Stark finansiell position CLAES MAGNUS ÅKESSON, EKONOMI- OCH FINANSDIREKTÖR KAPITALMARKNADSDAG 21 MAJ 219
Finansiella mål 1) % 16 % 43 12 4 8 37 4 34 % 8 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 Rörelsemarginal Mål 1 % 31 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 Soliditet Mål 35 % 6 4 2 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 Utdelning, andel vinst efter skatt Mål 5 % 1) Enligt segmentsredovisning rullande 12 månader Grefsen Stasjon hus 23, Oslo, Norge 42 bostäder produktionsstartade 219 2 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Projektutveckling nuläge Selektiva förvärv Opportunistisk beredskap Minskad konkurrens om välbelägen mark ökat utbud Produktionsvolym anpassad till efterfrågan Oförändrad storlek projektetapper Planarbete och projektering Stabilt finansieringsläge Löpande resursanpassning Avvaktande marknad i Stockholm Stabil marknad i övriga Sverige, Norge och Finland 3 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Balansräkning och tillgänglig likviditet som stödjer vår affär i alla steg Kassaflöden - Tillgänglig likviditet - Soliditet Förvärvsprocess Plan och projekteringsprocess Försäljningsprocess Produktionsprocess Inflyttnings- och förvaltningsprocess Projektidé Marknads analys Mark förvärv Byggrättsportfölj 16 mdkr Planarbete Projektering Marknadsföring och Försäljning Produktion Inflyttning Förvaltning Planprocess 2,75-1 år (Sverige) 2 65 sålda bostäder 1) 2 971 produktionsstartade bostäder 1) 9 mdkr i BR 16 mdkr uppskattat marknadsvärde 36 4 byggrätter 1:a i Sverige och Norge 218 Initieringsskede Detaljplan Bygglov Total ledtid planprocessen Marktillgång Markpriser Balansräkning / villkorat Kapitalbindning Planprocesstid Antal byggrätter Prisrealisering Säljtakt Byggtakt Byggkostnad Byggmarginal Nöjda kunder Ekonomiskt solida föreningar Eftermarknadsaffär 1) Rullande 12 månader 4 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Exploateringsfastigheter - bostäder Mkr 1 KONCERNEN ggr 4, 9 3,5 8 7 3, 6 2,5 5 2, 4 1,5 3 2 1, 1,5 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 1), 1) Rullande 12 månader 2) Exkl. JM Fastighetsutveckling och JM Entreprenad Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr 2) 5 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Stabil kostnad per byggrätt i balansräkningen 21 211 212 213 214 215 216 217 218 31 mars 219 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) 32 327 327 333 386 388 395 45 399 414 Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 8 m 2 (kr) 3 774 4 88 4 88 4 162 4 821 4 853 4 942 4 879 4 86 4 989 tkr 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Leidarkollen, Bergen, Norge 49 bostäder produktionsstartade 218 6 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Exploateringsfastigheter - bostäder Mkr 3 KONCERNEN 25 2 15 1 5 <21 211 212 213 214 215 216 217 218 Bokförda värden 218-12-31 per anskaffningsår Investerat respektive år 7 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Förvärvsår för bostadsbyggrätter i balansräkning KONCERNEN Antal 6 5 4 3 2 1 <21 211 212 213 214 215 216 217 218 8 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Välinvesterad byggrättsportfölj - selektiva förvärv Antal årliga produktionsstarter 5 KONCERNEN Genomloppstid, år 1) 15 4 12 3 9 2 6 1 3 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 2) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen 1) Riktvärde 5 år 2) Rullande 12 månader 9 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Mkr Hög likviditet och goda kassaflöden KONCERNEN 6 5 4 3 2 1-1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 April/mars 218/219 Tillgänglig likviditet Kassaflöde från löpande verksamheten 1 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Restriktivare utlåning försvårar bostadsköp i Sverige samtidigt som hushållens förmåga att betala räntor har förstärkts Stadigt stigande bostadspriser 1996-218: Prisutveckling för bostadsrätter i SEK/kvm har drivit upp skuldkvoten och restriktivare finansieringskrav har införts 1996-218: Hushållens skuldkvot definierat som låneskuld i % av disponibel inkomst men hushållens förmåga att betala räntor har samtidigt förstärkts 1996-218: Hushållens räntekvot definierat som ränteutgifter (brutto) i % av disponibel inkomst 8 6 4 2 Stockholm Göteborg Malmö 2 15 1 5 1 8 6 4 2 1995 2 25 21 215 22 1995 2 25 21 215 22 1995 2 25 21 215 22 Krav på 15 % kontantinsats Amorteringskrav på 1 % för nya bolån som överstiger 5 % av bostadens värde och 2 % om bolånet överstiger 7 % Skärpt amorteringskrav alla som tar ett nytt bolån på över 4,5 gånger den årliga bruttoinkomsten behöver amortera ytterligare 1 % per år I tillägg till statliga krav har bankerna egna regler, tex KALP-krav 1) 21 216 218 Källa: Svensk mäklarstatistik, SSB, Bostadsförmedlingen 11 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 1) KALP står för Kvar-Att-Leva-På och innebär att låntagaren ska klara en ränta på cirka 7 % och fortfarande ha råd med amorteringar och övriga levnadskostnader 219-5-21
% 2 Hushållens sparkvot och ränteutgifter Sparande och ränteutgifter i förhållande till disponibel inkomst (%) 15 1 5 197 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 198 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218-5 -1 Ränteutgifter i procent av disponiel inkomst Sparkvot exklusive tjänste- och premiepensioner 12 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Hushållens tillgångar 1) i förhållande till disponibel inkomst 7% 6% Aggregerad kvot - Sverige 5% 4% 3% 2% 1% % 21 211 212 213 214 215 216 217 218 Bostäder/disponibel inkomst Finansiella tillgångar /disponibel inkomst Nettotillgångar/disponibel inkomst 1) Finansiella tillgångar plus bostäder exkl premiepension och tjänstepensionskapital samt 3 % privat pensionskapital, 7 % av privat försäkringskapital antas vara tillgänglig i kapitalförsäkring 2) Real inkomst Källor: SEB Sparbarometer, SCB, Ekonomifakta 2) 13 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Avvaktande marknadsläge ger möjligheter Förvärvsmöjligheter Flera nya konkurrenter under press Stora skillnader i finansiell styrka Förändrade förutsättningar kan ge förvärvsmöjligheter Fokus på områden som JM tror på långsiktigt Kostnadstryck Eventuellt lägre utvecklingstakt på markpriser och byggkostnader med viss fördröjning Ökat fokus på finansiell kvalitet i BRF Större valmöjlighet för kund med ökat utbud Kunder väljer i högre utsträckning bostadsrättsföreningar med god finansiell kvalitet JMs bostadsrättsföreningar har typiskt sett lägre skuldsättning mer konservativa antaganden i de ekonomiska planerna konsekventa med liten spridning mellan bostadsrättsföreningar 14 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Total skuldsättning viktigt för kunden Stabilt låg skuldsättning i JMs bostadsrättsföreningar 1 5 kr/kvm 1) Totalt i Sverige ökade den genomsnittliga skuldsättningen för nya bostadsrättsföreningar med 18 % 218 I Norge och Finland är det krav på att redovisa en bostads totalpris vid försäljning, d.v.s. inklusive förenings skuld Bostadsrättsföreningar från nyproduktion - genomsnittlig skuld i tkr/kvm 1) 217 218 +18 % Norge totalpris Sverige insats / kvm 9 14 13 13 12 14 11 13 12 15 12 14 Finland skuldfritt pris Göteborg 1) Bostadsyta Malmö Stockholm Övriga landet Övriga stora städer Totalt Källa: Finansinspektionen 15 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Finansiella och operativa risker JM är exponerad mot ett flertal finansiella och operativa risker JM hanterar dessa risker genom - God projektkontroll - Stark kapitalbas - God likviditetsposition och diversifierad finansiering - Hög beredskap avseende kostnadsbesparingar i kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt tillgång och behov av riskkapital - Tillgång till riskkapital - kapitalbas - behövs huvudsakligen för täckande av oväntade förluster Grefsen Stasjon hus 17, Oslo, Norge 23 bostäder produktionsstartade 217 16 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ
Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden, inklusive övervärden, ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel - Faktiska marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet - Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital Bergerløkka, Asker, Norge 12 bostäder produktionsstartade 218 17 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ
Kapitalbas Q1 219 Kategori Mkr Eget kapital 7 83 Upplupen utdelning -1 Immateriella tillgångar -18 Uppskjuten skatteskuld obeskattade reserver 5 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 1) 7 Övervärden projektfastigheter (brutto) 1) 367 Kapitalbas Q1 219 13 77 1) Baserat på värdering december 218 18 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q1 219 Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärdefluktuation byggrätter 6 8 7 6 BRF-risk Intäkts- och produktionskostnadsfluktuation 1 1 1 3 Entreprenadrisk Omsättningsfluktuation (intern och extern) 3 Fastighetsrisk Marknadsvärdefluktuation fastigheter 65 75 Riskkapitalbehov (brutto) 8 85 9 95 Eftersom de olika operativa riskerna inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur. 19 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges inklusive periodens resultat och enligt segmentsredovisning Upplupen utdelning Immateriella tillgångar Beslutad utdelning samt 5 % av upparbetat resultat vid delårsbokslut enligt utdelningspolicy som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. 2 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter 21 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar 22 Kapitalmarknadsdagen 21 mja 219 // CMÅ 219-5-21
I våra hus skrivs historia