ÅRSREDOVISNING 2016
ÅRSREDOVISNING 2016 Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING 2016-01-01-2016-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Skoghall får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01 2016-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10, (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Skoghall, Mörmon 5:44, som stod färdigställd år 1979. Fastigheten består av 14 hus, 112 bostäder, 61 garage, 88 biluppställningsplatser och 3 sophus. Föreningens bostäder fördelas på 40 st 2RoK på 2 740m2, 56 st 3RoK på 4 564m2 och 16 st 4RoK på 1 520m2. Föreningen har även ett hus som innehåller tvättstuga, vicevärsdskontor och samlingsrum med pentry. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), vars huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta Stadgar: Föreningen har 2011 års normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 24 maj 2016. Under verksamhetsåret har 10 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med övriga styrelseledamöter som suppleanter. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Bertil Engman ordförande i tur att avgå Ronny Johansson vice ordförande i tur att avgå Ingela Carlsson sekreterare Bengt Sundholm ledamot i tur att avgå Lennart Gustavsson ledamot Bo Nilsson suppleant i tur att avgå Britt-Marie Antonov suppleant Linda Sjöholm suppleant Sven-Olof Eklund utsedd av HSB Värmland Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Bertil Engman, Krister Johansson, Ronny Johansson samt Lennart Gustavsson, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Tore Claesson och Bertil Hyback. Revisorer: Revisorer har varit Birgit Wolter vald av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. 1
Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland, vilka även utför fastighetsskötseln. Intern förvaltare/vicevärd har Krister Johansson varit under året. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Protector Forsikring ASA där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning HSB Värmland Fastighetsskötsel Vattenfall och Fortum El och nät Hammarö Energi Fjärrvärme Hammarö Kommun Vatten Telia Sonera Bredband och TV Nomor Skadedjur Protector Forsikring ASA Fastighetsförsäkring Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Översvämningsskydd i källaren 2007 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts november 2016. Reparationer: Inga större oförutsedda reparationer har ägt rum under året. Underhåll: Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Byte av garageportar Tvätt och målning garage Underhållsplan: Föreningen har en 40-årig underhållsplan som är upprättad HSB Värmland och reviderades senast 2016-09-22. Enligt upprättad underhållsplan skall relining genomföras år 2020 till en kostnad av 1 900 Tkr i 2015 års penningvärde. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 573 kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrad avgift för lägenheter för år 2017. Månadsavgiften innefattar kostnad för uppvärmning, vatten, kabel-tv och bredband. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för hushållselen som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 14 073 036 kr. Under året har föreningen amorterat 527 615 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 27 år. 2
Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 9 (12) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 132 st varav röstberättigade medlemmar 113 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning, tkr 5 236 5 245 5 222 5 200 Resultat efter finansiella poster, tkr -44 631-304 264 Soliditet, % 32% 32% 29% 29% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 573 573 573 573 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 1 595 1 655 1 714 1 770 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 471 397 362 338 Eget Kapital Belopp vid Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat årets ingång 2 205 800 5 865 514-1 349 338 630 702 Under året erlagda insatser Resultatdisposition enligt stämmobeslut 630 702-630 702 Avsättning framtida underhåll enligt Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut Bundet Eget Kapital -1 017 525 1 017 525 Fritt Eget Kapital Årets resultat -43 916 Belopp vid årets utgång 2 205 800 0 6 227 989-1 081 111-43 916 3
Resultatdisposition Från och med 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Detta innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Balanserat resultat -718 636 Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 1 017 525 Avsättning till underhållsfonden enligt plan -1 380 000 Årets resultat -43 916 Summa ansamlad förlust att behandlas av stämman -1 125 027 Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt nedan: Balanserat resultat överföres i ny räkning -1 125 027 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 5 235 802 5 244 774 Övriga rörelseintäkter 2 37 623 15 748 Summa rörelseintäkter 5 273 425 5 260 522 Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader 3-3 898 742-3 278 183 Övriga externa kostnader -126 188-91 634 Personalkostnader och arvoden 4-258 578-222 694 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -589 831-567 185 Summa rörelsekostnader -4 873 339-4 159 696 Rörelseresultat 400 086 1 100 826 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 157 1 451 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-444 159-471 575 Summa finansiella poster -444 002-470 124 Resultat efter finansiella poster -43 916 630 702 Resultat före skatt -43 916 630 702 Årets resultat -43 916 630 702 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 20 780 373 21 347 558 Inventarier, verktyg och installationer 8 57 354 80 000 Summa materiella anläggningstillgångar 20 837 727 21 427 558 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar 9 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 20 838 227 21 428 058 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 1 550 36 Övriga fordringar 10 17 183 15 328 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 124 455 16 395 Summa kortfristiga fordringar 143 188 31 759 Kassa och bank 12 1 646 315 1 685 213 Summa omsättningstillgångar 1 789 503 1 716 972 SUMMA TILLGÅNGAR 22 627 731 23 145 030 6
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 2 205 800 2 205 800 Fond för yttre underhåll 6 227 989 5 865 514 Summa bundet eget kapital 8 433 789 8 071 314 Fritt eget kapital Balanserat resultat -1 081 111-1 349 338 Årets resultat -43 916 630 702 Ansamlad förlust -1 125 027-718 636 Summa eget kapital 7 308 762 7 352 678 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 13 489 537 14 073 036 Summa långfristiga skulder 13 489 537 14 073 036 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 583 499 527 616 Leverantörsskulder 241 959 158 379 Övriga skulder 14 492 257 519 042 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 511 717 514 279 Summa kortfristiga skulder 1 829 432 1 719 316 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 627 731 23 145 030 7
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det nämast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Byggnaden skrivs av enligt en 74-årig rak plan. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,9 Tillkommande utgifter 3,33 Inventarier 20,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 26 016 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2016 2015 Årsavgifter bostäder 5 054 723 5 054 723 Hyror 244 725 244 725 Överlåtelse- och pantavgifter 14 847 21 360 Övrigt 0 4 882 Brutto 5 314 294 5 325 690 Avsättning till fond för inre underhåll -73 100-73 100 Hyresbortfall övrigt -5 393-7 816 Summa nettoomsättning 5 235 802 5 244 774 2 Övriga rörelseintäkter 2016 2015 Ersättning från försäkringsbolag, Hammarö kommun 30 000 15 619 Övriga intäkter 7 623 129 Summa övriga rörelseintäkter 37 623 15 748 8
3 Drift- och underhållskostnader 2016 2015 Fastighetsskötsel och städning -232 506-213 325 Löpande underhåll/reparationer -330 289-176 223 Underhåll enligt plan -1 017 525-550 929 Uppvärmning -786 283-766 150 El -153 229-159 970 Vatten -551 178-544 952 Sophämtning -175 540-161 196 Övriga avgifter -58 014-58 364 Förvaltningskostnader -236 128-285 909 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -142 016-139 216 Försäkringspremier -70 937-69 546 Övrigt -145 098-152 403 Summa drift- och underhållskostnader -3 898 742-3 278 183 4 Personalkostnader och arvoden 2016 2015 Löner för anställda och vicevärd -79 300-66 000 Styrelsearvoden -89 491-77 283 Arvoden arbetskommittéer -25 842-31 456 Revisionsarvode föreningsvald revisor -2 370-2 370 Övriga personalkostnader -1 388 0 Sociala avgifter -60 187-45 585 Summa personalkostnader och arvoden -258 578-222 694 Medelantalet anställda Föreningen har ingen anställd personal 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015 Ränteintäkter 157 1 451 Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 157 1 451 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 Räntekostnader -444 159-471 511 Övriga finansiella kostnader 0-64 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -444 159-471 575 7 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Föreningen äger byggnaderna på fastigheten Mörmon 5:44 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 29 583 042 29 583 042 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 29 583 042 29 583 042 Ingående ackumulerade avskrivningar 8 350 788 7 783 603 Årets avskrivningar 567 185 567 185 Utgående ackumulerade avskrivningar 8 917 973 8 350 788 Anskaffningsvärde mark 115 304 115 304 Utgående redovisat värde byggnader och mark 20 780 373 21 347 558 9
Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2016-12-31 Ursprunglig byggnad 29 016 917 8 180 958 548 315 1979-2053 20 287 644 Översvämningssskydd källaren 566 125 169 830 18 870 2007-2036 377 425 Byggnader 29 583 042 8 350 788 567 185 20 665 069 Mark 115 304 Markanläggning Ingående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning 217 500 217 500 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning 217 500 217 500 Ingående ackumulerade avskrivningar 217 500 217 500 Utgående ackumulerade avskrivningar 217 500 217 500 Utgående redovisat värde markanläggning 0 0 Summa byggnader och mark 20 780 373 21 347 558 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 51 000 000 kr (54 000 000). Värdeår 1979. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 40 000 000 11 000 000 51 000 000 8 Inventarier, verktyg och installationer 2016-12-31 2015-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 113 233 63 233 Årets anskaffningar 0 80 000 Årets försäljningar/utrangeringar 0-30 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 113 233 113 233 Ingående ackumulerade avskrivningar 33 233 63 233 Årets avskrivningar 22 646 0 Årets återföring avskrivningar 0-30 000 Utgående ackumulerade avskrivningar 55 879 33 233 Utgående redovisat värde 57 354 80 000 9 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2016-12-31 2015-12-31 Andel i HSB 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 10 Övriga fordringar 2016-12-31 2015-12-31 Skattefordran 12 138 14 938 Skattekonto 5 045 390 Summa övriga fordringar 17 183 15 328 10
11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Försäkring 72 356 0 Ersättning Hammarö kommun 30 000 0 Kabel-TV 13 256 13 251 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 843 3 144 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 124 455 16 395 12 Kassa och bank 2016-12-31 2015-12-31 Handelsbanken 591 210 591 210 Swedbank 1 050 105 1 089 003 Handkassa 5 000 5 000 Summa kassa och bank 1 646 315 1 685 213 13 Skulder till kreditinstitut 2016-12-31 2015-12-31 Långivare Räntesats Löptid Stadshypotek 4,60% 2007-03-01-2017-01-30 1 340 523 1 433 495 Stadshypotek 4,60% 2007-03-01-2017-01-30 2 853 124 2 983 684 Stadshypotek 3,57% 2014-01-30-2019-01-30 4 256 676 4 503 439 Stadshypotek 1,80% 2014-12-01-2018-12-01 3 646 943 3 684 155 Stadshypotek 1,19% 2015-03-01-2018-03-01 1 975 771 1 995 879 Summa skulder till kreditinstitut 14 073 037 14 600 652 Avgår kortfristig del 583 499 527 616 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 13 489 538 14 073 036 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 584 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 11,2 mj kr. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 26 654 000 26 654 000 Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder 26 654 000 26 654 000 Eventualförpliktelser Inga Inga 14 Övriga skulder 2016-12-31 2015-12-31 Inre fond 470 153 501 166 Källskatt 22 104 17 876 Summa övriga skulder 492 257 519 042 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 BoRevision revisionsarvode 9 450 9 050 Upplupen kostnad snöröjning och sandning 0 9 532 Upplupna räntekostnader 48 048 50 418 Arvode stämmovald revisor 2 370 2 370 Sociala avgifter 20 221 15 979 Förskottsbetalda avgifter/hyror 431 098 419 605 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 530 7 325 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 511 717 514 279 11
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffnings- belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. kostnaden över flera år.
EGNA ANTECKNINGAR