RB BRF NORRKÖPINGSHUS NR 11 Årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2004 Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av
Innehåll Förvaltningsberättelse 1-4 Resultaträkning 5 Balansräkning 6-7 Ansvarsförbindelser 7 Ställda säkerheter 7 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 8-13 Nyckeltal 14-16
RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Norrköpingshus nr 11 för härmed avge redovisning för föreningens förvaltning för tiden 2004-01-01 till 2004-12-31, föreningens tjugoåttonde verksamhetsår. Styrelse, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Håkan Wahren (ordförande), Lars-Johan Christiernin (vice ordförande), Rose-Marie Karlsson (sekreterare)t o m 2004-08-31, Thore Berggren (sekreterare) fr o m 2004-09-01, Anders Karlsson (utsedd av Riksbyggen) Styrelsesuppleanter Jörgen Alvetoft (tom 2004-11-08), Bo Lennart Nilsson, Constantin Economou och Harriet Lindgren (utsedd av Riksbyggen) I tur att avgå Ordinarie ledamöter: Lars-Johan Christiernin samt fyllnadsval efter Rose-Marie Karlsson. Styrelsesuppleant: Bo Lennart Nilsson, Constantin Economou samt fyllnadsval efter Jörgen Alvetoft. Ordinarie revisorer KPMG och Björn Berglin Revisorssuppleanter KPMG och Vivian Sandman Valberedning Knut Ekström och Helena Adler (sammankallande Knut Ekström). Firmateckning Föreningens firma tecknas av ordinarie styrelseledamöter i dess helhet eller av två i förening. Fastigheter och lägenhet/lokaluppgifter Föreningen äger fastigheten Pelikan 15 i Norrköpings kommun med 2 därpå uppförda byggnader med 65 lägenheter upplåtna med bostadsrätt och 13 lokaler med hyresrätt. Byggnaderna är uppförda 1903-1906 och 1938 och ombyggda 1979/1980. Total produktionskostnad för byggnader och mark uppgår till 29 234 tkr. Byggnadernas adress är Knäppingsborgsgatan 9-11, Hospitalsgatan 12-14 i Norrköping. Föreningens fastigheter fördelar sig enligt nedan: 2 st 1 rum och kokskåp 6 st 1 rum och kokvrå 13 st 1 rum och kök 15 st 2 rum och kök 16 st 3 rum och kök 2 st 4 rum och kök 7 st 5 rum och kök 4 st 6 rum och kök 62 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt och 3 lägenheter uthyres. Total bostadsarea 5 986 kvm Totalt finns 13 st lokaler. Av dessa är 1 st outhyrd den 31 december 2004. 1
RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos Östgöta Brandstodsbolag. Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Föreningen är medlem i Riksbyggens Intresseförening i Norrköping. Underhåll Utfört underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört underhåll och reparationer för 975 tkr, varav 405 tkr avser löpande underhåll och 569 tkr avser planerat underhåll. Underhållskostnaderna specificeras i not 4 och not 5 till resultaträkningen. För det planerade underhållet har ianspråktagits medel ur föreningens underhållsfond med 569 tkr, se not 22. Underhållsplan och kommande års underhåll Avsättning till underhållsfonden har skett med 500 tkr för verksamhetsåret vilket motsvarar ca 83 kr per kvm lägenhetsyta och år. Rekommenderad avsättning till underhållsfonden är 485 tkr. Under året har ombyggnad av lokal till lägenhet påbörjats. Nedlagd kostnad med avdrag för handpenning på lägenheten finns upptagen i balansräkningen under punkten pågående arbeten. Under 2005 har styrelsen beslutat iordningsställa gårdarna. Åtgärder för att eliminera framtida sättningar efter rivna byggnader pågår. Takkostnad för åtgärden är satt till 1 miljon kronor. Under våren-sommaren planeras övrig upprustning av gårdsmiljön att ske. Verksamhet Allmänt Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den 2004-04-20. Styrelsen har hållit 10 protokollförda sammanträden. Föreningen har 86 st medlemmar. Under året har styrelsen arbetat med en hemsida för föreningen. Den är nu igång och adress är www.pelikanen15.se. Ekonomi Likviditet är ett begrepp som anger föreningens förmåga att betala sina korta skulder, dvs skulder som förfaller inom ett år. Likviditet mäts som relationen mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder. Nyckeltalet bör överstiga 100. Föreningens likviditet detta år är 238 (fg år 304). Den 30 oktober 2005 ska ett av föreningens lån omsättas. Låneskulden är per 2004-12-31 4 494 262 kr och lånet löper i dag med 6,02% ränta, kreditgivare är Stadshypotek. Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 2004. Avgifterna höjdes då med ca 3% på tidigare avgiftsuttag. Det genomsnittliga avgiftsuttaget har under verksamhetsåret varit 600:95 per kvadratmeter lägenhetsyta och år. Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2005 har styrelsen beslutat om en höjning av avgiften (kallhyra) med ca 7,2% samt en sänkning av av värmeuttaget med ca 7,6%. Årsavgifterna utgår för närvarande i genomsnitt med 630 per kvm lägenhetsyta och år och inkluderar värme med 90:- per kvm. Överlåtelser Under verksamhetsåret har 8 st överlåtelser av bostadsrätter skett ( f år 6 st). 2
RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Nyckeltal 2004 2003 2002 Nettoomsättning 3 988 296 4 048 906 4 357 857 Fond för yttre underhåll 2 498 927 2 568 396 2 693 752 Lån per kvm lgh area 3 863 3 950 4 027 Avgiftsnivå 601 574 574 Balansomslutning 30 430 858 30 498 691 31 570 808 Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till stämmans förfogande finns följande i kronor: Balanserat överskott 36 667 Årets underskott - 65 622 Förändring av underhållsfond 69 469 Summa överskott 40 514 Styrelsen föreslår att 40 514 kr balanseras i ny räkning. Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 3
Resultaträkning 04-01-01 03-01-01 Belopp i kr Not 04-12-31 03-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 3 988 296 4 048 906 Hyres- och avgiftsbortfall 2-31 941-192 955 Bränsleavgifter 630 092 569 971 Övriga förvaltningsintäkter 3 27 359 30 376 4 613 806 4 456 298 Rörelsens kostnader Reparationer, löpande underhåll 4-405 405-401 329 Underhåll 5-569 469-825 356 Fastighetsskatt - 190 260-228 030 Driftskostnader 6-1 677 106-1 654 653 Övriga kostnader 7-52 665-24 124 Personalkostnader 8-65 610-72 409 Avskrivningar av anläggningstillgångar 9-486 539-479 315-3 447 054-3 685 215 Rörelseresultat 1 166 752 771 083 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 10 72 967 141 437 Räntekostnader 11-1 305 340-1 419 476 Resultat efter finansiella poster - 65 622-506 956 Inkomstskatt 0 0 Årets resultat - 65 622-506 956 Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond - 500 000-500 000 Ianspråktagande av underhållsfond 569 469 825 356 Förändring av underhållsfond 69 469 325 356 Resultat efter fondförändring 3 847-181 600 5
Balansräkning Belopp i kr Not 04-12-31 03-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga Låneposter 12 141 446 159 046 141 446 159 046 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 13 24 763 893 25 232 832 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier 14 0 0 Pågående byggnation och förskott 15 235 215 0 24 999 108 25 232 832 Finansiella anläggningstillgångar Bostadsrätter 16 340 312 340 312 Långfristiga värdepappersinnehav 17 6 000 6 000 346 312 346 312 Summa anläggningstillgångar 25 486 866 25 738 190 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 8 734 12 162 Övriga fordringar 18 26 951 59 705 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter 19 245 883 185 927 281 568 257 794 Kortfristiga placeringar Specialutlåning till Riksbyggen 20 3 050 000 3 750 000 3 050 000 3 750 000 Kassa och bank 21 1 612 423 752 707 Summa omsättningstillgångar 4 943 991 4 760 501 SUMMA TILLGÅNGAR 30 430 857 30 498 691 6
Balansräkning Belopp i kr Not 04-12-31 03-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 22 Bundet eget kapital Insatser 3 172 806 3 172 806 Underhållsfond 2 498 927 2 568 396 5 671 733 5 741 202 Fritt eget kapital Balanserat resultat 36 667 218 267 Årets resultat - 65 622-506 956 Förändring av underhållsfond (överf till bundet EK) 69 469 325 356 40 514 36 667 Summa eget kapital 5 712 247 5 777 869 Långfristiga skulder Fastighetslån, långfristiga 23 22 639 137 23 152 847 22 639 137 23 152 847 Kortfristiga skulder Fastighetslån, kortfristiga 485 000 495 000 Leverantörsskulder 792 251 408 513 Moms- och skatteskulder 0 10 098 Medlemmarnas reparationsfond 50 112 50 101 Övriga skulder, kortfristiga 24 27 824 0 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter 25 724 286 604 263 2 079 473 1 567 975 Summa skulder 24 718 610 24 720 822 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 430 857 30 498 691 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån 27 982 800 27 982 800 Ansvarsförbindelser Inga Inga 7
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. 04-12-31 03-12-31 En äkta bostadsrättsförening beskattas enligt schablon som ett privatbostadsföretag vilket innebär att det ej finns någon skillnad mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Underskottsavdrag enligt senaste inlämnad deklaration till skattemyndigheten var 22 981 924 kr. Underhåll/underhållsfond Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningsstämma. Jämförelseåret har anpassats med anledning av de nya reglerna. Föregående års uppställning av resultat- och balansräkningarna har anpassats med anledning av de nya redovisningsreglerna. Belopp i kr om inget annat anges Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas: Immateriella anläggningstillgångar Underhållslånepost Materiella anläggningstillgångar Byggnader Standardförbättringar Ombyggnad apotek 17 år rak 60 år 30 år 20 år rak Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 2 973 712 2 883 565 Hyror, bostäder 46 381 46 066 Hyror, lokaler 968 203 1 119 275 3 988 296 4 048 906 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, lokaler - 31 941-188 949 Rabatter 0-4 006-31 941-192 955 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Kabel-tv-avgifter 23 940 23 695 Lagsökning 2 529 4 840 Återvunna fordringar 890 1 841 27 359 30 376 Not 4 Reparationer, löpande underhåll Vattenskada 161 003 0 Bostäder 7 114 67 496 Lokaler, gemensamma utrymmen 112 887 67 478 VVS 16 296 19 545 8
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 04-12-31 03-12-31 Ventilation 2 700 20 225 Elinstallationer 2 575 11 191 Hissar 21 166 81 937 Huskropp 37 522 83 587 Gårdar och grönanläggningar 26 099 11 474 Tvättstugor 12 441 4 126 Tele/TV/Porttelefon 0 788 Övriga installationer 5 602 10 782 Självrisker 0 22 700 405 405 401 329 Not 5 Underhåll Lokaler, gemensamma utrymmen 0 152 399 VVS 0 30 261 Ventilation 437 750 0 Huskroppar 67 429 622 258 Gårdar och grönanläggningar 23 850 0 Tvättstugor 40 440 20 438 569 469 825 356 Not 6 Driftskostnader Fastighetsförsäkring 79 179 69 264 Arvode förvaltning 345 267 333 899 Kabel-TV 23 111 22 938 IT-kostnader 1 556 0 Juridiska kostnader 2 506 3 440 Arvode auktoriserad revisor 12 250 9 302 Möteskostnader 2 711 4 773 Övriga förvaltningskostnader 9 098 5 405 Obligatoriska besiktningar 28 649 23 447 Bevakningskostnader 13 674 3 082 Snöröjning 780 750 Förbrukningsmateriel 0 4 854 Vatten 144 020 130 951 El 255 500 312 109 Uppvärmning 664 907 645 984 Sophantering 93 898 84 455 1 677 106 1 654 653 Not 7 Övriga kostnader Lokalkostnader, tillbehör bastu 0 4 000 Kreditupplysningar 713 713 Telefon 6 827 7 029 Medlems- och föreningsavgifter 3 100 3 100 Köpta tjänster, IT 35 775 0 Konsultarvoden 6 250 9 282 52 665 24 124 Not 8 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode 49 980 54 840 Föreningsvald revisor 1 600 1 600 Utbildning, förtroendevalda 0 625 Summa 51 580 57 065 Sociala kostnader 14 030 15 344 65 610 72 409 Not 9 Avskrivningar av anläggningstillgångar 9
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 04-12-31 03-12-31 Underhållslånepost 17 600 17 600 Byggnader 347 399 344 471 Standardförbättringar 121 540 117 244 486 539 479 315 Not 10 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med Föreningssparbanken 7 472 8 465 Ränteintäkter spec. utlån till Riksbyggen 58 034 124 417 Avgifts- och hyresfordringar 2 193 2 493 Övriga ränteintäkter 5 268 6 062 72 967 141 437 Not 11 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån 1 305 215 1 419 331 Övriga finansiella kostnader 125 145 1 305 340 1 419 476 Not 12 Övriga Låneposter Underhållslånepost 141 446 159 046 141 446 159 046 Not 13 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 22 072 575 22 072 575 Mark 7 162 000 7 162 000 Standardförbättringar 4 313 844 4 313 844 33 548 419 33 548 419 Summa anskaffningsvärden 33 548 419 33 548 419 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -7 513 396-7 168 925 Standardförbättringar - 802 191-684 947-8 315 587-7 853 872 Årets avskrivning enligt plan byggnader - 347 399-344 471 Årets avskrivning standardförbättringar - 121 540-117 244 Summa ack. avskr. enligt plan -8 784 526-8 315 587 Restvärde enligt plan vid årets slut 24 763 893 25 232 832 Varav Byggnader 14 211 780 14 559 179 Mark 7 162 000 7 162 000 Standardförbättringar 3 390 113 3 511 653 Taxeringsvärden, byggnader 24 732 000 28 182 000 varav lokaler 3 532 000 6 420 000 Taxeringsvärden, mark 7 995 000 8 894 000 Totalt taxeringsvärde 32 727 000 37 076 000 Not 14 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier Anskaffningsvärden Vid årets början Installationer 125 000 125 000 125 000 125 000 Summa anskaffningsvärden 125 000 125 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan 10
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 04-12-31 03-12-31 Vid årets början Installationer - 125 000-125 000-125 000-125 000 Summa ack. avskr. enligt plan - 125 000-125 000 Planenligt restvärde vid årets slut 0 0 Not 15 Pågående byggnation och förskott Pågående byggnation 235 215 0 235 215 0 Beloppet avser nedlagd kostnad per 2004-12-31 för ombyggnad av lokal till lägenhet med avdrag för kontantinsats. Not 16 Bostadsrätter Andelar i bostadsrättsföreningar 340 312 340 312 340 312 340 312 Not 17 Långfristiga värdepappersinnehav Lån till Bostadsrättsföreningarnas Intresseförening för 12 andelar i Riksbyggen 6 000 6 000 6 000 6 000 Not 18 Övriga fordringar Momsfordringar 26 951 10 368 Andra kortfristiga fordringar 0 49 337 26 951 59 705 Not 19 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter Förutbetald renhållning 22 858 0 Förutbetald kabel-tv-avgift 5 118 5 818 Övriga förutbetalda driftkostnader 86 317 83 478 Upplupna ränteintäkter 2 800 17 452 Fastighetsförsäkring 91 048 79 179 Fastighetsskatt 37 742 0 245 883 185 927 Not 20 Specialutlåning till Riksbyggen Specialutlåning till Riksbyggen 3 050 000 3 750 000 Lån nummer Saldo Ränta Slutdatum 20103301128 200 000 1,25 20103301130 100 000 1,20 20103301132 150 000 1,20 20303301112 700 000 1,60 05-01-29 20303301113 1 200 000 2,00 05-03-22 20303301125 700 000 1,55 05-03-22 Not 21 Kassa och bank Handkassa 2 000 2 000 Avräkning med Föreningssparbanken 1 610 423 750 707 1 612 423 752 707 Not 22 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser och uppl. avgift Underhållsfond Resultat Vid årets början 3 172 806 2 568 396 36 667 Disposition enl stämmobeslut 0 Förändring underhållsfond 69 469 11
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 04-12-31 03-12-31 Avsättning enligt plan 500 000 Ianspråkstagande ur fond - 569 469 Årets resultat - 65 622 Vid årets slut 3 172 806 2 498 927 40 514 Not 23 Fastighetslån, långfristiga Fastighetslån 23 124 137 23 647 847 Avgår nästa års amortering 485 000 495 000 Skuld vid årets slut 22 639 137 23 152 847 Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Nya lån Årets amort. Utg. skuld STADSHYPOTEK 4,54 2006-01-30 4 356 906 285 700 4 071 206 STADSHYPOTEK 4,74 2009-09-01 1 255 380 26 754 1 228 626 STADSHYPOTEK 4,97 2008-10-30 1 684 1 684 STADSHYPOTEK 4,97 2008-10-30 1 141 1 141 STADSHYPOTEK 4,97 2008-10-30 3 116 800 31 168 3 085 632 STADSHYPOTEK 4,97 2008-10-30 4 387 500 43 876 4 343 624 STADSHYPOTEK 6,02 2005-10-30 4 517 430 23 168 4 494 262 STADSHYPOTEK 6,04 2006-06-30 1 020 280 21 480 998 800 STADSHYPOTEK 6,64 2008-04-30 594 728 12 792 581 936 STADSHYPOTEK 6,64 2008-04-30 212 126 4 564 207 562 STADSHYPOTEK 6,98 2007-10-30 3 940 000 20 000 3 920 000 STATENS BOSTADS AB 4,88 2009-05-15 210 720 18 230 192 490 STATENS BOSTADS AB 6,42 2004-09-15 35 978 35 978 23 650 673 526 535 23 124 138 Not 24 Övriga skulder, kortfristiga Avräkning LÅN 27 824 0 27 824 0 Not 25 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter Upplupna löner och sociala avgifter 25 536 5 800 Upplupna räntekostnader 196 466 201 827 Förutbetalda hyror och avgifter 394 754 247 285 Upplupna elkostnader 18 000 0 Upplupna värmekostnader 76 000 78 000 Övriga upplupna kostnader för drift och underhåll 1 530 0 Övrigt 12 000 71 351 724 286 604 263 Norrköping 2005-01-25 Håkan Wahren Lars-Johan Christiernin Thore Berggren Anders Karlsson Bo Lennart Nilsson 12
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 04-12-31 03-12-31 Vår revisionsberättelse har avgivits Norrköping 2005- KPMG Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor Björn Berglin 13
Nyckeltal Kostnadsfördelning 2004 2003 Reparationer, löpande underhåll 405 405 401 329 Underhåll 569 469 825 356 Fastighetsskatt 190 260 228 030 Driftskostnader 1 677 106 1 654 653 Övriga kostnader 52 665 24 124 Personalkostnader 65 610 72 409 Avskrivningar av anläggningstillgångar 486 539 479 315 Finansiella poster 1 305 340 1 419 476 Summa kostnader 4 752 394 5 104 691 Kostnadsfördelning Övrigt 6% Reparationer, löpande underhåll 9% Underhåll 12% Finansiella poster 27% Avskrivningar 10% Driftskostnader 36% 14
Driftkostnadsfördelning 2004 2003 Fastighetsförsäkring 79 179 69 264 Arvode förvaltning 345 267 333 899 Kabel-TV 23 111 22 938 IT-kostnader 1 556 0 Juridiska kostnader 2 506 3 440 Arvode auktoriserad revisor 12 250 9 302 Möteskostnader 2 711 4 773 Övriga förvaltningskostnader 9 098 5 405 Obligatoriska besiktningar 28 649 23 447 Bevakningskostnader 13 674 3 082 Snöröjning 780 750 Förbrukningsmateriel 0 4 854 Vatten 144 020 130 951 El 255 500 312 109 Uppvärmning 664 907 645 984 Sophantering 93 898 84 455 Summa driftkostnader 1 677 106 1 654 653 Sophantering 6% Driftkostnadsfördelning Övrigt 10% Arvode förvaltning 21% Vatten 9% Uppvärmning 39% El 15% 15
Nyckeltalsanalys för driftkostnader 2004 2003 BOA (kvm): 5986 5986 Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring 13 12 Arvode förvaltning 58 56 Kabel-TV 4 4 Juridiska kostnader 0 1 Arvode auktoriserad revisor 2 2 Möteskostnader 0 1 Övriga förvaltningskostnader 2 1 Obligatoriska besiktningar 5 4 Bevakningskostnader 2 1 Förbrukningsmateriel 0 1 Vatten 24 22 El 43 52 Uppvärmning 111 108 Sophantering 16 14 Summa driftkostnader 280 276 16