ÅRSREDOVISNING 2016
ÅRSREDOVISNING 2016 Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING 2016-01-01-2016-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Skoghall får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01 2016-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10, (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Skoghall, Mörmon 5:58, som stod färdigställd år 1991. Fastigheten består av 14 st byggnader med 76 bostäder på totalt 5 990 m2 Föreningen har även 95 st biluppställningsplatser, 1 st bostadsrättslokal på 55 m2 som nyttjas som vanlig bostad om 1 RoK samt 3 st uthyrningslokaler på totalt 172 m2. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), vars huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har 2003 års korta normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar med typavvikelse kapitalavgäld, med tillhörande komplement. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 21 juni 2016. Under verksamhetsåret har 9 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Per Nielsen, med Mikael Ramberg som suppleant. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Håkan Melin ordförande i tur att avgå Lars Göran Segerman vice ordförande i tur att avgå Cecilia Ramberg sekreterare Anders Ahl vice sekreterare Ingegerd Lundberg Pettersson ledamot i tur att avgå Esmaeili Farhad ledamot Patrik Sundell ledamot i tur att avgå Per Karlsson suppleant i tur att avgå Joakim Ahl suppleant i tur att avgå Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Håkan Melin, Ingegerd Lundgren Pettersson, Lars Göran Segerman och Cecilia Ramberg, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Britt-Marie Melin och Ann-Charlotte Hansson. 1
Revisorer: Revisorer har varit John Johansson vald av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Föreningen har även ett energioptimeringsavtal med HSB Värmland. Intern förvaltare/vicevärd har Mikael Ramberg varit under året. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning, Energiopimeringsavtal Värmlands fastighetsservice Fastighetsskötsel Hammarö Energi Fjärrvärme Vattenfall/Fortum El och Elnät Hammarö Kommun Vatten Com Hem TV Länsförsäkringar Fastighetsförsäkring Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Bredband 2006 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har ej utförts under året. Reparationer: Inga större oförutsedda reparationer har ägt rum under året. Underhåll: Inga större underhåll har utförts under året. Underhållsplan: Föreningen har en 1-årig underhållsplan som är upprättad och godkänd av styrelsen och reviderades senast 2015-11-25. Upprättad underhållsplan innehåller inte kostnad för stambyte. Enligt uppskattning kan stambyte genomföras år 2032 till en kostnad av 8 360 Tkr i 2015 års penningvärde. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 991 kr/m2 och är samma som föregående år, (senaste höjning 2015-10-01 med 3,8%). Styrelsen har beslutat om oförändrad avgift för lägenheter för år 2017. Månadsavgiften innefattar kostnad för uppvärmning och vatten. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 69 952 367 kr. Under året har föreningen amorterat 1 395 200 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 50 år. 2
Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 6 (4) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 71 st varav röstberättigade medlemmar 53 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning, tkr 6 207 6 060 5 848 5 637 Resultat efter finansiella poster, tkr 1 949 1 460 777 391 Soliditet, % 6% 4% 2% 1% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 991 991 935 900 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 11 252 11 476 11 647 11 740 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 409 402 399 362 Eget Kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 5 152 007 287 500-4 255 562 1 460 493 Resultatdisposition enligt stämmobeslut 1 460 493-1 460 493 Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut 298 000-298 000 0 0 Årets resultat 1 949 383 Belopp vid Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital årets utgång 5 152 007 0 585 500-3 093 068 1 949 383 Resultatdisposition Från och med 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Detta innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Balanserat resultat -2 795 068 Avsättning till underhållsfonden enligt nyckeltal underhållsplan -298 000 Årets resultat 1 949 383 Summa ansamlad förlust att behandlas av stämman -1 143 685 Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt nedan: Balanserat resultat överföres i ny räkning -1 143 685 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
RESULTATRÄKNING 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 6 207 472 6 060 048 Övriga rörelseintäkter 0 5 Summa rörelseintäkter 6 207 472 6 060 053 Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader 2-2 254 978-2 211 967 Övriga externa kostnader -63 215-60 562 Personalkostnader och arvoden 3-287 865-284 224 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -842 861-893 928 Summa rörelsekostnader -3 448 919-3 450 681 Rörelseresultat 2 758 553 2 609 372 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 4 79 95 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-809 249-1 148 974 Summa finansiella poster -809 170-1 148 879 Resultat efter finansiella poster 1 949 383 1 460 493 Årets resultat 1 949 383 1 460 493 4
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 70 612 531 71 453 292 Inventarier, verktyg och installationer 7 4 200 6 300 Summa materiella anläggningstillgångar 70 616 731 71 459 592 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 70 617 231 71 460 092 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 0 7 738 Övriga fordringar 9 9 076 7 355 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 68 720 18 059 Summa kortfristiga fordringar 77 796 33 152 Kassa och bank 11 4 694 348 3 346 470 Summa omsättningstillgångar 4 772 144 3 379 622 SUMMA TILLGÅNGAR 75 389 376 74 839 714 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 5 152 007 5 152 007 Fond för yttre underhåll 585 500 287 500 Summa bundet eget kapital 5 737 507 5 439 507 Ansamlad förlust Balanserat resultat -3 093 068-4 255 562 Årets resultat 1 949 383 1 460 493 Summa ansamlad förlust -1 143 686-2 795 068 Summa eget kapital 4 593 821 2 644 439 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 68 557 167 69 952 367 Summa långfristiga skulder 68 557 167 69 952 367 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 1 395 200 1 395 200 Leverantörsskulder 164 237 159 417 Övriga skulder 13 7 348 3 280 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 671 603 685 011 Summa kortfristiga skulder 2 238 388 2 242 908 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 75 389 376 74 839 714 6
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det nämast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Byggnaden skrivs av enligt en 108-årig rak plan. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,0 Tillkommande utgifter 10,0 Inventarier 20,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 30 349 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2016 2015 Årsavgifter bostäder 5 992 236 5 846 004 Hyror 298 072 297 562 Överlåtelse- och pantavgifter 9 748 7 566 Brutto 6 300 056 6 151 132 Hyresbortfall övrigt -92 584-91 084 Summa nettoomsättning 6 207 472 6 060 048 7
2 Drift- och underhållskostnader 2016 2015 Fastighetsskötsel och städning -3 946-3 318 Löpande underhåll/reparationer -136 816-101 038 Underhåll enligt plan 0-3 500 Uppvärmning -651 971-629 743 El -364 879-382 762 Vatten -430 559-454 639 Sophämtning -122 550-72 660 Övriga avgifter -72 236-71 454 Förvaltningskostnader -133 929-137 572 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -106 708-102 868 Föreningsavgäld -109 100-109 275 Försäkringspremier -47 588-45 061 Övrigt -74 698-98 078 Summa drift- och underhållskostnader -2 254 978-2 211 967 3 Personalkostnader och arvoden 2016 2015 Löner för anställda och vicevärd -171 950-167 450 Styrelsearvoden -36 000-39 600 Revisionsarvode föreningsvald revisor -2 300-4 600 Sociala avgifter -77 615-72 574 Summa personalkostnader och arvoden -287 865-284 224 Medelantalet anställda Föreningen har inga anställda 4 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015 Ränteintäkter 79 95 Summa 79 95 5 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 Räntekostnader -808 529-1 147 785 Övriga finansiella kostnader -720-1 189 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -809 249-1 148 974 6 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Föreningen äger byggnaderna på fastigheten Mörmon 5:58. Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 83 116 116 83 116 116 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 83 116 116 83 116 116 Ingående ackumulerade avskrivningar 12 540 324 11 675 496 Årets avskrivningar 840 761 864 828 Utgående ackumulerade avskrivningar 13 381 085 12 540 324 Anskaffningsvärde mark 877 500 877 500 Utgående redovisat värde byggnader och mark 70 612 531 71 453 292 8
Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2016-12-31 Ursprunglig byggnad 82 802 276 12 226 484 840 761 1991-2099 69 735 031 Bredbandsanslutning 73 188 73 188 0 0 Uppgradering bredband 240 652 240 652 2006-2015 0 Byggnader 83 116 116 12 540 324 840 761 69 735 031 Mark 877 500 Summa byggnader och mark 70 612 531 71 453 292 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 39 434 000 kr (42 040 000). Värdeår 1992. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 31 000 000 7 400 000 38 400 000 Lokaler 926 000 108 000 1 034 000 31 926 000 7 508 000 39 434 000 7 Inventarier, verktyg och installationer 2016-12-31 2015-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 267 663 267 663 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 267 663 267 663 Ingående ackumulerade avskrivningar 261 363 232 263 Årets avskrivningar 2 100 29 100 Utgående ackumulerade avskrivningar 263 463 261 363 Utgående redovisat värde 4 200 6 300 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2016-12-31 2015-12-31 Andel i HSB 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 9 Övriga fordringar 2016-12-31 2015-12-31 Skattefordran 3 215 7 055 Skattekonto 5 861 300 Summa övriga fordringar 9 076 7 355 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Försäkring 49 096 0 Kabel-TV 18 418 18 059 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 206 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 68 720 18 059 11 Kassa och bank 2016-12-31 2015-12-31 Swedbank 4 694 348 3 346 470 Summa kassa och bank 4 694 348 3 346 470 9
12 Skulder till kreditinstitut 2016-12-31 2015-12-31 Långivare Räntesats Löptid Swedbank 0,81% 90 dagar 12 829 559 12 829 559 Swedbank 0,81% 90 dagar 36 485 923 36 525 923 Swedbank 0,70% 90 dagar 3 040 085 3 040 085 Swedbank 1,80% 2015-04-30-2020-02-25 16 200 000 17 400 000 HSB Värmland 3,00% Rörligt 1 396 800 1 552 000 Summa skulder till kreditinstitut 69 952 367 71 347 567 Avgår kortfristig del 1 395 200 1 395 200 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 68 557 167 69 952 367 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 1,4 mj kr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 63 mj kr. Ställda säkerheter Fastighetslånen innehas med kommunal borgen Eventualförpliktelser Föreningsavgäld 73 200 182 300 13 Övriga skulder 2016-12-31 2015-12-31 Källskatt 7 348 3 280 Summa övriga skulder 7 348 3 280 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 BoRevision revisionsarvode 8 675 8 313 Upplupen elkostnad 0 17 123 Upplupen fjärrvärme 0 8 807 Upplupna räntekostnader 133 958 161 361 Arvoden 38 600 17 600 Sociala avgifter 18 474 8 200 Förskottsbetalda avgifter/hyror 466 476 459 635 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 5 420 3 972 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 671 603 685 011 10
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffnings- belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. kostnaden över flera år.