ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Vaggeryd Strömfallet 1 Vallongatan 23, 567 31 VAGGERYD Uppdragsnummer: 10634 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN FASTIGHETSÄGAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDE RISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 17
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Vaggeryd Strömfallet 1 Adress Vallongatan 23 Postnummer och ort 567 31 VAGGERYD Fastighetsägare Jomabo AB Besiktningsman Lars Liljeblad, medlem i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) Av SP/RISE (Research Institutes of Sweden AB) certifierad besiktningsman Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0703-86 91 90 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2017-12-08 Klockan Närvarande Lars Liljeblad och delvis Jonas Mattsson. Besiktningens genomförande och omfattning 2017-12-01 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 09:30 2 av 17
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN FASTIGHETSÄGAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från fastighetsägaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 2012. Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Byggnaden är tillbyggd år 1979. - Nytt ventilationsaggregatet installerades och köket renoverades år 2010. - Taket lades om med betongpannor cirka år 2010. - Ny dränering och utvändig fuktisolering gällande de motfyllda delarna utfördes cirka år 2010. Inget att notera enligt nuvarande ägare. Upplysningar från fastighetsägaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Skador som kan förekomma på inredning och ytskikt noteras inte, förutsatt skadan beror på ålder eller normalt slitage. Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Fuktindikeringar utförs generellt inte i våtrum med keramiska ytskikt, då man inte kan fastställa på vilken sida om det underliggande tätskiktet man mäter/indikerar. 3 av 17
Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4 av 17
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 3º C och regn Byggnadsår 1943 Byggnadstyp Friliggande villa i 1-plan med delvis suterrängvåning Grundläggning och bottenbjälklag Torpargrund och platta på mark Stomme Trä/timmer Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä Tak, material Betongpannor med underlagstak av råspont och papp Typ av fasad Träpanel och delvis plåt Typ av fönster Kopplade 2-glas Typ av ventilation Mekanisk från- och tilluftsventilation med återvinning FTX Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja, vid stickprov utfört av besiktningsmannen Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? - Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? 5 av 17
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Allmän information: Enligt uppgift från nuvarande ägare så är dräneringen och den utvändiga fuktisoleringen renoverad/omgjord cirka år 2010, då dessa delar ligger under mark kan vi dock inte bedöma dess funktion/status. Marklutning noterades mot byggnaden, vilket kan ge upphov till en hög fuktbelastning på grundkonstruktionen. Dräneringen är sannolikt inte omgjord på baksidan, detta innebär att dräneringssystemet kan ha nedsatt funktion. Torpargrund Allmän information: Torpargrunder med bjälklag av organiskt material är idag allmänt betraktade som riskkonstruktioner. Se Riskanalys. En kylavfuktare är installerad i grunden. Plastfolie (avdunstningsskydd) saknas på markytan i grunden, vilket var förväntat i denna typ av äldre torpargrund. Avsaknad av plastfolie medför dock att träbjälklaget ovan grunden kan fuktpåverkas av markavdunstning. Skall plastfolie läggas ut förutsätter detta att marken först städas helt fri från organiskt material. Stor mängd organiskt material ligger på marken i grunden, vilket är olämpligt ur fuktsynpunkt då fuktigheten i marken alltid har en nivå som överstiger den gräns där mögel/bakterier kan växa i organiskt material. Grunden har städats ren enligt meddelande och bilder från nuvarande ägare 2017-12-11. Viss röta förekommer i bjälklagets undersida, detta visar på att grunden periodvis varit betydligt fuktigare. 15-16 % i fuktkvot uppmättes i bjälklagets undersida vid aktuell besiktning. Kritiskt värde/gränsvärde för mikrobiell växt är cirka 17 %. Mikrobiell lukt känns i grunden. Grundmur/ hussockel Fasad Inget att notera Torksprickor och färgsläpp noterades i fasadpanelen, begynnande röta förekommer i fasadpanelens ändträ. Underhållsbehov föreligger. Fasadpanelen ligger på en gavel i nära anslutning till marken, vilket ökar fuktbelastningen på fasadens nederdel. Värmepumpens kondensvatten stänker även på fasaden detta område. Plåtfasaden gällande suterrängdelen ligger i nära anslutning till marken. Skador och otätheter noterades i plåtfasaden. Fönster/dörrar Torksprickor noterades och kitt släpper från fönstren. Fönstren är i behov av visst underhåll. Rännor Lokalt något bristfälligt fall på hängrännor. 6 av 17
Yttertak Allmän information: Taket är besiktigat via marken och nocken på grund av halkrisk. Taket buktar gällande ursprunglig del. Mosspåväxt noterades på taket, mossan binder fukt på taket och kan på så sätt ge upphov till skador. Nocktätning saknas, vilket medför mindre otätheter i anslutningen mellan tak- och nockpannor. En skadad takpanna noterades över entrén. Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt bristfällig (eller ingen) lufttätning mot bostaden. Förr var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostaden var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar, vilket ofta leder till fukt- konvektionsproblem. Varm/fuktig bostadsluft läcker till vinden och kondenserar mot det (vintertid) kalla underlagstaket. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation, utan bättre allmän ventilation i bostaden. Mikrobiell påväxt noterades på underlagstakets insida, detta beror sannolikt på visst luftläckage från bostaden, se allmän information vind. Fuktfläckar noterades på underlagstakets insida. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i dessa områden vid aktuell besiktning. Besiktningsbar vind saknas till stora delar gällande den ursprungliga delen (ryggåstak). Invändigt Allmänt Allmän information: Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Suterrängvåning Generellt för suterräng De limmade plastmattorna riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan (markfukt) att släppa från underlaget (limmet förtvålas) och kan avge emissioner med lukt som följd. Det förekommer träkonstruktioner (syllar/utreglade väggar) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Se Riskanalys. Hobbyrum Fläktrum Inget att notera Sprickor, putssläpp och saltutfällningar noterades i väggarna. Höga fuktvärden uppmättes i nedkant av väggarna, vilket sannolikt beror på fukttillskott via väggarnas grundvoter. Förråd Spår av fukt noterades i nedkant av mellanväggen. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. En sättningsspricka samt färgsläpp och saltutfällningar noterades i nedkant av ytterväggen. 7 av 17
Hall/trapphus Provhål togs i nedkant av ytterväggen. En avvikande/mikrobiell lukt känns i provhålet och fuktkvoten uppmättes vid aktuell besiktning till 1920 % i träregeln. Kritiskt värde för mikrobiell växt (mögel/bakterier) är cirka 17 %. WC Tvättstuga Inget att notera Allmän information: Ytskikten utgörs av äldre plastytskikt, ur försäkringssynpunkt är ytskikten att betrakta som avskrivna. Klämringen har lossnat ur golvbrunnen, vilket kan resultera i otätheter mellan golvmattan och golvbrunnen. Plastmattan har släppt något från underlaget kring golvbrunnen. Höga fuktvärden uppmättes i hela golvet, dock ej högre än vad som anses normalt i denna typ av betongplatta. Förråd/duschrum Allmän information: Ytskikten utgörs av äldre plastytskikt och väv, ur försäkringssynpunkt är ytskikten att betrakta som avskrivna. Utrymmet används ej som våtrum, utrymmet kräver renovering om det skall tas i bruk som våtrum. Viss blåsbildning noterades i väggen i våtzonen. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i detta område vid aktuell besiktning. Personalrum Inget att notera Entréplan Hall/kapprum Barnrum 1 Inget att notera Spår av fukt förekommer i timmerväggar. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i väggen vid aktuell besiktning. Kök Inget att notera WC Inget att notera WC/skötrum Inget att notera Barnrum 2 Inget att notera 8 av 17
3 RISKANALYS TORPARGRUND Golvbjälklaget och syllstocken ovan torpargrunden riskerar på grund av fuktpåverkan från markavdunstning att drabbas eller vara drabbade av fukt- och rötskador. I denna typ av äldre byggnad är det även vanligt med fuktig/blöt mark då dräneringssystem vanligtvis saknas eller är bristfälligt kring byggnaden, om ytvatten fuktbelastar grunden är risken för skador självfallet högre. Även om inga fukttillskott i form av ytvatten eller markavdunstning förekommer i torpargrunden bestäms den relativa luftfuktigheten i utrymmet enbart av uteluftens fuktinnehåll och temperaturen i torpargrundsutrymmet. RISKKONSTRUKTIONER SUTERRÄNGPLANET Träkonstruktioner (syllar/utreglade väggar) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan/grundmurarna kan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans och grundmurarnas fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som träreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Inget att notera. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2017-12-13 Östgöta Husbesiktning AB Lars Liljeblad, medlem i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) Av SP/RISE (Research Institutes of Sweden AB) certifierad besiktningsman 9 av 17
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER Se Riskanalys. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 10 av 17
BILAGA 2 11 av 17
12 av 17
13 av 17
14 av 17
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 15 av 17
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 16 av 17
17 av 17