JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2018

Transkript

1 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER

2 POSITIV FÖRSÄLJNINGSUTVECKLING GOD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER JANUARI DECEMBER Intäkterna minskade till mkr (17 8) och rörelseresultatet minskade till mkr (2 369). Rörelsemarginalen minskade till 11,7 procent (13,9) Resultatet före skatt minskade till mkr (2 579). Resultat efter skatt minskade till mkr (2 194) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 22,2 procent (38,7). Resultatet per aktie under året minskade till 2,6 kronor (31,) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 473 mkr (2 13) Antal sålda bostäder minskade till (3 1) och produktionsstarterna minskade till (3 873) Övervärden exploateringsfastigheter om 7, mdkr (7,2) Utdelning för. Styrelsen föreslår 12, kronor (11,) i utdelning OKTOBER DECEMBER Intäkterna minskade till 4 15 mkr (4 55 och rörelseresultatet minskade till 443 mkr (638). Rörelsemarginalen minskade till 1,7 procent (14,). Negativ omvärdering inom affärssegmentet JM Entreprenad har inneburit en förlust om 95 mkr ( 13) Resultatet före skatt minskade till 43 mkr (62. Resultat efter skatt minskade till 359 mkr (66) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 17 mkr (145) Antal sålda bostäder ökade till 751 (684) och produktionsstarterna uppgick till 1 38 (1 183) Verksamheten för JM Entreprenad kommer gradvis inriktas mot att tydligt stödja koncernens projektutveckling av bostäder Inklusive resultat försäljning andelarna i Småa om 275 mkr under 217 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING JANUARI DECEMBER OKTOBER DECEMBER MKR Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 11,7 13,9 1,7 14, Resultat före skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntabilitet på eget kapital, % 22,2 38,7 Soliditet, % 41 4 Resultat per aktie, kr 2,6 31, 5,2 8,6 Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Intäkter enligt IFRS Rörelseresultat enligt IFRS Resultat per aktie enligt IFRS, kr 2,4 31,9 5,5 8,7 Omklassificering har gjorts avseende redovisning av del av projektfinansieringen inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. Den har tidigare redovisats mot upparbetade intäkter i pågående arbeten i balansposten "Fakturerat men ej upparbetade intäkter" och redovisas från och med fjärde kvartalet som räntebärande skuld. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Omklassificeringen innebär ingen ändring avseende segmentsredovisningen, projektstyrningen eller riskprofilen i JMs svenska bostadsverksamhet. Effekterna framgår av en omräkningstabell, se dokument "Omklassificering av del av projektfinansering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks på jm.se/investerare. För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinst avräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare. Där inget annat framgår baseras analys och kommentarer i denna Bokslutskommuniké på JMs segmentsredovisning. 2 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

3 KONCERNEN GOD LÖNSAMHET I PROJEKTUTVECKLINGEN AV BOSTÄDER "Vi summerar ett utmanande år på vissa av våra huvudmarknader samtidigt som jag är mycket nöjd med utvecklingen för JM utifrån rådande marknadsförutsättningar. Goda försäljningsinsatser har möjliggjort en positiv försäljningsutveckling under året inom hela koncernen och förhållandevis hög nivå produktionsstartade bostäder, särskilt under det fjärde kvartalet. Detta gör tillsammans med våra nästan 6 hyresrättsbostäder i pågående produktion, varav 32 startade under året, att vi avslutade året med fortsatt högt kapacitetsutnyttjande även i vår verksamhet i Stockholm. Året har också inneburit att vår bostadsverksamhet i övriga Sverige, Norge och Finland har utvecklats väl och motsvarade tillsammans 57 procent av koncernens rörelseresultat. Vår främsta operationella utmaning under året har varit JM Entreprenad där vi efter höstens utvärdering har beslutat att gradvis inrikta verksamheten mot att tydligare stödja koncernens projektutveckling av bostäder. Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det fjärde kvartalet men JMs försäljning har utvecklats fortsatt positivt under kvartalet. Försäljningen ökade från 223 bostäder i tredje kvartalet till 286 i fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt. Vår bostadsverksamhet i övriga Sverige uppvisar en fortsatt god lönsamhetsnivå i en huvudsakligen stabil marknad med stabil försäljning även under det fjärde kvartalet. I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under det fjärde kvartalet. Det gläder mig också att vi kan avsluta året med hög nivå produktionsstarter i koncernen, där Norge och Finland står för en väsentlig del. Vi ser att utbudet av fastigheter för utveckling av bostäder i Stockholm är förhållandevis högt och JM har en mycket god position för att utnyttja de möjligheter till förvärv som kan uppkomma. I övriga Sverige har konkurrensen om mark avtagit något under året. JMs starka finansiella ställning stödjer också vår prioritering att starta nya bostadsprojekt. Under kvartalet startade vi bland annat 58 bostäder i projektet Ankaret i Lomma Strandstad, med närhet till Lund och Malmö. Vi har hittills byggt 8 bostäder i denna attraktiva stadsdel vid havet. Ankaret blir ett småskaligt kvarter med ett bostadshus om 37 bostäder där fyra är penthouse med magnifika takterrasser. I Ankarets 21 gathus, med egen entré från gatan, kombineras villaboendets komfort med bostadsrättens bekymmersfrihet. JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresrättsbostäder i framförallt Stockholmsregionen. Under kvartalet startade vi ett stort projekt i Söderdalen, Järfälla, i egen balansräkning, om 192 hyresrättsbostäder. Söderdalen är en helt ny stadsdel som växer fram längs Bällstaån i södra Jakobsberg. Här bor man i parkmiljö vid grönområden med gångavstånd till bland annat idrottsanläggningar. I Söderdalen har vi tidigare startat produktion av cirka 5 bostadsrätter och har många fina byggrätter för framtida produktion. Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet. Den starka balansräkningen och stabiliteten i vår affär innebär också att styrelsen föreslår en höjd utdelning till våra aktieägare." Johan Skoglund, VD och koncernchef Havreflingan, Söderdalen, Järfälla JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 3

4 MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER JANUARI DECEMBER Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande men fortsatt stabilisering har skett under det fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad. I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser under året och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil. Gradvis breddas den geografiska täckningen i JMs bostadsaffär. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till (3 1) där försäljningen under det fjärde kvartalet ökade i förhållande till det tredje kvartalet, 751 mot 613 bostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 57 procent (65), där spannet om 6-65 procent bedöms som normal nivå. Andelen är i nivå med de föregående kvartalen. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 851 (1 152), i JM Bostad Riks 917 (1 32), i JM Utland 695 (646) och i JM Fastighetsutveckling (). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till (3 873) 2) där produktionsstarterna under det fjärde kvartalet var väsentligt högre än under det tredje kvartalet, 1 38 mot 68 bostäder, varav 192 hyresrättsbostäder under det fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 857 (1 443), i JM Bostad Riks 1 43 (1 41, i JM Utland 915 (882) och i JM Fastighetsutveckling 32 (137). Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter. Antalet bostäder i pågående produktion minskade till (8 2) varav 593 hyresrätts- och vårdbostäder (553). Varav hyresrätts- och vårdbostäder (). 2) Varav 32 hyresrätts- och vårdbostäder (137). RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Koncerngemensamma kostnader Totalt Varav fastighetsförsäljningar RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, % JM Bostad Stockholm 17,1 2,1 17,2 21,8 JM Bostad Riks 16,9 15,5 16,7 16,5 JM Utland 9,2 8,3 1,1 9,1 JM Entreprenad 5,7,4 16,2 1,6 Mkr 6 INTÄKTER KONCERNEN Mkr 18 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr KONCERNEN % Enligt segmentsredovisning Intäkter per kvartal månaders rullande Resultat per kvartal (mkr) 12-månaders rullande resultat (mkr) månaders rullande marginal (%) Enligt segmentsredovisning 4 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

5 INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JANUARI DECEMBER Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året minskade till mkr (17 8). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till mkr (17 275). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till mkr (2 369) och rörelsemarginalen minskade till 11,7 procent (13,9). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till mkr (2 456). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 1 mkr (87). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om 156 mkr (1. Under året har fastigheter sålts för 116 mkr (2 med ett resultat om 13 mkr (14). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 66 mkr (4. Driftnettot ökade till 42 mkr (25). OKTOBER DECEMBER Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under fjärde kvartalet minskade till 4 15 mkr (4 55. Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 4 26 mkr (4 562). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 443 mkr (638) och rörelsemarginalen minskade till 1,7 procent (14,). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 479 mkr (649). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 36 mkr (1. Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om 95 mkr ( 13). Under fjärde kvartalet har fastigheter sålts för 33 mkr (6) med ett resultat om 3 mkr (). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 21 mkr (13). Driftnettot uppgick till 14 mkr (8). PROJEKTFASTIGHETER Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 2 2 mkr (1 343) med ett bokfört värde om mkr (1 74). BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal bostäder i pågående produktion 2) Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 6 7 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling - ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande ) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. OSÅLDA BOSTÄDER Antal osålda bostäder i avslutad produktion Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Efter sista inflyttning enligt plan. Antal PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER KONCERNEN Antal BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal % Produktionsstartade bostäder per kvartal månaders rullande JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Andel sålt/bokat, Koncernen (%) Normal nivå sålt/bokat (6-65 %) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 5

6 BOSTADSBYGGRÄTTER Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick till 35 9 (34 8) varav 2 7 (18 7) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till mkr (7 5. Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 8,3 mdkr (7,5) visar ett övervärde om 7, mdkr (7,2). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 42 mkr (2 17) förvärvats varav mkr avser JM Bostad Stockholm, 327 mkr JM Bostad Riks och 68 mkr JM Utland. EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) MILJARDER KR MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE JM Bostad Stockholm 1,2 5, 9,9 4,4 JM Bostad Riks 2,4 1,4 2,5 1,5 JM Utland 2,7 1,9 2,3 1,6 Totalt 15,3 8,3 14,7 7,5 FINANSIELLA POSTER JANUARI DECEMBER Finansnettot är något lägre än föregående år, exklusive 217 års försäljning av andelarna i Småa AB, huvudsakligen förklarat av en högre räntebärande låneskuld. Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till mkr (1 786) varav pensionsskulden utgjorde mkr (1 25. Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,5 procent (2,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var,2 år (,2). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (5 372). Förutom likvida medel om mkr (2 572) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 8 mkr (2 8) där kreditavtalen om 2 4 mkr hade en genomsnittlig löptid om 4, år (2,6). Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen uppgick till 546 mkr ( 79) vid årets utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 2 mkr (722). Av dessa skulder var 324 mkr (449) kortfristiga. Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. KASSAFLÖDE JANUARI DECEMBER Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 473 mkr (2 13) under året. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett negativt kassaflöde om 528 mkr ( 376). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om 396 mkr ( 8). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till 522 mkr ( 484). OKTOBER DECEMBER Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 17 mkr (145) under fjärde kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 69 mkr ( 489). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om 399 mkr ( 16). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under fjärde kvartalet uppgick till 2 mkr ( 196). Mkr KASSAFLÖDE KONCERNEN Mkr RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD(+)/-FORDRAN(-) KONCERNEN ggr , , , Kassaflöde per kvartal månaders rullande Periodens totala kassaflöde Enligt segmentsredovisning Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad -1 6 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

7 RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 217 på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. UTESTÅENDE AKTIER Antalet utestående aktier uppgår per 31 december till Bolaget har inget innehav av egna aktier. PERSONAL Antal anställda ökade vid årets utgång till 2 63 (2 53. Antal hantverkare uppgick till 1 29 (998) och antal tjänstemän till 1 61 (1 533). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet. UTDELNING För föreslår styrelsen en utdelning om 12, kronor (11,) per aktie, totalt 835 mkr (765). Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 1 april 219. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas torsdagen den 4 april 219. MKR Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansiella intäkter och kostnader Varav resultat försäljning av andelar i Småa AB ENLIGT SEGMENSTREDOVISNING, MKR Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran( ) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 7

8 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade under fjärde kvartalet. Utbudet av bostäder har fortsatt varit högt och då särskilt på vissa lokala marknader. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv. Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det fjärde kvartalet, särskilt avseende nyproduktion. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har utvecklats positivt under senaste halvåret och då särskilt under fjärde kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt är i nivå med det föregående kvartalet och har gradvis ökat under året. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen en beräknad inflyttning 22/221 med huvuddelen under 22. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under fjärde kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt. En planerad start i det tredje kvartalet av ett projekt med hög bokningsgrad har skjutits fram ytterligare i avvaktan på slutgiltig överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete. Affärssegmentets intäkter minskade till mkr (7 15. Rörelseresultatet minskade till 989 mkr (1 438). De minskade intäkterna och resultatet under fjärde kvartalet förklaras av lägre försäljning och lägre antal produktionsstarter under det senaste året samt låg nivå överförd mark till projekten under kvartalet. Rörelsemarginalen uppgick till 17,1 procent (2,. Kassaflödet under fjärde kvartalet belastas temporärt av ökat antal bostäder i balansräkningen. Under fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 195 bostäder i flerbostadshus i Södertälje och på Lidingö. Under fjärde kvartalet har inga byggrätter förvärvats. MKR Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 17,1 2,1 17,2 21,8 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 18,2 32,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM BOSTAD STOCKHOLM % 6 3 Mkr 2 KASSAFLÖDE JM BOSTAD STOCKHOLM Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal månaders rullande 8 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

9 JM BOSTAD RIKS Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade eller har sjunkit något på marknaderna inom affärssegmentet under fjärde kvartalet. Utbudet på vissa lokala marknader är fortsatt stort. Konkurrensen om mark för bostäder har avtagit något. Intresset för JMs projekt är stabilt och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå. Affärssegmentets intäkter uppgick till mkr (4 39) och rörelseresultatet ökade till 751 mkr (669). Rörelsemarginalen ökade till 16,9 procent (15,5). Resultat och marginal har förbättrats hänförligt till god efterfrågan och prisutveckling under tidigare år. Kassaflödet under året är i balans. Under fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 26 bostäder varav 233 i flerbostadshus i Norrtälje, Göteborg, Kungälv och Lomma samt 27 småhus i Helsingborg. Under fjärde kvartalet har 285 byggrätter förvärvats i Upplands Väsby, Kungälv och Helsingborg. MKR Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 16,9 15,5 16,7 16,5 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 74,5 75, Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM BOSTAD RIKS % Mkr 1 2 KASSAFLÖDE JM BOSTAD RIKS Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 9

10 JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. I Norge bedrivs även entreprenad verksamhet i begränsad omfattning som från och med redovisas inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Affärssegmentets intäkter ökade till 3 58 mkr (3 262) och rörelseresultatet ökade 331 mkr (27. Rörelsemarginalen ökade till 9,2 procent (8,3). Kassaflödet under året belastas av investeringar i exploateringsfastigheter. NORGE Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har sjunkit något under fjärde kvartalet. Utbudet och aktivitetsnivån har varit god. Tiden till tecknande av kontrakt är något längre än tidigare år. JM Norges intäkter uppgick till mkr (2 777) och rörelseresultatet uppgick till 297 mkr (263). Rörelsemarginalen uppgick till 9,9 procent (9,5). Under fjärde kvartalet har 184 bostäder (126) sålts och 27 bostäder (279) produktionsstartats. Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus och småhus i Osloregionen, Bergen, Tønsberg samt Holmestrand. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till (1 193). Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 82 bostäder förvärvats i Bergen och Trondheim. Disponibla byggrätter motsvarar 8 2 bostäder (7 6). MKR Intäkter varav JM Norge Rörelseresultat varav JM Norge Rörelsemarginal, % 9,2 8,3 1,1 9,1 - varav JM Norge 9,9 9,5 1,5 1,4 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 12,2 12,5 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter 4 7 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar 12 2 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM UTLAND % Mkr KASSAFLÖDE JM UTLAND Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal månaders rullande 1 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

11 FINLAND Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen var på en fortsatt stabil nivå under fjärde kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god. Under fjärde kvartalet har 41 bostäder (59) sålts och 121 bostäder (83) produktionsstartats. Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Stor-Helsingfors. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 421 (26. Inga byggrätter har förvärvats under kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 3 bostäder (2 7). BELGIEN JM avvecklade sin operativa verksamhet i Belgien under 217. Under kvartalet har JM ingått ett avtal om försäljning av mindre del av kvarvarande exploateringsfastighet utan resultateffekt. Avtalet innehåller även villkorade försäljningar av resterande byggrätter. Belgien upphör som rapporterad marknad från och med 219. Under det fjärde kvartalet har 1 bostad ( sålts. Inga bostäder kvarstår att sälja. Entréen, Lørenskog, Norge JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 11

12 JM FASTIGHETSUTVECKLING Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Från och med 1 januari ingår verksamheten JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster. Affärssegmentets intäkter ökade till 73 mkr (6) varav hyresintäkter 65 mkr (4. Rörelseresultatet uppgick till 1 mkr (27). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home. Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 42 mkr (24). Kassaflödet under året är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter. Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas. Under året har två hyresrättsprojekt färdigställts i egen balansräkning, projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm och Alphyddan i Nacka. Beståndet av hyresrättsbostäder omfattar därmed vid årets slut tre fullt uthyrda och inflyttade projekt. Produktion har under året pågått i ytterligare tre projekt i egen balansräkning. Projektet Spaken i Hägernäs, Täby, som omfattar 136 hyresbostäder med pågående inflyttning till början av 219 och projektet Alba Lilium i Bredäng, Stockholm, som omfattar 137 hyresbostäder med planerad inflyttning under 219 samt projektet Manegen, Täby omfattande 128 hyresbostäder. Under det fjärde kvartalet produktionsstartades hyresrättsprojektet Havreflingan, Järfälla, i egen balansräkning, med 192 hyresbostäder. MKR Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, %,8 3,4 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 1 Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla bostadsbyggrätter 2) 8 8 Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 2) Antal bostäder i pågående produktion 2) Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar ) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. Mkr RÖRELSERESULTAT JM FASTIGHETSUTVECKLING Mkr KASSAFLÖDE JM FASTIGHETSUTVECKLING Rörelseresultat per kvartal (mkr) Kassaflöde per kvartal månaders rullande 12 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

13 JM ENTREPRENAD Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet. Entreprenadverksamheten som bedrivs i Norge redovisas från och med 1 januari inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå vad gäller anläggningsmarknaden. Beträffande husverksamheten har konkurrensen om uppdragen tilltagit. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Oslo är på en god nivå. Affärssegmentets intäkter uppgick till mkr (2 75, varav verksamheten i Norge 589 mkr (467), och rörelseresultatet minskade till 156 mkr (1. Fjärde kvartalet påverkas av negativa omvärderingar i pågående bostadsprojekt i Stockholm där bland annat kraftiga förseningar genererar ökade kostnader. Det finns dock kvarvarande risker i dessa projekt. Beaktat svag lönsamhet under längre tid har verksamheten inom JM Entreprenad, utvärderats under det fjärde kvartalet avseende framtida inriktning och omfattning. Bolaget vidtar nu åtgärder för att gradvis ställa om verksamheten mot att tydligare stödja koncernens projektutveckling av bostäder. De beslutade åtgärderna kommer medföra vissa omstruktureringskostnader under 219. Förutsättningar finns att erhålla resultat från fastighetsförsäljningar under perioden Under fjärde kvartalet har JM Entreprenad AB ingått förlikningsavtal avseende en större utestående kundfordran som innebär ett positivt kassaflöde om 32 mkr under första kvartalet 219 men ingen resultateffekt. Kassaflödet under året belastas av ökning i rörelsekapitalet. Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav det största är finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad. De största pågående uppdragen är ett nytt driftområde på Arlanda flygplats (Swedavia), markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar), nyproduktion av skola (Vallentuna kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är nyproduktion av bostäder i flerbostadshus i Strømmen, Oslo (JM Norge). MKR Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 5,7,4 16,2 1,6 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal anställda Varav internt RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM ENTREPRENAD % Mkr KASSAFLÖDE JM ENTREPRENAD Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal månaders rullande JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 13

14 KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat Övrigt totalresultat Periodens totalresultat Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2,6 31, 5,2 8,6 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Den låga skattekostnaden för det fjärde kvartalet 217 förklaras av att underskottsavdragen för den avvecklade danska verksamheten, med en positiv skatteeffekt om 118 mkr, har kunnat utnyttjas. Den lägre skattekostnaden för helåret 217 påverkas även av den skattefria försäljningen av andelarna i Småa AB. 2) Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Varav fordringar fastighetsförsäljningar ) Varav skulder fastighetsförvärv JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

15 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 Ingående balans vid periodens början Summa totalresultat för perioden Utdelning Konvertering av konvertibellån - 1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 3 1 Återköp av aktier - 5 Utgående balans vid periodens slut KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt Betald skatt Investering i exploateringsfastigheter m. m À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 2) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 3 3) 8 3 Upptagna lån Amortering av skulder Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav 31 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB. KONCERNENS NYCKELTAL ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, % Rörelsemarginal 11,7 13,9 1,7 14, Räntabilitet på eget kapital 22,2 38,7 Räntabilitet på sysselsatt kapital 22,3 35,1 Skuldsättningsgrad, ggr,1 -,1 - Soliditet 41 4 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 15

16 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING INTÄKTER PER LAND MKR Sverige Norge Finland Belgien Totalt INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT MKR JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Eliminering Totalt RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT MKR JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Koncerngemensamma kostnader Totalt RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % JM Bostad Stockholm 17,1 2,1 17,2 21,8 JM Bostad Riks 16,9 15,5 16,7 16,5 JM Utland 9,2 8,3 1,1 9,1 JM Entreprenad 5,7,4 16,2 1,6 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT MKR 217 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT % 217 JM Bostad Stockholm 18,2 32,3 JM Bostad Riks 74,5 75, JM Utland 12,2 12,5 JM Fastighetsutveckling,8 3,4 16 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

17 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT MKR JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT BOKFÖRT VÄRDE, MKR JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling 1 1 JM Entreprenad Totalt DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling 8 8 Totalt Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling 2 2 Totalt SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION ANTAL JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 17

18 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN MARKNADS- VÄRDE, MKR BOKFÖRT VÄRDE, MKR YTA () M² UTHYRNINGSGRAD ÅRSHYRA, % BOKFÖRT VÄRDE, MKR Fastigheter under utveckling Färdigställda hyresrättsfastigheter Färdigställda kontorsfastigheter Totalt EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN BOKFÖRT VÄRDE, MKR Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Balansomslutning Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) Rörelsemarginal, % 11,7 13,9 12,8 11, 12,4 Räntabilitet på eget kapital, % 22,2 38,7 31,4 24,8 26,5 Soliditet, % Resultat per aktie, kr 2,6 31, 21,2 15,5 16, Utdelning per aktie, kr 12, 11, 9,5 8,25 8, Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Styrelsens förslag. 18 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

19 KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 RESULTATRÄKNING Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Produktions och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Bokfört värde vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Bokfört värde vid periodens slut NYCKELTAL Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal, % 1,7 1,7 12,2 13, 14, 14,2 14, 13,4 Skuldsättningsgrad, ggr,1,1, Soliditet, % Resultat per aktie, kr 5,2 4,3 5,4 5,7 8,6 5,8 6,7 9,9 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 19

20 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 17,2 16,3 16,3 18,6 21,8 2,5 19,3 18,9 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 18,2 22,5 25,5 29,3 32,3 32,6 32,3 31, Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Varav fastighetsförsäljningar JM BOSTAD RIKS Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 16,7 17, 17, 16,8 16,5 16,3 15,2 14,3 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 74,5 73,1 76,3 8, 75, 68,4 67,2 55,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Varav fastighetsförsäljningar JM UTLAND Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 1,1 9,3 9,6 7,5 9,1 8,7 8,2 7,2 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 12,2 11,8 11,6 11,7 12,5 12, 12, 1,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Varav fastighetsförsäljningar JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2),8,7,4 2,4 3,4 6, 7,9 5,6 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter 3) Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3) Varav fastighetsförsäljningar ) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM ENTREPRENAD Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 16,2 9,2,, 1,6,7 1,3 1,8 Operativt kassaflöde JM ÖVRIGT Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) ) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 2 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

21 KONCERNEN IFRS KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Periodens totalresultat Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2,5 32, 5,6 8,7 Resultat per aktie efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2,4 31,9 5,5 8,7 Utestående antal aktier vid periodens slut Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR ) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Pågående arbeten Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar ) 3) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Varav projektfinansiering JM Utland ) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks ) Varav skulder fastighetsförvärv ) Jämförelsesiffror har omräknats på grund av omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. För omräkningstabell se dokument Omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks på jm.se/investerare JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 21

22 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG MKR 217 Ingående balans vid periodens början Summa totalresultat för perioden Utdelning Konvertering av konvertibellån 3 1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev - 1 Återköp av aktier - 5 Utgående balans vid periodens slut KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG MKR Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt Betald skatt Investering i exploateringsfastigheter m. m À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 2) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten 4) Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 3 3) 8 3 Upptagna lån Amortering av skulder Upptagna lån, projektfinansiering 4) Amortering av skulder, projektfinansiering 4) Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav 31 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB. 4) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna i årsredovisningen för 217, förutom att från 1 januari tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 9 Finansiella instrument. Övergången till IFRS 15 respektive IFRS 9 har dock inte inneburit någon effekt på koncernens eller moderbolagets resultat och finansiella ställning. Vidare information kring implementeringen av och principerna för IFRS 15 och IFRS 9 återfinns på sidorna i årsredovisningen för 217. Därutöver har från och med fjärde kvartalet omklassificering gjorts avseende redovisning av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. Den har tidigare redovisats mot upparbetade intäkter i pågående arbeten i balansposten "Fakturerad men ej upparbetad intäkt" och redovisas från och med fjärde kvartalet som räntebärande skuld. Jämförelsesiffror har omräknats och framgår av dokument "Omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks" på jm.se/investerare. Omklassificeringen innebär ingen ändring avseende segmentsredovisningen, projektstyrningen eller riskprofilen i JMs svenska bostadsverksamhet. 22 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

23 JM TILLÄMPAR NYA STANDARDER FRÅN OCH MED IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER IFRS 15 behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. JMs redovisning av projektutvecklingen av bostäder i Sverige sker fortsatt med tillämpning av successiv vinstavräkning. Kontrakten med bostadsrättsföreningen ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bundet att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning. Vad gäller motsvarande affärer i Norge och Finland är bedömningen att det inte föreligger någon rätt till betalning vilket medför att intäkten, på samma sätt som idag, ska redovisas vid en tidpunkt, färdigställandet. Även inom JM Entreprenad redovisas intäkterna med tillämpning av successiv vinstavräkning då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar. Sammantaget innebär IFRS 15 inte någon förändring av JMs intäktsredovisningsprinciper. IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT IFRS 9 behandlar redovisningen av finansiella instrument. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. JMs bedömning är att IFRS 9 skulle kunna påverka värderingen av vissa fordringar men effekten bedöms inte vara väsentlig. För ytterligare information om JMs tillämpning av IFRS 15 och IFRS 9 hänvisas till sidorna i årsredovisningen för 217. NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT EFTER IFRS 16 LEASINGAVTAL Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från den 1 januari 219. För JM bedöms den nya standarden för ingången av 219 preliminärt innebära en tillgång och skuldpost i balansräkningen om cirka 6 mkr. I allt väsentligt består posten av förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrningen av de fordon som används i verksamheten samt av förhyrning av mark. Effekten på JMs resultaträkning för 219 bedöms preliminärt innebära att rörelseresultatet förbättras med 18 mkr och finansnettot försämras med motsvarande belopp. SEGMENTSRAPPORTERING JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i två avseenden. I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning enligt IAS 11. Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot Upparbetad ej fakturerad intäkt eller Fakturerad ej upparbetad intäkt och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. Dessa principer ligger i JMs interna styrning och uppföljning till grund för koncernens resultat- och balansräkningar i sin helhet. JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. JMs entreprenadverksamhet i Norge redovisas från och med inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffror för affärssegmenten JM Utland och JM Entreprenad har omräknats. REDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE Som tidigare kommunicerats ställde Nasdaq Stockholm AB (Börsen) i april frågor till ett flertal bostadsutvecklare rörande införandet av IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder samt grunderna för bedömningen av huruvida bostadsrättföreningarna är självständiga eller inte. JM besvarade frågorna i maj. Den 1 oktober tillställde Börsen de noterade bostadsutvecklarna ett gemensamt brev varav framgick att Börsens bedömning då var att bostadsrättsföreningarna inte kan anses vara självständiga. Det är därmed den enskilde bostadsrättsköparen, inte föreningen, som är kunden och av detta följer enligt Börsen att intäkten skall redovisas vid en tidpunkt, inte över tid (successivt). JM delade inte, och delar inte, Börsens dåvarande bedömning utan bedömer att föreningarna är självständiga. Den 1 december erhöll JM Börsens slutskrivelse i form av ett brev tillsammans med en bilagd promemoria. Beträffande frågan om bostadsrättsföreningarna är självständiga eller inte, och därmed om de ska konsolideras, framgår av promemorian bland annat att det enligt Börsen finns, med beaktande av samtliga relevanta fakta och omständigheter, utrymme för olika bolag att komma fram till olika slutsatser. Det framgår vidare bland annat att det finns skillnader mellan olika bolags verksamhets-, affärs- och avtalsstruktur som får anses ha betydelse för frågan. I brevet konstaterar Börsen att JM inte konsoliderar bostadsrättsföreningarna, att det inte framgår med tillräcklig tydlighet på vilka grunder JM gjort den bedömningen och att det därmed saknas en tydlig redogörelse för de fakta och omständigheter som föranlett JMs slutsats. Börsen ger därför JM kritik och JM kommer i års årsredovisning lämna utökade och tydligare upplysningar om grunderna för JMs bedömning och slutsats. Ärenden av detta slag ska Börsen även informera Finansinspektionen (FI) om och FI har den 9 januari 219 informerat JM om att FI kommer att undersöka frågan. JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 23

24 MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 217 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning - 14 Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatter Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Jämförelsesiffror har omräknats på grund av omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. AVSTÄMNING MELLAN SEGMENTSREDOVISNING OCH IFRS KONCERNENS RESULTATRÄKNING MKR Periodens intäkter enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Periodens intäkter enligt IFRS Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Periodens rörelseresultat enligt IFRS Periodens resultat enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Periodens resultat enligt IFRS JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER

25 KONCERNENS BALANSRÄKNING MKR Balansomslutning enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat Balansomslutning enligt IFRS A conto fakturering till kund. KONCERNENS EGET KAPITAL MKR Eget kapital enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Eget kapital enligt IFRS KONCERNENS NYCKELTAL % Soliditet enligt segmentsredovisning 41 4 Soliditet enligt IFRS KONCERNENS KASSAFLÖDE MKR Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning Omklassificering projektfinansiering JM Utland Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN MKR Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens slut enligt segmentsredovisning Omklassificering projektfinansiering JM Utland Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran( ) vid periodens slut enligt IFRS Stockholm den 1 februari 219 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 25

26 KORT OM JM AFFÄRSIDÉ Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer. VISION Vi lägger grunden till ett bättre liv. VERKSAMHET JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 16 miljarder kronor och har cirka 2 6 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap. FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY Rörelsemarginalen ska uppgå till 1 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 5 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen. OFFENTLIGGÖRANDE Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 14. den 1 februari 219. FÖR MER INFORMATION KONTAKTA: Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 4 25 oktober Delårsrapport januari - september 1 november Nu byggs JMs första Svanenprojekt 9 november Förändring i Valberedning för JM AB inför Årsstämman november Branschen inför kvalitetsmärkning av trygga bostadsrättsprojekt 26 november Förändring i JMs koncernledning 21 december JM har ingått förlikningsavtal angående utestående kundfordran KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 28 mars 219 Årsstämma 26 april 219 Delårsrapport januari - mars 21 maj 219 Kapitalmarknadsdag 12 juli 219 Delårsrapport januari - juni 24 oktober 219 Delårsrapport januari - september JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare 26 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER