Kapitalmarknadsdag. 23 november. Starkt finansiell ställning Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Transkript

1 Kapitalmarknadsdag 23 november 217 Starkt finansiell ställning Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

2 % 2 Finansiella mål 1) % Rörelsemarginal Mål % Vattenpasset, Järfälla, 123 bostäder Utdelning, andel vinst efter skatt Mål Soliditet Mål 1) Enligt segmentsredovisning Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

3 Projektutveckling Selektiva förvärv Opportunistisk beredskap Stor konkurrens om välbelägen mark ökat utbud Produktionsvolym anpassad till efterfrågan Oförändrad storlek projektetapper Löpande resursanpassning Avvaktande marknad i Stockholm Stabil marknad övriga Sverige Planarbete och projektering Stabilt finansieringsläge Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

4 Balansräkning och tillgänglig likviditet som stödjer vår affär i alla steg Kassaflöden - Tillgänglig likviditet - Soliditet Förvärvsprocess Plan och projekteringsprocess Försäljningsprocess Produktionsprocess Inflyttnings- och förvaltningsprocess Projektidé Marknads analys Mark förvärv Byggrättsportfölj 14 mdkr 1) Planarbete Projektering Marknadsföring och Försäljning Produktion Inflyttning Förvaltning Planprocess 2,75-1 år (Sverige) sålda bostäder 1) produktionsstartade bostäder 1) 1) mdkr i BR 14 mdkr uppskattat marknadsvärde 32 5 byggrätter Ofta 1:a eller 2:a Initieringsskede Detaljplan Bygglov Total ledtid planprocessen Marktillgång Kapitalbindning Prisrealisering Byggtakt Nöjda kunder Markpriser Balansräkning / villkorat Planprocesstid Antal byggrätter Säljtakt Byggkostnad Byggmarginal Ekonomiskt solida föreningar Eftermarknadsaffär Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

5 Exploateringsfastigheter Bostadsbyggrätter Mkr 8 ggr 4, 7 3,5 6 3, 5 2,5 4 2, 3 1,5 2 1, 1, ), Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr 2) 1) Rullande 12 månader 2) Exkl. JM Fastighetsutveckling och JM Entreprenad Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

6 Stabil kostnad per byggrätt i balansräkningen sept 217 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 8 m 2 (kr) tkr Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

7 Exploateringsfastigheter - bostäder Koncernen Mkr < Bokförda värden per anskaffningsår Investerat respektive år Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

8 Förvärvsår för bostadsbyggrätter i balansräkning Koncernen Antal < Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

9 Byggrättsportföljen i balans men löpande förvärv krävs Antal årliga produktionsstarter ) Riktvärde 5 år 2) Rullande 12 månader JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen Genomloppstid, år 1) 2) Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

10 Hög likviditet och starka kassaflöden Mkr Sept. 217 Tillgänglig likviditet Kassaflöde från löpande verksamheten Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

11 Svenska hushålls aggregerade skuldkvot 1) % , Hushållens totala skuld i förhållande till disponibel inkomst jan-7 jan-75 jan-8 jan-85 jan-9 jan-95 jan- jan-5 jan-1 jan-15 1) Gäller genomsnitt för samtliga hushåll Källa: SCB och Riksbanken Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

12 Hushållens sparkvot och ränteutgifter % , Sparande och ränteutgifter i förhållande till disponibel inkomst (%) Ränteutgifter i procent av disponiel inkomst Sparkvot exklusive tjänst- och premiepensioner Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

13 Hushållens tillgångar 1) i förhållande till disponibel inkomst 7% 6% Aggregerad kvot - Sverige 5% 4% 3% 2% 1% % Bostäder/disp inkomst Finansiella tillgångar /disp inkomst Nettotillgångar/disp inkomst 2) 1) Finansiella tillgångar plus bostäder exkl premiepension och tjänstepensionskapital samt 3 % privat pensionskapital, 7 % av privat försäkringskapital antas vara tillgänglig i K försäkring. Att notera: Finansiella tillgångar är ojämt fördelade per capita, detta visar ett aggregerat genomsnitt 2) Disponibel inkomst per capita från 216, Sveriges befolkning från 216 har använts i 217 beräkningarna Källor: SEB Sparbarometer, ekonomifakta, Världsbanken, SCB Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

14 Skuldkvotstak Positiva grunder JMs målgrupp 1) Skuldkvotstak Näringslivet går starkt Befolkning och hushållstillväxt Högre disponibla inkomster Hög andel sparande Förmögenheter som backar upp högre skulder 1) Baserat på stickprov 1 respondenter Hög disponibel inkomst Lägre boendekostnader Sparkapital Möjliga effekter - ökad efterfrågan på små och medelstora lägenheter - efterfrågan mot något billigare områden - högre andel eget kapital Lokala skillnader JM väl positionerat Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

15 Mer normaliserat marknadsläge Förvärvsmöjligheter Flertal nya konkurrenter de senaste åren Stora skillnader i finansiell styrka Förändrade förutsättning kan ge förvärvsmöjligheter Fokus på områden som JM tror på långsiktigt 1) Baserat på stickprov av 17 ekonomiska planer Kostnadstryck Eventuellt lägre utvecklingstakt på markpriser och byggkostnader med viss fördröjning Ökat fokus på finansiell kvalitet i BRF Större valmöjlighet för kund med ökat utbud Kunder kan i högre utsträckning välja BRF med god finansiell kvalitet JMs föreningar har typiskt sett lägre skuldsättning och mer konservativa antaganden i de ekonomiska planerna Konsistenta med liten spridning mellan BRF 1) Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

16 Finansiella och operativa risker JM är exponerad mot ett flertal finansiella och operativa risker JM hanterar dessa risker genom - God projektkontroll - Stark kapitalbas - God likviditetsposition och diversifierad finansiering - Hög beredskap avseende kostnadsbesparingar i kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt tillgång och behov av riskkapital - Tillgång till riskkapital - kapitalbas - behövs huvudsakligen för täckande av oväntade förluster Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

17 Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden, inklusive övervärden, ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel - Faktiska marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet - Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

18 Kapitalbas Q3 217 Kategori Mkr Eget kapital Upplupen utdelning enligt utdelningspolicy -794 Immateriella tillgångar -18 Uppskjuten skatteskuld obeskattade reserver 5 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 1) 7 1 Övervärden projektfastigheter (brutto) 1) 26 Kapitalbas Q ) Baserat på värdering december Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

19 Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q3 217 Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärdefluktuation byggrätter BRF-risk Intäkts- och produktionskostnadsfluktuation Entreprenadrisk Omsättningsfluktuation (intern och extern) 3 Fastighetsrisk Marknadsvärdefluktuation fastigheter Riskkapitalbehov (brutto) Eftersom de olika operativa riskerna inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

20 Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges inklusive periodens resultat och enligt segmentsredovisning Upplupen utdelning Immateriella tillgångar 5 % av upparbetat resultat vid delårsbokslut enligt utdelningspolicy som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

21 Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ

22 Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar Kapitalmarknadsdag 23 niovember 217 /CMÅ