Årsredovisning för Räkenskapsåret 2018-01-01-2018-12-31 Innehållsförteckning: Sida Förvaltningsberättelse 1-5 Resultaträkning 6 Balansräkning 7-8 Noter 9-12 Övriga noter 13 Underskrifter 14
1(14) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE A l l m ä n t o m v e r k s a m h e t e n Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen registrerades 2001-03-23. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2008-11-14 och föreningen förvärvade fastigheten Skruven nr 11 i Stockholms kommun 2009. Nuvarande stadgar registrerades 2018-12-20. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen och har status som äkta bostadsrättsförening. Om fastigheten Föreningen äger fastigheten Skruven 11 i Stockholms kommun som omfattar adresserna Högalidsgatan 52 A-C. Fastigheten Skruven 11 byggdes år 1911 och marken innehas med äganderätt. I nedanstående tabell specificeras innehavet: Antal Benämning Total vta (kvm) 51 lägenheter, bostadsrätt 1968 5 l ä g e n h e t e r, h y r e s r ä t t 1 6 4 3 l o k a l e r, h y r e s r ä t t 2 9 7 Den totala byggnadens boarea är 2429 kvm. På föreningens fastighet finns inga parkeringsplatser. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret sedan den 1 mars 2017.1 försäkringen ingår momenten styrelseansvar samt försäkring mot ohyra. Försäkringen inkluderar inte bostadsrättstillägg. Styrelsen har haft följande sammansättning från och med årsmötet 2018: Göran Gustafsson ledamot/ordförande Maj Staberg-Dalman ordförande/kassör I s a k L i n d b e r g l e d a m o t Maria Kristoferson ledamot/sekreterare Anna Marusell ledamot Fredrik Andersson-Perdahl suppleant O s c a r L e f w e r t h s u p p l e a n t I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Göran Gustafsson, Maria Kristoferson, Isak Lindberg, Anna Marusell och Maj Staberg-Dalman.
2{14) Revisor har varit Toresson revision. Valberedningen har utgjorts av Felicia Gränd och EvaMaria Oria. Firmatecknare i föreningen utgörs av två personer i föreningen. Styrelsen har under verksamhetsåret haft 11 protokollförda sammanträden. Förutom regelbundna kontakter per e-post och telefon har hela och delar av styreisen träffats vid arbetsmöten vilka ej protokollförts. Ordinarie föreningsstämma ägde rum 2018-06-12. 28 medlemmar närvarade. Genomförda större underhålls- och investeringsåtgärder över åren: År Åtgärd 1998 Fasad- och fönsterrenovering (Uppgift ekonomisk plan/svenska bostäder) 2008 Ombyggnad hiss A-porten (Uppgift ekonomisk plan/svenska bostäder) 2011 Målning tak 2011Torktumlare 2011 Ombyggnad hiss B- och C-port 2013 Två tvättmaskiner och torkskåp 2013 Ommåining trapphus och lägenhetsdörrar 2013 Gårdsdörrar (2 stycken) 2014 Byte fläkt 2014 OVK 2014 Nya källardörrar C-gård och B-gård, samt ny dörr till soprum C-gård. 2015 Nytt badrum och stambyte i en hyreslägenhet, stambyte en bostadsrätt 2017 20 balkonger samt en balkongdörr byggdes mot gårdarna 2018 2 balkonger byggdes mot gårdarna 2018 Stambyte, nya badrum och ny stam I kök 2018 OVK Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stambyte för fastigheten påbörjades i januari 2018 och avslutades med en slutbesiktning i juli 2018. Man bytte stammar och renoverade 56 badrum (56 lägenheter och en lokal) och det gjordes stambyte i 56 kök. I restaurangen gjordes mindre arbeten för att inte påverka verksamheten allt för mycket. En hyreslägenhet på 39 kvm såldes i december med tillträde i januari 2019 vilket innebar att föreningen kunde betala av på lånen. c(
3(14) Ekonomi Idag har föreningen fyra rörliga lån och ett bundet lån. Budgeten för 2019 visar på ett negativt resultat före avsättning till yttre fond på 488 000 kronor och betalningsnettot minskar med 188 000 kronor. Avgifterna höjdes från och med 2018-01-01 med 10 procent. Medlemsinformation Vid årets början var antalet medlemmar 75 och vid årets slut 78. Under året har sex lägenheter överlåtits. Teknisk och ekonomisk förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har under året skötts av Fastighetsägarna Service Stockholm. Den tekniska förvaltningen har skötts av Jensen Drift och Underhåll. Q
760696-0711 sid 4(14) Ekonomi Flerårsöversikt 2018 2017 2016 2015 Nettoomsättning 2 269 2 372 (tkr) R e s u l t a t e f t e r f m. - 1 5 0 0 8-7 2 7 poster (tkr) 2 233 2 248 159-118 S o l i d i t e t ( % ) 5 9 % 6 9 % 78% 78% Förändringar i eget kapital M e d l e m s - U p p l å t e l s e - F o n d f ö r i n s a t s e r a v g i f t e r y t t r e underhåll Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid 56 814 398 0 482 136 årets ingång -1 744 256-727 059 Resultatdisp osition enligt föreningsstä m m a n Reservering 170 763 till fond för yttre underhåll lanspråktaga -135 093 nde av fond för yttre underhåll -727 059 727 059-170 763 135 093 Upplåtelse 2 050 000 1 170 000 a v n y bostadsrätt Arets resultat -15 007 583 Belopp vid 58 864 398 1 170 000 517 806 årets utgång -2 506 985-15 007 583 d
760696-0711 sid 5(14) Resultatdisposition Föreningsstämman har att ta ställning till; Balanserat resultat Årets resultat Totalt -2 506 985-15 007 583-17 514 568 Styrelsen föreslår att medlen disponeras enligt följande: Reservering fond för yttre underhåll lanspråktagande av fond för yttre underhåll Balanseras i ny räkning Totalt 170 763-113 163-17 572 168-17 514 568 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. c
6(14) Resultaträkning 2018-12-31 Belopp i kr Not 2018-01-01-2017-01-01- 2017-12-31 Rörelselntäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter 2 2 269 271 11 626 2 371 631 Summa rörelseintäkter 2 280 897 2 371 631 Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader Övriga externa kostnader P e r s o n a l k o s t n a d e r o c h a r v o d e n Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader 3 4 5-16 090 359-72 289-105128 -409 249-16 677 025-2 260 361-27 985-91 468-414 440-2 794 254 Rörelseresultat -14 396 128 ^22 623 Finansiella poster Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster 11 655 3 039-626 149-611 455 9 765 5 379-319 580-304 436 Resultat efter finansiella poster -15 007 583-727 059 Resultatföre skatt -15 007 583-727 059 Årets resultat -15 007 583-727 059
7(14) Balansräkning Belopp i kr Not 2018-12-31 2017-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, maskiner och installationer 6 7 68 013 084 68 405 280 17 053 Summa materiella anläggningstillgångar 68 013 084 68 422 333 Summa anläggningstillgångar 68 013 084 68 422 333 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 103 070 286 517 23 093 8 7 4 9 35 196 Summa kortfristiga fordringar 412 680 43 945 Kassa och bank Kassa och bank 8 4 359 998 10 700 468 Summa kassa och bank 4 359 998 10 700 468 Summa omsättningstillgångar 4 772 678 10 744 413 SUMMA TILLGÅNGAR 72 785 762 79166 746
8(14) Balansräkning Belopp 1 kr Not 2018-12-31 2017-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll 60 034 398 517 806 56 814 398 482136 Summa bundet eget kapital 60 552 204 57 296 534 Fritt eget kapital Balanserat resultat Arets resultat -2 506 985-15 007 583-1 744 256-727 059 Summa fritt eget kapital -17 514 568-2 471 315 Summa eget kapital 43 037 636 54 825 219 Långfristiga skulder övriga skulder till kreditinstitut 9 29 302 682 23 399 999 Summa långfristiga skulder 29 302 682 23 399 999 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 131 186 2 3 9 5 593 874 1 163 Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 83 856 228 007 91 658 254 833 Summa kortfristiga skulder 445 444 941 528 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 72 785 762 79166 746
9(14) Noter Noti Redovisningsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Ärsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Bokföringsnämndens allmänna råd om årsredovisning i mindre företag (K2) Om inte annat framgår är värderingsprinciperna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av Intäkter Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Skatt Bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten är skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 22 procent. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar. Avskrivningar sker systematiskt under den bedömda nyttjandetiden. Följande avskrivningar uttryckt i procent tillämpas (föregående år inom parantes) Anläggningstillgångar Byggnad Ombyggnad Maskiner % per år (% föreg år) 1% (1%) 1% (1%) 20% (20%) Övriga tillgångar och skulder Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Fordringar har, efter individuell bedömning, tagits upp till de belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Fond för yttre underhåll Avsättning till och uttag ur fonden görs i enlighet med föreningens stadgar. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital. Arets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat.
- 74-10(14) Not 2 Nettoomsättning 2018 2017 Å r s a v g i f t e r 1 5 2 5 4 4 8 1 3 8 6 5 8 4 H y r o r 7 3 5 8 8 3 9 7 3 2 0 4 Ö v e r l å t e l s e - o c h p a n t s ä t t n i n g s a v g i f t e r 7 9 4 0 1 1 8 4 3 2 2 6 9 2 7 1 2 3 7 1 6 3 1 Not 3 Drift- och fastighetskostnader Drift 2018 2017 Fastighetsskötsel 41 727 40 348 Städning 51 742 70 407 Tillsyn, besiktning, kontroller 45 605 22 740 Trädgårdsskötsel 243 12 926 Snöröjning 7 7 0 7 2 445 Reparationer 58 290 104 714 El 67 559 42 660 Uppvärmning 370 797 348 369 Vatten 57 382 44 563 Sophämtning 30 859 31 079 Försäkringspremie 35 688 34 941 Fastighetsavgift bostäder 74 872 73 640 Fastighetsskatt lokaler 43 210 43 210 Övriga fastighetskostnader 216 748 5 977 Kabel-tv/Bredband/IT 37 813 35 751 Förvaltningsarvode ekonomi 102 137 100 004 Ekonomisk förvaltning utöver avtal 8 228 1 186 P a n t e r o c h ö v e r l å t e l s e r 7 580 16 034 Juridiska åtgärder 46 826 12 984 Övriga externa tjänster 16 547 9 829 Underhåll Lokaler 15 163 1 321 560 1 053 807 Stambyte 14 655 636 1 071 461 Balkonger 907 Övrigt 98 000 60186 Totalsumma drift- och fastighetskostnader 16 090 359 2 260 361 Not 4 Övriga externa kostnader 2018 2017 Porto / Telefon 3 651 3 140 Konsultarvode 58 638 4 8 4 5 Revisionarvode 10 000 20 000 S u m m a 72 289 27 985 0
N o t 5 P e r s o n a l k o s t n a d e r o c h a r v o d e n Styrelsearvode Sociala kostnader 79 994 25134 105128 69 600 21 868 91468 Föreningen har ingen anställd personal. Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början -Byggnad -Ombyggnad -Mark Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början -Årets avskrivning enligt plan 2018-12-31 39 142 754 1436 616 30 755 021 71 334 391-2 929111-392 196-3 321 307 2017-12-31 39 142 754 1 436 616 30 755 021 71 334 391-2 536 916-392 195-2 929111 Redovisat värde vid årets slut 68 013 084 68 405 280 Taxeringsvärde Byggnader Mark 21 287 000 35 634 000 56 921 000 21 287 000 35 634 000 56 921 000 Bostäder Lokaler 52 600 000 4 3 2 1 0 0 0 56 921 000 52 600 000 4 3 2 1 0 0 0 56 921 000 Not 7 Inventarier, maskiner och Installationer Ackumulerade anskaffningsvärden: -Vid årets början Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början -Arets avskrivning enligt plan 2018-12-31 141 353 141 353-124 300-17 053-141 353 Redovisat värde vid årets slut
12(14) Not 8 Kassa och bank 2018-12-31 2017-12-31 S B A B 7 3 2 6 5 3 7 2 9 9 8 5 Avräkningskonto Fastighetsägarna 3 627 345 9 970 483 Summa 4 359 998 10 700 468 Not 9 Skulder till kreditinstitut, långfristiga Konvertering/ Skuldbelopp Amortering/ Skuldbelopp Lånegivare Slutbetalning Ränta 2018-12-31 Upplåning 2017-12-31 S B A B 2 0 2 2-1 1-1 0 1, 5 6 % 3 7 2 5 4 5 8 3 7 3 9 9 0 0 S B A B - - 3 6 8 8 4 3 5 3 6 8 8 4 3 5 S B A B - - 3 7 2 1 6 6 4 3 7 2 1 6 6 4 S B A B 2 0 2 2-1 1-1 0 1, 5 6 % 3 7 5 0 0 0 0-3 7 5 0 0 0 0 S B A B 3 - m å n a d e r s l å n 0, 9 4 % 8 4 7 4 5 0 0-2 5 5 0 0 8 5 0 0 0 0 0 S B A B 3 - m å n a d e r s l å n 0, 9 1 % 5 9 6 8 1 2 5 5 9 6 8 1 2 5 S B A B 3 - m å n a d e r s l å n 0, 8 2 % 7 3 8 4 5 9 9 7 3 8 4 5 9 9 ^ 29 302 682 23 399 999 K o r t f r i s t i g d e l a v l å n g f r i s t i g s k u l d - 7 3 0 0 0 c)
13(14) Övriga noter Not 10 Ställda säkerheter 2018-12-31 2017-12-31 Panter och därmed jämföriiga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar F a s t i g h e t s i n t e c k n i n g a r 3 2 0 0 0 0 0 0 3 2 0 0 0 0 0 0 S u m m a s t ä l l d a s ä k e r h e t e r 3 2 0 0 0 0 0 0 3 2 0 0 0 0 0 0 Not 11 EventualfÖrpilktelser 2018-12-31 2017-12-31 Ö v r i g a e v e n t u a l f ö r p l i k t e l s e r I n g a I n g a Summa eventualförpliktelser Not 12 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen kallade till extra föreningsstämma den 11 mars 2019. På stämman röstade medlemmarna om styrelsens förslag att dra in fiber. Stämman beslutade genom omröstning (23 ja, 1 nej och 1 nedlagd röst) att bifalla förslaget och styrelsen går vidare och tar in offerter och skriver avtal. På samma stämma röstade medlemmarna om att sälja en del av vinden till två medlemmar. Stämman beslutade genom omröstning (24 ja) att bifalla förslaget och medlemmarna går vidare med projektet. Lokalen i B-uppgången sades upp under 2018 och bygglov beviljades i början av 2019 för att omvandla den till en lägenhet för försäljning på öppna marknaden. I januari 2019 gjorde föreningen en extra amortering på 1 500 000 kr.
14(14) Underskrifter S t o c k h o l m 2 Q ^ 9 ' Isak Lindberg, - l i c f n i ^ / Anna Marusell / - Göran Gustafsson Min revisionsberättelse har lämnats den 2019 - O V'Z- Carina Toresson Extern revisor
TORESSON REVISION REVISIONSBERÄTTELSE Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Skruven 11, org.nr. Rapport om årsredovisningen Uttalanden Jag har utfört en revision av årsredovisningen for BRF Skruven 11 for räkenskapsåret 2018. Enligt min uppfattning har årsredovisningen i allt väsentligt upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens ställning per den 31 december 2018 och av dess finansiella resultat for året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Grund för uttalanden Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt den standarden beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt full^ort mitt yrkesetiska ansvar enligt detta krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret for att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen ansvarar även for den interna kontroll som den bedömer är nödvändig for att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättande av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Den upplyser, när så tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om beslut har fattats om att avveckla verksamheten. R e v i s o r n s a n s v a r Mina mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller mina uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men det är ingen garanti för att en revision som utförts enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Som del av min revision använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Jag måste informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland eventuella betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Rapport om andra krav enligt lagar och andra forfattningar Uttalanden Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av styrelsens förvaltning för BRF Skruven 11 för räkenskapsåret 2018 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Jag tillstyrker att föreningsstämman behandlar förlusten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grundför uttalanden Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. BRF Skruven 11 Org.nr: U2]
TORESSON REVISION Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Jag går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för mitt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har j a g g r a n s k a t o m f ö r s l a g e t ä r f ö r e n l i g t m e d bostadsrättslagen. Stockholm den 21 maj 2019 Carina Toresson R e v i s o r n s a n s v a r Mitt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed mitt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot i något väsentligt avseende: 1. företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller 2. på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna. Mitt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed mitt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grunder sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på min professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att jag fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och BRF Skruven 11 Org.nr: 2(2)