Eslöv Sibbarp 4:6 Eslöv Sibbarp 4:36 Eslöv Sibbarp 4:111 Eslöv Reslöv 3:4
2015-01-16 2 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheterna Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4. Inom värderingsobjektet har tidigare Marieholms Yllefabrik bedrivit sin verksamhet och i dagsläget är lokalerna bland annat uthyrda som förråd/lager, verkstad samt loppisverksamhet. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Eslöv Sibbarp 4:6 AB, genom Magnus Lindblom. c/o Advokatbyrå Kaiding Box 124 901 04 Umeå 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Eslöv Sibbarp 4:6 AB. 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag inför en eventuell försäljning. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är januari månad 2015. 1.6 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan.
2015-01-16 3 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.7 Särskilda förutsättningar Den tegelbyggnad, som inhyst den tidigare panncentralen som förr försåg byggnaderna med värme, är i mycket dåligt skick och sannolikt föremål för rivning. Byggnadens eventuella marknadsvärde bedöms i bästa fall motsvara rivningskostnaderna. Denna byggnad har därför har inte åsatts något värde. Bostaden har värderats som en hyreshusenhet och inte en småhusenhet då det enligt uppgift från förvaltaren inte varit möjligt att stycka av denna del av värderingsobjektet. 1.8 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes 2015-01-12 av Charlotte Pettersson. Vid besiktningen deltog Anders Lundberg, förvaltare av värderingsobjektet. Vid besiktningen har ett urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer studerats. Vid besiktningstillfället var det ej möjligt att genomföra någon invändig besiktning av bostaden och uppgifter avseende dess inre skick och standard har inte tillhandahållits. Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Kommunens planarkiv Följande uppgifter har erhållits från uppdragsgivaren: Lokalhyreskontrakt Hyresdebiteringslista Uppgifter om faktiska drift- och underhållskostnader Inhämtade tekniska uppgifter vid besiktning Enklare ritningar
2015-01-16 4 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget i Marieholm i Eslövs kommun. Gatuadresserna är Yllegatan 2 och 4. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av jordbruksmark och bostäder. Service finns närmast i centrala Marieholm. Allmänna kommunikationer finns i form av buss med hållplats på cirka 500 meters avstånd. Större trafikleder (väg 108) finns på cirka en kilometers avstånd. 2.2 Tomt Värderingsobjektet har en markareal av 73 753 kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en större fabriksbyggnad som består av flera sammanbygga byggnader, en enklare ekonomibyggnad, ett föredetta pannhus, en lagerbyggnad samt en bostad. Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkeringsplatser, upplagsytor, kommunikationsytor samt åkermark och buskage/sly. 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaderna inrymmer 1 4 plan ovan mark. Byggnaderna har i de taxerade uppgifterna åsatts nybyggnadsår 1929, 1941 och 1950. Den totala uthyrbara arean uppgår enligt uppgifter från uppdragsgivaren till 14 500 kvadratmeter fördelat enligt nedan: Lokaltyp Antal kontrakt Area (m²) Andel av hyra Varav vakant (m²) Bostäder 1 450 23% 0 Lager 3 2 458 37% 0 Övrigt 1 14 11 592 40% 10 073 Summa/medel 18 14 500 100% 10 073 Nedan följer en kort fattad teknisk beskrivning som beskriver byggnadernas huvudsakliga konstruktion. Avvikande material eller installationer i vissa av byggnadsdelarna kan förekomma. KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Grundläggning Betong Stomme Betong Bjälklag Betong Fasadmaterial Tegel/plåt Fönster 1-glas alternativt kopplade 2-glas i träkarm Yttertak Glas, plåt samt papp Värmekälla Värmepumpar i vissa lokaler som hyresgästerna själva installerat Uppvärmningssystem - Ventilationssystem - Övrigt Det finns två varuhissar i fabriksbyggnaden samt en personhiss i kontorsdelen
2015-01-16 5 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 SKICK, STANDARD OCH ANVÄNDNINGSMÖJLIGHETER Byggnadens yttre skick bedöms överlag som mindre bra. Taket på en större del av byggnaden behöver bytas då det är i mycket dåligt skick med läckage av regnvatten på flera ställen. Större delen av fönstren är originalfönster med enkelglas alternativt kopplade 2-glasfönster och är i relativt dåligt skick. Brister i tak och fönster i kombination med att större delen av byggnaderna inte är uppvärmda medför att det sannolikt finns fuktskador i delar byggnaderna. Byggnadens inre skick är även det mindre bra och standarden bedöms som mycket enkelt. Byggnaderna innehåller i huvudsak råyta där man tidigare bedrivit textilverksamheten. Dessa ytor är bland annat uthyrda till loppisverksamhet och lager/förråd alternativt står oanvända. Samtliga hyresgäster står själva för uppvärmning i lokalerna genom värmepumpar. I övrigt är inga andra installationer i byggnaderna i bruk. Kontorsdelen som är den senast uppförda byggnadsdelen och lagerbyggnaden bedöms ha en något bättre skick och standard än övriga byggnader. Lokalernas alternativa användning bedöms som begränsade. Förenings- eller träningslokal samt förråd bedöms dock vara möjliga alternativanvändningar för samtliga lokaler. Någon kontroll av eventuella miljöbelastningar har inte genomförts. Värdebedömningen tar inte hänsyn till någon eventuell kostnad på grund av sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas av detaljplan, f.d. stadsplan, antagen 1945-12-17. Planbestämmelserna anger industriändamål med en högsta byggnadshöjd av fyra våningar samt allmänplats, park och plantering. Bostaden är belägen på mark som i stadsplanen är utpekad som allmänplats (park och plantering). Värderingen förutsätter att nödvändiga myndighetslov erhållits. Övriga byggnader befintlig byggnader överensstämmer med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms vara fullt utnyttjad. Fastigheten Reslöv 3:4 omfattas inte av någon detaljplan. TAXERING Värderingsobjektet har vid den senaste fastighetstaxeringen åsatts typkoderna: 424 (Industrienhet, textil- och beklädnadsindustri) 411 (Industrienhet, tomtmark) 220 (Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer) Byggnaderna har åsatts värdeår 1929, 1941 samt 1950.
2015-01-16 6 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Svensk ekonomi är relativt stark och konjunkturen fortsätter att förbättras. Sårbarheten för nya bakslag och osäkerheten kring utvecklingen är dock fortsatt stor. Drivkraften i den svenska ekonomin är framförallt inhemsk efterfrågan och privat konsumtion. Exporten hämmas av den relativt svaga ekonomiska utvecklingen i omvärlden, särskilt i euroområdet där återhämtningen går långsamt. Någon betydande draghjälp från omvärlden är därmed inte att vänta under den närmaste tiden. Enligt Riksbankens prognos väntas BNP för 2014 uppgå till 1,8 procent för att öka till 2,6 respektive 3,3 procent för 2015 och 2016. Trots en relativt stark inhemsk ekonomi och ett allt bättre konjunkturläge har Riksbanken ansett det motiverat med en starkt expansiv penningpolitik. I oktober sänktes reporäntan med 0,25 procentenheter till historiskt låga noll procent. Noll-räntan behölls vid mötet i december, men räntebanan sänktes ytterligare. Först under andra halvåret 2016, då inflationen åter väntas nå målet kring 2 procent, anses det nu lämpligt att börja höja räntan igen. Det låga ränteläget är positivt för fastighetsmarknaden, men innebär samtidigt betydande risker för hushållens skuldsättning. Sysselsättningen väntas öka med 46 000 respektive 59 000 personer under 2015 och 2016. Trots detta väntas arbetslösheten endast minska till cirka 7,9 respektive 7,7 procent (från 8,0 procent under 2014) då även utbudet av arbetskraft ökar. De tre storstadsregionerna får starkast jobbtillväxt, men antalet jobb blir fler i hela landet. Även länen utanför storstadsregionerna gynnas då de nya jobben främst kommer inom den offentliga sektorn. Ett kvarstående problem är att utbudet av arbetskraft inte matchar arbetsgivarnas efterfrågan, särskilt vad gäller utbildning. Ungdomsarbetslösheten väntas fortsätta att minska. Den svenska fastighetsmarknaden har trots lågkonjunktur och det osäkra omvärldsläget varit god med bibehållna avkastnings- och prisnivåer inom flera delmarknader och segment. Inom attraktiva delmarknader/segment har det noterats en positiv utveckling med sjunkande direktavkastningskrav och stigande priser. En bred efterfrågan, förbättrade finansieringsmöjligheter och förmånliga räntor innebär att investeringsvolymen nu är tillbaka på nivåer motsvarande den vid senaste fastighetshögkonjunkturen. Bedömningen är att den svenska fastighetsmarknaden kommer att ses som ett fortsatt intressant investeringsalternativ även under 2015. Objekt i storstads- och tillväxtregionerna och då främst bostäder, samhällsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt är fortsatt attraktiva investeringar. Intresset ökar för fastigheter med något högre risk, som kontorsfastigheter utanför A-läge, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell. Inom bostadssegmentet är bedömningen att vi kommer att se en fortsatt god efterfrågan för kvalitativa objekt i tillväxtmarknader, men stigande avkastningskrav för underhållsmässigt eftersatta objekt i svaga delmarknader. På lokalhyresmarknaden är det främst moderna, flexibla/yteffektiva och miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas. Hyrorna bedöms överlag vara fortsatt stabila under det kommande året utan betydande upp- eller nedgångar. Den goda efterfrågan bedöms leda till sjunkande vakanser och möjlighet till nyproduktion inom många regionstäder/tillväxtregioner. Med ett tillskott av moderna, yteffektiva lokaler, i kombination med ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, ökar dock riskerna för vakanser och pressade hyresnivåer i det äldre beståndet.
2015-01-16 7 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Eslövs kommun med omnejd avseende lager- och industrifastigheter är relativt god. I Marieholm är dock transaktionsaktiviteten låg. Direktavkastningarna är varierande och beror till stor del på objektens standard och närhet till god kommunikation. Både köpare och säljare har i huvudsak varit egenanvändare och lokala förvaltningsaktörer. Värderingsobjektet har ett mindre bra läge för lager och industri, vilket bedöms som ett D-läge inom kommunen. För lager- och industrifastigheter i ett bedömt D-läge i Eslövs kommun bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet 275 400 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. För enklare lokaler utan uppvärmning eller andra installationer, likt värderingsobjektet, bedömds den marknadsmässiga hyresnivån understiga ovan redovisat intervall. Den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms normalt ligga i intervallet 5 15 procent. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper bedöms efterfrågan som mycket begränsad. Den mest sannolika köparkategori bedöms främst vara en lokal förvaltningsaktör eller Eslövs kommun alternativt ett byggbolag som på sikt har för avsikt att utveckla fastigheten mot annan användning. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTIL LÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar.
2015-01-16 8 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod Det har sedan 2011 totalt skett ett femtiotal lagfarna försäljningar av lager- och industrifastigheter i värderingsobjektets närområde vilket bland annat inkluderar Eslöv, Kävlinge, Dösjöbro, Teckomatorp, Stehag och Gårdstånga. Efter gallring med avseende på lokalyta (< 1 000 kvadratmeter), köp som skett mellan parter med tydlig intressegemenskap samt köp utan redovisad köpeskilling återstår ett femtiotal objekt. Objekten har sålts till priser som varierar mellan 620 och 5 700 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, med ett genomsnitt kring 2 800 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Ett i sammanhanget relevant jämförelseköp är fastigheten Svalöv Södra Svalöv 35:1, Lantmännens gamla silos och lagerbyggnader, som förvärvades i december 2014 av Svalövs kommun till en köpeskilling av 4 400 000 kronor. Säljare var Skånska Lager Svalöv KB. Objektet inrymmer enligt taxerade uppgifter 7 522 kvadratmeter lager. Priset motsvarar cirka 585 kronor per kvadratmeter. Försäljningen skedde med förutsättningen att den nuvarande ägaren ombesörjer rivningen av de befintliga byggnaderna. Fastigheten är föremål för framtida exploatering men det finns ännu ingen detaljplan för området. År 2012 förvärvade Agerum Ab fastigheten Hässleholm Vannaröd 2:224 i Sösdala till en köpeskilling av 5 000 000 kronor. Säljare var Sösdala Industri Ab. Objektet inrymmer en sängfabrik och enligt taxerade uppgifter uppgår den totala lokalytan till 14 610 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka 342 kronor per kvadratmeter. I augusti 2005 förvärvade en privatperson fastigheten Tollarp Tollarp 199:2 till en köpeskilling av 5 000 000 kronor. Säljare var Hilding Anders AB. Objektet inrymmer en fabrik som bland annat tillverkat sängar, täcken, kuddar och bäddmadrasser. Den totala lokalytan uppgår till cirka 17 475 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka 286 kronor per kvadratmeter. År 2005 förvärvade Melin Förvaltning fastigheten Ängelholm Sockerbruket 11 till en köpeskilling av 4 650 000 kronor. Säljare var Sockerbruket 11 Ab. Objektet inrymmer en ett gammalt slakteri och enligt taxerade uppgifter uppgår den totala lokalytan till 10 450 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka 445 kronor per kvadratmeter. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 9,5 och 12,0 procent. RESULTAT Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom skick, standard och läge, anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga i den nedre delen av det ovan redovisade prisintervallet och i nivå med redovisade försäljningar i Svalöv, Sösdala, Tollarp och Ängelholm. Med utgångspunkt från detta bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till mellan 10,0 och 11,0 procent. Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan 400 och 600 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet 5 800 000 till 8 700 000 kronor.
2015-01-16 9 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med januari månad 2015 till och med december månad år 2024. INFLATION Ett inflationsantagande på 2,0 procent har använts under kalkylperioden. DIREKTAVKASTNINGSKRA V, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 11,8 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet. Kalkylräntan har därmed bedömts till 14,0 procent. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 11,8 procent. HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer bedöms överlag vara marknadsmässiga. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 210 467-210 467 - - 210 467 - Lager 336 137-336 137 - - 336 137 - Övrigt 1 359 236-359 236-2 029 201-2 388 206 - Övrigt 3 3-2 500 3-2 500-3 - 2 500 Summa/Medel 907 204 2 500 907 204 2 500 2 029 201 2 936 202 2 500 Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning, exklusive värme, övriga driftsrelaterade tillägg samt kostnaden för det inre underhållet. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen för lokalerna och bostadslägenheten bedöms följa förväntad inflationsutveckling. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Värderingsobjektet har idag en vakansgrad på omkring 70 procent.
2015-01-16 10 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder 450 3-450 100 - - 2,0% Lager 2 458 17-2 458 100 - - Övrigt 1 11 592 80-1 519 13-10 073 87-85,0% 20,0% Övrigt 3 - - 1 - - 1 - - Summa/Medel 14 500 100 1 4 427 31 1 10 073 69 69,1% 16,4% Med beaktande av befintlig hyresgästsstruktur och värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som höga. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för bostadslägenheten har bedömts till 2,0 procent. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för lokalerna har i genomsnitt bedömts till 20,0 procent. DRIFT OCH UNDERHÅLL Kostnader avseende värme, fastighetsel, vatten och avlopp, sophantering och administration har erhållits från fastighetsägaren. Resterande kostnader har bedömts genom statistik och erfarenhet. Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 158 350-158 350 - Lager 184 75-184 75 - Övrigt 1 869 75-869 75 - Övrigt 3 0-75 - Summa/Medel 1 211 84 75 1 211 84 Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Byggnaden har ett eftersatt underhåll. Omfattningen och kostnaden av ett framtida underhållarbete/renovering är mycket svårbedömd och beror på vilken typ av verksamhet som avses bedrivas i lokalerna. I avkastningskalkylen har därför inga investeringar, utöver periodiskt underhåll som avser att upprätthålla byggnadernas befintliga skick och standard, bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För industrifastigheter utgår fastighetsskatt med 0,5 procent. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2015 med cirka 50 000 kronor. För närvarande återfås cirka 15 procent av fastighetsskatten från hyresgästerna. Långsiktigt bedöms denna procentsats uppgå till cirka 80 procent. Intäktsbortfallet motsvarar den långsiktigt bedömda ekonomiska vakansen. RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 545 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka 7 900 000 kronor (se bilaga 1:1).
2015-01-16 11 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 5.3 Obebyggd mark Värderingsobjektet har cirka 53 000 obebyggd mark. Marken bestod vid besiktningstillfället av naturmark, i huvudsak av buskage/sly. En mindre del av värderingsobjektet utgjordes av åkermark som brukas av fastighetsägaren till grannfastigheten Reslöv 11:3. Värdet av ytterligare byggrätt på industrifastigheter är relativt försumbart när det gäller förvärv av bebyggda fastigheter. Det eventuella tillskottsvärdet är i normalfallet redan inräknat i försäljningspriset vid förvärvstillfället. I princip all obebyggda mark på värderingsobjektet är i detaljplan utmärkt som allmän plats, park och plantering och får ej bebyggas alternativt omfattas inte av detaljplanen överhuvudtaget. Det innebär även att det inte finns något byggrättsvärde för marken. För att skapa ett byggrättsvärde krävs att det antas en ny eller reviderad detaljplan med utökad eller ändrad byggrätt. Kostnaden för att ta fram en ny detaljplan med en byggrätt för värderingsobjektet skulle i dagsläget överstiga ett eventuellt byggrättsvärde. Det i kombination med det generella marknadsläget som råder i Marieholm bedöms det inte heller finnas några förväntningsvärde avseende kommande exploatering. Vanligtvis är det kommunen som är huvudman för områden som i detaljplan är utlagda som parkmark. Syftet är att parkmark ska vara allmänt tillgänglig. Marken kan i sådant fall i princip bara överlåtas till kommunen. I de fall där överlåtelser sker, då huvudman i detaljplan ändras till enskild eller liknande, ersätts marken oftast med en symbolisk summa. Med anledning av ovanstående bedöms det inte föreligga något ytterligare värde av den obebyggda delen av värderingsobjektet.
2015-01-16 12 (12) Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden cirka 5 800 000 8 700 000 kronor cirka 7 900 000 kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från ortsprismaterialet på grund av den osäkerhet som råder kring ingångsparametrar i avkastningskalkylen, i synnerhet vid bedömningen av framtida underhållskostnader. Även små variationer i exempelvis bedömningen av det periodiska underhållet får stort utslag i det beräknade avkastningsvärdet. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 vid värdetidpunkten januari månad 2015 till: 7 500 000 kronor Sju miljoner femhundratusen kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² 517 Marknadsvärde / taxeringsvärde 0,75 Bruttokapitalisering, år 1 6,0 (marknadsvärde / årshyra år 1) Malmö 2015-01-16 Charlotte Pettersson Civilingenjör Lantmäteri Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande
2015-01-16 Bilaga 1 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Eslöv Sibbarp 4:6 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: 2015-01-01 Värdeår: - Tax. värde: 9 970 Typkod: - 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% Kalkylränta 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% 14,1% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 11,8% Ekonomisk vakans Bostäder 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Lokaler 61,4% 52,6% 43,8% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% 17,5% Totalt 57,1% 49,0% 40,8% 16,4% 16,4% 16,4% 16,4% 16,4% 16,4% 16,4% 16,4% Helår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Hyra bostäder (+) (467) 210 214 219 223 227 232 237 241 246 251 256 Hyra lokaler (+) (194) 2 723 2 778 2 834 2 890 2 948 3 007 3 067 3 128 3 191 3 255 3 320 Hyra garage mm (+) Hyresrisk/vakans bostäder (-) -(9) -4-4 -4-4 -5-5 -5-5 -5-5 -5 Hyresrisk/vakans lokaler (-) -(119) -1 671-1 461-1 242-507 -517-527 -538-549 -560-571 -582 Hyresrisk/vakans garage mm (-) Netto tillägg och rabatter Effektiv hyra (87) 1 258 1 527 1 806 2 602 2 654 2 707 2 761 2 816 2 873 2 930 2 989 Drift och underhåll (-) -(84) -1 211-1 235-1 260-1 285-1 311-1 337-1 364-1 391-1 419-1 448-1 477 Fastighetsskatt (-) -(3) -50-51 -52-53 -54-55 -56-57 -58-60 -61 Fastighetsskatt åter (+) (0) 7 10 16 42 43 44 45 46 47 48 49 Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar (0) 4 251 509 1 306 1 332 1 359 1 386 1 414 1 442 1 471 1 500 Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar (0) 4 251 509 1 306 1 332 1 359 1 386 1 414 1 442 1 471 1 500 Nuvärde driftnetto 4 500 Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde 3 409 7 909 Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² 545 Avkastningsvärde / taxeringsvärde 0,79 Bruttokapitalisering, år 1 6,3 Direktavkastning, initial -4,4% Direktavkastning, år 1 0,0% Marknadsmässig direktavkastning 15,6%
2015-01-16 Bilaga 1 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 Hyresgästförteckning Fastighet: Eslöv Sibbarp 4:6 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Löptid Utgående hyra Marknadshyra Momspliktig Ingår Egenanvändare värme m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index (J / N) (J / N) (J / N) Gutkind, Willhelmina (fd Matsalen) Ö1 160 2008-07-01 2015-06-30 49 306 100% 49 306 100% N N N Emilsson, Åke Ö1 50 2015-01-01 2015-12-31 14 288 100% 14 288 100% N N N MPG Transport AB Ö1 200 2013-02-01 2016-01-31 38 192 100% 38 192 100% N N N Transport Entreprenad AB (lokalyta) Ö1 200 2011-12-01 2016-11-30 46 230 100% 46 230 100% J J N Transport Entreprenad (mark) Ö3 1 2011-12-01 2016-11-30 3 2 500 100% 3 2 500 100% J N N Vakant Ö1 150 2013-07-01 2015-06-30 0 0 100% 44 296 100% N N N Göte, Daniel Ö1 152 2014-04-01 2015-03-31 36 240 100% 36 240 100% J N N Larsén, Björn Ö1 150 2014-11-01 2015-10-31 35 232 100% 35 232 100% N N N Levander, Rune Ö1 90 2004-01-01 2015-12-31 30 333 100% 30 333 100% N N N Hellström, Tina Ö1 150 2014-07-01 2015-06-30 35 233 100% 35 233 100% N N N Roos, Bodil La 1 758 2012-09-01 2015-03-30 212 121 100% 212 121 100% N N N Norrlands Importen AB La 200 2014-03-01 2016-02-28 40 200 100% 40 200 100% J N N Hansson, Linda Bo 450 2007-10-01 2015-03-31 210 467 100% 210 467 100% N N N Johansson, Christer Ö1 80 2013-10-01 2015-09-30 24 295 100% 24 295 100% N N N Nielsen, Kenneth Ö1 55 2014-11-15 2015-10-15 22 393 100% 22 393 100% N N N Nilsson, Kristian La 500 2014-12-01 2015-01-31 84 168 100% 84 168 100% N N N Summa/Medel 14 500 907 204 2 936 202
2015-01-16 Bilaga 1 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 Fastighet: Eslöv Sibbarp 4:6 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder 450 3-450 100 - - 2,0% # Lager 2 458 17-2 458 100 - - # Övrigt 1 11 592 80-1 519 13-10 073 87-85,0% 20,0% # Övrigt 3 - - 1 - - 1 - - # Summa/Medel 14 500 100 1 4 427 31 1 10 073 69 69,1% 16,4% # # # Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra # Uthyrd area Vakanta ytor Totalt # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Bostäder 210 467-210 467 - - 210 467 - # Lager 336 137-336 137 - - 336 137 - # Övrigt 1 359 236-359 236-2 029 201-2 388 206 - # Övrigt 3 3-2 500 3-2 500-3 - 2 500 # Summa/Medel 907 204 2 500 907 204 2 500 2 029 201 2 936 202 2 500 # # # Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Bostäder 158 350-158 350 - # Lager 184 75-184 75 - # Övrigt 1 869 75-869 75 - # Övrigt 3 0-75 - # Summa/Medel 1 211 84 75 1 211 84 #
2015-01-16 Bilaga 2 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 BOSTADEN
2015-01-16 Bilaga 2 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 LAGERBYGGNAD
2015-01-16 Bilaga 2 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 PANNCENTRAL
2015-01-16 Bilaga 2 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4 ÖVRIGA FABRIKSBYGGNA DER
2015-01-16 Bilaga 2 Ordernummer: 153790 Fastighetsbeteckning: Eslöv Sibbarp 4:3, 4:36, 4:111 samt Eslöv Reslöv 3:4