnader per år återfinns i tabell 1 och 2 sist i underhållsplanen. Byggnadsdel för åtgärd Littra 2009 1 Yttre åtgärder 1.1 Yttertak År 2009 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19-28 29-38 1.2 Takdetaljer & Skorstenar X X X 1.3 Fasader X X X X 1.4 Balkonger 1.5 Fönster, portar X X X X X 1.6 Gård, uteplatser X 1.7 Dränering och dagvatten X X X X 1.8 Grundläggning, krypgrund 2 Inre åtgärder 2.1 Trapphus, källare, vind X X X X X 2.2 Hyreslägenheter 2.3 Gem. tvättstugor X X X X 2.4 Ventilation X X X 2.5 Värme & vatten X X X 2.6 Avlopp X X X 2.7 Badrum 2.8 El, tele, kabel-tv, bredband X= Byggnadsdel bör åtgärdas eller ses över detta år. Åtgärdsplan 10 år 2009 Renovering av terrazzotrappor. Läggning av klinkergolv i tvättstuga. OVKbesiktning. Värmeinjustering och byte av termostater. Plastinfodring av stammar. 2010 Skorstenar omfogas. Justering av plåtarbete. Renskrapning och ommålning av fasader mot gården. Renovering av fönster mot innergård. Byte av servis. 2011 Renovering av fönster mot gata. 2012 Byte av dränering söder om portgång och mot Jörgensgatan. 2013 2014 Byte av hälften av maskinerna, en redan bytt 2009. 2015 Trapphus målas om. 2016 2017 Fasader mot gata renskrapas och målas. Fasader mot gård målas om. Fönster underhållsmålas. 2018 Spolning av dränering och dagvatten. OVK-besiktning. Energideklaration.
(8/18) 7. Förebyggande driftsunderhåll Följande åtgärder är ett urval över åtgärder som bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelarna och sänka kostnaderna över tid. Kostnaderna härför ligger inom normal driftsbudget. 7.1 Förebyggande åtgärd å tgärder Motionering av ventiler för värme- och vattensystem Intervall Varje sensommar innan värmesäsong Utförs av: FS Klottersanering Vid uppkomst omedelbart E/FS Smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar 1 år FS Bättringsmålning/Inoljning av fönster och andra träytor Sommarhalvår 1-3 år B/E Rensning av takavvattning och automatrensar Varje oktober-november FS Storstädning av trapphus(väggar och tak) På våren, vartannat år. S/B Rensning av filter till torktumlare/torkaggregat Kvartalsvis S 7.2 Besiktningsplan Överbelastningskontroll av elsystem 10 år K Spolning av avlopp -, dagvatten- och dränrör 10 år E OVK 9år SK Statusbesiktning Årligen på våren K Injustering värmesystem 5-9 år E Underhållsplan, uppdatering 3 år K Energideklaration 10 år SK FS E B S K SK - Fastighetsskötare - Entreprenör - Boende - Städ - Konsult - Statligt kontrollorgan
(9/18) 8. Vård och underhållsåtgärder De kostnadsuppgifter som anges nedan är angivna under förutsättning att arbetet utförs på entreprenad. Angivet belopp omfattar följaktligen kostnad för allt erforderligt material och arbete. Kostnad för byggherrekostnader är ca 10-15 % av produktionskostnaden och det avser förfrågningshandlingar, anbudsutvärdering, byggledning, kontroll och slutbesiktning. Moms är inte inkluderat i angivna prisnivåer. Angivna belopp är att betrakta som riktvärden, stor variation kan förekomma vid upphandling. På kalkylbelopp har lagts en osäkerhetsmarginal om 15%. Kalkylbelopp är avrundade till närmast 1000-tal och baserar sig på nyckeltal från REPAB, Byggdata och Bygganalys. Alla belopp är angivna i nuvärde. - Kostnadssammanställning och periodisering framgår av tabell 1A och 1B. - Mängdförteckningar framgår av tabell 2. 1. Yttre underhåll 1.1 Yttertak Taket består av tegelpannor som vilar på läkt. Under bärläkten finns ett pappat underlagstak av råspont. Taket är omlagt för 2005-06 och behöver inte åtgärdas inom de närmsta 40 åren. När så sker bör man lägga ny papp av hög kvalitet, t.ex. YEP 2500, eftersom det är pappen som blir dålig först. Taken behöver ses över regelbundet efter stormväder så att inga vattenskador uppstår eller att takpannor ligger lösa. - Kostnad för rengöring och översyn av taket ligger inom driftsbudget. 1.2 Takdetaljer och Skorstenar Takplåtar har utbytts i samband med renoveringen 2005 till ny plastbelagd galvaniserad stålplåt, plåtisol, plastisol. Förutsatt att ingen åverkan görs på plåtarna beräknas dessa klara sig utan underhåll i 10-15 år och därefter behövs ommålning var sjunde år. Den teoretiska livslängden för plåten är ca 100 år. Plåten kommer på sikt att drabbas av rostskador pga. kondens på undersidan varför den sannolika teoretiska livslängden på plåten är 50 år. Plåtarbetet är dåligt utfört i falsanslutningarna och kommer troligen behöva bytas i samband med pappomläggningen om ca 40 år. Dock måste hål tätas och en del falsar göras om, nu så att dessa inte ytterligare kortar takets livslängd. Hängrännor och stuprör har bytts i samband med övriga takarbeten. Stuprör som frostskadas byts ut omgående vid skada, falsar skall monteras utåt. Invändig slamning av skorstenar med B-bruk. Plåt har satts runt skorstenarna. Det är att föredra att demontera den plåten, putsa/foga om skorstenen och endast slutmontera regnhuvar som skydd för att förhindra frostsprängning. Plåt
(10/18) runt skorstenen skadar som regel mer än det skyddar då kondens i skorstenen måste vädras ur, något plåt runt skorstenen förhindrar - Kostnad för omfogning av skorstenar är ca 15 000 kr st exkl. hjälpmedel. - Kostnad för putsarbeten är ca 5 000 kr exkl. ställning. 1.3 Ytterväggar/fasader Byggnadernas sockel är i slätputs. Målning och lagning av puts har skett samtidigt med takarbetena. Man kan redan nu notera en viss sprickbildning. Trolig orsak är små sättningar i grunden. Färgen är förmodligen plastfärg. På sikt kommer denna att skada putsen genom att regnvatten inte vädras ut. Man kommer då att få byta putsen. Detta beräknas behövas om ca 20 år. Fasaden är uppförd med en locklistpanel. Panelen är gul med vita knutar och vita fönsteromfattningar. Virket är i gott skick medan bemålningen är dålig. Målning troligen utförd med alkydfärg. Trots att målningsarbetet utfördes för ca 3-4 år sedan släpper färgen redan och det tyder på ett dåligt genomfört arbete med dåliga materialval. Målningsentreprenaden bör reklameras då materialet troligen har längre garantitid än 2 år. Målning av fasader utförs vanligen med olika intervall för de olika väderstrecken. Normalt behöver man måla syd- och västfasader med 5-8 års intervall och nord och östfasader med 8-15 års intervall. Vanligen kan man säga att man målar syd- och västfasaderna var sjunde år och hela huset var femtonde. Fönsterbleck och ventilkåpor är bra underhållna men målas samtidigt med fasaden. - Kostnad för renskrapning och ommålning av byggnaden enligt ovan är ca 508 000 kr exklusive ställning. - Kostnad för renskrapning och målning av nord och östfasad är ca 289 000 kr exklusive ställning. - Kostnad för renskrapning och målning av väst och sydfasad är ca 219 000 kr exklusive ställning. - Kostnad för enbart målning av alla fasader är ca 113 000 kr exklusive ställning. - Kostnad för putsning av bottenvåning är ca 744 000 kr exklusive ställning.
(11/18) 1.4 Balkonger Det har tidigare funnits pisk- och vädringsbalkonger i trapplöp mot tredje våningen. I övrigt har inga balkonger funnits. 1.5 Fönster & Portar Fönster är ommålade i samband med fasadentreprenaden. Färgen flagar och krackelerar. Kitt släpper mot glaset. Fönstren togs ner och renoverades, men slutresultatet får anses mer som ett underhåll. Om entreprenadens avsikt var en renovering av fönstren skall även den reklameras. Fönstren har samma dåliga skick både på öst/norrsidan som väst/sydsidan. Fönstren är kopplade utåtgående spröjsade bågar med mittpost. Vid en totalrenovering bör övervägas att byta innerglaset till ett LE-glas. Detta ger en kraftig energibesparing då U-värdet sänks från ca 2,8 till 1,8. Dörrar till trappuppgångar är av aluminium och underhållsfria, vilket i själva verket innebär att de inte går att laga. Dörrarna är väl fungerande så när som på 6B som inte stänger tillfredställande. Portar till soprum är av stål och låsanordningen trasig. I övrigt är portarna väl fungerande. Entréport är väl underhållen och behöver årlig tillsyn samt troligen en större renovering inom den närmsta 10-årsperioden. - Kostnad för underhållsmålning av fönster är ca 530 kr/fönster. - Kostnad för helrenovering av fönster är ca 11 500 kr/fönster. - Byte till LE-glas kostar ca 200 kr/fönster. - Kostnad för underhållsmålning av alla fönster är ca 50 000 kr exklusive ställning. - Kostnad för helrenovering av alla fönster är ca 1100000 kr. - Kostnad för helrenovering av väst- och sydfasadens fönster är ca 500 000 kr. - Kostnad för helrenovering av öst- och norrfasadens fönster är ca 600 000 kr. - Byte till LE-glas kostar ca 19 000 exklusive renovering. - Kostnad för ommålning av portar i soprum ca 4 000 kr. - Kostnad för ommålning av entréport ca 3 000 kr. 1.6 Gård & uteplatser Gården består mest av stensatt yta - men även av gräs och lekutrustning, som tillhör samfälligheten. Kostnader tillkommer för återläggning av sten efter dränering. - Kostnad för omläggning av gatsten söder om portgång är ca 56 000 kr.
(12/18) 1.7 Dränering & Dagvatten Dränering och dagvattenledningar är utfört 2008 på norra delen av gården. Dagvatten, dränering, avlopp och inkommande serviser för vatten bör kontrolleras. Nya dränerings- och dagvattenledningar har en livslängd om ca 50 år. Söder om portgång och mot Jörgensgatan är dränering ej utbytt. Lämpligt att genomföra 2012. En tillkommande kostnad är spolning och rengöring av dränering som sker med ett intervall på 10 år. - Kostnad för spolning av dränering är ca 4 000 kr. - Kostnad för byte av dränering söder om portgång och mot Jörgensgatan är ca 29 000 kr exkl. återställning av markyta. 1.8 Grundläggning Grunden vilar på berg/morän och bör inte innebära några problem. Inga större synliga sprickbildningar i grunden. Lagningar i grunden antyder dock att mindre sättningar/rörelser förekommer. 2. Inre åtgärder 2.1 Trapphus, källare och vind Trapphusens ytskikt på väggar och i tak är tillfredsställande. Trapphusen målades om 2005, men behöver målas om vart sjunde år. Det är däremot sämre ställt med ytskikt på trappor och golv. Mycket stora ytor av terrazzon är utsliten och skadad och behöver renoveras. Tjockleken på marmorgruset är tunnare än normalt och skador har därför uppkommit. Gäller såväl sättsteg som de nedre vilplanen. Vilplanen på första våningen är lagd som terrazzoklinker och har varken lika omfattande skador eller är lika svår att renovera. Terazzo lagas med särskilt terazzobruk. Cirka 41 steg har skador av den omfattning att urfräsning och ilagning är nödvändig. Polering av terrazzo är nödvändig för att förlänga ytans hållbarhet och att behålla vidhäftningen av stenen i gruset mot underlaget.
(13/18) Delar av linoleummattan behöver bytas och i kalkylen avses ett byte av alla ytor Vinden är inredd som förrådsutrymme. Inga synliga aktuella fuktskador på innertaket på besiktigade delar av vindsutrymmet. Förrådsutrymmen inte besiktigade, men risker får anses som små med tanke på det nylagda taket. Alla fönster i takkupor behöver helrenoveras. Kittet släpper från glaset. (Kostnaden för denna fönsterrenovering se 1.5.) Viss fuktinträngning sker som på sikt kan skada övriga delar av trapphus. Källare endast delvis utnyttjad. Främst då som tvättstuga eller apparatrum. Om en vindsinredning kommer till stånd är tanken att berörda förråd skall flyttas ner till källaren. - Kostnad för renovering av terrazzo är ca 73 000 kr. - Kostnad för polering av terrazzo är ca 21 000kr. - Kostnad för ommålning av trapphus är ca 212 000 kr. - Kostnad för nyläggning av linoleummatta är ca 43 000 kr. 2.2 Hyreslägenheter Föreligger ej 2.3 Gemensamma tvättstugor t Tvättstugan är placerad i 4B och innehåller tre tvättmaskiner, en torktumlare och en centrifug. Utöver det finns två torkrum. Tvättstugan har ett omålat golv som behöver förses med klinker för att bli lättstädat, men behöver inget tätskikt. Tvättmaskinernas livslängd är ca 15 år vilket innebär 1,5 byten under 30 år. - Kostnad per maskin är ca 15 000 kr - Kostnad för byte av alla maskiner ca 75 000 kr. - Kostnad för läggning av klinker ca 26 000 kr. 2.4 Ventilation Lag om OVK (Obligatorisk Ventilations Kontroll) från 1991 säger att det i alla flerbostadshus skall utföra OVK- besiktning regelbundet och med olika intervall beroende på typ av ventilation. Vid självdrag gäller vart nionde år. OVK skall utföras av certifierad ventilationskonsult. Luftflödet i lägenheterna är planerat så att tilluft tas genom väggventiler och tas ut i kök och badrum. Det är viktigt att omsättningen av luft är tillräcklig för att inte kvalster och mögel skall trivas för bra. För liten omsättning kan leda till att ni som boende drabbas av sjukdomar som astma och allergier. För att åstadkomma ett gott inomhusklimat krävs både tillräckligt till- och frånluftsflöde. Rensning av kanaler behöver ske vart 15:e år. - Kostnad per OVK-besiktning är ca 5 000 kr. - Kostnad för rensning av kanaler är ca 8 000 kr.
(14/18) 2.5 Värme ärme,, vatten & energi Värmesystemet är från 1977. Fjärrvärmen är utbytt för några år sedan. För att hålla nere värmekostnaderna bör injustering göras. I samband med injustering bör man byta till nya termostatventiler och nipplar. Förutsatt att inga större förändringar görs vad gäller tilläggsisolering eller inredning av vindar behövs ingen ny injustering på ca 10 år. Boende upplever att det är dåligt tryck i ledningarna. För att få svar på detta bör vidare utredning genomföras. Det kan bero på för klena ledningar, för klen inkommande servis, snålspolande munstycken eller att de separata vattenmätarna hämmar flödet. Kulventiler i badrum och källare bör bytas. Analoga vattenmätare i källare bör bytas till digitala fjärravlästa om man önskar lägga vattenmätning på avgifterna. Inkommande servis är korroderad och behöver troligtvis bytas.
(15/18) - Kostnad för byte av kulventiler är ca 1500 kr per par. - Kostnad för byte av servis till kopplingspunkt i gata är ca 10 000 kr exklusive återställning av asfaltsyta. - Kostnad för nya termostatventiler och nippel är ca 71 000 kr. - Kostnad för injustering är ca 34 000 kr. 2.6 Avlopp Avloppsstammar är av gjutjärn. De har blivit filmade och deklarerades som väl fungerande, men med avseende på hur korroderade de är vid påsticken genom källargolv bör ny utvärdering göras. Troligen behöver infodring av avloppsstammar göras på rör genom källargolv. Filmning av rör i bottenplattan och ut i gatan bör utföras för att kontrollera status. Om det föreligger stora ojämnheter bör rören fräsas för att bibehålla funktionen. Har de större skador eller hål bör man antingen bila upp golvet och byta ledningarna eller fodra in dem med plastning, exempelvis Relining. Gjutjärn har en livslängd om ca 50-80 år, plaströr beräknas hålla ca 40 år. - Kostnad för filmning av stammar i källare är ca 26 000 kr.
(16/18) - Kostnad för relining av stammar i källare är ca 92 000 kr. - Kostnad för spolning av stammar är ca 5 000 kr. 2.7 Badrum Boende ansvarar för underhåll av badrum. Föreningen bör begära in intyg på att åtgärder är korrekt utförda enligt branschregler. Nya kulventiler och tätbrickor bör sättas in av bostadsrättsföreningen vid en renovering genomförd av boende. 2.8 El,, tele, kabel-tv, Bredband El från 1977 håller ca 60 år och stammarna behöver därmed bytas inom en 30-årsperiod. Tele från 1977 kan behöva dras nytt om kraven på högre bredbandshastigheter önskas. Om så inte är fallet klarar sig teleinstallationerna i ca 60 år. Kabel-TV installationer med koaxialkabel klarar sig i ca 30 år. En mätning av ledningsnät är att rekommendera för att försäkra sig om oskadade kablar. - Kostnad för omdragning av elstammar är ca 196 000 kr. - Kostnad för omdragning av telefon- och kabel-tv-ledning är ca 25 000 kr.
(17/18) 9. Ekonomi och finansiering Entreprenadkostnader och finansiering Framtidens byggkostnader beror på makroekonomiska faktorer såsom löneläge, ränteutveckling, konjunktur och inflation. De är därför mycket svåra att sia om. Värden är angivna i dagens värde och skall därför årligen räknas upp med Entreprenadindex E84, som erhålles från Statistiska Central Byrån SCB. Pengar för större underhållsinsatser kan tas ur egen kassa eller lånas upp. Med årlig avsättning och god likviditetsplanering minskar behovet av lån. Avsättning till fond bör motsvaras av en reell fondering på bankkonto eller amortering av lån. Hur möjligheterna i framtiden är att låna pengar till underhållet, är naturligtvis i dag omöjligt att spekulera kring. För att kunna ta nya lån bör man amortera på de man har. Amortering bör minst motsvara det belopp som sätts av för renoveringar om man i framtiden inte önskar större avgiftshöjningar. Dessutom finns det en rättviseaspekt. De som bor i huset skall vid varje tidpunkt betala för sin del av slitaget på fastigheten. Kontinuerligt, mindre underhåll är alltid bättre än att ta allt på en gång. Fördelarna med att göra mindre åtgärder är dels att man säkrar fastighetens bestånd, dels att man rent skattemässigt slipper nytt värdeår vilket påverkar taxeringsvärdet. Realistiskt är att föreningen kommer att behöva låna upp pengar till delar av det framtida underhållet och höja månadsavgifterna i motsvarande grad. Alternativet är att genomföra en höjning av insatserna i förhållande till andelstalen. Det kräver dock stadgeändringar. Hur nya lån påverkar framtida avgiftshöjningar måste utredas vid varje tillfälle med hänsyn till räntor och övriga taxehöjningar mm. Den ekonomiska situation föreningen befinner sig i vid varje tillfälle för större reparationer bör utredas i samråd med en ekonomisk förvaltare/rådgivare. Bidrag och statliga stöd Sedan årsskiftet 2007 finns inga bidrag för underhållsåtgärder. Numera finns endast bidrag och stöd för energieffektiviseringar och -investeringar Bidrag för antikvariska/byggnadsvårdande åtgärder kan sökas från länsstyrelsens kulturmiljöenhet sent i november årligen. Bidraget är 50% av överkostnaderna för den byggnadsvårdande insatsen. För vidare information kontakta Länsstyrelsens Kulturmiljöenhet. Sannolikheten för bidrag är låg då söktrycket är högt och bidragspotten liten. Ovanstående innebär att föreningen måste räkna med att själv bekosta allt framtida underhåll utan statligt eller kommunalt stöd. Därför är avsättning till renoveringsfond beräknad utifrån de kostnader som beräknas vara de närmaste 30 åren. Anlitande av konsult Att utföra en entreprenad är något som kräver expertis. Både i själva genomförandet men även avseende utredningar, besiktningar, inventeringar mm. Att anlita en byggprojektledare är generellt
(18/18) sett lönsamt. Denne kostar visserligen pengar men är även en garant för att entreprenadjuridiken, bygglagstiftningen m.m. efterföljs. Man får även jämförbara priser vid varje tillfälle samt korrekt utförande och samordning av åtgärder. Uppdatering av underhållsplan För att underhållsplanen skall vara ett användbart instrument bör man göra årliga besiktningar för att tillse att inget oväntat underhåll uppkommer samt att underhållsplanen är ajour. Uppdatering av underhållsplanen bör göras minst var tredje år för att vara aktuell. Västra Frölunda 2009-04-09 Prokurator Besiktningsman Jonas Olausson Tekniskt ansvarig David Bäckström