Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 Årsredovisning 2001-01-01-- 2001-12-31
2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Inledning och allmänt Styrelsen för bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 avger härmed berättelse för föreningens förvaltning verksamhetsåret 2001-01-01 till 2001-12-31. Ekonomisk förening Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 är en ekonomisk förening. Varje bostadsrättshavare förvaltar och har ansvaret för skötsel av den lägenhet medlemmen disponerar över. All fastighetsskötsel, förvaltning, reparationer av fastigheterna, graden av service till medlemmarna och dylikt betalas med årsavgifterna. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Utsedd av: Vald t o m: Eric Johansson Ordförande Föreningen 2002 Jan Nygren Vice ordförande Föreningen 2003 Annika Stridh Sekreterare Föreningen 2002 Åsa Persson Ledamot Föreningen 2003 Ann-Kristine Forss Ledamot Riksbyggen Styrelsesuppleanter Utsedd av: Vald t o m: Anders Eriksson Suppleant Föreningen 2002 Gun Lindberg Suppleant Föreningen 2002 Per Hallenborg Suppleant Föreningen 2003 Roland Norlin Suppleant Riksbyggen I tur att avgå är: Eric Johansson, Annika Stridh, Anders Eriksson och Gun Lindberg Ordinarie revisorer Revisorssuppleanter Utsedd av: Carina Lööf Johan Jansson Föreningen Per Engzell, KPMG Suppleant, KPMG Föreningen Valberedningen Elisabeth Nensén Margareta Brandhorst Daho Åke Törnqvist Sammankallande Gun Lindberg har varit föreningens studieombud. Vicevärdsuppdraget har utförts av Lars Magnusson. Vicevärdfunktionen har upphört och ingår per den 2001-12-31 i förvaltningstjänsten föreningen köper.
3 Firmateckning Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av Eric Johansson och Jan Nygren.
4 Förvaltning och organisationsanslutning Riksbyggen Stockholm har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning, såväl ekonomisk som teknisk samt också ombesörjt fastighetsskötseln. Riksbyggen Trädgård har ombesörjt trädgårdsunderhåll och yttre renhållning samt snöröjning. Föreningen är medlem i Riksbyggens Representantskap samt medlem i Stockholms Fastighetsägarförening sedan den 2001-12-01. Fastigheter och lokaluppgifter Föreningen innehar med tomträtt fastigheterna Eknaren 4, Dunkern 5, Styran 1, Eklången 6, Lockvattnet 6 och 7, Långhalsen 6, Tvären 1, Storsjön 1, Virlången 4, Muskan 2, Edslan 1, Yngaren 3, Sottern 2, Öljaren 2 och Båven 2. På fastigheterna har uppförts 39 byggnader, innehållande 548 lägenheter med en sammanlagd area på 26 125 m 2 och med följande fördelning: 1 rum och kokvrå 46 1 rum, kök och matrum 215 2 rum och kök 60 2 rum, kök och matrum 214 3 rum, kök och matrum 12 5 rum och kök 1 548 lgh Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. I fastigheterna finns också 41 lokaler med en sammanlagd area på 2001 m 2, 10 garage och 108 parkeringsplatser. Byggnadsår 1945. Taxeringsvärden From 1996-01-01 sker en årlig justering av taxeringsvärdet med ett s.k. omräkningstal, där hänsyn tas till prisändringarna på fastighetsmarknaden. Allmän fastighetstaxering sker dock som tidigare vart sjätte år. År 2000 har allmän fastighetstaxering skett. Föreningen har därmed åsatts nytt taxeringsvärde. Taxeringsvärdet fördelar sig enligt följande: Basvärde Omräkningstal Omräknat taxerings-värde 2000 Basvärde, tax 2001 Omräkningstal 2000 Omräknat taxeringsvärde 2001 Bostäder 135 000 000 1,0 135 000 000 135 000 000 1,24 167 400 000 Lokaler 13 501 000 1,04 14 041 000 13 501 000 1,19 16 066 000 Totalt 148 501 000 149 041 000 148 501 000 183 466 000 Varav byggnadsvärde 100 000 000 100 400 000 100 000 000 123 500 000 Föreningen är taxerad som hyreshusenhet. Värdeår är 1971. Fastighetsförsäkringen som är tecknad i Folksam gäller fullvärde och försäkring mot ohyra ingår.
5 Löner och arvoden Årets utbetalda arvoden exklusive sociala avgifter har till styrelse och suppleanter utgjort 82 730 SEK.
6 Underhåll Reparationer Kostnaden för reparationer har under verksamhetsåret uppgått till 505 331 SEK (892 327 SEK för år 2000) som fördelar sig enligt följande (i SEK): Underhållsadministration 29 728 Reparation allmänt 232 835 Reparation tvättstugor 84 416 Värme, ventilation, el, sanitet 77 272 Gemensamma utrymmen 39 036 Markytor 42 044 505 331 Planerat underhåll Under året har underhåll utförts för 486 666 SEK (773 803 SEK för år 2000) som sedan belastat föreningens underhållsfond. Följande arbeten har utförts (i SEK): Tvättstugor 421 589 Värme 65 077 486 666 Stadgeenlig besiktning Besiktning av föreningens egendom enligt stadgarna företogs den 29 maj 2000. I besiktningen deltog Eric Johansson, Gun Lindberg, Annika Stridh samt Roland Norlin och Ulf Ericsson från Riksbyggen. Besiktningen omfattade fastigheternas yttre, allmänna utrymmen, serviceutrymmen och mark. Underhållsplan och kommande års underhåll Föreningens underhållsplan visar på ett genomsnittligt underhållsbehov på 505 000 SEK under de kommande fyra åren. Underhållsplanen reviderades och uppdaterades under 2001. Underlaget för planering av framtida underhåll bedöms i den stadgeenliga besiktningen och från den kontinuerliga fastighetsskötseln. Underhållsplanen är en prognos och ur den kan utläsas när en viss åtgärd senast utfördes samt intervallet till nästa åtgärd och uppskattad kostnad för åtgärden. År Åtgärdsområde Kostnad År Åtgärdsområde Kostnad 2002 Tvättstugor 205 000 2004 VA 201 000 VA 181 000 Tvättstugor 100 000 Styrsystem 81 000 Styrsystem 63 000 Övrigt 22 000 Fasader 62 000 Övrigt 7 000 Totalt 489 000 Totalt 433 000 2003 VA 319 000 2005 Entrépartier 250 000 Styrsystem 206 000 Tvättstugor 90 000 Tvättstugor 75 000 Fasader 86 000 Övrigt 17 000 Styrsystem 44 000 Övrigt 12 000
7 Totalt 617 000 Totalt 482 000
8 Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den 2001-05-03 i Årsta Folkets Hus. Styrelsen har hållit elva protokollförda sammanträden under verksamhetsåret samt flertalet informella arbetsmöten. Styrelsen har genomfört ett omfattande arbete med upphandling av tjänster under 2001. De nya avtalen gäller per 2002-01-01 och har en avtalstid på ett år med löpande förlängning vid utebliven uppsägning. Föreningen har tecknat följande avtal avseende: HSB Stockholm HSB Stockholm Uniclean AB Riksbyggen Riksbyggen Fastighetsskötsel och teknisk förvaltning Administrativ och ekonomisk förvaltning Städ Trädgårdsskötsel Vinterunderhåll Vidare har en värmejustering påbörjats i fastigheterna som är planerad att slutföras under 2002. Föreningen har under hösten öppnat en hemsida med bland annat information om pågående aktiviteter i föreningen, regler om andrahandsuthyrning och föreningens stadgar. Hemsidan återfinns på: www.stockholmshus8.org Ekonomi Föreningens ekonomi har i enlighet med upprättad budget varit i balans. Avvikelser från budget under enskilda poster förekommer framförallt vad gäller fastighetsskatten. I stort sett har föreningens resultat utfallit enligt budget. Avgifterna kommer tillsvidare att lämnas oförändrade på samma nivå som 2001. Överlåtelser Under verksamhetsåret har 57 överlåtelser av bostadsrättsföreningen 548 bostadsrätter skett. Föreningens lån Föreningens fastigheter är belånade enligt följande (varav 2 250 764 SEK är kortfristig del av långfristig skuld och 159 898 709 SEK är redovisat som fastighetslån i balansräkningen): Låneinstitut Ränta i % Ing. skuld 2001-01-01 Bundet till datum Årets amortering Utg. skuld 2001-12-31 SBAB 5,81 24 617 800 2008-12-17 366 000 24 251 800 SBAB 5,75 27 823 600 2006-03-27 366 000 27 457 600 SBAB 5,72 25 168 700 2005-08-22 366 000 24 802 700 SBAB 5,51 31 129 000 2003-10-15 366 000 30 763 000 SBAB 5,14 30 076 900 2001-06-15 0 0 SBAB 4,71 0 2004-04-14 13 027 14 789 373 SBAB 4,71 0 2003-10-15 366 000 14 908 500 SBAB 4,40 25 542 500 2002-09-03 366 000 25 176 500
9 Totalt 164 358 500 2 209 027 162 149 473
10 Säkerhet Som säkerhet för lånen har pantförskrivits pantbrev på sammanlagt 216 469 000. Räntebidrag Mellanskillnaden mellan garanterad ränta och subventionsränta utbetalas i form av räntebidrag. Den garanterade räntan höjs årligen med 0,35 procentenheter. Föreningens räntebidrag upphörde under 2001. Tomträttsavtal Tomträttsavtalen löper t.o.m. år 2004 för samtliga av föreningens fastigheter utom för kvarter Lockvattnet 6 som löper t.o.m. 2007. Förslag på resultatdisposition Styrelsen föreslår att det balanserade underskottet -820 366 minskas med årets överskott 485 831 tillsammans balanseras i ny räkning -334 535
11 Resultaträkning 2001-01-01 2000-01-01 Belopp i SEK Not 2001-12-31 2000-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 20 857 195 20 039 276 Hyres- och avgiftsbortfall 2-20 762-28 253 Övriga avgifter 137 693 138 296 Övriga förvaltningsintäkter 3 212 166 251 860 21 186 292 20 401 179 Rörelsens kostnader Reparationer 4-505 331-892 327 Underhåll 5 0 0 Fastighetsskatt - 1 003 060-1 227 328 Driftskostnader 6-7 637 805-7 158 963 Övriga kostnader 7-19 554-38 272 Personalkostnader 8-296 666-319 033 Avskrivningar av anläggningstillgångar 9-2 703 745-2 599 846-11 966 160-12 235 770 Rörelseresultat 9 220 131 8 165 409 Resultat från finansiella poster Resultat från finansiella anläggningstillgångar 690 690 Ränteintäkter 10 309 902 307 191 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 0 112 451 Räntekostnader 11-8 844 892-8 914 994 Resultat efter finansiella poster 485 831-329 252 Inkomstskatt 0 0 Årets resultat 485 831-329 252
12 Balansräkning Belopp i SEK Not 2001-12-31 2000-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 169 053 971 171 957 716 169 053 971 171 957 716 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 13 11 500 11 500 11 500 11 500 Summa anläggningstillgångar 169 065 471 171 969 216 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 42 823 30 585 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 576 391 521 625 619 214 552 210 Kortfristiga placeringar Specialutlåning till Riksbyggen 15 7 300 000 8 400 000 7 300 000 8 400 000 Kassa och bank 16 984 085 935 984 Summa omsättningstillgångar 8 903 299 9 888 194 SUMMA TILLGÅNGAR 177 968 770 181 857 410
13 Balansräkning Belopp i SEK Not 2001-12-31 2000-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Insatser 538 683 538 683 Reservfond 282 311 282 311 820 994 820 994 Fritt eget kapital Dispositionsfond 46 800 46 800 Balanserat resultat - 820 366-491 114 Årets resultat 485 831-329 252-287 735-773 566 Summa eget kapital 533 259 47 428 Avsättningar Underhållsfond lokaler 238 454 177 954 Föreningens underhållsfond 18 12 012 264 12 498 930 12 250 718 12 676 883 Långfristiga skulder Fastighetslån 19 159 898 709 162 162 500 159 898 709 162 162 500 Kortfristiga skulder Förutbetalade hyror och avgifter 86 747 902 756 Leverantörsskulder 966 987 1 087 875 Skatteskulder 19 933 0 Medlemmarnas reparationsfond 450 315 432 784 Övriga skulder 20 2 250 764 2 647 538 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 1 511 340 1 899 648 5 199 338 6 970 601 Summa skulder 177 435 512 181 809 984 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 177 968 770 181 857 410 Ansvarsförbindelser Inga Inga Ställda panter 216 469 000 216 469 000
14 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i SEK om inget annat anges 2001-12-31 2000-12-31 Följande avskrivningstider tillämpas: Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Materiella anläggningstillgångar Byggnader Fastighetsförbättringar och markanläggningar Inventarier, fastighetsinventarier 60 år 20 år 10 år Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 19 170 862 18 365 164 Avgår: Avsatt till medlemmarnas reparationsfond - 25 466-25 469 Hyror, lokaler 1 608 886 1 597 318 Hyror, bilplatser och garage 102 912 102 262 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall 20 857 195 20 039 276 Hyres- och avgiftsbortfall, lokaler - 9 118-8 997 Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser - 11 644-19 256 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter - 20 762-28 253 Avgifter för kabel-tv 212 166 249 860 Intäkter nyttjanderätt/servitut 0 2 000 Not 4 Reparationer 212 166 251 860 Reparationer 505 331 892 327 Not 5 Underhåll 505 331 892 327 Nedlagda underhållskostnader 486 666 773 803 Avgår: Uttag ur reparationsfonden - 486 666-773 803 0 0
15 Forts. Noter Belopp i SEK om inget annat anges 2001-12-31 2000-12-31 Not 6 Driftskostnader Tomträttsavgäld 59 119 59 741 Fastighetsförsäkring 135 348 117 571 Självrisk 0 23 700 Arvode förvaltning 673 135 653 116 Kabel-TV 265 954 263 398 Juridiska kostnader 0 1 290 Arvode auktoriserad revisor 32 280 25 842 Kopiering och utdelning av information 2 445 0 Övriga förvaltningskostnader 57 210 46 057 Fastighetsskötsel 311 816 399 169 Trädgårdsskötsel 448 366 451 476 Städ 645 522 690 382 Sotning 0 124 092 Obligatoriska besiktningar, OVK 7 500 0 Snöröjning 65 055 131 996 Förbrukningsmateriel 63 284 13 031 Vatten 706 482 553 569 El 450 153 380 331 Uppvärmning 3 364 479 2 905 412 Sophantering 349 658 318 790 7 637 805 7 158 963 Not 7 Övriga kostnader Lokalkostnader 15 272 2 000 Kontorsmateriel 0 8 653 Telefon och porto 4 282 27 619 19 554 38 272 Not 8 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode 82 730 92 590 Övriga ersättningar till förtroendevalda 17 600 0 Föreningsvald revisor 7 234 7 234 Lön till övrig personal 124 764 189 496 Utbildning, förtroendevalda 2 050 1 800 Summa 234 378 291 120 Sociala kostnader 62 288 27 913 296 666 319 033
16 Forts. Noter Belopp i SEK om inget annat anges 2001-12-31 2000-12-31 Not 9 Avskrivningar av anläggningstillgångar Avskrivning ombyggnad av barnstuga enligt plan 338 516 338 516 Avskrivning löst lån enligt plan 156 202 65 330 Avskrivningar byggnader enligt amortering 2 209 027 2 196 000 Not 10 Ränteintäkter 2 703 745 2 599 846 Ränteintäkter avräkning med Föreningssparbanken 14 317 14 615 Ränteintäkter specialutlåning till Riksbyggen 295 585 292 576 Not 11 Räntekostnader 309 902 307 191 Räntekostnader för fastighetslån 8 835 781 8 913 792 Övriga räntekostnader 9 111 1 202 Not 12 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden 8 844 892 8 914 994 Vid årets början Byggnader 188 584 531 188 584 531 Fastighetsförbättringar* 6 601 031 6 801 031 Summa ackumulerade anskaffningsvärden 195 185 562 195 385 562 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -23 427 846-20 828 000 Byggnader -2 365 229-2 261 330 Fastighetsförbättringar - 338 516-338 516 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -26 131 591-23 427 846 Ackumulerade nedskrivningar 0 0 Summa ackumulerade nedskrivningar 0 0 Planenligt restvärde byggnader vid årets slut 164 314 778 166 680 007 Planenligt restvärde fastighetsförbättringar vid årets slut 4 739 193 5 277 709 Planenligt restvärde vid årets slut 169 053 971 171 957 716 *Tvisten med tillverkaren av barnstugan är avslutad vilket resulterade i att anskaffningsvärdet minskades med 200 000 kronor.
17 Forts. Noter Belopp i SEK om inget annat anges 2001-12-31 2000-12-31 Not 13 Långfristiga värdepappersinnehav Andelar Riksbyggen Representantskap (23 stycken á 500 kronor) 11 500 11 500 11 500 11 500 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Räntebidrag 0 1 500 Fastighetsskatt 390 155 161 493 Ränteintäkter specialinlåning Riksbyggen 45 202 46 142 Tomträttsavgälder 18 415 16 246 Vattenförbrukning 15 363 87 376 Fastighetsförsäkring 37 490 135 348 El 1 293 7 162 Kabel-TV 68 183 66 357 Telefon 290 0 576 391 521 625 Not 15 Specialutlåning till Riksbyggen Förfallodatum 2002-01-22, ränta 3,8% 5 000 000 Förfallodatum 2002-01-10, ränta 2,5% 800 000 Förfallodatum 2002-04-04, ränta 2,5% 1 000 000 Förfallodatum 2002-01-04, ränta 2,5% 500 000 7 300 000 8 400 000 Not 16 Kassa och bank Handkassa 1 500 1 500 Avräkning med Föreningssparbanken 982 585 934 485 984 085 935 984 Not 17 Eget kapital Insatser och upplåtelseavgift Reservfond Balanserat resultat Vid årets början 538 683 282 311-491 114 Disposition enligt stämmobeslut 0 Övriga avsättningar fg år - 329 252 Årets resultat 0 485 831 Vid årets slut 538 683 282 311-334 535
18 Forts. Noter Belopp i SEK om inget annat anges 2001-12-31 2000-12-31 Not 18 Föreningens underhållsfond Behållning vid årets början 12 498 930 12 807 737 Skattereduktion byggnadsarbeten 0 464 996 Disponerat - 486 666-773 803 Behållning vid årets slut 12 012 264 12 498 930 Not 19 Fastighetslån, långa Fastighetslån 159 898 709 162 162 500 Skuld vid årets slut 159 898 709 162 162 500 Not 20 Övriga skulder, korta Kortfristiga låneskulder 2 250 764 2 196 000 Amortering och ränta januari 2000 0 451 538 2 250 764 2 647 538 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen momskostnad 0 19 534 Upplupna löner och sociala avgifter 0 0 Räntekostnader 743 436 738 965 Fastighetsservice 0 170 311 Elkostnad 12 535 10 787 Fjärrvärme 411 114 391 537 Underhållsadministration 29 728 78 167 Uttag ur inre fond 0 524 Telefonkostnad 0 600 Revisionsarvode 38 825 33 588 Vicevärdsarvode 185 758 307 874 Vinterskötsel 0 72 472 Renhållning 4 300 0 Fastighetsservice 3 189 0 Reparation tvättstuga 78 163 0 Entreprenadkostnad för trädgård 0 46 675 Diverse reparationer 4 292 0 Försäkringskostnad 0 28 613 1 511 340 1 899 648
19 Årsta 2002-02-28 Eric Johansson Ordförande Jan Nygren Vice ordförande Annika Stridh Sekreterare Åsa Persson Styrelseledamot Ann-Kristine Forss Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har 2002- - avgivits beträffande denna årsredovisning KPMG Carina Lööf Per Engzell Auktoriserad revisor