Å rsredovisning för Bostadsrättsföreningen Ampeln 2 Räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31 Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av BVK BoVera Konsult AB 1
Styrelsen för Bostadsrättföreningen Ampeln 2, Finn Malmgrens väg 65-67, 121 50 Johanneshov, organisationsnummer 769623-4033 får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Förvaltningsberättelse G rundfakta om föreningen: Föreningen förvärvade 2013-02-06 fastigheten Ampeln 2 i Stockholms kommun. Den totala anskaffningskostnaden uppgick till 18 885 777 kr. Detta belopp inkluderar samtliga anskaffningskostnader såsom lagfartskostnader och provisioner etc. Förvärvet av fastigheten skedde genom att förvärva dotterbolaget Heimstaden Höjden AB, vilket var ägare till fastigheten. Därefter förvärvades fastigheten av dotterbolaget till ett pris understigande marknadsvärdet. Fastigheten redovisas i bostadsrättsföreningen till marknadsvärdet. Mellanskillnaden (övervärdet) mellan marknadsvärdet och förvärvspriset har redovisats som en utdelningsintäkt. Posten aktier i dotterbolag har därefter minskats med övervärdet och har i resultaträkningen kvittats mot den emottagna utdelningen. (Denna redovisning överensstämmer med FAR SRS Uttalande om bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet i aktiebolag.) Aktierna i Heimstaden Höjden AB har därefter nedskrivits till substansvärdet. Bolaget likviderades den 2013-12-18. Föreningen är ett privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsförening). Föreningens ändamål: Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmar för nyttjande utan begränsning i tiden. En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrätthavare. Medlemmar: Föreningen har per 2013-12-31 totalt 20 medlemmar. Styrelse: Styrelsen har följande sammansättning Ordinarie ledamöter: Rasmus Hallberg Daniel Hägerstrand Mikko Lappalainen Mats Nylander Pekka Ronkainen Jan Stefan Sarbäck Suppleanter: Henrik Arnet Maria Cristina Larsson Sammanträden: Ordinarie föreningsstämma hölls 2013-05-13. Styrelsen har från föreningens bildande avhållit 15 protokollförd sammanträden. Under året har styrelsen dessutom haft många ej protokollförda planeringsmöten samt möten med projektledare och entreprenörer under badrumsrenoveringen och stambytet av vvs och el. 2
Förvaltning: Den ekonomiska förvaltningen sköts av BoVera Konsult AB, org.nr. 556648-7871. Revisor: Till föreningens revisor har utsetts auktoriserad revisor Nina Åström, Parameter Revision AB Överlåtelser: Under räkenskapsåret har sex lägenheter överlåtits. Fastigheten: Föreningen disponerar tomträtten med beteckningen Ampeln 2 i Stockholms kommun. Markareal för tomten uppgår till 1 213 kvadratmeter. Fastigheten består av 13 st bostadslägenheter och 1 lokal. Lägenhetsytan uppgår till 712 kvadratmeter och lokalytan uppgår till 17,5 kvadratmeter, totalt 729,5 kvadratmeter. Byggnaden uppfördes 1943. Försäkring: Fastigheten är sedan 2013-02-06 fullvärdesförsäkrad hos TryggHansa. Fastighetslån och taxeringsvärde: Per 2013-12-31 hade föreningen låneskulder på sammanlagt 4 000 000 kronor. Skuldsättning per kvadratmeter lägenhetsyta uppgår till 5 618 kronor. Fastighetens sammanlagda taxeringsvärde 2013 uppgår till 11 800 000 kronor fördelat enligt följande: Byggnader Mark Summa Bostäder 6 800 000 5 000 000 11 800 000 Väsentliga händelser under året: K ÖPST Ä M M A 2013-02-04 Skiftet januari/februari har Heimstadens hyresgäster med korttidskontrakt flyttat ut ur fastigheten och kvarboende är endast föreningens medlemmar, hyresgästerna med förstahandskontrakt. Extra föreningsstämma hölls 2013-02-04 för beslut om köp av tomträtten till fastigheten Ampeln 2 i Stockholms kommun. Genom upprop beslutades enhälligt att vi skulle köpa fastigheten. K ÖP A V F AST I G H E T E N A MPE L N 2 Med god hjälp från Forum Fastighetsekonomi AB och ombildningskonsult Håkan Söderqvist blev föreningen 2013-02-06 ägare till fastigheten Ampeln 2 med en totalyta på 914 kvadratmeter varav 712 kvadratmeter är bostadsyta. Föreningens tomtarea är på 1213 kvadratmeter och arrenderas av Stockholms stad. Fastigheten består av två trapphus belägna på Finn Malmgrens väg 65 67, Johanneshov och har totalt 13 lägenheter. Det finns sex stycken lägenheter med fyra rum och kök á 70 kvadratmeter och sex stycken lägenheter med två rum och kök á ca 38 kvadratmeter samt en lägenhet på gaveln med tre rum och kök á 65 kvadratmeter, alla upplåtna med bostadsrätt, varav Heimstaden blev ägare till sex stycken lägenheter. L O G O T YP O C H PR O F I L M A T E RI A L Under februari skapade styrelsen föreningens logotyp och tog sedan fram ett profilmaterial till trapphusens namntavlor, självhäftande dekaler och brevpapper. 3
F Ö R E NIN G E NS W E BBSID A Föreningens webbsida www.brf-ampeln2.se skapades och publicerades i början av mars för att ge aktuell information till medlemmarna. Webbsidan visade sig också vara en oerhörd hjälp för styrelsen under våren när Heimstadens alla lägenheter skulle säljas. Spekulanter och mäklare hittade lätt själva all nödvändig information om föreningen på webbsidan under basfakta. B Y T E A V F AST I G H E TSSK Ö T A R E M E D JO UR A V T A L Jour och skötsel av fastigheten utförs fr.o.m. mars 2013 av POS Fastighetsvård AB. ST A M- O C H E LB Y T E Enligt föreningens underhållsplan skulle stambyte av vvs och el samt badrumsrenovering utföras under 2013. För att så snart som möjligt komma i gång med arbetet påbörjades upphandling av projektledare direkt efter köpet 2013-02-06. Efter att inkomna offerter behandlats anlitade vi 2013-02- 25 Vattentornshuset AB och Björn Olofsson som projektledare för uppdraget. Under mars upphandlades el- och vvs-entreprenörer. Styrelsen beslutade att anlita FIMA Bygg- och Plattsättning AB för vvs-entreprenaden 2013-03-27 och Svenska Datanätverket AB för el-entreprenaden 2013-03-28. Arbetet påbörjades 2013-04-22 och fortskred under våren och försommaren. Hela arbetet var slutbesiktigat och klart 2013-08-23. Under året har 12 av föreningens lägenheter fått nya helkaklade badrum med värmeslingor i golvet, nya badrumsfönster, mindre handfat och toalettstolar för att ge större golvyta. Lägenhet 67-901 ingick inte i badrumsrenoveringen eftersom den redan har ett modernt badrum från 2007. I samband med att nya elledningar dragits i fastigheten är det även förberett för att dra fiber till alla lägenheter om föreningen i framtiden vill ansluta till fibernät. Även fastighetens allmänna ytor har förbättrats med automatiska belysningsarmaturer i källargång, trapphus och vid källardörr mot bakgård. B Y T E A V 15 M E T E R H U V UDST A M UND E R K Ä L L A R G O L V E T När stambytet var slutfört filmades alla avloppsrör, även de gamla rören under källargolvet som ej ingick i själva stambytet. Flera skador på den gamla huvudstammen upptäcktes vid filmningen. Det blev ett arbete utanför stambytet som omgående måste åtgärdas. Golvet bilades upp och nya rördragningar, totalt ca 15 meter, drogs från pannrum och 65:ans huvudstammar fram till tvättstugan där grenröret delar sig och går ut till gatan. SK A D E DJURSB E K Ä MPNIN G Under filmningen av rörstammarna visade det sig även att skadedjursbekämpare omgående behövde anlitas. Avtal skrevs med Rentokil AB som nu utför kontinuerliga kontroller och håller fastigheten fri från skadedjur. V Å RST Ä DNIN G Inför vårstädningen 2013-05-05 köpte vi bl.a. in två bänkbord och klotgrill till uteplatsen samt diverse trädgårdsredskap till föreningen. Det var stor uppslutning och det krattades och krattades. I pauserna grillade vi korv vid nya uteplatsen. Dagen resulterade i ungefär 60 säckar löv, kvistar och annat skräp som styrelsen fick frakta till tippen. 4
H ÖSTST Ä DNIN G M E D M Å L NIN G A V K Ä L L A R E Under höst-fixar-dagen 2013-11-10 målade vi väggarna i källargången, städade tomten, putsade alla fönster i trapphus/källare och krukväxter i trapphusen kom på plats. Målningen innebar ett stort lyft för känslan i källaren och vi sparade även en slant då vi utförde arbetet själva. Det var stor uppslutning med ett positivt och glatt gäng och i pauserna grillades det korv vid uteplatsen. N Y A E N T R ÉPO R T A R O C H SÄ K E R H E TSDÖ RR A R Fastigheten fick under hösten nya fina entréportar med kodlås samt ny säkerhetsdörr av stål från källaren ut mot bakgården. Av föreningens 13 lägenheter hade en redan installerat säkerhetsdörr. Under året har ytterligare tio lägenheter valt att installera ny säkerhetsdörr och de har alla erhållit föreningens bidrag på 1500 kr vid installation av ny säkerhetsdörr. O V K UND E RSÖ K NIN G I L Ä G E N H E T 67-901 Föreningens fastighet har en godkänd OVK besiktning (obligatorisk ventilationskontroll) utförd 2011.06 som gäller t.o.m. 2017. Efter stambytet anlitade vi en extern konsult som undersökte och filmade ventilationskanalen till lägenheten. Undersökningen visade att ventilationskanalen fungerar som den ska. N Y E K O N O M ISK F Ö R V A L T NIN G O C H N Y AU K T O RISE R A D R E V ISO R Efter noggrant övervägande anlitades BoVera Konsult AB som ny ekonomisk förvaltare. Bytet har inneburit ett rejält lyft för föreningen eftersom vi nu har lagt över all ekonomisk förvaltning till BoVera Konsult AB. Även föreningens postadress ändrades vid bytet till c/o BoVera Konsult AB. Vid den extra föreningsstämman 2013-11-14 valdes enhälligt att föreningen ska anlita Parameter Revision AB och Nina Åström som huvudansvarig auktoriserad revisor. DI G I T A L ISE RIN G A V ST Y R E LSE NS A RB E T E En av fördelarna med BoVera Konsult AB är att vi nu kan attestera fakturor digitalt, vilket både är smidigt och ger bra spårbarhet. Samtidigt arbetar styrelsen med att digitalt lägga upp alla viktiga dokument så de lätt finns tillgängliga för styrelsen på deras officiella gmailkonto. Samtliga protokoll finns redan upplagda och är lättillgängliga för alla ledamöter. IN O M- O C H U T O M H USG RUPPE N Enligt stämmobeslut har två arbetsgrupper under året arbetat fram förslag som under 2014 kommer att presenteras för styrelsen för behandling. E N E R G IB ESPA RIN GSÅ T G Ä RD E R Under året har styrelsen upphandlat energibesparingskonsult för genomgång av fastighetens möjligheter till energibesparingsåtgärder som utifrån fastighetens förutsättningar sammanställer en långsiktig åtgärdsplan som kan utföras steg för steg under en flerårsperiod. N Y A M E D L E M M A R UND E R Å R E T Alla Heimstadens sex stycken lägenheter såldes under våren och föreningen fick då tio nya medlemmar. Under hösten ändrades ägarförhållandet i en lägenhet och föreningen fick ytterligare en ny medlem. 5
F R A M T ID A R E N O V E RIN G A R Föreningens registrerade underhållsplan sträcker sig från 2013 till 2026 enligt nedan: 2014: renovering av fasaden på baksidan balkonger yttertak fönster värmeventiler 2016: byte av maskinpark i tvättstuga renovering av trapp till lägenhet nr 67-901 2017: OVK rensning av kanaler 2023: OVK rensning av kanaler 2024: återmålning av fönster rensning av avloppsstammar Förslag till disposition beträffande föreningens resultat: Till stämmans förfogande finns följande medel: Årets resultat Summa Styrelsen föreslår följande disposition till stämman: Avsättning till yttre underhållsfond enl. ek.plan Att balansera i ny räkning -186 123 kronor -186 123 kronor -14 590 kronor -200 713 kronor Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. 6
R ESU L T A T R Ä K NIN G 2013-01-01 2013-12-31 Not Intäkter Årsavgifter 532 990 Övriga intäkter 0 SU M M A IN T Ä K T E R 532 990 Kostnader Underhåll -23 211 Driftskostnader 2-288 341 Fastighetsförsäkringar -18 826 Fastighetsskatt -14 135 Personalkostnader -39 722 Avskrivningar -218 426 Summa Rörelsens kostnader -602 661 R Ö R E LSE R ESU L T A T -69 671 Finansiella poster Vinst försäljning aktier i db 47 Vinst försäljn. Placering 18 005 Ränteintäkter 0 Räntekostnader -134 504 Summa Finansiella Poster -116 452 Å R E TS R ESU L T A T -186 123 7
B A L A NSR Ä K NIN G Tillgångar 2013-12-31 Anläggningstillgångar Byggnader och Mark 21 516 622 Aktier i dotterbolag 0 Summa Anläggningstillgångar 3 21 516 622 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar 265 Förutbetalda kostn/upplupna int. 4 15 488 Summa Kortfristiga fordringar 15 753 K assa, Bank och Plusgiro 1 716 828 Summa Omsättningstillgångar 1 732 581 Summa Tillgångar 23 249 203 Eget kapital och Skulder Eget K apital Bundet eget kapital: Insatser 19 334 472 Summa Bundet eget kapital 19 334 472 Fritt eget kapital: Årets resultat -186 123 Summa fritt eget kapital -186 123 Summa Eget K apital 5 19 148 349 Långfristiga skulder Reverslån 6 4 000 000 Summa Långfristiga Skulder 4 000 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 44 606 Förskottsbetalda årsavgifter o hyror 7 33 915 Upplupna kostn/förutbet. intäkter 8 22 333 Summa Kortfristiga Skulder 100 854 Summa Eget kapital och Skulder 23 249 203 Ställda panter, säkerheter och ansvarsförbindelser Fastighetsinteckningar 8 250 000 Ansvarsförbindelser Inga 8
Noter till Resultaträkningen och Balansräkningen Not 1 Redovisnings och Värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Byggnader och standardförbättringar skrivs av efter en 100-årig avskrivningsplan. Säkerhetsdörrar skrivs av efter en 20-årig avskrivningsplan. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Not 2, Driftskostnader 2013-02-06 2013-12-31 Tomträttsavgäld 35 405 Elavgifter 12 602 Uppvärmning 109 759 Sophantering/Renhållning 2 526 Vatten och avlopp 17 824 Lokalvård 16 713 Förbrukningsinventarier 392 Förbrukningsmaterial etc 10 495 Möteskostnader 6 144 Kabel-TV 2 597 Beräknat revisionsarvode 10 000 Ekonomisk förvaltning 32 107 Teknisk förvaltning 27 204 Övriga externa tjänster 4 573 Summa Driftskostnader 288 341 Not 3, Anläggningstillgångar 2013-12-31 Byggnader: Byggnader 18 885 777 Standardförbättringar 2 822 396 Årets avskrivningar byggnader och standardförbättring -217 082 Säkerhetsdörrar 26 875 Årets avskrivning säkerhetsdörrar -1 344 Utgående planenligt restvärde Byggnader och mark 21 516 622 Finansiella anläggningstillgångar: Aktier i dotterbolag 0 Summa Finansiella anläggningstillgångar 0 Utgående planenligt restvärde Anläggningstillgångar 21 516 622 9
Not 4, Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 2013-12-31 Förutbetald tomträttsavgäld 10 875 ComHem kabel-tv 720 Stockholm Vatten 1 731 Förutbetald ekonomisk förvaltning 2 162 Summa Förutbetalda kostn/uppl. intäkter 15 488 Not 5, Eget Kapital Inbetalda insatser Fond yttre underhåll Balanserat resultat Å rets resultat Belopp vid årets början 0 0 0 0 Årets insatser 19 334 472 Årets resultat -186 123 Belopp vid årets utgång 19 334 472 0 0-186 123 Not 6, Reverslån Föreningens Låneskulder per 2013-12-31 är 4 000 000 kronor. Föreningens lån är placerade hos Stadshypotek enligt nedanstående: Lån 1: 2 000 000 är placerat till en fast ränta på 3,51% fram till konverteringstidpunkten 2016-01-30. Lån 2: 2 000 000 är placerat till en fast ränta på 3,89% fram till konverteringstidpunkten 2018-01-30. Not 7, Förskottsbetalda årsavgifter Beloppet utgör årsavgifter för januari 2012 som inbetalats av medlemmarna under december 2011. Not 8, Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 2013-12-31 Beräknat revisionsarvode 10 000 Upplupna räntekostnader 12 333 Summa Upplupna kostnader/förutbet. intäkter 22 333 10