Årsredovisning 2016
769606-9108 KALLELSE till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA i Brf HÄL Styrelsen kallar s medlemmar till föreningsstämma. Tid: 10 maj 2017 kl 19.00. Lättare förtäring från kl 18.30 Plats: Linnestugan hos Missionskyrkan på St. Olofsgatan Dagordning 1. Stämmans öppnande. 2. Godkännande av dagordning. 3. Val av ordförande vid stämman. 4. Anmälan av ordförandens val av protokollförare. 5. Val av två justeringspersoner, tillika rösträknare, som jämte ordföranden skall justera protokollet. 6. Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst. 7. Fastställande av röstlängd. 8. Styrelsens årsredovisning. 9. Revisorns berättelse 10. Fastställande av resultat- och balansräkningarna. 11. Beslut om resultatdisposition. 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna. 13. Beslut om antal styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, revisorer, revisorssuppleanter samt ledamöter i valberredningen. 14. Arvode åt styrelsen och revisorer. 15. Val av styrelseledamöter och suppleanter. 16. Val av revisorer och suppleanter. 17. Val av valberedning. 18. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt inkomna motioner. Hänskjutna frågor och inkomna motioner med styrelsens yttrande bifogas. 19. Avslutning av föreningsstämman. Styrelsen Brf häl gm Greger Lewén
!
Org.nr 769606-9108 Årsredovisning för 1(10) Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016. Verksamheten Förvaltningsberättelse Bostadsföreningen Häl registrerades hos Bolagsverket den 26 mars 2001, föreningens ekonomiska plan registrerades den 26 maj 2015. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag, en s.k. äkta bostadsrättsförening. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Fastigheten Föreningen äger fastigheten Luthagen 78:1 med gatuadressen Götgatan 1 och 3 i Uppsala kommun. På fastigheten finns två flerbostadshus i åtta våningar med källare. Byggnaderna är uppförda 1962. De översta bostadsplanen är påbyggda 1992. Föreningen upplåter 32 lägenheter med bostadsrätt, tre lägenheter med hyresrätt samt fem lokaler med hyresrätt. kvm 1 rum och kök 1 st 43 2 rum och kök 12 st 616 3 rum och kök 2 st 178 4 rum och kök 12 st 1 292 5 rum och kök 8 st 981 Total bostadsarea uppgår till 3 110 Total tomtarea uppgår till 2 676 Total lokal/lagerarea uppgår till 1 190 På fastigheten finns 37 parkeringsplatser. Byggnadernas uppvärmning är vattenburen fjärrvärme. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar. I föreningens fastighetsförsäkring ingår även bostadsrättstillägg för alla lägenheter. Styrelsen Mats Carlstedt Greger Lewén Helene Kjällman Tommy Wallén Karin Hadenius Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot
Org.nr 769606-9108 Revisorer Gunnar Ekman Christer Liljegren Valberedning Eva Bjarman Kerstin Hulter Åsberg Anders Kjällman Revisor Revisorssuppleant 2(10) Stämma och sammanträden Föreningens ordinarie föreningsstämma hölls 2016-05-11. Extra föreningsstämmor hölls 2016-04-07 och 2016-06-14. Styrelsen har under året haft 15 protokollförda sammanträden. Avtal Fastighetsskötsel UBC Teknisk Förvaltning Trappstäd Städgruppen i Uppsala Ekonomisk förvaltning och lägenhetsregister Mediator AB Fjärrvärme Vattenfall Elnät Vattenfall El Energiförsäljning Sverige fr o m 2016 Hissar KONE AB Serviceavtal Svartbäckens Byggservice AB DR Driftservice AB Överlåtelser Under 2016 har fem överlåtelser av bostadsrätt skett (föregående år 5 st). Antal medlemmar vid räkenskapsårets början var 50 st, under året har 10 st medlemmar tillkommit och 8 st har utträtt. Antal medlemmar vid årets slut var 52 st. Verksamheten under året Verksamheten 2016 präglades av planering och genomförande av ett stort renoveringsprojekt. Projektet innefattade renovering av vatten- och avloppsstammar, ventilation, undercentral för värme samt renovering av fastighetens elnät. I samband med detta infördes gemensamt elabonnemang för bostäderna, vilket innebär att elförbrukningen avläses och debiteras individuellt för varje bostad medan abonnemangsavgiften betalas kollektivt genom föreningen. Projektledare för renoveringsprojektet var Temagruppen Sverige AB och entreprenören var Byggconstruct AB Fastighetsunderhåll under året Kostnaderna för fastighetens underhåll uppgår till 15 783 665 kr, varav reparationer 64 017 kr. 15 680 685 kr för pågående stamrenovering har lyfts upp i balansräkningen och påverkar inte årets resultat Avgiftsändringar Årsavgifterna har varit oförändrade under året.
Org.nr 769606-9108 Hyresintäkter Hyresintäkter för lokaler svarar för 53 % av föreningens totala intäkter. 3(10) Ekonomi, jämförelsetal 2016 2015 Nettoomsättning (tkr) 3 094 1 878 Resultat efter finansiella poster (tkr) 416 309 Balansomslutning (tkr) 137 958 123 627 Soliditet (eget kapital/balansomslutning) 68,7% 76,3% Bankskuld/bostadsrätts. yta (kr/kvm) 13 657 9 560 Genomsnittlig årsavgift bostäder dec. kr/kvm 370 370 Nettoomsättning och resultat för 2015 innefattar endast 7 månader. Fastighetsförvärv Föreningens förvärv av fastigheten Luthagen 78:1 i Uppsala kommun skedde genom att först förvärva samtliga aktier i Kretia Luthagen 78:1 Uppsala AB. Därefter flyttades fastigheten över i föreningens ägo och Kretia Luthagen 78:1 Uppsala AB likviderades. Genom denna överföring av fastigheten uppstod en latent skatteskuld som faller ut vid en eventuell försäljning av fastigheten. Underlaget för den latenta skatteskulden är 108 527 705 kr. Den latenta skatteskulden utgo rs av underlaget och den, vid likvidationstillfa llet, ga llande företagsbeskattningen. Fo r 2016 var procentsatsen fo r denna 22%. Verksamheten under kommande år Under det kommande året avslutas renoveringsprojektet. Till detta hör återställande av mark- och parkeringsytor samt återplantering av buskar och växter. Därefter kommer föreningen att gå igenom återstående renoveringsbehov, planera och prioritera inför kommande renoveringsprojekt som till exempel upprustning av trappuppgångar. Under den första delen av det nya året kommer föreningen att renovera och sälja en lägenhet som tidigare har upplåtits som hyresrätt. Underhållsplanering Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll skall årligen göras enligt upprättad underhållsplan. Förändring av eget kapital Insatser och Yttre Balanserat Utgående upplåtelse repara- resultat resultat avgift tionsfond Belopp vid årets ingång 94 049 948 0-1 490 309 078 Disposition av 2015 års resultat 78 350 230 728-309 078 Årets resultat 415 672 Belopp vid årets utgång 94 049 948 78 350 229 238 415 672
Org.nr 769606-9108 Förslag till resultatdisposition: Avsättning och uttag ur yttre reparationsfonden görs inom resultatdispositionen efter beslut av behörigt organ. Behörigt organ i denna bostadsrättsförening är föreningsstämman. 4(10) Till föreningsstämmans disposition står: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår att: Till yttre reparationsfonden avsättes Ur yttre reparationsfonden ianspråktas Till balanserat resultat överföres 229 238 kr 415 672 kr 644 910 kr 78 350 kr 0 kr 566 560 kr 644 910 kr
Org.nr 769606-9108 RESULTATRÄKNING 5(10) INTÄKTER Nettoomsättning 2016 Not 2015 Årsavgifter 1 076 457 631 935 Hyresintäker 2 017 357 3 093 814 1 1 245 889 1 877 824 Övriga rörelseintäkter Övriga intäkter 62 523 2 21 338 SUMMA INTÄKTER 3 156 337 1 899 162 Kostnader för fastighetsförvaltning RÖRELSENS KOSTNADER Driftskostnader -1 122 688 3-646 939 Administrationskostnader -60 000-31 500 Fastighetsavgift -178 610-1 361 298 4-103 895-782 334 Reparation och underhållskostnader Reparationer -64 017-16 068 Underhåll -38 963-102 980-15 768-31 836 Personalkostnader -9 100 5-50 000 Avskrivningar, anläggningstillgångar Byggnader -735 046 6-428 777 RÖRELSERESULTAT 947 913 606 215 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 95 0 Räntekostnader -532 336-532 241-297 137-297 137 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 415 672 309 078 ÅRETS RESULTAT 415 672 309 078
Org.nr 769606-9108 BALANSRÄKNING 6(10) Materiella anläggningstillgångar TILLGÅNGAR 2016 Not 2015 Byggnader 70 804 930 6 71 682 159 Egna lägenheter 1 393 614 1 393 614 Mark 47 989 000 47 989 000 Pågående arbeten 15 744 067 135 931 611 63 382 121 128 155 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar 0 350 Skattefordran 0 5 200 Avräkning skatter och avgifter 95 0 Förutbet.kostnader/uppl.intäkter 53 574 53 669 7 41 555 47 105 Aktier i dotterbolag 0 50 000 Kassa och bank 1 972 937 2 401 718 SUMMA TILLGÅNGAR 137 958 217 123 626 978 Bundet eget kapital EGET KAPITAL OCH SKULDER Insatsskapital 22 522 000 22 522 000 Ej inbetald insats -1 393 614-1 393 614 Upplåtelsavgifter 72 921 562 72 921 562 Yttre reparationsfond 78 350 94 128 298 0 94 049 948 Fritt eget kapital Balanserat resultat 229 238-1 490 Årets resultat 415 672 644 910 309 078 307 588 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 40 000 000 8,9 28 000 000 Kortfristiga skulder Kortfristig skuld till kreditinst. 0 0 Övriga kortfristiga skulder 0 381 681 Leverantörsskulder 2 919 829 197 638 Egna skatteskulder 22 328 Upplupna kostnader 77 045 10 193 676 Förskottsinbetalda hyror/avg 165 807 3 185 009 496 447 1 269 442 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 137 958 217 123 626 978
Org.nr 769606-9108 NOTER 7(10) Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 (K3). Inkomster och utgifter är periodiserade enligt god redovisningssed. Principerna är oförändrade från föregående år. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningskostnaden. Fordringar har upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Föreningen tillämpar komponentavskrivning vilket innebär att byggnaden delas upp i olika utbytbara delar, komponenter, med olika nyttjandeperioder. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut resultatförs eventuellt restvärde och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Materiellla anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. På mark görs inga avskrivningar då nyttjandeperioden bedöms vara obegränsad. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider används: Byggnader: - Stomme: 100 år. - Fönster, dörrar, portar, el, ventilation, hissar: 50 år. - Tak, fasad, balkong: 40 år. - Övriga byggnadsdelar: 15-25 år. Utifrån byggnadens ålder och skick anses att värde endast kvarstår i byggnadens stomme, varför hela anskaffningsvärdet lagts på stomme och byggnaden skrivs av över 100 år. Belopp anges i hela kronor (SEK). NOT NR 1 Hyresintäkter 2016 2015 Hyra bostäder 186 502 130 158 Hyra lokaler 1 669 603 1 034 231 Hyra parkering/garage/förråd 161 252 81 500 SUMMA 2 017 357 1 245 889 NOT NR 2 Övriga intäkter 2016 2015 Mast 41 144 20 578 Likvidation Kretia 21 199 0 Övriga intäkter 180 760 SUMMA 62 523 21 338
Org.nr 769606-9108 NOT NR 3 Driftskostnader 8(10) 2016 2015 Fastighetsskötsel, avtal 67 627 56 862 Fastighetsskötsel, övrigt 5 638 4 186 Städ 40 986 25 188 Obligatoriska besiktningar 4 740 2 250 Hiss 71 434 15 058 El 132 145 96 997 Värme 552 923 233 625 Vatten 59 721 64 363 Sophämtning 56 310 52 384 Försäkring 59 258 40 988 Telekommunikation 4 074 1 609 Förbrukningsinventarier 3 280 0 Revision extern -1 000 15 000 Konsultarvode, jurist 10 469 0 Övriga fastighetskostnader 55 083 38 429 SUMMA 1 122 688 646 939 NOT NR 4 Fastighetsavgift Fastigheten har åsatts värdeår 1962 och betalar därmed en kommunal fastighetsavgift, som för 2015 uppgick till maximalt 1.243 kr/lgh och för 2016 maximalt 1.268 kr/lgh samt fastighetsskatt för lokaler, 1 % av gällande taxeringsvärde. Taxeringsvärdet framgår av annan not. NOT NR 5 Föreningen har inte haft någon anställd under året. Personalkostnader Löner och arvoden 2016 2015 Arvoden, lön och övriga ersättningar till styrelse 0 37 500 Övriga arvoden 7 500 0 Övriga anställda 0 0 SUMMA LÖNER OCH ARVODEN 7 500 37 500 Sociala avgifter 1 600 12 500 SUMMA Löner, arvoden sociala avgifter 9 100 50 000 NOT NR 6 Luthagen 78:1 2016 2015 Taxeringsvärde: 66 823 000 53 860 000 Byggnadsvärde 40 400 000 34 600 000 Markvärde 26 423 000 19 260 000 SUMMA TAXERINGSVÄRDE 66 823 000 53 860 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande: Bostäder 53 400 000 40 400 000 Lokaler 13 423 000 13 460 000
Org.nr 769606-9108 9(10) Bokfört värde: 2016 2015 Byggnader/Egna lägenheter 73 504 550 0 Anskaffning under året 0 73 504 550 Justerat byggnadsvärde -142 183 0 Anskaffningsvärde 73 362 367 73 504 550 Ingående ackumulerade avskrivningar -428 777 0 Årets avskrivningar -735 046-428 777 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 163 823-428 777 Utgående restvärde enligt plan 72 198 544 73 075 773 SUMMA BOKFÖRT VÄRDE 72 198 544 73 075 773 Varav egna lägenheter 1 393 614 1 393 614 Byggnaderna skrivs av med ca 1 % per år enligt linjär avskrivningsplan. Byggnaderna skrevs av 7 månader 2015. NOT NR 7 Förutbet.kostn./uppl.intäkter 2016 2015 Förutbetalda försäkringspremier 25 279 23 867 Förutbetald fastighetsskötsel 14 469 17 688 Upplupen hyra lokal 11 678 0 Övriga förutbetalda kostnader 2 148 0 SUMMA 53 574 41 555 NOT NR 8 Skulder kreditinstitut Räntejust. Ränta Skuld Stadshypotek 2020-06-01 1,420% 12 500 000 Stadshypotek 2025-06-01 2,450% 12 500 000 Stadshypotek 2017-03-01 1,000% 3 000 000 Stadshypotek 2017-03-29 1,000% 5 000 000 Stadshypotek 2017-02-17 1,000% 4 000 000 Stadshypotek 2017-03-16 1,000% 3 000 000 SUMMA FASTIGHETSLÅN 40 000 000 Kortfristig del av fastighetslån - nästa års amortering 0 SUMMA LÅNGFRISTIGA LÅNESKULDER 40 000 000 Härav del som beräknas förfalla till betalning senare än 2021.12.31 40 000 000 NOT NR 9 Ställda säkerheter 2016 2015 Fastighetsinteckningar 40 000 000 37 000 000
Av styrelsen till föreningsstämman 2017 hänskjutna frågor. Styrelsen föreslår stämman följande åtgärder för beslut. Arbetsgrupp för trapphus och säkerhet Styrelsen har i yttrande över motionen om säkerhetsdörrar föreslagit föreningsstämman att tillsätta en arbetsgrupp för översyn och förslag till upprustning och renovering av trapphus samt lämna förslag för att öka säkerheten. Styrelsen föreslår att arbetsgruppen får en budget på 15 000 kr för anlitande av konsulter och specialister. Arbetsgrupp för trädgård, p-platser och yttre miljö Styrelsen föreslår att föreningsstämman tillsätter en arbetsgrupp som lämnar förslag till upprustning av trädgård, p-platser och övrigt för en bra och god utemiljö. Styrelsen föreslår att arbetsgruppen får en budget på 15 000 kr för anlitande av konsulter och specialister. Arbetsgrupp för översyn av stadgar och ordningsregler Styrelsen föreslår föreningsstämman att tillsätta en arbetsgrupp för översyn av föreningens stadgar och framtagande av ordningsregler.
Styrelsens förslag till föreningsstämman 10 maj 2017 Föreningen genomför en stamrenovering som påbörjades 2015 där anskaffningsvärdet idag uppgår till ca 19 500 000 kronor. Då det numera framkommit nya möjligheter för nyttjande av upplåtelseavgifter kan föreningen använda sig av denna möjlighet för att sänka de kommande avskrivningskostnaderna för föreningen. För att kunna göra detta behöver föreningsstämman ta två olika beslut och förslaget lyder som följer: 1. Föreningsstämman 2017 beslutar att överföra upplåtelseavgifterna på 20 500 000 kronor från bundet eget kapital till fritt eget kapital. 2. Att de överförda upplåtelseavgifterna, när stamrenoveringen slutligt redovisas under år 2017, används till att, genom nedskrivning, skriva av stamrenoveringens anskaffningsvärde till fullo. Skulle anskaffningsvärdet bli lägre läggs mellanskillnaden på yttre reparationsfonden. Blir anskaffningsvärdet högre kostnadsförs överskjutande del. På föreningsstämman kommer Per Anders Forsgren från Mediator att medverka och han kan svara på eventuella frågor kring förändringarna. Om föreningsstämman beslutar att rösta igenom ovanstående beslut kommer detta resultera i att det inte blir några framtida avskrivningskostnader av stamrenoveringen.
Inkomna motioner till föreningsstämman 2017 Installation av säkerhetsdörrar I dessa tider med återkommande info om villa- och lägenhetsinbrott, vill vi att styrelsen utreder om det går att installera säkerhetsdörrar till lägenheterna, och i så fall, om det kan göras kollektivt genom upphandling av styrelsen eller om varje lägenhetshavare individuellt får beställa installationen. Styrelsen bör väl också utreda om ett dörrbyte ska vara obligatoriskt och hur det i så fall ska finansieras. Är dörrbytet kollektivt upphandlat men frivilligt eller individuellt är det väl självklart att medlemmen själv betalar dörrbytet. Hälsningar / Birgitta Ekman Sparrman / Gunnar Ekman Styrelsens yttrande Styrelsen är väl medveten om att säkerheten för intrång och annan fara i föreningens byggnader bör ses över och åtgärdas. Detta gäller såväl det yttre skalskyddet som skyddet för varje lägenhet. Styrelsen föreslår föreningsstämman att tillsätta en arbetsgrupp som får uppdrag att lämna förslag till renovering och upprustning av trapphus. Arbetsgruppen skall samtidigt lämna förslag på hur säkerheten kan förbättras genom ex.vis förstärkt skalskydd och säkerhetsdörrar till samtliga lägenheter. Förslagen skall vara kostnadsberäknade. Arbetsgruppen får en budget på 15 000 kr för anlitande av externa konsulter och sakkunniga. Angående kallmangeln Att kolla elen och montera kåpan som skall vara över vajern, så att man kan använda mangeln Ingmari Granell-Karlsson Styrelsens yttrandep Styrelsen beslutade vid sitt möte den 5 april att inhämta offert för att få stenmangeln i körbart skick.
Ordförklaringar Anläggningstillgångar. Tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Exempelvis mark och byggnader. Ansvarsförbindelser. Åtagande för föreningen som inte syns i balansräkningen. Exempelvis borgensförbindelse. Avskrivningar. Är den kostnad som skall motsvara värdeminskning på bland annat föreningens byggnad och inventarier. Balanserat resultat. Det över- eller underskott som förs över till följande verksamhetsår. På den ordinarie föreningsstämman beslutas det om hur verksamhetsårets resultat skall behandlas. Balansräkning. Visar föreningens tillgångar, fordringar, eget kapital, skulder och resultat vid verksamhetsårets slut. Fond för yttre underhåll. Enligt föreningens stadgar skall en årlig avsättning göras till föreningens gemensamma underhållsfond. Fonden kan användas för reparations- och underhållsarbeten. Förvaltningsberättelse. Är den del av årsredovisningen som i text förklarar och beskriver det avslutade verksamhetsåret. Kortfristiga skulder. Skulder som föreningen skall betala inom ett år. Långfristiga skulder. Skulder som föreningen skall betala först om ett eller flera år. Omsättningstillgångar. Tillgångar av kortvarig karaktär. Exempelvis bankkonto. Resultaträkning. Visar i siffror föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Om intäkterna har varit större än kostnaderna uppstår ett överskott. Ställda panter. Avser de fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för föreningens lån samt eventuella borgensförbindelser. Årsavgift. För att täcka föreningens kostnader och avsättningar betalar medlemmarna en årsavgift. Årsavgiften är oftast föreningens viktigaste intäkt. Årsredovisning. Handling styrelsen avger över ett avslutat verksamhetsår. Årsredovisningen skall omfatta förvaltnings - berättelse, resultaträkning, balansräkning samt noter.
Besöksadress Sjukhusvägen 3 Box 3080, 750 03 Uppsala Telefon 018-13 14 50 www.mediator.se