Detaljplan för BOGESUND 1:230 m fl i Ulricehamn Ulricehamns kommun Västra Götalands län Enkelt planförfarande enl 5 kap 28 PBL Upprättad den 5 juli 2006 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET ANTAGANDEHANDLING
ANTAGANDEHANDLING 2006-07-05 Detaljplan för del av Dnr: 2005.0644 BOGESUND 1:230 Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Enkelt planförfarande enligt 5 kap 28 PBL PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar: plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 planbeskrivning genomförandebeskrivning PLANENS SYFTE Ge möjlighet till att ett bostadshus kan uppföras på och vid en befintlig parkeringsplats. En ny fastighet kommer då att bildas vilken kan ingå i kvarteret Piggvaren. Vidare bör en parkeringsplats, som ligger i planförslagets norra del och idag ligger på kommunal mark, införlivas i kvarteret Parkryd. En planändring krävs också för Piggvaren 8, från allmänt ändamål till bostadsändamål. I dag är det bostadsrättslägenheter i fastigheten. PLANDATA Läge och areal Kv Piggvaren och Bogesund 1:230 ligger relativt centralt i Ulricehamn väster om Parkgatan och söder om stadsparken. Planområdets areal är ca 2,5 ha. Markägoförhållanden Bogesund 1:230, 1:206 och 1:86 är i kommunal ägo. Piggvaren 8 ägs av Bostadsrättsföreningen Nya Ekhult. 2
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsliga planer Översiktsplanen för Ulricehamns kommun, Översiktsplan 2001, antogs av kommunfullmäktige den 21 februari 2002. I planen anges bland annat att en ny fördjupning ska tas fram över Ulricehamn. Idag gäller kommundelsplanen för Ulricehamn Timmele, som antogs av kommunfullmäktige den 18 december 1975. Gällande detaljplaner För planområdet gäller detaljplaner antagna den 5 oktober 1951, den 9 juli 1954, den 9 april 1963 och den 17 april 1964. Enligt gällande planer är marken delvis avsedd för allmänna ändamål, bostäder, garage och parkområde. A = Allmänt ändamål BF = Bostad, fristående byggnadssätt BS = Bostad, slutet byggnadssätt G = Garageändamål P = Område för parkering Park = Allmän plats park Tomtindelningar Tomtindelning för kv Piggvaren fastställdes 1963-04-18, 1584K-2409 och för kv Parkryd 1954-02-04, 1584-1878, 1879 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Bebyggelse Ny bebyggelse i form av ett bostadshus med fem våningar och vindsvåning planeras på och vid sidan av befintlig parkeringsplats. Norr om byggnaden ges plats för garage och markparkering. På fastigheten Piggvaren 8 har tidigare varit ett ålderdomshem och därför finns i gällande plan beteckningen A-område dvs markanvändning för allmänt ändamål. Miljö- och byggnämnden tog för ca fem år sedan beslut om mindre avvikelse från bestämmelsen i samband med att byggnaden förändrades till rent boende ( 25 st lägenheter i bostadsrättsform). Dessa lägenheter har i norr parkeringsplatser med carport som gränsar till den nya planerade bostadsbyggnaden. 3
A-området föreslås ändras till bostadsändamål och kvarteret utvidgas mot norr och innefattar även den nya bebyggelsen. Det nya bostadshuset läggs i nivå med den befintliga parkeringsplatsen. Det innebär att huset får stöd i den sluttande terrängen i öster i parken. Totalhöjden ligger på samma nivå som Parkryd 3 samt gång-och cykelvägen öster om Parkgatan. Norr om kvarteret Parkryd finns i gällande plan ett G-område, område för parkering. Detta ligger på kommunal mark. I planförslaget läggs denna yta till kvartersmark för bostäder vilket är naturligt eftersom parkeringen idag nyttjas av boende i området. Här ges möjlighet att uppföra garagebyggnader eller carports. Vy från korsningen Parkgatan Malmgrensgatan mot söder Illustration ny parkering Mark och vegetation På större delen av fastigheten Bogesund 1:230 är det idag naturområde med större träd och gräs. Infarter och parkeringsplatser är asfalterade. Det finns många träd och buskar på fastigheterna. Vissa större träd är bevarandevärda, såsom några ekar, lindar och lönnar. Vy från Malmgrensgatan mot söder I planen krävs marklov för fällning av träd med större stamdiameter än 20 cm. Geotekniska förhållanden Särskild grundundersökning för byggnation utförs i anslutning till bygglovsprövning. 4
Riksintressen Planområdet ligger inom område av riksintresse för kulturmiljövård (KP 49:4). Detta innebär att särskild hänsyn skall tas vid utformningen av ny bebyggelse samt att befintliga byggnader inte får förvanskas. Ulricehamns stadskärna är en sådan värdefull miljö som avses i 3 kap 12 PBL. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Parkering Fastigheternas parkeringsbehov tillgodoses inom kvartersmark. För stadsparkens och tennisbanornas vardagsbehov avseende parkering anläggs c:a 9 nya parkeringsplatser vid transformatorbyggnaden mellan det nya planerade huset och husen vid Köhlerplatsen. Vid större arrangemang och verksamheter i stadsparken accepteras bilparkering längs Malmgrensgatan m.fl. Illustration över planerad bebyggelse. 5
Perspektivbild över planerad bebyggelse sett från Malmgrensgatan. Radon Jordlagren inom Ulricehamn klassas som normalriskområde där lokal högradonmark kan förekomma. Tidigare har inom planområdet förekommit höga radonhalter beroende på markradon. Nya byggnader inom området bör utföras med en radonskyddande konstruktion. Gator och trafik I planförslaget är det utfartsförbud utmed Parkgatan, samt vid korsningen Parkgatan - Malmgrensgatan, utom vid den befintliga in- och utfarten till parkeringsplatsen vid kvarteret Parkryd. En fortsättning av gångvägen som går genom stadsparken, före detta Fredriksbergs allé, har diskuterats. Efter samråd konstateras att någon ny gång- och cykelväg ej ska planeras utan befintliga förhållanden skall bibehållas för att spara park och träd och hasselbestånd i största möjliga mån. Tillgänglighet Bebyggelsens och markens tillgänglighet förändras inte av planen. Tillgängligheten till och inom byggnaderna bevakas i bygglovsprövning. Teknisk försörjning Fastigheterna är anslutna till befintliga ledningar för bredband, el, vatten och avlopp samt tele. Kvarteren Piggvaren 8, Parkryd och Lundryd är även ansluten till kommunens fjärrvärmeledning. Ledningarna skyddas i planförslaget med bestämmelsen u-område, marken ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. Tomtindelningar I och med att denna plan vinner laga kraft upphävs tomtindelningarna för r kv Piggvaren 8 fastställd 1963-04-18, 1584K-2409 och för kv Parkryd och kv Lundryd 1954-02-04, 1584-1878, 1879 STÖRNINGAR Det bedöms att det inte finns någon risk för överskridande av gällande miljökvalitetsnormer (svaveldioxid, kvävedioxid och bly). 6
Trafikmätning gjordes 2004-2005. Då framfördes c:a 2500 fordon / dygn på Parkgatan. På Malmgrensgatan framfördes vid samma tidpunkt c:a 750 fordon. Bullernivån vid Parkgatan efter beräkningar 2004, visade i gatuplan på en ekvivalent ljudnivå utomhus på c:a 55 db(a). Maxnivån var 75 db(a). På Malmgrensgatan har det inte gjorts någon bullermätning. För att klara den ekvivalenta och maximala ljudnivån inomhus rekommenderas vid om- och nybyggnad, att utsatta fasader förses med fönster med god ljudisolering. Uteplatser och balkonger bör förses med skydd mot Parkgatan för att klara utomhusbullernormen. MILJÖKVALITETSNORMER I dagsläget finns miljökvalitetsnormer för en rad ämnen; kvävedioxid, svaveldioxid, bly, kolmonoxid, bensen, ozon samt partiklar. Ingen av dessa normer förväntas överskridas i Ulricehamn. De mätningar som är gjorda visar att kvävedioxid och bensen är de ämnen som vi har de högsta halterna av jämfört med normen. Vi följer upp detta med mätningar och beräkningar. Hur vi ligger till när det gäller små partiklar, PM 10, och ozon är i dag oklart varför mätningar och beräkningar kan komma att krävas. Skulle en miljökvalitetsnorm överskridas är man skyldig att upprätta en åtgärdsplan för att komma till rätta med problemen. Ytterligare bostäder inom detaljplanen påverkar inte dessa förhållanden nämnvärt. KONSEKVENSBESKRIVNING Med den föreslagna nya bebyggelsen kommer en dåligt utnyttjad parkeringsplats, där oftast enbart husvagnar och skrotbilar stått, att få en betydligt bättre användning, samt att det tillskapas ett nytt boende i park. Något fler människor och bilar kommer att vara i rörelse i området, men detta bör ej skapa problem i form av buller eller trängsel. Två stora ekar behöver troligtvis tas ned, men förutsättningarna för områdets parkkaraktär går ej förlorade. Hasselbestånd bibehålles och någon ny gc-väg planeras ej utan befintliga förhållanden sparas med befintlig stig. I norr skapas bättre förhållanden för parkering inom kvartersmark. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vunnit laga kraft. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Jonas Yngström Stadsarkitekt 7
ANTAGANDEHANDLING 2006-07-05 Detaljplan för del av Dnr: 2005.0644 BOGESUND 1:230 m fl Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Enkelt planförfarande enligt 5 kap 28 PBL SÄRSKILT UTLÅTANDE Detaljplan för BOGESUND 1:230 m fl har varit föremål för samråd under tiden 10 maj 8 juni 2006. Handlingar och underrättelse har sänts till berörda sakägare, kommunala och statliga myndigheter och organ. Handlingarna har varit tillgängliga för påseende i stadshuset, på biblioteket, på Höjdgatan 3, samt på kommunens hemsida, under samrådstiden. Under samrådstiden har 12 skrivelser inkommit till miljö- och samhällsbyggnadskontoret. Yttrandena sammanfattas och kommenteras nedan. KOMMUNALA NÄMNDER, STYRELSER OCH BOLAG 1. Kommunstyrelsen Ingen erinran 2. Serviceförvaltningen Ingen erinran 3. Ulricehamns Energi AB U-område bör utökas enl. bilaga. Undvik att okynnesparkering sker i stadsparken. I området finns ett av stadens vackraste hasselbestånd vilket bör bevaras. Kommentar: Beaktas. Allmän parkering skapas med ca 9 platser norr om den nya fastigheten vid sidan av transformatorbyggnad. Förhållandena vid hasselbeståndet ändras ej, detta sparas. STATLIGA VERK OCH MYNDIGHETER 4. Länsstyrelsen Ingen erinran. Ett förtydligande om hur riktvärdena för utomhusbuller kan klaras bör redovisas. 5. Vägverket Ser positivt på att kommunen väljer att förtäta den befintliga bebyggelsen. Bullernivåerna ligger på gränsen för riktvärden som normalt inte skall överskridas vid nybyggnation. I planbestämmelse bör man införa en text om krav på lösningar för bullerbegränsning som ger bullernivåer under angivna riktvärden. Kommentar: beaktas
6. Lantmäteriet Bogesund 1:206 berörs även. Ange huvudman för allmän plats. Kommentar: beaktas ÖVRIGA 7. Telia Sonera Ingen erinran 8. Bostadsrättsföreningen Sture 1, Bertil Jonsson Brf Sture nr 1 nyttjar den del av området som ligger nära korsningen Malmgrensgatan och Parkgatan. Det finns ett stort intresse för att använda denna del till parkeringsplatser tillsammans med de andra bostadsrättsföreningarna arrendera eller köpa marken. Inga ytterligare synpunkter. Kommentar: I detaljplaneförslaget är denna del inlemmad i kvartersmarken som tillhör bostadsrättsföreningarna. Det är naturligt att denna del bör tillhöra och nyttjas av de tre befintliga föreningarna. I planen föreslås även att garage eller carports och andra uthus kan få uppföras. 9. Bostadsrättsföreningen Nya Ekhult, Dick Ylander Har synpunkter på parkering och GC-väg. Angående parkeringar så är det redan idag brist på sådana i området och det är ej lämpligt att parkering sker i så stor utsträckning som det idag görs på Malmgrensgatan. Anledningen att ingen parkerar på den parkeringsplats som ej används och som nu är föremål för ändrad användning till boende,är bl a, att boende i kv Spiggen parkerar på Nya Ekhults parkering vid Malmgrensgatan i stället. Att planera in en gc-väg från Malmgrensgatan till Parkgatan anser vi vara både fel och onödigt. Naturen och träden skall behållas längs Parkgatan, korsning med både Malmgrensgatan och Parkgatan blir farlig. En förlängning av gc-väg söderut längs Parkgatan skapar olägenhet för vissa bostadsrättsinnehavare. Kommentar: Trots att nuvarande parkering ej används i vardagsbruk har man efter samrådet föreslagit ca nio nya platser som allmänhet kan nyttja (besökare i området, till tennisbanorna och stadsparken) Vid större arrangemang får omkringliggande gator (Malmgrensgatan m fl) nyttjas. Angående gc-väg utgår den. Den föreslagna gc-vägen gör mycket riktigt stort ingrepp i befintlig natur med bl a värdefullt hasselbestånd. Dessutom med en oklar fortsättning och behov av övergångsställe vid Parkgatan som är svårt att lösa, är det bättre att enbart låta befintliga förutsättningar råda. 10. Bostadsrättsföreningen Parkryd 2 m fl, Curt Ferm Vi anser att förslaget ej kan tillgodose behovet av parkeringsplatser för boende och verksamheter i närområdet. Vid större arrangemang och verksamheter är det djungelns lag som gäller, se bifogade bilder. En nybyggnation med ett fåtal nya p-platser blir en ytterligare belastning på nuvarande parkeringsproblem. Detta bör beaktas i det fortsatta planarbetet. Vi bifogar skrivelse om trafiksäkerhetsfrämjande åtgärder från 2001 samt skrivelse från 2005 om önskemål om köp av parkeringsplatsen. Stöder även yttrande från Nya Ekhult (se pkt 9), vilket inbegriper åsikter beträffande förslag till gc-väg. Enbart gångväg är enda alternativet. Vid ev ny bebyggelse bör man ta hänsyn till nuvarande byggnader så att man inte blir av med utsikten. Ett alternativ till byggnation i området skulle kunna vara övre delen av Stadsparken som vetter mot Parkgatan.
Kommentar: Respektive fastighet ska lösa sina parkeringar inom tomten. Därför är nu förslaget att den norra parkeringen i området skall inlemmas i kvarteret och att bostadsrättsföreningarna får möjlighet att köpa denna del samt att där anlägga en effektiv parkering med rätt att uppföra garage, carports mm. Med förslaget kan ett drygt 30-tal parkeringar anordnas. I närheten av transformatorstationen ges möjligheten att på allmän plats uppföra ca 9 p-platser. Ang. gc-väg : se pkt 9! Placering av ny bebyggelse görs noggrant och med hänsyn till omkringliggande bebyggelse. I förslaget finns en större yta för att ernå en friare placering av bostadsbyggnaden. 11. Piggvaren 4, Anders Lahrin Ser med oro på att man börjar exploatera mark som är parkmark. Vi motsätter oss ändringar i detaljplanen som innebär exploatering av befintliga grönområden. Det är av stor vikt att man inte gör intrång på de gamla stenmurarna som finns ovanför Piggvaren 4 och 6. Förutsätter ingen motortrafik genom grönområdet. Kommentar: Det är enbart i samband med befintliga parkeringsplatsen som området exploateras. Några större ändringar i grönområdet kommer ej att ske. Föreslagen gcväg utgår(se pkt 9). 12. Fastighetsägare på kv Hemryd Vänder sig mot höjden på byggnaden. I handlingarna står det 18 m och med vindsvåning kommer det till ytterligare säg 20 meter allt som allt. Bygget kommer att skymma vår utsikt. Varför förstöra småstadsidyllen Ulricehamn med ett höghus? Vårt förslag är att ni låter bygga ett trevåningshus. Kommentar: Angående höjden så är högsta höjd totalt (nock) föreslagen till max 18 meter. Detta inrymmer således vindsvåning. Erfarenhets mässigt blir det lägre i verkligheten (jfr Åsunda Sjöstad med 16.5 m i bygglovet som högsta höjd när högsta höjd enligt plan var 18.0 m). Huset i förhållande till omgivningen blir inte mycket större, se illustration i planbeskrivningen! Utsikten för boende på Hemryd blir ej påverkad i någon större utsträckning av den planerade byggnationen. Det nya taket ligger i höjd med gc-vägen på Parkgatans östra sida som i sin tur ligger lägre än husen på Hemryd (inklusive souterrängplan). MILJÖ OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Jonas Yngström Stadsarkitekt
ANTAGANDEHANDLING 2006-07-05 Detaljplan för del av Dnr: 2005.0644 BOGESUND 1:230 Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Enkelt planförfarande enligt 5 kap 28 PBL GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandebeskrivningen syftar till att belysa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska frågor och åtgärder som krävs för att detaljplanen skall kunna genomföras. Den har ingen rättsverkan. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Samråd: maj-juni 2006 Antagande: sept 2006 Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år och gäller efter det att planens antagande vunnit laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Ulricehamns Energi AB är huvudman för det allmänna vatten- och avloppsnätet, fjärrvärme, el och bredband i anslutning till fastigheterna. Ulricehamns kommun är ansvarig för gator och allmän platsmark inom planområdet och i anslutning till planområdet. Bolaget ovan svarar såsom entreprenör för drift och underhåll av gator och allmän plats inkl parkmark. Inom tomtmark är respektive berörd fastighetsägare ansvarig. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Förslaget ger möjlighet till att ett bostadshus kan uppföras på och vid en befintlig parkeringsplats. Ny fastighet behöver bildas samt att denna kan ingå i kv. Piggvaren. Vidare bör en parkeringsplats i norr som ligger på kommunal mark införlivas i kv. Parkryd. Lantmäteriförrättning i form av fastighetsreglering kommer att göras i samband med försäljning av fastigheterna. Befintliga fjärrvärme-, bredbands-, el- och va-ledningar, liksom eventuella nytillkommande ledningar läggs inom mark som skall vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar (u-område). Rätten till ledningarna regleras med ledningsrätt alternativt servitut.
EKONOMISKA FRÅGOR Kommunens kostnader för administration, kartframställning, upprättande av planförslag etc tas upp i form av planavgift. Denna avgift erläggs i samband med ansökan om bygglov. TEKNISKA FRÅGOR Grundundersökning för byggnation utförs i samband med bygglovsprövning. Behov kan komma att uppstå gällande tryckförstärkning av de översta våningarna p g a att områdets vattenförsörjning sker från lågzon. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Jonas Yngström Stadsarkitekt
2006-10-02 Dnr. 2005.0644 LAGA KRAFT Detaljplanen för del av BOGESUND 1:230 m fl i Ulricehamn har antagits av Miljö- och byggnämnden 2006-09-05 62. Länsstyrelsen har den 13 september 2006 beslutat, enl 12 kap 2 PBL, att inte pröva kommunens antagandebeslut gällande rubricerad detaljplan. Inga överklagande har inkommit till länsstyrelsens rättsenhet under besvärstiden. Rubricerad detaljplan har därmed vunnit laga kraft den 2 oktober 2006. Ann Stockzelius Planingenjör 1.06-09-05