VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF HARMONI Bostadsrättslägenhet nr 29 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: BRF Harmoni, lgh nr 29 (nr 0901) Adress: Kubikenborgsgatan 5B, 854 63 Sundsvall Kommun: Skönsmon Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per februari 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F-1681-18-22 Besiktning: Fredag den 8 februari 2019 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsförening Harmoni, belägen på adressen Kubikenborgsgatan 5B, ca 3 km sydost om centrala Sundsvall. Bostadsläge på Skönsmon med promenadavstånd till service såsom skola, förskola, affär och vårdcentral mm. Goda bussförbindelser till centrala Sundsvall. Lägenhet på 1 rum och kokvrå mitt i huset, i suterrängvåningen. Boarean uppgår till 25,2 m² och fördelas på liten hall, wc/dusch, vardagsrum samt kokvrå. Lägenheten har huvudsakligen normal standard och skick med visst uppfräschningsbehov. Månadsavgiften uppgår till 1 896 kr inklusive värme, vatten och TV (basutbud). Förening med god ekonomi som gör avsättningar för framtida underhåll. För boende i föreningen finns gemensamt samlingsrum, tvättstuga, torkrum, mangelrum, cykelförråd samt relax med bastu och jacuzzi. På gården finns uteplats mm. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till 300 000 kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± 25 000 kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (25,2 m²) 11 905 kr/m² Sundsvall 2019-02-12 Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (5)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett av Malin von Sicard tillsammans representant från föreningen och Kronofogden. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från SBC 2019-02-12. Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning samt från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2017. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (5)
1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr 29 (nr 0901) Andelstal: 0,02051 (andelstal), 2,05111 % (andel av årsavgift & kapital) Läge i byggnaden: Lägenhet mitt i huset, som vetter mot entrésidan, suterrängvåningen. Planlösning: Liten hall, wc/dusch, vardagsrum samt kokvrå. Kokvrå: Äldre skåpinredning med uppmålade vita skåpluckor. Utrustad med rostfri diskbänk, elspis (Elektro Helios), fläkt/ventilator (Villavent), kyl/frys (Elektro Helios). Halvmoderna vitvaror. Normal/enkel standard. Visst uppfräschningsbehov. Wc/dusch: Wc/dusch med plastmatta på golvet och väggar med kakel/målad väv. Utrustat med wc, dusch och tvättställ. Normal standard. Övrigt: Lägenhetsförråd i källaren. Invändiga ytskikt: Huvudsakligen Tak: målat Vägg: tapet/målat Golv: plastmatta Standard och skick: Lägenheten har normal standard och skick samt visst uppfräschningsbehov. Boarea: 1 Rum och kokvrå, 25,2 m² Månadsavgift: Årsavgift: Inre underhållsfond: Pantsättning: Månadsavgiften uppgår till 1 896 kr inklusive värme, vatten och TV (basutbud, ComHem). 22 757 kr motsvarande 903 kr/m² 1 297 kr nej sida 3 (5)
1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: BRF Harmoni, 789200-0766 Fastighetsbeteckning: Sundsvall Harmoni 12 Byggnad: Flerbostadshus, hiss finns ej Byggnadsår: 1956 Lägenheter: 29 st (bostadsrätt) Lokaler: 1 st (hyresrätt) Garage: 6 st, 400 kr/mån, separat kö P-platser: 13 st med el, 150 kr/mån, separat kö Gemensamma utrymmen: samlingsrum, tvättstuga, torkrum, mangelrum, cykelförråd samt relax med bastu och jacuzzi. På gården finns uteplats mm. Ytor: Bostäder: 1 554 m² Ytor: Lokaler: 259 m² Taxeringsvärde: Långfristiga skulder: Yttre fond: Underhåll: Höjning av avgift: Energideklaration: 8 467 000 kr, varav byggnad 6 580 000 kr och mark 1 887 000 kr. 858 608 kr 903 008 kr Föreningen gör avsättningar för framtida underhåll och har en underhållsplan som uppdaterades 2017 och sträcker sig fram till 2038. Stambytt 1998 och därefter underhållsspolat. De närmaste åren planeras bland annat för byte av fjärrvärmeanläggning och byte av yttertak mm. För övrigt utfört och planerat underhåll se årsredovisningen. Enligt uppgift från föreningen har avgiften höjts med ca 1 2 % de senaste åren. Fastigheten som bostadsrätten tillhör saknar giltig energideklaration. sida 4 (5)
1.6. Bedömning 1 2 3 4 5 KOMMUN Utveckling X X Efterfrågan X KOMMENDEL/OMRÅDET Miljö X Allmänservice X X BYGGNADEN Underhåll X X Planlösning X LÄGENHETEN Standard X X Underhåll X OBJEKTET Helhetsintryck X X Marknadsintresse X X 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2. VÄRDEBEDÖMNING Under det senaste året har lägenheter på Skönsmon, Kubikenborg, på 1 Rum och kök/kokvrå och en boarea < 50 m² sålts i intervallet ca 350 000 760 000 kr och i relation till boarean enligt punkter i nedanstående graf. Priserna varierar generellt beroende på storlek, läge och standard mm. Försäljningar lägenheter 1 RoK, < 50 m², Kubikenborg, 2018-02 till 2019-02. Källa UC Bostadsvärdering Varav en av lägenheterna ligger i samma förening som värderingsobjektet, den låg på våning 2 och såldes i augusti 2018 för 390 000 kr, motsvarande 15 600 kr/ m². I övrigt har lägenheter i föreningen huvudsakligen sålts i intervallet ca 12 400 16 900 kr/m². Värderingsobjektet har huvudsakligen normal standard och skick med visst uppfräschningsbehov. Lägenheten ligger i suterrängvåningen med viss insyn. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick till: 300 000 kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± 25 000 kronor. sida 5 (5)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Entréfasad med principiell markering av värderingsobjektet Entréfasad Bilaga 1 - sida 1 (2)
Lägeskarta, källa Eniro Flygfoto, källa Eniro, Kubikenborgsgatan 5B markerad Bilaga 1 - sida 2 (2)