Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med bank.

Transkript

1 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med bank. Bostadsrättsföreningen Vattnet Org nr Årsredovisning 1/ /

2 Innehåll Förvaltningsberättelse 1-4 Resultaträkning 5 Balansräkning 6-7 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 7 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 8-14 Nyckeltal och diagram Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av

3 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Vattnet får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Utsedd av årsstämman Carl-Johan Arnwald Ordförande Stämman 2011 Richard Tjernström Vice ordförande Stämman 2011 Marky Egebäck Sekreterare Stämman 2011 Amina Karlsson Ledamot Stämman 2012 Irene Stenberg Ledamot Stämman 2012 Styrelsesuppleanter Martin Wallentinsson Stämman 2011 Rozmari Thorell Stämman 2011 Sara Wahrby Stämman 2012 I tur att avgå är ledamöterna Carl-Johan Arnwald, Richard Tjernström och Marky Egebäck samt suppleanterna Martin Wallentinsson och Rozmari Thorell. Ordinarie revisorer Carl-Magnus Ekström Revisor Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Revisorssuppleanter Lars Backåker Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Valberedning Johan Olstam och Stig Björklund. Sammankallande Johan Olstam. Vicevärd Carl-Johan Arnwald. Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheterna Vattnet 9, 10 och 11 i Norrköpings kommun med därpå uppförda byggnader med 76 lägenheter. Byggnaderna är uppförda 1878 och Fastigheternas adress är Kristinagatan 3 och 5 samt Nya Rådstugugatan 28, 30 och 32 i Norrköping. Lägenhetsfördelning: 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok

4 Därtill kommer: Garage P-platser Total bostadsarea: Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde kvm kr kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Östgöta Brandstodsbolag. Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens ekonomiska förvaltning enligt tecknat avtal. Fastighetsskötsel och inre städning ombesörjs av FF Fastighetsservice AB. Bostadsrättsföreningen är medlem i SBC (Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation). Underhåll Årets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 815 tkr. I beloppet ingår sanering av hussvamp med 652 tkr. Förhandlingar har under året pågått med PEAB angående ansvaret för skadan och saneringen av densamma. Förhandlingen har lett till att PEAB tar på sig ansvaret till viss del och ersätter en del av skadan. Försiktighetsvis har en fordran på PEAB bokats upp i bokslutet med 500 tkr (se not 4). Ytterligare en större post i underhållskostnaderna är injustering av värmesystem, 75 tkr. Underhållsplan och kommande års underhåll Föreningen har under januari 2011 uppdaterat den 30 åriga underhållsplanen. Den visar ett underhållsbehov de närmste tre åren på ca 100 tkr. Rekommenderad avsättning till underhållsfonden efter uppdatering av planen är 422 tkr. Detta år har avsättning skett med 325 tkr och det kommande året har budgeterats med samma avsättning. Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året hållit ordinarie årsstämma den 22 april Styrelsen har hållit 11 protokollförda sammanträden. Antal medlemmar: 100 Ekonomi Årets resultat efter fondavsättning hamnade ungefär på samma resultat som budget. Några högre kostnader kan nämnas: i och med sanering högre kostnad för underhåll, högre kostnad för snöröjning samt högre kostnad för el. Det finns även kostnader som har blivit lägre än beräknat i budgeten och där kan nämnas vattenkostnad, sophantering, arvoden till styrelsen samt räntekostnader. 2

5 Resultat och ställning (tkr) Rörelsens intäkter Årets resultat Resultat efter fondförändringar Balansomslutning Likviditet % 303% 329% 269% 250% 198% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Ränta, kr / kvm Underhållsfond, kr / kvm Lån, kr / kvm Kostnadsutveckling, räntor/driftskostnader Ränta, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 2009 då avgifterna höjdes med 0,66%. Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2011 har styrelsen beslutat om en höjning av årsavgifterna med 2,4%. Årsavgifterna uppgår efter höjningen till i genomsnitt till 812,83 kr kvm/år. Överlåtelser och övriga föreningsfrågor Under 2010 har 11 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 8 st). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Avtal Föreningen har följande avtal: Riksbyggen FF Fastighetsservice AB FF Fastighetsservice AB Nordisk Hiss AB Canal Digital AB Fastighetsekonomi Skötsel och inre städning Teknisk förvaltning Hissar Kabeltv 3

6 Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Årets fondavsättning enligt stadgarna Summa överskott Att balansera i ny räkning Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 4

7 Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Hyres- och avgiftsbortfall Övriga förvaltningsintäkter Rörelsens kostnader Reparationer Planerat underhåll Fastighetsavgift/skatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Statliga bostadsbyggnadssubventioner Räntekostnader Årets resultat Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Förändring av underhållsfond Resultat efter fondförändring

8 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen Kassa och bank Handkassa Bankmedel Medel på RB's avr.konto med Swedbank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Insatser Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Kortfristiga skulder Fastighetslån, kortfristiga Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder, kortfristiga Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån Ansvarsförbindelser Inga Inga 7

10 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K2-reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Inkomstskatt Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp ränteintäkter, utdelningar och kapitalvinster på värdepapper och fastigheter samt vinster på inlösta och därefter sålda bostadsrätter. Inkomstskatten uppgår till 26,3 % på skattepliktig inkomst. Outnyttjade underskott från tidigare år får utnyttjas. Föreningens underskottsavdrag har per balansdagen beräknats till kr, vilket innebär att det inte utgår någon inkomstskatt. Uppskjuten skattefordran redovisas inte på underskottsavdraget. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. 8

11 Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar Byggnader Belopp i kr om inget annat anges. 60 år Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder Hyror, garage Hyror, p-platser Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, garage Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Fakturerade kostnader Not 4 Reparationer Saneringskostnader Beräknad ersättning PEAB Vattenskador Bostäder Tvättstugor Gemensamma utrymmen Vatten/Avlopp Värme Ventilation Elinstallationer Hissar Övriga installationer Huskropp

12 forts not 4 Gårdar och grönanläggningar Garage och parkeringsplatser Not 5 Planerat underhåll Målningsarbeten Tvättstugor Not 6 Driftskostnader Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Övriga förvaltningskostnader Fastighetsskötsel Obligatoriska besiktningar Snöröjning Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering Not 7 Övriga kostnader Kontorsmateriel Telefon och porto Konstaterade förluster hyror/avgifter 0 29 Medlems- och föreningsavgifter Bankkostnader Not 8 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode Övriga ersättningar till förtroendevalda Arvode vicevärd Föreningsvald revisor Summa Sociala kostnader

13 Not 9 Avskrivning av anläggningstillgångar Byggnader, byggnadsinventarier, markanläggning Not 10 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med Swedbank Ränteintäkter likviditetsplacering via Riksbyggen Ränteintäkter hyres/kundfordringar Övriga ränteintäkter Not 11 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån Övriga räntekostnader (Swap) Not 12 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader Mark Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader Årets avskrivning byggnader Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Byggnader Mark Taxeringsvärden bostäder Totalt taxeringsvärde varav byggnader Not 13 Övriga fordringar Beräknad fordran PEAB (sanering) Fordran medlemmar för köksfläktar

14 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald kabel-tv-avgift Övriga förutbetalda driftskostnader Upplupna ränteintäkter Upplupna räntebidrag Fastighetsförsäkring Not 15 Likviditetsplacering via Riksbyggen Likviditetsplacering via Riksbyggen Typ Saldo Ränta Slutdatum 30 dagar , dagar , dagar , dagar , Not 16 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser och uppl. avgift Underhålls fond Resultat Vid årets början Disposition enl årsstämmobeslut Förändring av underhållsfond Avsättning till underhållsfond Årets resultat Vid årets slut Not 17 Fastighetslån Fastighetslån Avgår nästa års amortering Skuld vid årets slut Genomsnittsränta under bokslutsåret är 3,57% Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Årets amort. Utg. skuld NORDEA HYPOTEK AB 2,62 rörligt SBAB 2, SWEDBANK HYP 3,

15 Not 18 Övriga skulder, kortfristiga Depositionsavgifter garageöppnare Skuld sociala avgifter och skatter Skuld RB påminnelseavgift 50 0 Övriga kortfristiga skulder Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner och sociala avgifter Upplupna räntekostnader Upplupna drift- och underhållskostnader Upplupna elkostnader Upplupna värmekostnader Upplupna kostnader för renhållning Upplupna revisionsarvoden Övriga upplupna kostnader för reparationer och underhåll Förutbetalda hyror och avgifter

16 Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret Norrköping den 14 februari 2011 Carl-Johan Arnwald Richard Tjernström Marky Egebäck Amina Karlsson Irene Stenberg Vår revisionsberättelse har lämnats den KPMG AB Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor Carl-Magnus Ekström Föreningsvald revisor 14

17 Nyckeltal Kostnadsfördelning Reparationer Planerat underhåll Fastighetsavgift/skatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Summa kostnader Övrigt 5% Reparationer 7% Finansiella poster 39% Driftskostnader 32% Avskrivningar 17% 15

18 Driftskostnadsfördelning Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Övriga förvaltningskostnader Fastighetsskötsel Obligatoriska besiktningar Snöröjning Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering Summa driftskostnader Sophantering 9% Övrigt 5% Arvode förvaltning 9% Kabel-TV 13% Uppvärmning 33% El 11% Snöröjning 2% Vatten 8% Fastighetsskötsel 10% 16

19 Nyckeltalsanalys för driftskostnader BOA (kvm): Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV Revisionsarvode, externt 2 1 Övriga förvaltningskostnader 4 3 Fastighetsskötsel Obligatoriska besiktningar 4 2 Snöröjning 6 0 Förbrukningsmateriel 4 2 Vatten El Uppvärmning Sophantering Summa driftskostnader