Överlåtelsebesiktning Linköping Brokind 1:101 Karlemåla Freden 1, 585 96 LINKÖPING Uppdragsnummer: 11899 FST Husbesiktningar AB Norrköping: Smedbygatan 2 603 61 Norrköping Vxl: 011-36 56 88 Linköping: Gottorpsgatan 13 582 73 Linköping Vxl: 013-12 27 20 Org.nr 666910-5314 husbesiktningar@fst-ab.com www.fst-ab.com
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN FASTIGHETSÄGAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDE RISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 16
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Linköping Brokind 1:101 Adress Karlemåla Freden 1 Postnummer och ort 585 96 LINKÖPING Fastighetsägare Maria & Mikael Ralphsson Besiktningsman Lars Liljeblad, medlem i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) Av SP/RISE (Research Institutes of Sweden AB) certifierad besiktningsman Telefon: 013-12 27 20 Mobiltelefon: 0703-86 91 90 E-post: husbesiktningar@fst-ab.com Besiktningsdag 2019-02-19 Klockan Närvarande Mikael Ralphsson och Lars Liljeblad Besiktningens genomförande och omfattning 2019-02-15 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 09:00 2 av 16
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN FASTIGHETSÄGAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från fastighetsägaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 2012. Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Tillbyggt år 2012. - Omfattande renoveringar utfördes mellan åren 2012-2016, med bland annat nytt tak, fönsterbyte, nytt kök, nya våtrum, ny dränering, vattenburet system och bergvärmepump installerades, till stora delar ny el. - Rötskador i golvbjälklag i vardagsrum samt i en yttervägg, detta Upplysningar från åtgärdades år 2016 av fackmän. fastighetsägaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten Särskilda förutsättningar vid Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av besiktningen belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Skador som kan förekomma på inredning och ytskikt noteras inte, förutsatt skadan beror på ålder eller normalt slitage. Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Fuktindikeringar utförs generellt inte i våtrum med keramiska ytskikt, då man inte kan fastställa på vilken sida om det underliggande tätskiktet man mäter/indikerar. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 3 av 16
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 6 ºC och mulet Byggnadsår 1936 Byggnadstyp Friliggande villa i 1 1/2-plan med källare Grundläggning och bottenbjälklag Källare, liten torpargrund samt betongplatta på mark med underliggande isolering gällande tillbyggnad Stomme Trä Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä Tak, material Betongpannor med underlagstak av råspont och papp, falsad plåt på lågdelen Typ av fasad Träpanel Typ av fönster 3-glas (isolerglaskassetter) samt ett par mindre kopplade 2-glas Typ av ventilation Självdrag Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Ja Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Ja 4 av 16
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Allmän information: Enligt uppgift från nuvarande ägare så är dräneringen och den utvändiga fuktisoleringen renoverad/omgjord, då dessa delar ligger under mark kan vi dock inte bedöma dess funktion/status. Grundmur/ hussockel Sprickor noterades i sockeln. Fasad Visst underhållsbehov. Fasadpanelen ligger bitvis i nära anslutning till marken samt altandäcket ligger mot fasaden, vilket är olämpligt ur fuktsynpunkt. Fönster/dörrar Fönsterbleck saknas, detta skall monteras under nästa vecka enligt nuvarande ägare. De 2 äldre fönstren är i behov av underhåll. Rännor Äldre hängrännor och stuprör gällande lågdelen. Yttertak Lågdelens tak (över tvättstuga och kök) utgörs av äldre falsad plåt, tätheten/funktionen kan på grund av ålder inte längre garanteras. Plåtinklädnad kring skorstenen tätar bristfälligt samt en vindskiveplåt har släppt, detta skall åtgärdas av nuvarande ägare. Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt bristfällig (eller ingen) lufttätning mot bostaden. Förr var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostaden var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar, vilket ofta leder till fukt- konvektionsproblem. Varm/fuktig bostadsluft läcker till vinden och kondenserar mot det (vintertid) kalla underlagstaket. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation, utan bättre allmän ventilation i bostaden. Inget att notera. Torpargrund Allmän information: Liten torpargrund/krypgrund under tvättstuga. Se Riskanalys. Plastfolie/avdunstningsskydd saknas. Organiskt material ligger delvis på markytan, vilket är olämpligt då fuktigheten i marken alltid överstiger gränsen där mikroorganismer kan växa i organiskt material. Fuktkvoten uppmättes vid aktuell besiktning till 13-14 % i bjälklagets undersida. Kritiskt värde för mikrobiell växt (mögel/bakterier) är cirka 17 %. 5 av 16
Invändigt Allmänt Allmän information: Tilluftsventiler samt frånluftsfläktar skall installeras av nuvarande ägare Golven lutar och sviktar bitvis, vanligt förekommande i denna typ av äldre byggnader. Källarutrymme Generellt Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på bärande grundsulor. I denna typ av källare ska man räkna med en viss fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning Pannrum Tryckimpregnerat virke noterades i taket. När impregnerat virke blir fuktigt sker kemiska processer där vissa kemikalier reagerar med varandra, detta kan i sin tur ge upphov till att en dålig lukt uppstår. Mindre rötskador noterades i taket, detta är gamla skador som uppkom innan utrymmet värmdes, se även tidigare skador. Matkällare Denna typ av källarutrymme utan värmetillskott är fuktteknisk att jämställa med en krypgrund. Entréplan Entré/hall Inget att notera WC Inget att notera Vardagsrum Inget att notera Kök/matplats En golvvärmecentral är placerad i utrymmet som saknar fuktskydd. Underlägg/fuktskydd saknas i diskbänksskåpet (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen). Vattenrör och slangar i diskbänksskåpet är ej klamrade. Tvättstuga Allmän information: Ytskikten utgörs av äldre plastytskikt, ur försäkringssynpunkt är ytskikten att betrakta som avskrivna. Utrymmet är i behov av renovering. Imkanalen (från köksfläkten) är oisolerad, detta skall åtgärdas av nuvarande ägare. Äldre gjutjärnsbrunn noterades, dessa är olämpliga ur fuktsynpunkt då de drabbas av rostskador. Otätheter noterades i plastmattan. Tröskeln är otät mot köket. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. 6 av 16
Övervåning Hall Duschrum Inget att notera Allmän information: Keramiska ytskikt från år 2013. Något bristfälligt golvfall noterades utanför våtzonen. Sovrum 1 Inget att notera Sovrum 2 Inget att notera Snedvind 1 Mindre missfärgningar noterades på råsponten. Snedvind 2 Äldre fuktfläckar noterades i tak och vägg. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Sovrum 3 Inget att notera 7 av 16
3 RISKANALYS Golvbjälklaget ovan uteluftsventilerade krypgrunder riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norrköping 2019-02-19 FST Husbesiktningar AB Lars Liljeblad, medlem i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) Av SP/RISE (Research Institutes of Sweden AB) certifierad besiktningsman 8 av 16
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER Se Riskanalys, äldre ytskikt i tvättstuga samt äldre falsat plåttak. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 9 av 16
BILAGA 2 10 av 16
11 av 16
12 av 16
13 av 16
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 14 av 16
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 15 av 16
16 av 16