3/2018 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018

Transkript

1 3/218 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

2 POSITIV FÖRSÄLJNINGSUTVECKLING I STOCKHOLM FORTSATT GOD LÖNSAMHET JANUARI SEPTEMBER 218 Intäkterna minskade till mkr (12 457) och rörelseresultatet minskade till mkr (1 73. Rörelsemarginalen minskade till 12, procent (13,9). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om 61 mkr (24) Resultatet före skatt minskade till mkr (1 958). Resultat efter skatt minskade till 1 79 mkr (1 588) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 27,7 procent (39,7). Resultatet per aktie under niomånadersperioden uppgick till 15,5 kronor (22,4) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 456 mkr (1 868) Antal sålda bostäder minskade till (2 416) och produktionsstarterna minskade till 2 97 (2 69) JULI SEPTEMBER 218 Intäkterna uppgick till mkr (3 813) och rörelseresultatet minskade till 411 mkr (543). Rörelsemarginalen minskade till 1,7 procent (14,2). Negativ omvärdering inom affärsenheten JM Entreprenad har inneburit en förlust om 61 mkr (5) Resultatet före skatt minskade till 39 mkr (528). Resultat efter skatt minskade till 33 mkr (41 Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 234 mkr (574) Antal sålda bostäder minskade till 613 (68 och produktionsstarterna minskade till 68 (97 Verksamheten inom JM Entreprenad kommer att utvärderas under det fjärde kvartalet avseende framtida inriktning och omfattning Inklusive resultat försäljning av andelarna i Småa AB om 275 mkr under 217 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING MKR / Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 12, 13,9 1,7 14,2 12,6 13,9 Resultat före skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntabilitet på eget kapital, % 27,7 38,7 Soliditet, % Resultat per aktie, kr 15,5 22,4 4,3 5,8 24, 31, Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Intäkter enligt IFRS Rörelseresultat enligt IFRS Resultat per aktie enligt IFRS, kr 14,9 23,2 4, 6,3 23,5 31,9 För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinst avräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare. Där inget annat framgår baseras analys och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning. Omslagsbild: Bergerløkka, Asker, Norge 2 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

3 KONCERNEN "Bostadsmarknaden i Stockholm är avvaktande men har stabiliserats ytterligare under det tredje kvartalet. Den avvaktande marknaden gäller särskilt för nyproduktion av bostäder med lång tid till inflyttning där benägenheten att teckna kontrakt tidigt dock har stärkts under de senaste kvartalen. Försäljningen av våra bostäder i Stockholm har utvecklats positivt under det tredje kvartalet och särskilt beaktat vårt begränsade utbud för inflyttning i närtid. Försäljningen i tredje kvartalet uppgick till samma nivå som andra kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Planerad produktionsstart under det tredje kvartalet av ett projekt i Stockholm med hög bokningsgrad har skjutits fram i avvaktan på slutgiltig överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete. Del av vår entreprenadverksamhet i Stockholm har lönsamhetsproblem som innebär att vi under det fjärde kvartalet kommer att utvärdera framtida inriktning och omfattning av entreprenadaffären. Vår bostadsverksamhet i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå i en huvudsakligen stabil marknad där försäljningen i tredje kvartalet har ökat något jämfört med andra kvartalet. Produktionsstarterna under tredje kvartalet var något lägre än andra kvartalet. I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under det tredje kvartalet. Vår affär inom utlandsverksamheten har utvecklats fortsatt väl under 218 inkluderat goda markförvärv vilket innebär en gradvis geografisk breddning av bostadsaffären. Försäljningen inom vår utlandsverksamhet under det tredje kvartalet var något lägre än andra kvartalet vilket bland annat beror på det begränsade antalet produktionsstarter i Norge. Vi planerar för ökat antal produktionsstartartade bostäder i Norge under det fjärde kvartalet förutsatt fortsatt stabil försäljningsutveckling och väl fungerade planprocesser. Vi ser att utbudet av fastigheter för utveckling av bostäder i Stockholm är förhållandevis högt och JM har en mycket god position för att utnyttja de möjligheter till förvärv som kan uppkomma. I övriga Sverige har konkurrensen om mark avtagit något under året. JMs starka finansiella ställning stödjer också vår prioritering att starta nya bostadsprojekt. Under kvartalet startade vi bland annat ett stort projekt i Norge, Bergerløkka, med en första etapp om 12 bostäder i populära Asker. Läget är centralt med närhet till Sandvika och Oslo. Här planerar Asker kommun för drygt 1 6 bostäder i ett nytt bostadsområde och JM är en av flera aktörer som fått förtroendet att utveckla området. JM kommer att ansvara för utvecklingen av totalt cirka 57 bostäder i området. I september bjöd vi in beslutsfattare och samarbetspartners till JMs Stadsbyggnadsdag. Förutom erfarenhetsutbyte var målsättningen att öka kunskapen om JM som kompetent stads- och samhällsbyggare. Att JM är en långsiktig aktör med bred kompetens som i huvudsak bygger bostadsrätter men också hyresrättsbostäder, ägarlägenheter, kommersiellt samt vård- och omsorgsboenden. Vi lyfte också fram vårt hållbarhetsarbete och Trygg bostadsrättsförening, ett branschinitiativ som JM tillsammans med andra bostadsaktörer står bakom för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Med denna kvalitetsmärkning är kritiska nyckeltal identifierade och beskrivs så att bostadskunden enkelt ska kunna jämföra de ekonomiska åtagandena i nyproducerade bostäder. Initiativet gynnar hushållen, seriösa bostadsproducenter och kreditgivare samt bidrar till utvecklingen av en effektiv nyproduktionsmarknad. Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet. Johan Skoglund, VD och koncernchef Råsunda 11, Solna JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218 3

4 MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER JANUARI SEPTEMBER 218 Bostadsmarknaden i Stockholm är avvaktande men fortsatt stabilisering har skett under det tredje kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad. I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil. Gradvis breddas den geografiska täckningen i JMs bostadsaffär. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till (2 416) där försäljningen under det tredje kvartalet var i samma nivå som under det andra kvartalet, 613 mot 619 bostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 59 procent (7, där spannet om 6-65 procent bedöms som normal nivå. Andelen har ökat något från 58 procent i det andra kvartalet. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 565 (955), i JM Bostad Riks 678 (1, i JM Utland 469 (46) och i JM Fastighetsutveckling (). Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 97 (2 69) 2) där produktionsstarterna under det tredje kvartalet var lägre än under det andra kvartalet, 68 mot 847 bostäder. Under det tredje kvartalet startades inga hyresrättsbostäder till skillnad mot 128 under andra kvartalet. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 662 (1 119), i JM Bostad Riks 783 (1 5, i JM Utland 524 (52) och i JM Fastighetsutveckling 128 (). Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter. Antalet bostäder i pågående produktion har ökat till (7 739) varav 681 hyresrätts- och vårdbostäder (416). Varav hyresrätts- och vårdbostäder (). 2) Varav 128 hyresrätts- och vårdbostäder (). RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Koncerngemensamma kostnader Totalt Varav fastighetsförsäljningar RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, % / JM Bostad Stockholm 17,1 19,5 16,3 2,5 18,5 2,1 JM Bostad Riks 16,9 15,2 17, 16,3 16,8 15,5 JM Utland 8,9 8, 9,3 8,7 8,9 8,3 JM Entreprenad 2,9 1,3 9,2,7 2,5,4 Mkr 6 INTÄKTER KONCERNEN Mkr 18 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr KONCERNEN % Enligt segmentsredovisning 215 Intäkter per kvartal månaders rullande Resultat per kvartal (mkr) 12-månaders rullande resultat (mkr) månaders rullande marginal (%) Enligt segmentsredovisning 4 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

5 INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JANUARI SEPTEMBER 218 Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen minskade till mkr (12 457). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till mkr (12 713). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till mkr (1 73 och rörelsemarginalen minskade till 12, procent (13,9). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till mkr (1 87). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 46 mkr (76). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om 61 mkr (24). Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 83 mkr (15) med ett resultat om 1 mkr (14). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 45 mkr (28). Driftnettot ökade till 28 mkr (17). JULI SEPTEMBER 218 Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under tredje kvartalet uppgick till mkr (3 813). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 65 mkr (4 62). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 411 mkr (543) och rörelsemarginalen minskade till 1,7 procent (14,2). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 384 mkr (582). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 27 mkr (39). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om 61 mkr (5). Under tredje kvartalet har fastigheter sålts för 11 mkr () med ett resultat om 1 mkr (). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 16 mkr (1). Driftnettot ökade till 11 mkr (7). BOSTADSBYGGRÄTTER JANUARI SEPTEMBER 218 Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av niomånadersperioden uppgick till 36 7 (34 8) varav 2 3 (18 1) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 47 mkr (6 924). Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om mkr (1 214) förvärvats varav 1 32 mkr avser JM Bostad Stockholm, 285 mkr JM Bostad Riks och 643 mkr JM Utland. BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal bostäder i pågående produktion 2) Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande ) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. OSÅLDA BOSTÄDER Antal osålda bostäder i avslutad produktion Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Efter sista inflyttning enligt plan. Antal PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER KONCERNEN Antal BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal % Produktionsstartade bostäder per kvartal månaders rullande JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Andel sålt/bokat, Koncernen (%) Normal nivå sålt/bokat (6-65 %) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218 5

6 FINANSIELLA POSTER JANUARI SEPTEMBER 218 Finansnettot är något lägre än föregående år exklusive 217 års försäljning av andelarna i Småa AB. Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen ökade till mkr (1 834) varav pensionsskulden utgjorde mkr (1 297). Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,5 procent (2,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var,2 år (,2). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (5 357). Förutom likvida medel om mkr (2 557) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 8 mkr (2 8) där kreditavtalen om 2 4 mkr hade en genomsnittlig löptid om 3,3 år (1,7). Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen uppgick till 541 mkr ( 727) vid niomånadersperiodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 23 mkr (543). Av dessa skulder var 324 mkr (394) kortfristiga. Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. MKR / Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansiella intäkter och kostnader Varav resultat försäljning av andelarna i Småa AB ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR / Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran( ) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut Mkr KASSAFLÖDE KONCERNEN Mkr RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD(+)/-FORDRAN(-) KONCERNEN ggr , , , Kassaflöde per kvartal månaders rullande Periodens totala kassaflöde Enligt segmentsredovisning sept 218 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad -1 6 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

7 KASSAFLÖDE JANUARI SEPTEMBER 218 Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 456 mkr (1 868) under niomånadersperioden. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 597 mkr (113). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om 3 mkr ( 64). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under niomånadersperioden uppgick till 322 mkr ( 288). Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital. JULI -SEPTEMBER 218 Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 234 mkr (574) under tredje kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 24 mkr (6). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om 16 mkr (7). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under tredje kvartalet uppgick till 88 mkr ( 98). Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 217 på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. INNEHAV AV EGNA AKTIER I slutet av augusti verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet med kronor avseende aktier som bolaget hade i eget innehav. Bolaget har därefter inget innehav av egna aktier. PERSONAL Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 61 (2 54). Antal hantverkare uppgick till 1 4 (1 6) och antal tjänstemän till 1 66 (1 534). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet. JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218 7

8 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något under tredje kvartalet. Utbudet av bostäder har fortsatt varit högt och då särskilt på vissa lokala marknader. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv. Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det tredje kvartalet, särskilt avseende nyproduktion. Ytterligare stabilisering har dock skett under kvartalet. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har utvecklats positivt under kvartalet där försäljningen uppgick till samma nivå som i det andra kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt har ytterligare stärkts under det tredje kvartalet. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen en beräknad inflyttning 219/22 med huvuddelen under 22. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under tredje kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. En planerad start i kvartalet av ett projekt med hög bokningsgrad har skjutits fram i avvaktan på slutgiltig överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete. Affärssegmentets intäkter minskade till mkr (5 33. De minskade intäkterna under tredje kvartalet förklaras av lägre försäljning och lägre antal produktionsstarter under det senaste året. Rörelseresultatet minskade till 757 mkr (1 4. Resultatet försvagas av den lägre försäljningen. Rörelsemarginalen uppgick till 17,1 procent (19,5). Kassaflödet under niomånadersperioden är i balans beaktat ökningen av exploateringsfastigheter. Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 27 bostäder i flerbostadshus och småhus i Solna och Järfälla. Under tredje kvartalet har cirka 6 byggrätter förvärvats i Järfälla. MKR / Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 17,1 19,5 16,3 2,5 18,5 2,1 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 22,5 32,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda 93 2) Varav fastighetsförsäljningar ) Varav 42 anställda med tidigare organisatorisk tillhörighet i JM Entreprenad. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM BOSTAD STOCKHOLM % 6 3 Mkr 2 KASSAFLÖDE JM BOSTAD STOCKHOLM Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal månaders rullande 8 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

9 JM BOSTAD RIKS Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade eller ökat något inom affärssegmentet under tredje kvartalet. Utbudet på vissa lokala marknader är fortsatt stort. Konkurrensen om mark för bostäder har avtagit något. Intresset för JMs projekt är stabilt och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå. Affärssegmentets intäkter uppgick till mkr (3 215) och rörelseresultatet ökade till 55 mkr (488). Rörelsemarginalen ökade till 16,9 procent (15,2). Resultat och marginal har förbättrats hänförligt till god efterfrågan och prisutveckling under tidigare år. Försäljningen i tredje kvartalet har ökat något jämfört med andra kvartalet. Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av en tillfällig ökning av rörelsekapitalet. Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 23 bostäder i flerbostadshus i Uppsala, Västerås och Linköping vilket var något lägre än andra kvartalet. Under tredje kvartalet har 88 byggrätter förvärvats i Örebro. MKR / Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 16,9 15,2 17, 16,3 16,8 15,5 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 73,1 75, Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM BOSTAD RIKS % Mkr 1 1 KASSAFLÖDE JM BOSTAD RIKS Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218 9

10 JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. I Norge bedrivs även entreprenad verksamhet i begränsad omfattning som från och med 218 redovisas inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Affärssegmentets intäkter uppgick till mkr (2 336) och rörelseresultatet uppgick 221 mkr (187). Rörelsemarginalen uppgick till 8,9 procent (8,). Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av investeringar i exploateringsfastigheter. Försäljningen inom affärssegmentet under det tredje kvartalet var något lägre än det andra kvartalet vilket bland annat beror på det begränsade antalet produktionsstarter i Norge där försäljning tidigast redovisas i samband med produktionsstart. NORGE Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har varit stabil under tredje kvartalet och aktivitetsnivån har varit god. Tiden till tecknande av kontrakt är något längre än tidigare år. JM Norges intäkter uppgick till 2 88 mkr (1 96 och rörelseresultatet uppgick till 23 mkr (178). Rörelsemarginalen uppgick till 9,7 procent (9,. Under tredje kvartalet har 111 bostäder (16) sålts och 122 bostäder (137) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Oslo kommun och i Asker utanför Oslo samt småhus i Skien. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till (1 112). Den lägre nivån av produktionsstartade bostäder under niomånadersperioden är i linje med årsplaneringen där proportionellt fler starter under det fjärde kvartalet planeras förutsatt en fortsatt stabil försäljningsutveckling och väl fungerande planprocesser. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande 236 bostäder förvärvats i Tønsberg och Drammen. Disponibla byggrätter motsvarar 8 7 bostäder (7 7). MKR / Intäkter varav JM Norge Rörelseresultat varav JM Norge Rörelsemarginal, % 8,9 8, 9,3 8,7 8,9 8,3 - varav JM Norge 9,7 9,1 1,2 9,4 9,9 9,5 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 11,8 12,5 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM UTLAND % 1 1 Mkr 8 KASSAFLÖDE JM UTLAND Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal månaders rullande 1 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

11 FINLAND Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har varit stabil under tredje kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god. Under tredje kvartalet har 52 bostäder (3) sålts och 121 bostäder (97) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Stor-Helsingfors. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 38 (178). Inga byggrätter har förvärvats under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 3 2 bostäder (2 6). BELGIEN JM avvecklade sin operativa verksamhet i Belgien under det första kvartalet 217. JM kvarstår som ägare av en exploateringsfastighet och en bostad under försäljning. Under det tredje kvartalet har bostäder () sålts. Disponibla byggrätter motsvarar 2 bostäder (2). Höyhensaari, Helsingfors, Finland JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

12 JM FASTIGHETSUTVECKLING Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Från och med 1 januari 218 ingår verksamheten JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster. Affärssegmentets intäkter uppgick till 49 mkr (48) varav hyresintäkter 45 mkr (28). Rörelseresultatet uppgick till 5 mkr (24). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home. Driftnettot för projektfastigheter ökade till 28 mkr (16). Kassaflödet under niomånadersperioden är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter. Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas. Hyresrättsprojektet Dalénum omfattande 97 lägenheter färdigställdes under 216. Samtliga lägenheter är uthyrda. Produktion pågår i fem hyresrättsprojekt: Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, omfattande 187 bostäder med inflyttning under 218, Alphyddan i Sickla, Nacka, omfattande 93 studentbostäder med inflyttning 218, Spaken i Hägernäs, Täby, omfattande 136 bostäder med inflyttning 218/219, Alba Lilium, Bredäng, Stockholm, omfattande 137 bostäder med planerad inflyttning 219 samt Manegen, Täby omfattande 128 bostäder med planerad inflyttning 22. MKR / Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, %,7 3,4 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla bostadsbyggrätter 2) Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 2) Antal bostäder i pågående produktion 2) Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar ) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. Mkr RÖRELSERESULTAT JM FASTIGHETSUTVECKLING Mkr KASSAFLÖDE JM FASTIGHETSUTVECKLING Rörelseresultat per kvartal (mkr) Kassaflöde per kvartal månaders rullande 12 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

13 JM ENTREPRENAD Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet. Entreprenadverksamheten som bedrivs i Norge redovisas från och med 1 januari 218 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå vad gäller anläggningsmarknaden. Beträffande husverksamheten har konkurrensen om uppdragen tilltagit. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Oslo är också på en god nivå. Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 13 mkr (1 918), varav verksamheten i Norge 469 mkr (327), och rörelseresultatet minskade till 61 mkr (24). Två projekt inom den svenska husverksamheten har större negativa omvärderingar främst på grund av större omarbetning med höjda produktionskostnader och förseningar som följd. Beaktat svag lönsamhet under längre tid kommer verksamheten inom JM Entreprenad att utvärderas under det fjärde kvartalet 218 avseende framtida inriktning och omfattning. Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av ökning i rörelsekapitalet. Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav det största är en samverkansentreprenad avseende anläggningsarbeten i Orminge åt Nacka Kommun. De största pågående uppdragen är ett nytt driftområde på Arlanda flygplats (Swedavia), markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar) nyproduktion av skola (Vallentuna kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är nyproduktion av bostäder i flerbostadshus i Strømmen, Oslo (JM Norge). MKR / Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 2,9 1,3 9,2,7 2,5,4 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal anställda Varav internt RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM ENTREPRENAD % 4 4 Mkr 2 KASSAFLÖDE JM ENTREPRENAD Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal månaders rullande JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

14 KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI SEPTEMBER JULI SEPTEMBER OKT SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR / Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat Övrigt totalresultat Periodens totalresultat Resultat per aktie efter utspädning, kr 15,5 22,4 4,3 5,8 24, 31, Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Varav fordringar fastighetsförsäljningar ) Varav skulder fastighetsförvärv JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

15 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG JANUARI SEPTEMBER HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR Ingående balans vid periodens början Summa totalresultat för perioden Utdelning Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Utgående balans vid periodens slut KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR / Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt Betald skatt Investering i exploateringsfastigheter m.m À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten 33 3) ) Upptagna lån Amortering av skulder Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav 31 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB. KONCERNENS NYCKELTAL ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, % / Rörelsemarginal 12, 13,9 1,7 14,2 12,6 13,9 Räntabilitet på eget kapital 27,7 38,7 Räntabilitet på sysselsatt kapital 25,4 35,1 Skuldsättningsgrad, ggr,1 - - Soliditet JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

16 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING INTÄKTER PER LAND MKR / Sverige Norge Finland Belgien Totalt INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT MKR / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Eliminering Totalt RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT MKR / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Koncerngemensamma kostnader Totalt RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % / JM Bostad Stockholm 17,1 19,5 16,3 2,5 18,5 2,1 JM Bostad Riks 16,9 15,2 17, 16,3 16,8 15,5 JM Utland 8,9 8, 9,3 8,7 8,9 8,3 JM Entreprenad 2,9 1,3 9,2,7 2,5,4 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT OKT SEPT HELÅR MKR 217/ JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT OKT SEPT HELÅR % 217/ JM Bostad Stockholm 22,5 32,3 JM Bostad Riks 73,1 75, JM Utland 11,8 12,5 JM Fastighetsutveckling,7 3,4 16 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

17 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT MKR / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT BOKFÖRT VÄRDE, MKR JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Totalt DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION ANTAL JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

18 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN BOKFÖRT VÄRDE, MKR Fastigheter under utveckling Färdigställda hyresrättsfastigheter Färdigställda kontorsfastigheter Totalt EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN BOKFÖRT VÄRDE, MKR / Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Balansomslutning Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) Rörelsemarginal, % 13,9 12,8 11, 12,4 12,5 Räntabilitet på eget kapital, % 38,7 31,4 24,8 26,5 25,1 Soliditet, % Resultat per aktie, kr 31, 21,2 15,5 16, 14,5 Utdelning per aktie, kr 11, 9,5 8,25 8, 7,25 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

19 KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR RESULTATRÄKNING Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Produktions och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/ fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Bokfört värde vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Bokfört värde vid periodens slut NYCKELTAL Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal, % 1,7 12,2 13, 14, 14,2 14, 13,4 Skuldsättningsgrad, ggr,1, Soliditet, % Resultat per aktie, kr 4,3 5,4 5,7 8,6 5,8 6,7 9,9 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

20 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 16,3 16,3 18,6 21,8 2,5 19,3 18,9 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 22,5 25,5 29,3 32,3 32,6 32,3 31, Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Varav fastighetsförsäljningar JM BOSTAD RIKS Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 17, 17, 16,8 16,5 16,3 15,2 14,3 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 73,1 76,3 8, 75, 68,4 67,2 55,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Varav fastighetsförsäljningar JM UTLAND Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 9,3 9,6 7,5 9,1 8,7 8,2 7,2 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 11,8 11,6 11,7 12,5 12, 12, 1,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Varav fastighetsförsäljningar JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2),7,4 2,4 3,4 6, 7,9 5,6 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter 3) Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3) Varav fastighetsförsäljningar ) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM ENTREPRENAD Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 9,2,, 1,6,7 1,3 1,8 Operativt kassaflöde JM ÖVRIGT Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) ) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 2 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

21 KONCERNEN IFRS KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR / Intäkter Produktions och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Periodens totalresultat Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 14,9 23,3 4, 6,3 23,6 32, Resultat per aktie efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 14,9 23,2 4, 6,3 23,5 31,9 Utestående antal aktier vid periodens slut Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Pågående arbeten Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar ) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Varav projektfinansiering JM Utland ) Varav skulder fastighetsförvärv JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

22 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG JANUARI SEPTEMBER HELÅR ENLIGT IFRS, MKR Ingående balans vid periodens början Summa totalresultat för perioden Utdelning Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Utgående balans vid periodens slut KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR / Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt Betald skatt Investering i exploateringsfastigheter m. m À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 2) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten 33 3) ) Upptagna lån Amortering av skulder Upptagna lån, projektfinansiering Amortering av skulder, projektfinansiering Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav 31 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för niomånadersperioden 218 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna i årsredovisningen för 217, förutom att från 1 januari 218 tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 9 Finansiella instrument. Övergången till IFRS 15 respektive IFRS 9 har dock inte inneburit någon effekt på koncernens eller moderbolagets resultat och finansiella ställning. Vidare information kring implementeringen av och principerna för IFRS 15 och IFRS 9 återfinns på sidorna i årsredovisningen för 217. JM TILLÄMPAR NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 218 IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER IFRS 15 behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. JMs redovisning av projektutvecklingen av bostäder i Sverige sker fortsatt med tillämpning av successiv vinstavräkning. Kontrakten med bostadsrättsföreningen ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bundet att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning. Vad gäller motsvarande affärer i Norge och Finland är bedömningen att det inte föreligger någon rätt till betalning vilket medför att intäkten, på samma sätt som idag, ska redovisas vid en tidpunkt, färdigställandet. 22 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

23 Även inom JM Entreprenad redovisas intäkterna med tillämpning av successiv vinstavräkning då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar. Sammantaget innebär IFRS 15 inte någon förändring av JMs intäktsredovisningsprinciper. IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT IFRS 9 behandlar redovisningen av finansiella instrument. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. JMs bedömning är att IFRS 9 skulle kunna påverka värderingen av vissa fordringar men effekten bedöms inte vara väsentlig. För ytterligare information om JMs tillämpning av IFRS 15 och IFRS 9 hänvisas till sidorna i årsredovisningen för 217. NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT EFTER 218 IFRS 16 LEASINGAVTAL Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från den 1 januari 219. IFRS 16 kommer påverka JM vad gäller bland annat avtal om förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet. JM genomför för närvarande även en genomgång av avtalen med leverantörer avseende hyra av utrustning. Dessa är i många fall av mindre belopp och kan ha inslag av service samt avser vanligen relativt korta tidsperioder. Analys och utvärdering pågår. Ytterligare information kommer att redovisas innan första kvartalet för 219. SEGMENTSRAPPORTERING JMs entreprenadverksamhet i Norge redovisas från och med 218 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffror för affärssegmenten JM Utland och JM Entreprenad har omräknats. INTÄKTSREDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE I april 218 ställde Nasdaq Stockholm AB (Börsen) frågor till ett flertal börsnoterade bostadsutvecklare rörande införandet av IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder samt även grunderna för bedömningen av huruvida bostadsrättföreningarna är självständiga eller inte. JM besvarade frågorna den 7 maj. Den 9 oktober tillställde Börsen de noterade bostadsutvecklarna ett gemensamt brev varav framgår att Börsens bedömning just nu är att bostadsrättföreningarna inte kan anses vara självständiga. Det är därmed den enskilde bostadsrättsköparen, inte föreningen, som är kunden och av detta följer enligt Börsen att intäkten skall redovisas vid en tidpunkt, inte över tid (successivt). Innan Börsen gör sitt slutliga ställningstagande kommer den att inhämta de berörda bolagens synpunkter. JM delar inte Börsens nuvarande bedömning utan anser att föreningen är självständig och att det är JMs avtal med föreningen som ska utvärderas enligt IFRS 15. Effekten av en eventuell omräkning har ännu inte fastställts. En sådan ändring påverkar inte JMs segmentsredovisning, projektstyrning eller affärens riskprofil. JM anser att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI SEPTEMBER HELÅR MKR Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatter Periodens resultat JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

24 MODERBOLAGET, FORTS MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser AVSTÄMNING MELLAN SEGMENTSREDOVISNING OCH IFRS KONCERNENS RESULTATRÄKNING MKR / Periodens intäkter enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Periodens intäkter enligt IFRS Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Periodens rörelseresultat enligt IFRS Periodens resultat enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Periodens resultat enligt IFRS KONCERNENS BALANSRÄKNING MKR Balansomslutning enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Omklassificering projektfinansiering JM Utland Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande Balansomslutning enligt IFRS A conto fakturering till kund KONCERNENS EGET KAPITAL MKR Eget kapital enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland Eget kapital enligt IFRS KONCERNENS NYCKELTAL % Soliditet enligt segmentsredovisning Soliditet enligt IFRS KONCERNENS KASSAFLÖDE MKR / Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning Omklassificering projektfinansiering JM Utland Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218

25 KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN MKR Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens slut enligt segmentsredovisning Omklassificering projektfinansiering JM Utland Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran( ) vid periodens slut enligt IFRS INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT ENLIGT IFRS 15 MKR / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad Eliminering Totalt Stockholm den 25 oktober 218 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT JM AB (PUBL), ORG.NR INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 3 september 218 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 241 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 25 oktober 218 PricewaterhouseCoopers AB Håkan Malmström Auktoriserad revisor Huvudansvarig Revisor Ann-Christine Hägglund Auktoriserad revisor JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

26 KORT OM JM AFFÄRSIDÉ Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer. VISION Vi lägger grunden till ett bättre liv. VERKSAMHET JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 17 miljarder kronor och har cirka 2 6 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap. FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY Rörelsemarginalen ska uppgå till 1 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 5 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen. OFFENTLIGGÖRANDE Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 8. den 25 oktober 218. PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL juli JM förvärvar fastighet i Esbo, Helsingfors 13 juli Delårsrapport januari juni augusti Nedsättning av aktiekapital JM AB (publ) 24 september Valberedning för JM AB inför Årsstämman 219 FÖR MER INFORMATION KONTAKTA: Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 1 februari 219 Bokslutskommuniké mars 219 Årsstämma 26 april 219 Delårsrapport januari - mars 12 juli 219 Delårsrapport januari - juni 24 oktober 219 Delårsrapport januari - september JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare 26 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 218