Bilaga 3.1. Distr: PK, EN, SP, PM, JL, SH, HG, KF. Delårsrapport JANUARI SEPTEMBER 2010, JM-KONCERNEN 3/2010. Älta, Stockholm. Långbro Park, Stockholm

Transkript

1 Distr: PK, EN, SP, PM, JL, SH, HG, KF Bilaga 3.1 Delårsrapport JANUARI SEPTEMBER 2010, JM-KONCERNEN 3/2010 Älta, Stockholm Långbro Park, Stockholm

2 Delårsrapport JANUARI - SEPTEMBER 2010, JM-KONCERNEN God efterfrågan på JMs bostäder medger högre nivå produktionsstarter Intäkterna uppgick till mkr (7 127) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -281 mkr (888). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 103 mkr (-3 140) Antal sålda bostäder uppgick till (2 383) och produktionsstarterna ökade till (1 446) Resultatet före skatt ökade till 469 mkr (240) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -47 mkr (-4). Resultat efter skatt ökade till 329 mkr (167). Rörelsemarginalen ökade till 8,7 procent (4,7) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 14,9 procent (2,. Resultatet per aktie under niomånadersperioden ökade till 3,90 kronor (2,00) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till -263 mkr (344) varav erlagd likvid för Dalénumförvärvet, Stockholm, -719 mkr. För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas från och med 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRIC 15 förändrar endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen kvarstår oförändrad enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. Mkr / Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelsemarginal (%) 8,7 4,7 10,0 10,4 9,8 6,7 Räntabilitet på eget kapital (%) 14,9 10,6 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 3,90 2,00 1,50 1,30 6,30 4,40 Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån IAS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna (2

3 KONCERNEN "Efterfrågan är fortsatt god för JMs bostäder på våra huvudmarknader. En god försäljnings- och bokningsnivå i den pågående produktionen medger en högre nivå av produktionsstartade bostadsprojekt. Även på längre sikt gäller fortsatt goda fundamentala förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som fortsatt förädlas för att möta framtida efterfrågan på våra marknader." Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan under det senaste året. Försäljningen var fortsatt god under niomånadersperioden. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till (2 383) varav 107 (455) avser hyresrättsprojekt i Stockholm, åt extern beställare. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 81 procent (74) där spannet om procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 931 (1 257), i JM Bostad Riks 855 (715) och i JM Utland 434 (41. Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till (1 446) varav (742) i Stockholmsområdet och 880 (464) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 362 bostäder (240). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 107 hyresrätter (385) i Stockholm, åt extern beställare. Ökningstakten av produktionsstarter är beroende av säkerställda resurser för att hantera en större produktionsvolym där löpande nyrekrytering genomförs planenligt. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till (3 567). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens redovisade intäkter under niomånadersperioden uppgick till mkr (7 127) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -281 mkr (888). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 103 mkr (-3 140). Rörelseresultatet ökade till 525 mkr (335) och rörelsemarginalen ökade till 8,7 procent (4,7). Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -47 mkr (-4). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under det senaste året och en mer stabil marknadsbedömning. Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 41 mkr (237) med ett resultat om 17 mkr (5. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 46 mkr (53) varav 0 mkr (5) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 10 mkr (-3). Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelseresultat (mkr) /10 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Omräkning JM Utland 2) Totalt Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter ) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelsemarginal (%) /10 JM Bostad Stockholm 14,9 13,9 15,0 14,5 15,5 JM Bostad Riks 7,6 5,2 8,9 9,2 8,7 JM Utland 1,8-23,1 3,0 1,4 1,8 JM Produktion 4,9 6,1 5,8 7,6 5,7 2 (2

4 Bostäder i pågående produktion Antal bostäder i pågående produktion Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2) Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Osålda bostäder i avslutad produktion Antal osålda bostäder i avslutad produktion varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Efter sista inflyttning enligt plan. Byggrätter JMs disponibla byggrätter uppgår till bostäder (29 000) varav (19 600) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till mkr (5 123) vid utgången av niomånadersperioden. Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 722 mkr (243) förvärvats. Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 39 mkr jämfört med föregående år främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. De finansiella intäkterna och kostnaderna under niomånadersperioden är till stor del relaterat till omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot om -3 mkr (0). I de finansiella intäkterna för niomånadersperioden ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0). Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansiella intäkter och kostnader Den totala räntebärande låneskulden uppgick till mkr (1 620) varav pensionsskulden utgjorde 586 mkr (52. Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,3 procent (4,. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,6). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (3 884). Förutom likvida medel om mkr (1 084) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget mkr (2 800), där kreditavtalen om mkr hade en genomsnittlig löptid om 2 år. Räntebärande nettofordran uppgick till 409 mkr (-536) vid niomånadersperiodens utgång. Vid utgången av niomånadersperioden uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 286 mkr (34. Av dessa skulder är 162 mkr (105) kortfristiga. Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut (2

5 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -263 mkr (344) under niomånadersperioden. Det lägre kassaflödet är hänförligt till erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr, varav JM Bostad Stockholm 690 mkr och JM Fastighetsutveckling 29 mkr, avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet, Lidingö, Stockholm. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under niomånadersperioden uppgick till -71 mkr (292). Risker och osäkerhetsfaktorer JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2009 på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. Personal Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till (1 88. Antal hantverkare uppgick till 987 (884) och antal tjänstemän till (997). Ökningen av antalet anställda sker planenligt i syfte att hantera en ökande produktionsvolym. 4 (2

6 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 14,9 13,9 15,0 14,5 15,5 14,9 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 30,5 25,0 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar ) Varav hyresrätter ) Varav hyresrätter Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet minskat i förhållande till andra kvartalet. Utbudet av nya bostäder är begränsat i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Den förbättrade marknaden har inneburit ett stort intresse för JMs projekt med en god försäljning under det tredje kvartalet. Försäljning i form av skrivna kontrakt begränsas dock av det låga antalet produktionsstartade bostäder under Affärssegmentets intäkter uppgick till mkr (2 34 och rörelseresultatet ökade till 368 mkr (326). Rörelsemarginalen uppgick till 14,9 procent (13,9) med fortsatt stabil marknadsbedömning. Det negativa kassaflödet under kvartalet är hänförligt till normala variationer i rörelsekapitalet. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 80 bostäder förvärvats i Lidingö stad. Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 399 bostäder i flerbostadshus i Järfälla, Nacka, Sollentuna, Stockholm, Täby och Värmdö. 5 (2

7 JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 7,6 5,2 8,9 9,2 8,7 7,2 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 15,4 10,4 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet minskat i förhållande till det andra kvartalet. Intresset för JMs projekt är stort liksom kundernas benägenhet att teckna kontrakt vilket inneburit en god försäljning. Den goda efterfrågan inom affärssegmentets marknader innebär att antalet produktionsstarter har ökats väsentligt jämfört med föregående år. Affärssegmentets intäkter uppgick till mkr (1 642) och rörelseresultatet ökade till 146 mkr (86). Rörelsemarginalen ökade till 7,6 procent (5,2). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till en bättre efterfrågan och en mer stabil marknadsbedömning. Det starka kassaflödet förklaras främst av minskat rörelsekapital. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande knappt 100 bostäder förvärvats i Lund och Uppsala. Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 266 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Lomma, Göteborg, Örebro och Uppsala samt 72 småhus i Malmö, Lund och Sigtuna. 6 (2

8 JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 1,8-23,1 3,0 1,4 1,8-14,2 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 1,6-9,9 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal anställda ) 3) Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter Varav hyresrätter Varav hyresrätter Affärssegmentets intäkter ökade med 28 procent till mkr (869). Rörelseresultatet ökade till 20 mkr (-20 och rörelsemarginalen till 1,8 procent (-23,. Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad. Planering pågår för att möjliggöra produktionsstart av ett nytt bostadsprojekt i Danmark under fjärde kvartalet Det positiva kassaflödet för niomånadersperioden förklaras främst av minskat rörelsekapital i form av färre osålda bostäder i balansräkningen. Norge Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserat sig på en relativt hög nivå. Prisökningstakten på andrahandsmarknaden har dämpats under det tredje kvartalet. Under niomånadersperioden har 338 bostäder (346) sålts och 283 bostäder (240) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet om 43 bostäder fördelades på 19 bostäder i flerbostadshus i Stavanger samt 24 småhus i Bergen och Drammen. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 200 bostäder förvärvats i Oslo, Bergen och Stokke. Disponibla byggrätter motsvarar bostäder (5 500). Danmark Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av en fortsatt stabilisering av efterfrågan och priser. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Under niomånadersperioden har 41 bostäder (28) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. JM Danmark har vid kvartalets utgång ingen pågående produktion och produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn avslutades under första halvåret Vid tredje kvartalets utgång hade projektet 17 osålda bostäder. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (900). Finland Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors har stegvis ökat under niomånadersperioden och förbättring har även skett på de marknader där JM verkar. Intresset är stort för nyproducerade bostäder och priserna på andrahandsmarknaden visar en stigande trend. Ett småhusprojekt om 31 bostäder i Helsingforsområdet produktionsstartades under tredje kvartalet varav 30 bostäder är sålda. Under niomånadersperioden har 30 bostäder (12) sålts och 31 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 100 bostäder (300). 7 (2

9 Belgien I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden ökat. Produktionskostnaderna är stabila till följd av den generellt lägre aktivitetsnivån på marknaden. Under niomånadersperioden har 25 bostäder (25) sålts och 48 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (1 000). JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 6,5 10,8 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar Affärssegmentets intäkter minskade till 56 mkr (249) varav hyresintäkter 44 mkr (46) och entreprenadintäkter 12 mkr (203). Rörelseresultatet minskade till 10 mkr (68). Minskningen beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frösunda åt Vasakronan avslutades i början på året. Entreprenadresultat från produktion uppgick till 5 mkr (53). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 8 mkr (-8). Förbättringen av driftnettot beror främst på ökade hyresintäkter i Dalénumområdet på Lidingö. Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 17 mkr (4 varav 17 mkr (25) utgör upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar. Kassaflödet har belastats med investeringar om 72 mkr samt 29 mkr hänförligt till erlagd likvid avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet. Inom Dalénumområdet fortsätter ombyggnader och hyresgästanpassningar i det befintliga beståndet. Uthyrningsgraden för de byggnader som ska behållas uppgår till 87 procent. Projektering av särskilt boende för äldre om 54 bostäder pågår och i ett senare skede planeras 220 hyreslägenheter att uppföras. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla fortsätter hyresgästanpassningar i det bestånd som ska behållas. Uthyrningsgraden uppgår till 89 procent. 8 (2

10 JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 4,9 6,1 5,8 7,6 5,7 6,5 Operativt kassaflöde Antal anställda Varav internt Efterfrågan på entreprenadmarknaden uppvisar fortsatt en viss återhämtning med ökad investeringsvilja från kunderna. Marknaden för anläggningsbyggandet är fortsatt på en god nivå. Återhämtningen av bostadsbyggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveckling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamhet. Affärssegmentets intäkter minskade till 1 091mkr (1 530) och rörelseresultatet minskade till 53 mkr (93). Rörelsemarginalen uppgick till 4,9 procent (6,. Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav de största är nybyggnad av flerbostadshus i Bromma och i Värmdö kommun, båda åt JM Bostad Stockholm. Förberedande markarbeten för planerad depåverksamhet ska genomföras åt Storstockholms Lokaltrafik. Projektet är en del av Tvärbana Norr inom Ulvsundaområdet i Bromma. De största pågående uppdragen är ombyggnaden av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen åt Statens Fastighetsverk samt påbyggnaden av befintlig bostadsfastighet i Stockholm åt Fastighets AB Järntorget. Inom Karolinska sjukhusområdet pågår omvandling av ett befintligt kontorshus till bostäder åt Locum. Ett infrastrukturprojekt avseende ny motorväg E18 Hjulsta-Kista genomförs åt Trafikverket och inom Dalénumområdet på Lidingö pågår exploateringsarbeten åt JM Bostad Stockholm. I Gubbängen, i södra Stockholm, pågår nyproduktion av energieffektiva så kallade passivhus i form av hyreslägenheter åt Stockholmshem. 9 (2

11 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr / Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser Summa totalresultat för perioden Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Resultat per aktie före och efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) (kr) 3,90 2,00 1,50 1,30 6,30 4,40 Utestående antal aktier vid periodens slut Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning ) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna Periodens resultat 10 (2

12 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 4) Mkr TILLGÅNGAR ) 4) Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d Kortfristiga fordringar 2) Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser ) 3) 4) Varav Egholm, Danmark Varav fordringar fastighetsförsäljningar Varav skulder fastighetsförvärv Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - september Helår Mkr Ingående balans vid årets början Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC Summa totalresultat för perioden Utdelning Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Utgående balans vid periodens slut (2

13 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m.m À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skulder Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut ) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt NYCKELTAL % / Rörelsemarginal 8,7 4,7 10,0 10,4 9,8 6,7 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 18,0 12,8 Räntabilitet på eget kapital 14,9 10,6 Skuldsättningsgrad (ggr) - 0,2-0,2 - Soliditet Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna (2

14 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för niomånadersperioden är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2009 sidorna Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, med undantag för intäktsoch resultatredovisning som följd av IFRIC 15 enligt nedan. IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter tillämpas av JM från 1 januari Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, med vinstavräkning normalt först vid överlämnandet. Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, projektutveckling av bostäder. IFRIC 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projektutveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal kommer att tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas IAS 18 Intäkter från 1 januari Detta innebär effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för Omräkning har gjorts av jämförande perioder. Omräkningen av helår 2009 och respektive kvartal återfinns på sidorna Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs liksom den svenska verksamheten även i fortsättningen utifrån IAS 11. De omarbetade IFRS 3 Rörelseförvärv och IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter har inte påverkat JMs redovisning. 13 (2

15 INTÄKTER PER LAND Sverige Norge Danmark Finland Belgien Omräkning JM Utland Totalt INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Eliminering Omräkning JM Utland Totalt RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Omräkning JM Utland Totalt RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % / JM Bostad Stockholm 14,9 13,9 15,0 14,5 15,5 14,9 JM Bostad Riks 7,6 5,2 8,9 9,2 8,7 7,2 JM Utland 1,8-23,1 3,0 1,4 1,8-14,2 JM Produktion 4,9 6,1 5,8 7,6 5,7 6,5 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Okt - sept Helår Mkr 2009/ JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Okt -sept Helår % 2009/ JM Bostad Stockholm 30,5 25,0 JM Bostad Riks 15,4 10,4 JM Utland 1,6-9,9 JM Fastighetsutveckling 6,5 10,8 Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 14 (2

16 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT Bokfört värde, mkr JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr Bostäder (hyresrätter) Fastigheter under utveckling Färdigutvecklade kontorsfastigheter Totalt (2

17 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr / Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Nedskrivningar Övrigt Utgående balans vid periodens slut MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Januari - september Helår Mkr Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatter Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Investeringar i fastigheter uppgick till 369 mkr (194). 16 (2

18 Stockholm den 28 oktober 2010 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 28 oktober KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Balansomslutning Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-) Rörelsemarginal (%) 6,7 8,9 18,1 15,6 12,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 10,6 22,9 44,5 45,4 28,8 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 4,40 9,50 18,30 16,40 9,30 Utdelning per aktie (kr) 2,50 0 5,50 4,50 2,50 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC (2

19 KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Bokfört värde vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Nedskrivningar Övrigt Bokfört värde vid periodens slut NYCKELTAL Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 10,0 8,6 7,1 12,5 10,4 2,2 3,4 Skuldsättningsgrad (ggr) ,2 0,2 0,4 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 1,50 1,70 0,80 2,40 1,30 0,20 0,60 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna (2

20 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR JM BOSTAD STOCKHOLM Kv 3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 15,0 14,8 14,8 17,2 14,5 13,9 13,5 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 30,5 28,4 25,2 25,0 19,8 22,4 34,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4) Varav fastighetsförsäljningar ) Varav hyresrätter ) Varav hyresrätter JM BOSTAD RIKS Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 8,9 7,4 6,3 12,2 9,2 5,4 2,1 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 15,4 13,7 11,7 10,4-2,2-0,9 4,8 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Varav fastighetsförsäljningar JM UTLAND Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 3,0 2,0 0,3 1,9 1,4-42,4-26,1 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 1,6 1,2-6,3-9,9-22,9-21,7-13,5 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4) Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter ) Varav hyresrätter ) Varav hyresrätter JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 6,5 7,7 9,4 10,8 10,2 10,0 9,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Varav fastighetsförsäljningar JM PRODUKTION Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 5,8 4,9 4,0 7,7 7,6 6,4 4,4 Operativt kassaflöde JM ÖVRIGT Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) OMRÄKNING JM UTLAND Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat ) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 19 (2

21 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 RESULTATRÄKNING Jan dec 2009 Omräkning Jan dec 2009 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser Summa årets totalresultat BALANSRÄKNING Omräk- ning Omräk- ning Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder NYCKELTAL Rörelsemarginal (%) 7,6 6,7 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 4,60 4,40 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Jan dec 2009 Omräkning Jan dec 2009 Ingående balans vid årets början Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC Summa totalresultat för året Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 3-3 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument 3-3 Utgående balans vid årets slut Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland. 20 (2

22 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING Kv.4 Omräk ning Kv.4 Kv.3 Omräk ning Kv.3 Kv.2 Omräk ning Kv.2 Kv.1 Omräk ning Kv.1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostn Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING Tillgångar Omräk ning Omräk ning Omräk ning Omräk ning Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder NYCKELTAL Kv Kv.4 Kv Kv.3 Kv Kv.2 Kv Kv.1 Rörelsemarginal (%) 12,8 12,5 10,3 10,4 2,4 2,2 4,5 3,4 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 2,50 2,40 1,30 1,30 0,20 0,20 0,60 0,60 Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland. 21 (2

23 JM AB (publ) Postadress Besöksadress Telefon Telefax Org.nr Internet Stockholm Gustav III:s boulevard 64, Solna För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Kommande informationstillfällen Bokslutkommuniké februari 2011 Delårsrapport januari mars april 2011 Årsstämma april 2011 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 9 miljarder kr och har cirka medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.