Delårsrapport januari mars 2009

Transkript

1 Delårsrapport januari mars 2009

2 Koncernen Intäkter: 11,2 mdkr Balansomslutning: 10,1 mdkr Byggrätter: st Antal anställda: % Börsvärde: 4,7 mdkr Norge 84 % Sverige Finland 4 % Danmark Belgien 1 % /ytf 2

3 Koncernen i sammandrag Januari mars 2009 Intäkterna minskade med 33 procent till mkr (3 166) Resultatet före skatt minskade till 66 mkr (457) Fastighetsförsäljningar om 73 mkr (3) gav ett resultat om 13 mkr (3) /ytf 3

4 Koncernen i sammandrag Januari mars 2009 Antal sålda bostäder 564 (620) Antal produktionsstartade bostäder 147 (504) Resultat per aktie uppgick till 0,60 kronor (3,70) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 14,2 procent (39,9) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -464 mkr (-235) /ytf 4

5 Avvaktande efterfrågan förbättrad försäljning Avvaktande efterfrågan på nyproducerade bostäder. Förbättrad efterfrågan i Sverige och Norge under första kvartalet Förbättrad försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt i Sverige och Norge i projekt med i tiden närliggande inflyttning Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har stabiliserats men är under normaliserad nivå /ytf 5

6 Priser på andrahandsmarknaden Kr/m 2 Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 mars Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 kv kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Kv 3 Kv Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Tyréns Temaplan /ytf 6

7 Låg försäljning av bostäder på samtliga marknader Antal sålda bostäder JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1 Q2-Q /ytf 7

8 Låg nivå produktionsstarter på samtliga marknader Antal produktionsstartade bostäder JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1 Q2-Q /ytf 8

9 Antal bostäder i pågående produktion Minskande produktion och stabil andel bokat/sålt sänker risken i den pågående produktionen i Q % 80% 60% % 20% 0 0% dec-06 mar-07 jun-07 sep-07 dec-07 mar-08 jun-08 sep-08 dec-08 mar-09 JM Bostad Stockholm JM Utland JM Bostad Riks Andel bokat/sålt av pågående produktion (%) /ytf 9

10 JM Bostad Stockholm Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars ,5 21,4 Helår ,3 Antal disponibla byggrätter Avvaktande efterfrågan - förbättrad försäljning Bostadsprojekt sålt till SKB Minskad marginal Samtliga produktionsstarter avser hyresrätter /ytf 10

11 JM Bostad Riks Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars ,1 13,9 Helår ,0 Antal disponibla byggrätter Avvaktande efterfrågan - förbättrad försäljning Vissa negativa omvärderingar Kraftig marginalförsämring Negativt kassaflöde ofinansierade projekt och ökad nivå osålda bostäder i balansräkningen /ytf 11

12 JM Utland Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars ,1 3,9 Helår ,6 Antal disponibla byggrätter Svag efterfrågan - förbättrad försäljning i Norge Negativa omvärderingar främst i Danmark och Norge Negativt kassaflöde negativ resultat och temporärt ökat rörelsekapital Förändrade ansvarsområden /ytf 12

13 JM Fastighetsutveckling Mkr Intäkter Rörelseresultat Januari - mars Helår Resultat från fastighetsförsäljningar 13 mkr (3) Försäljning av totala bostadsbeståndet i Älta, Nacka kommun, 2008 gav positivt kassaflöde om 166 mkr under första kvartalet Produktion av JMs nya huvudkontor i Frösunda pågår Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum på Lidingö pågår 90 % uthyrningsgrad /ytf 13

14 JM Produktion Mkr Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars ,4 5,3 Helår ,2 1) Varav internt Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god Stabil marginal Fortsatt starkt orderläge /ytf 14

15 Disponibel byggrättsportfölj Region Stockholm Antal byggrätter Malmö/Lund Göteborg 1) Uppsala 2) Norge Köpenhamn Helsingfors Belgien Totalt cirka ) avser Region Väst 2) avser Region Öst /ytf 15

16 Oförändrad nivå exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan-mar Mkr Ingående balans Tillkommer Avgår Utgående balans ) 1) inklusive nedskrivningar om 320 mkr /ytf 16

17 14 års produktion i balansräkningen Låg produktionstakt ger överinvesterad byggrättsportfölj 1) Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom räkningen 2) starter loppstid, år 3) JM Bostad Stockholm ,3 JM Bostad Riks ,6 JM Utland ,5 Koncernen ,7 1) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år /ytf 17

18 Svagt kassaflöde Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Kassaflödesanalys, mkr ) 2) Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa kvartalets kassaflöde Likvida medel vid periodens slut ) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde ) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter /ytf 18

19 105 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 290 mkr Mkr Q Q Q Q Q /ytf 19

20 God finansiell ställning och likviditet Mkr Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr ) Jan-mar 2009 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad Soliditet 33 procent, nettning av framskjutna betalningar ger 36 procent Tillgängliga likviditet mkr (4 597) varav likvida medel 858 mkr (1 797) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om mkr (2 800) Kreditavtalen om mkr har en genomsnittlig löptid om 1,8 år. 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 0,4 mdkr (1,5) /ytf 20

21 Finansnetto Januari mars 2009, mkr Finansiella intäkter 5 Ränteintäkter 5 Finansiella kostnader -35 Räntekostnader -28 Räntekostnad pensioner -7 Finansnetto /ytf 21

22 Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Soliditet (%) /ytf 22

23 Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) Q (Q4 2008) Kostnadsbaserad effekt 151 mkr (190) + Omvärderingseffekt + 47 mkr (-90) Försäljningseffekt -3 mkr (48) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader x täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden). Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat. = Periodens resultat, 195 mkr (148) Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) /ytf 23

24 Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr Q Q Q Q Q Koncern Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q Q Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under Q uppgick till 47 mkr vilket indikerar en tydlig stabilisering av den bedömda marknadsförutsättningen gentemot föregående kvartal /ytf 24

25 Åtgärder för att möta den försämrade konjunkturen Anpassning av organisationen Vård av balansräkning och frigörande av kassaflöde restriktiva med förvärv Byggrätter utnyttjas även till produktion av hyresrättsbostäder åt extern part Trygghetspaket lanserat för våra bostadsrättsköpare Projekten anpassas kostnadsmässigt Kraftig kapacitetsminskning främst inom utlandsverksamheten Byggrättsportfölj förädlas kontinuerligt för att möta en framtida förbättrad efterfrågan /ytf 25

26 JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Konjunkturavmattning och lägre efterfrågan fundamentalt goda förutsättningar på längre sikt Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Väl avvägd riskprofil Kompetenta och engagerade medarbetare /ytf 26