VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten ÅNGE ÅNGE 64:5 Properate Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.properate.se norra@properate.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Ånge Ånge 64:5 Adress: Järnvägsgatan 38, 841 33 Ånge Typ: Småhusenhet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per september 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden Luleå Lagfaren ägare: F-1814-19-22 Besiktning: Torsdag 14 september 2019 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Objektet utgörs av fastigheten Ånge Ånge 64:5, belägen på adressen Järnvägsgatan 38 i Ånge. Fastigheten omfattar ca 1 220 m² tomtmark. Markens obebyggda delar utgörs av vildvuxen trädgård med gräsmatta, buskar och träd samt av en smal grusad infart. Omgivningen utgörs av villor samt av mindre hyreshus och ligger med närhet till Ånge affärscentrum. Störning förekommer från närliggande järnväg och bangård. Fastigheten är bebyggd med ett äldre bostadshus uppfört i 1 ½ våningsplan samt med en liten källare. Boarean har grovt uppskattats till ca 100 m² och fördelas på bottenvåning med hall, kök, vardagsrum och matplats. På våning 1 trappa finns det hall, 2 sovrum och kallförråd. Källaren inrymmer pannrum och förråd. Byggnaden har normal standard med renoverat kök och badrum samt delvis nya ytskikt. I övrigt finns renoveringsbehov efter vattenskada och frysskador i värmesystemet (radiatorer) samt av orenoverade delar av fasaden och yttertaket. Utöver bostadshuset finns det ett fristående garage/uthus/förråd samt en lekstuga i rivningsskick. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till 275 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 50 000 kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (grovt uppskattat, ca 100 m²) 2 750 kr/m² marknadsvärde/taxeringsvärde (108 tkr, 2018) 2,5 Sundsvall 2019-09-18 Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (5)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett av Malin von Sicard utan fastighetsägarens närvaro. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Besiktningen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av värderingsobjektet. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, från fastighetsägaren samt har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter från fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (5)
1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För fastigheten gäller: Detaljplan Akt nr: 2260-P04/0629/1, beslutad 2004-06-29. Tomtindelning Akt nr: 22-ÅNG-115, beslutad 1968-03-26. Belägenhet Objektet är beläget på adressen Järnvägsgatan 38 i Ånge. Omgivningen utgörs av villor samt av mindre hyreshus och ligger med närhet till Ånge affärscentrum. Störning förekommer från närliggande järnväg och bangård. Ånge är en kommun med ca 9 500 invånare varav knappt 3 000 är boende inom centralorten Ånge. Här finns skola, förskola, hälsocentral och centrum med visst serviceutbud. Ytterligare service och utbud finns i Sundsvall och i Östersund. Mark Fastigheten omfattar ca 1 220 m² tomtmark. Markens obebyggda delar utgörs av vildvuxen trädgård med gräsmatta, buskar och träd samt en smal grusad infart. rusad infart. Bostadshus i 1 ½ plan samt källare Byggnadsår: Äldre Grundläggning: Delvis källare resp. torpargrund Stomme: Trä/murad Fasader: Ny träpanel (ca 2009/2010). Eternit på baksidan Yttertak: plåt. Tegel på baksidan Fönster: 1+1-glasfönster Övrigt utvändigt: Balkong, farstukvist. Värme: Vattenburet system med radiatorer till äldre pelletspanna (CTC). Det finns även elpatron. Ackumulatortank, 300 l (Strömnäspannan). Byggnaden har stått kallställd vilket medför risk för frysskador på värme- och va-systemet. Frysskador har noterats på radiatorerna som behöver bytas. En vattenledning i golvet i vardagsrummet har fryst sönder, men ska enligt uppgift vara åtgärdad, dock återstår återställande av golv och vägg mm. Kamin (Contura). Ventilation: Självdrag Anslutningar: El anslutet till allmänt nät. Kommunalt vatten och avlopp. Planlösning: Kv: pannrum och förråd Bv: hall, kök, vardagsrum och matplats 1 tr: hall, 2 sovrum och kallförråd Kök: Renoverat kök ca 2009/2010 med köksö. Utrustat med kakel som stänkskydd, bänkskiva i laminat med infälld diskho och spishäll (Ikea, induktion) samt fläkt (Ikea), micro (Ikea), ugn (Ikea), diskmaskin (Ikea) och kyl/frys (Ikea). Normal standard, modernt. Wc/dusch/tvätt (1 tr): Renoverat wc/dusch/tvätt ca 2009/2010 med kakel och klinker. Utrustat med dusch, tvättställ och toalett samt tvättmaskin (Whirlpool) och torktumlare (Whirlpool). Dusch nedmonterad. Normal standard, modernt. Sida 3 (5)
Wc (bv): Inv. ytskikt: Standard och skick: Area: Äldre wc med plastmatta på golv och väggar. Utrustad med tvättställ och toalett. Enkel standard. Smal dörr. Huvudsakligen: Tak: träpanel/målade skivor Vägg: tapet/målade/träpanel Golv: trä/parkett/plastmatta/laminat I vardagsrummet och hallen är golvet uppbrutet och del av väggen efter tidigare vattenskada som enligt uppgift ska vara åtgärdad. Normal standard med renoverat kök och badrum samt delvis nya ytskikt. Renoveringsbehov avseende återställande efter vattenskada, frysskador i värmesystemet (radiatorer) samt orenoverade delar av fasaden och yttertaket. Den taxerade boarean uppgår till 65 m². Verkligen boarea bedöms vara större, och har grovt uppskattat till ca 100 m². Övriga byggnader Garage Äldre garage med betongplatta, fasad med träpanel och plåttak. Byggnaden har enkel standard. Byggnadsarea: ca 25 m² (grovt uppskattat) Uthus/förråd (vidbyggt med garaget) Äldre uthus med torpargrund, fasad med träpanel och tegeltak. Nyttjas som förråd och vedbod. Byggnaden har enkel standard och är i mycket dåligt skick. Byggnadsarea: ca 30 m² (grovt uppskattat) Lekstuga Äldre enkel lekstuga i rivningsskick Energideklaration Fastigheten har en giltig energideklaration (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader) som utfördes 2011-09-02. 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till 108 000 kr, varav mark 50 000 kr, byggnad 58 000 kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Taxerad boarea synes ej stämma med den verkliga boarean. Pantbrev Fastigheten belastas av 6 st pantbrevsinteckningar om totalt 357 000 kr. Servitut, gemensamhetsanläggningar, rättigheter. Inga servitut eller gemensamhetsanläggningar hittades i fastighetsregistret. Sida 4 (5)
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ett antal försäljningar av småhusfastigheter finns noterade inom Ånge tätort under de senaste två åren, se punkter i nedanstående diagram. Ortprismaterialet avser friliggande småhus med en boarea mellan 50 150 m². Priserna varierar mellan ca 115 000 1 000 000 kr, varv huvuddelen återfinns i intervallet ca 300 000 700 000 kr. I relation till boarean varierar köpeskillingarna enligt punkter i nedanstående diagram. I relation till taxeringsvärdet varierar köpeskillingarna mellan ca 0,5-3,7, varav de senaste försäljningarna har en medelnivå på ca 2,0. Köpesumma/boarea. Försäljningar småhus i Ånge tätort 2017-09 till 2019-08. Källa UC Bostadsvärdering. Värderingsobjektet ligger med närhet till centrala Ånge. Störning förekommer från närliggande järnväg och bangård. Bostadshuset är äldre och har normal standard med renoverat kök och badrum samt delvis nya ytskikt. I övrigt finns renoveringsbehov efter vattenskada och frysskador i värmesystemet (radiatorer) samt av orenoverade delar av fasaden och yttertaket. Mot bakgrund av ovanstående bedöms värdet återfinnas i intervallet ca 225 000 325 000 kr, motsvarande ca 2 250 3 250 kr/m² och K/T 2,1 3,0. 2.2. Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys, erfarenhetsmässig marknadskännedom, och dess skick till 275 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 50 000 kronor. Sida 5 (5)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Bostadshus Garage ihopbyggt med uthus/frd Lekstuga Bilaga 1 - Sida 1 (3)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Flygfoto. Källa: Eniro.se Bilaga 1 - Sida 2 (3)
Lägeskarta. Källa: Eniro.se Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se Bilaga 1 - Sida 3 (3)
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET ÅNGE ÅNGE 64:5 Aktualitet FR: 2011-02-17 Objektid: Nyckel (fnr): 220115877 909a6a81-8567-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 22, VÄSTERNORRLAND 60, ÅNGE 320013, BORGSJÖ Lantmäterikontor LANTMÄTERIET BOX 154 871 23 HÄRNÖSAND Kontor: YL20 Tel: 0771-636363 TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: Y-BORGSJÖ ÅNGE 3 102 1954-03-10 Y-ÅNGE * STG 298 1973-02-09 Y-ÅNGE * ASPEN 5 1988-06-08 2281-87/203 URSPRUNG ÅNGE ÅNGE 3:84 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1 220 kvm 1 220 kvm 0 kvm 0,122 ha 0,122 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Central 6932913.8 533425.1 ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avsöndring 1911-08-26 22-BOR-3242 Gränsbestämning 1969-11-04 Gränsbestämning 1969-00-00 2260K-609 Fastighetsreglering 1973-02-09 22-ÅNG-229 ÖVRIG AKTANTECKNING I JR (AKT 22-JD301/1938) AVSKILD FASTIGHET 3:421 27:1 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Järnvägsgatan 38 841 33 Ånge Ånge PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer ASPEN Tomtindelning NY FÖRSKOLA VID NYBYGGARVÄGEN Detaljplan Bilaga 2 - Sida 1 (3)
Akt: 22-ÅNG-115 Status: Beslut Beslutsdatum: 1968-03-26 Senaste ändring: -- Berörd kommun: ÅNGE Akt: 2260-P04/0629/1 Status: Beslut Beslutsdatum: 2004-06-29 Senaste ändring: -- Laga kraft: 2004-07-26 Genomförande: 2004-07-27-2009-07-26 Berörd kommun: ÅNGE INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2019-09-10 Senaste ändring för fastigheten: 2019-07-30 07:33:01.569 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: YI83 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: L52/580 Akt: L52/580A Akt: L05/921 Akt: L05/925 Akt: L05/1017 Akt: L05/26212 Akt: L05/1018 Akt: L08/22015 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 6st Summa: 357 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1946-01-16 Akt: 46/66 Belopp: SEK 3 000 Innehav: Akt: 65/3124 Beslut: Beviljad SPARBANKEN NORRLAND BOX 1035 871 01 HÄRNÖSAND Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1948-03-17 Akt: 48/400 Belopp: SEK 2 400 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 1952-08-27 Akt: 52/1439 Belopp: SEK 4 600 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 2005-01-21 Akt: 05/1019 Belopp: SEK 190 000 Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: 2008-11-05 Akt: 08/22016 Belopp: SEK 100 000 Datapantbrev Företrädesordning 6 Inskr.dag: 2010-12-03 Akt: 10/24481 Belopp: SEK 57 000 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2019-06-07 Akt: D-2019-00261072:1 Bilaga 2 - Sida 2 (3)
Beslut: Beviljad Utmätning 2019-06-04 8 880 SEK jämte ränta och kostnader, ut slagsnummer 22-58658-19 Inskrivningsdag: 2019-07-29 Akt: Beslut: D-2019-00337164:1 Beviljad Utmätning 2019-07-25 317 215 SEK jämte ränta och kostnader u tslagsnummer 22-76505-19 MER INFORMATION Det finns 3 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 136232-0 (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 108 Tax.enhet avser: ÅNGE ÅNGE 64:5 (Hel registerfastighet) Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet 136232-0 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 77039497 Tax.värde i tkr: 58 Riktvärdeområde: 2260001 Boyta i kvm: 65 Tot. värdegr. yta i kvm: 65 Summa standardpoäng: 20 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1911 Värdeår: 1929 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: 77038497 (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet 136232-0 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 77038497 Tax.värde i tkr: 50 Areal i kvm: 1 220 Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Friliggande Självständig Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt vatten året om, Kommunalt avlopp Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt 2019-09-11. Bilaga 2 - Sida 3 (3)